專業(yè)化租賃助建“租購并舉”新格局

■ 謝海生

大力培育管理型專業(yè)化租賃機構(gòu)；推動中介服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化；完善政府服務(wù)體系建設(shè)，探索長效機制，方能構(gòu)建“租購并舉”新格局。

自2016年中央經(jīng)濟工作會議定位“房子是用來住的，不是用來炒的”以來，發(fā)展住房租賃不僅有利于還原住房的居住屬性，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，還是實現(xiàn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化與“兩個一百年”奮斗目標的客觀要求。當前，“租購并舉”已成為住房市場新的發(fā)展方向；同時，也是落實黨的十九大報告“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居要求”的重要舉措。關(guān)于住房市場，黨的十九大報告將“租”列于“購”之前，兩者次序的轉(zhuǎn)變充分體現(xiàn)了發(fā)展住房租賃市場的緊迫性和重要性。但是，“如何發(fā)展住房租賃？又有何思路和建議？”這是我們當前要面對的首要問題。

一、應當優(yōu)先培育專業(yè)化租賃機構(gòu)

以租賃方式解決住房問題，客觀上降低了城鎮(zhèn)化的門檻，適應了外來務(wù)工及新就業(yè)青年群體的階段性住房需求，有力地推動了我國城鎮(zhèn)化進程的快速推進。我國住房租賃市場規(guī)模龐大，并且發(fā)展還很不成熟，有較大的發(fā)展?jié)摿Α＞唧w可以從三個維度來看：一是有多少人在租房子？根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)等推算，2015年中國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。二是有多少房子在出租？據(jù)鏈家研究院分析，城鎮(zhèn)房屋租賃占比約為18%。三是租賃市場規(guī)模有多大？據(jù)鏈家研究院推算，從租賃市場發(fā)育程度來看，中國年租金規(guī)模僅為1萬億元，遠低于美國3萬億元的規(guī)模，發(fā)展還很不成熟。

一般而言，社會組織、機構(gòu)、個人出租是國外市場租賃體系的主要組成部分，不同國家因國情和發(fā)展階段差異，供給結(jié)構(gòu)存在很大差異。目前，我國住房租賃市場主要以個人出租為主，專業(yè)化的住房租賃機構(gòu)雖已經(jīng)開始出現(xiàn)，但提供的租賃住房占比很小，供給相對不足，服務(wù)質(zhì)量有待提高。而從發(fā)達國家的發(fā)展經(jīng)驗來看，專業(yè)化租賃機構(gòu)是住房租賃市場的重要經(jīng)營主體，租賃機構(gòu)提供的租賃住房占比達到一定比例是市場發(fā)展成熟的重要標志。美國、日本機構(gòu)租賃比例分別達到30%、80%。因此，我國未來應當優(yōu)先培育專業(yè)化租賃機構(gòu)。

二、培育專業(yè)化租賃機構(gòu)的思路

目前，我國專業(yè)化租賃機構(gòu)正處于起步階段，對于下一步如何發(fā)展專業(yè)化住房租賃機構(gòu)，需要厘清思路，關(guān)鍵是對于發(fā)展模式、主體和區(qū)域幾個重點問題的把握。

（一）模式：探索機構(gòu)建設(shè)型、鼓勵機構(gòu)管理型租賃模式

今后，培育發(fā)展專業(yè)化租賃機構(gòu)有兩種模式。

一是鼓勵機構(gòu)建設(shè)、持有、運營，筆者稱之為建設(shè)型租賃機構(gòu)。經(jīng)過調(diào)研和測算，通過招拍掛形式出讓土地、新建住房，并由開發(fā)企業(yè)持有并出租運營，這種模式在目前地價房價高企、租售比關(guān)系極度扭曲的情況下，企業(yè)很難經(jīng)營。如果政府給予補貼使企業(yè)實現(xiàn)合理贏利，那實際就變成公共租賃住房；如果政府不給補貼，最終只會導致開發(fā)企業(yè)采取各種方式變相出售套現(xiàn)，反而破壞了現(xiàn)有的市場規(guī)則，逃避了政府監(jiān)管（如限購）。此外，在集體建設(shè)用地上建設(shè)的租賃住房，因為降低了土地成本，使得大規(guī)模發(fā)展租賃住房成為可能。如北京市進一步明確：集體經(jīng)濟組織可以利用集體土地入股，與合作企業(yè)共享產(chǎn)權(quán)，相關(guān)合作企業(yè)建設(shè)持有租賃房源正成為一種新的住房租賃產(chǎn)品供應形式。但也要注意，新建的租賃住房不應過于偏遠，若交通成本完全抵消了低租金優(yōu)勢，市場需求不大，反而容易造成資源浪費和錯配。

