新修訂收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的影響研究

劉思彤

摘要：去年七月，財(cái)政部正式發(fā)布了《關(guān)于修訂印發(fā)<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入>的通知》（以下簡(jiǎn)稱新收入準(zhǔn)則）。新收入準(zhǔn)則頒布后，過(guò)去房地產(chǎn)和建筑行業(yè)中收入確認(rèn)、計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)難以核定的狀況得到了有效改善，成為規(guī)范經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要舉措之一。本文以房地產(chǎn)和建筑企業(yè)為著力點(diǎn)，從闡述新收入準(zhǔn)則變化的主要內(nèi)容入手，隨后總結(jié)分析該準(zhǔn)則實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)和建筑企業(yè)產(chǎn)生的影響，最后在對(duì)新收入準(zhǔn)則的影響進(jìn)行深入剖析基礎(chǔ)上，探索提出房地產(chǎn)和建筑企業(yè)完善自身發(fā)展的相應(yīng)措施。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；建筑企業(yè)；影響

引言

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)入攻堅(jiān)克難的深水區(qū)，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)也得到了迅猛發(fā)展，業(yè)務(wù)領(lǐng)域得以拓寬、業(yè)務(wù)類型日益增多，過(guò)去的收入準(zhǔn)則已經(jīng)在應(yīng)用解釋及財(cái)務(wù)核算等方面存在明顯缺陷，逐漸不能適應(yīng)行業(yè)業(yè)務(wù)需求。以此為背景，從2006年至2017年，經(jīng)過(guò)專家評(píng)審、征求意見(jiàn)、試行測(cè)試等諸多階段，新的收入準(zhǔn)則終于出臺(tái)，當(dāng)前如何更好地適應(yīng)行業(yè)發(fā)展需求，以收入標(biāo)準(zhǔn)修訂來(lái)有效規(guī)范行業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行，成為我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域和社會(huì)各界普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。

一、新收入準(zhǔn)則修訂的主要內(nèi)容

（一）建立統(tǒng)一的收入確認(rèn)模型

原先采用的收入準(zhǔn)則中對(duì)不同企業(yè)的相同業(yè)務(wù)或同一企業(yè)的類似業(yè)務(wù)，提出了繁多的收入確認(rèn)方