二是機構(gòu)利用社會存量住房資源，通過包租、托管等方式進行專業(yè)化運營，筆者稱之為管理型租賃機構(gòu)。管理型機構(gòu)目前已有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，有鏈家自如、我愛我家等的分散式管理，魔方公寓、青客公寓等的集中式管理。管理型租賃可以既實現(xiàn)專業(yè)化運作和規(guī)范化管理，又能盤活存量住房資源，還可滿足市場的多樣性需求，在目前住房套數(shù)與家庭戶數(shù)之比已開始大于1的情況下尤為必要。特別是，如果管理型機構(gòu)發(fā)展起來，將改變目前散租的格局，變政府對眾多個人的管理為對少數(shù)機構(gòu)的管理，大大提高管理效率。

因此，當前應繼續(xù)探索機構(gòu)建設(shè)模式，使之更加符合市場需求和經(jīng)濟規(guī)律，鼓勵發(fā)展機構(gòu)管理模式。

（二）主體：主要依靠市場力量發(fā)展管理型租賃機構(gòu)

培育管理型專業(yè)化租賃機構(gòu)也有兩種路徑：一種是政府主導，成立和發(fā)展政府背景或國有背景的專業(yè)化租賃機構(gòu)；另一種是市場導向，支持社會資本參與，支持既有的、已經(jīng)具備一定基礎(chǔ)的專業(yè)化租賃機構(gòu)做大做強。

住房租賃涉及大量個性化、非標準化的看房、簽約服務(wù)，機構(gòu)租賃一般還涉及裝修、管家、維護等大量的日常服務(wù)；租賃市場也是個充分競爭的市場，目前房源和客戶競爭非常激烈。在這種競爭性和服務(wù)性領(lǐng)域，通常市場化企業(yè)更有優(yōu)勢。

而在社會資本主導模式中，如鏈家自如、魔方公寓、青客公寓等，利用其運營效率和管理優(yōu)勢迅速占領(lǐng)了部分市場，已奠定了較好發(fā)展基礎(chǔ)，但規(guī)模有待進一步擴大。如果有政府的政策支持，今后也會產(chǎn)生新的市場化租賃企業(yè)。

因此，筆者建議未來應主要依靠市場力量發(fā)展管理型專業(yè)化租賃機構(gòu)，政府應將工作重點放在完善租賃市場規(guī)則、加強監(jiān)督和提供服務(wù)上。

（三）區(qū)域：重點發(fā)展一線城市和人口凈流入特征明顯的二線城市

住房租賃市場主要滿足以下幾類需求：一是過渡性需求，滿足“先租后買”人群的前期租賃需求。二是階段性租賃需求，滿足因工作調(diào)動、短期工作或?qū)W習等人群的臨時性租賃需求。三是長期性租賃需求，滿足購房支付能力不足人群的住房需求。四是“雙租型”需求，滿足為了就業(yè)、就學等便利而出租自有住房、承租他人住房的需求。綜合來看，以上租賃需求大多集中在規(guī)模較大的城市；中小城市即使有相應的租賃需求，分散的私人出租完全可以滿足。

因此，未來并不是所有城市都適合發(fā)展專業(yè)化、規(guī)?；赓U機構(gòu)；對于大量中小城市，住房自有率高、市場規(guī)模小、供需矛盾不突出，并不適宜發(fā)展機構(gòu)化租賃；對于人口凈流入大、流動人口多的城市，以超大城市、特大城市為代表，未來有發(fā)展專業(yè)化、規(guī)模化租賃機構(gòu)的需求和基礎(chǔ)。具體來看，這些城市包括以北京、上海、深圳、廣州為代表的一線城市和部分人口凈流入特征明顯的二線城市。

綜上所述，在目前階段，應當繼續(xù)探索建設(shè)型專業(yè)化租賃機構(gòu)、優(yōu)先培育管理型專業(yè)化租賃機構(gòu)，運用市場化手段，充分盤活利用現(xiàn)有存量住房資源，重點在超大、特大和大城市發(fā)展機構(gòu)化和規(guī)模化租賃。

三、構(gòu)建“租購并舉”新格局的對策建議

為推動我國住房租賃市場健康發(fā)展，推動“租購并舉”新格局形成，筆者提出以下對策建議。

（一）大力培育管理型專業(yè)化租賃機構(gòu)

1．稅收支持

當前租賃備案率低的重要原因是進行登記備案要繳稅，因此，大量租賃處于隱性租賃狀態(tài)，大多數(shù)城市備案率不及10%，不利于監(jiān)管。

建議以減免稅為重點，以加強登記備案為突破口推動住房租賃專業(yè)化和規(guī)范化發(fā)展。具體建議如下：一是對于個人自行出租住房的，建議參考目前部分城市做法征收5%的綜合稅率，按規(guī)定征收增值稅。二是對個人將住房委托專業(yè)化租賃機構(gòu)出租的，暫免征收各項稅，以引導個人向?qū)I(yè)化租賃機構(gòu)提供房源，鼓勵專業(yè)化租賃機構(gòu)做大做強。三是給予專業(yè)化租賃機構(gòu)稅收政策支持，例如對于以包租方式運作的，其支付給房主的租金，允許以銀行匯款憑證為依據(jù)進行增值稅抵扣。四是加快出臺個人承租住房的租金支出在個人所得稅有關(guān)費用中允許扣除的政策。

2．金融支持

專業(yè)化租賃機構(gòu)不必持有住房資產(chǎn)（可以通過租賃方式獲得），但無論是分散式還是集中式管理，均需對房屋進行一定裝修改造，提供標準化服務(wù)的租賃機構(gòu)在運營上仍是相對的重資產(chǎn)模式，需要資金支持。

因此，建議如下：一是發(fā)展REITs、租約證券化等金融工具，鼓勵專業(yè)化租賃機構(gòu)探索以產(chǎn)品為核心的金融創(chuàng)新。二是對達到一定規(guī)模的租賃機構(gòu)，提供租賃權(quán)質(zhì)押貸款。三是支持專業(yè)化租賃機構(gòu)發(fā)行企業(yè)債券。四是給予租賃機構(gòu)裝修改造貸款支持，通過貸款貼息、優(yōu)惠利率等形式降低其資金成本。

3．租賃房源支持

除了通過稅收等手段鼓勵和引導個人將私人住房委托機構(gòu)租賃管理外，還建議通過盤活閑置住房和存量土地，為專業(yè)化租賃機構(gòu)提供房源。一是鼓勵國有企業(yè)、學校等產(chǎn)權(quán)單位將閑置住房委托專業(yè)化機構(gòu)進行租賃，允許國有企業(yè)將住房租賃年限由5年放寬到10年。二是在符合相關(guān)規(guī)劃前提下，經(jīng)相關(guān)部門審批，允許產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建租賃房等生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占項目總面積比例由原先7%提高到不超過15%，鼓勵專業(yè)化租賃機構(gòu)建設(shè)集體宿舍，滿足園區(qū)職工住房需求。三是滿足市政配套需求前提下，經(jīng)相關(guān)部門審批，鼓勵租賃機構(gòu)把商業(yè)用房改造為租賃住房，對相應水電費、稅費進行適當調(diào)整，嚴禁商業(yè)用房改造成住宅后用于出售。

4．與管理部門信息系統(tǒng)對接

建議加強專業(yè)化租賃機構(gòu)與公安、房管部門信息系統(tǒng)的對接。事實上，租賃機構(gòu)也愿意主動與公安、房管部門信息系統(tǒng)對接。這有如下好處：一是有利于公安部門通過租賃機構(gòu)進行流動人口管理。二是幫助租賃機構(gòu)核實租客信息。三是可以簡化租賃機構(gòu)批量進行承租人登記和房屋租賃登記備案等手續(xù)，降低管理成本。

（二）推動中介服務(wù)的專業(yè)化、規(guī)范化

1．實行從業(yè)人員準入資格管理

根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗，從業(yè)人員資格管理是租賃市場規(guī)范發(fā)展不可或缺的重要基礎(chǔ)。成熟規(guī)范的租賃市場均嚴格實行準入制度。例如，筆者建議盡快建立房地產(chǎn)中介從業(yè)人員準入制度，實施準入資格管理，持證上崗，將房地產(chǎn)經(jīng)紀人考試從目前的水平評價類考試改為準入類執(zhí)業(yè)資格考試；從業(yè)人員需定期參加培訓和考核，并接受監(jiān)管。

2．制定中介服務(wù)標準

健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場規(guī)則，制定房屋租賃中介的經(jīng)營規(guī)范、操作程序和行為規(guī)則等，如服務(wù)內(nèi)容、資費收取以及爭議處理等。明確出租人、承租人、中介機構(gòu)等的權(quán)利和義務(wù)，以及違法后的處罰措施。探索建立健全租賃房屋標準（如安全標準、居住面積標準、裝修標準）、租賃中介服務(wù)標準等住房租賃的標準體系。

3．加強行業(yè)自律管理

充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會對中介行業(yè)的自律和引導作用。建立房地產(chǎn)中介管理信息系統(tǒng)，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀人員、經(jīng)紀機構(gòu)信用系統(tǒng)，將經(jīng)紀活動中的不良行為記入信用檔案，并向社會公示，接受社會的監(jiān)督。同時，將房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)信用系統(tǒng)與工商管理部門既有的企業(yè)信用系統(tǒng)對接。

（三）完善政府服務(wù)體系建設(shè)

1．加快立法工作推進

國外發(fā)達國家將保護承租人利益作為住房租賃管理政策和立法的基本出發(fā)點，并通過法律法規(guī)將租賃關(guān)系、稅收優(yōu)惠、各項補貼、租賃房屋標準及租金調(diào)整等以法律的形式落實下來。我國應對住房租賃進行明確立法，加快推動《住宅法》《房屋租賃和轉(zhuǎn)讓管理條例》等立法工作，規(guī)范住房租賃交易管理，明確出租人和承租人的權(quán)益義務(wù)，細化租金、租期和租約管理。這是推動我國住房租賃市場健康發(fā)展的長效機制，也是工作的中長期目標。

2．繼續(xù)轉(zhuǎn)變管理思路

加強和改進住房租賃管理，關(guān)鍵在于改變過去房地產(chǎn)交易“重買賣輕租賃”的管理思路。建議如下：一是在機構(gòu)人員方面，將房屋租賃管理提升到與銷售轉(zhuǎn)讓管理并列層次。二是建立房管、公安、工商等職能部門協(xié)同機制，聯(lián)手整治“黑中介”“黑二房東”，規(guī)范市場秩序。三是適應城鎮(zhèn)化人口流動需求，加強房屋租賃登記備案管理，提升部門間信息共享能力，特別是公安部門人口信息與房管部門住房信息對接，“管房”與“管人”相結(jié)合，推動網(wǎng)格化社會管理。

3．建立穩(wěn)定規(guī)范的租賃關(guān)系

發(fā)達國家普遍強調(diào)契約精神，房東與租客之間的租賃合同受法律保護。在保護房東權(quán)益方面，德國法律規(guī)定，簽署租房合同前，租房人必須向房東出具信用等級證明、詳細的工作情況、財務(wù)狀況證明。

以法律形式保障租賃雙方權(quán)益，現(xiàn)階段主要體現(xiàn)在保護承租人的權(quán)益上。建議如下：一是規(guī)定出租人在租賃合同期內(nèi)沒有正當理由不得漲價，如果確需漲價，每年的漲價幅度必須控制在法律規(guī)定的限度內(nèi)。規(guī)定漲價最低期限，如出租人漲價后連續(xù)12月內(nèi)不許再漲價。二是細化和嚴格限定出租人違約收回房屋的行為，規(guī)定只有房東能夠證明自己由于客觀原因需要收回住房才能實施。三是一旦房屋所有人出賣出租房屋，須提前3個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。四是在保護房東權(quán)益方面，簽署租房合同前，租房人必須向房東出具有效的信用等級證明、工作證明和財務(wù)狀況項證明；合同到期后租房人須按入住時原樣交還房屋。

4．打通公共租賃住房與住房租賃市場通道

住房租賃補貼是連接公共租賃住房政策與住房租賃市場的橋梁。建議如下：一方面，推進公共租賃住房貨幣化，實物保障與租賃補貼相結(jié)合。政府給予符合條件的家庭租賃補貼，支持公共租賃住房保障對象通過市場租賃解決住房問題。另一方面，適當擴大住房租賃補貼范圍。根據(jù)不同城市實際情況，在政府財力允許條件下，給予外來新就業(yè)大學生、特定引進人才一定額度的住房租賃補貼，引導其在市場中選擇租賃住房。

5．建立租賃信息平臺

探索建立公開的房屋租賃信息平臺，確立住房指導租金制度，規(guī)范信息披露。以城市為單位，定期制定和公布不同的區(qū)域、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)、用途、類型、位置、朝向、樓層的出租房租金的價格信息，供租賃雙方當事人協(xié)商時參考，也可以作為計稅參考依據(jù)。

6．明確住房租賃機構(gòu)的行業(yè)定位

由于我國現(xiàn)有的行業(yè)分類目錄中未設(shè)立住房租賃行業(yè)，專業(yè)化經(jīng)營住房租賃的企業(yè)無法注冊為住房租賃企業(yè)，影響其業(yè)務(wù)開展和整個行業(yè)的發(fā)展。建議在國民經(jīng)濟行業(yè)分類目錄里的“K房地產(chǎn)業(yè)”中增加“房屋租賃經(jīng)營”，與“房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營”和“房地產(chǎn)中介”并列，在“房屋租賃經(jīng)營”下設(shè)“住房租賃”，明確住房租賃機構(gòu)的行業(yè)歸屬。

7．落實承租人享受均等化公共服務(wù)的權(quán)益

以法律形式落實租賃雙方權(quán)益，保障承租人在租住城市中的各種基本權(quán)利，包括就業(yè)、子女就學、醫(yī)療、社會保障等。進一步深化戶籍改革力度，將租住時間與戶籍、居住證等掛鉤，逐步使租房家庭在公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。明確租賃合同經(jīng)過登記備案，才可據(jù)此享受住房租賃的各項優(yōu)惠政策，以及就業(yè)、子女就學和其他社會保障服務(wù)。目前，各地已有所探索。如廣州在全國首推租購同權(quán)，規(guī)定：“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購同權(quán)”。

（四）規(guī)范集體土地上的租賃房

集體土地上的房屋是租賃住房的重要供應來源，在深圳、廣州這兩個城市，這部分房源甚至超過一半。應正視集體土地上的租賃房，注重因城施策，將目前“城中村”、城鄉(xiāng)結(jié)合部、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)周邊等集體建設(shè)用地上的租賃住房納入統(tǒng)一規(guī)劃和管理。針對暫時難以拆除的城中村，應集中精力應對風險集中、易爆發(fā)的潛在危機，加強對城鄉(xiāng)結(jié)合部和城中村外來人口聚居地區(qū)的規(guī)劃、建設(shè)和管理，提高公共基礎(chǔ)設(shè)施保障能力。發(fā)揮居民委員會和村集體組織作用，實施住房租賃的責任人管理制度。在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和用途管制的基礎(chǔ)上，鼓勵村集體組織專業(yè)化租賃機構(gòu)，并與公安信息對接，規(guī)范租賃行為。

事實上，各地已在探索集體建設(shè)用地上建租賃住房。如2017年5月18日，北京市政府下達了《2017年利用集體土地建設(shè)租賃住房供地任務(wù)》，明確應加強規(guī)劃建設(shè)和管理，利用集體土地建設(shè)租賃住房的用地應按照城鎮(zhèn)居住用地標準進行規(guī)劃和管理，納入各區(qū)職住平衡規(guī)劃指標評價體系。根據(jù)北京市住建委公布的信息：今后五年，北京將繼續(xù)加大租賃住房供應，計劃供地1300公頃（2017年供地350公頃），建設(shè)租賃住房50萬套，并主要通過集體建設(shè)用地安排。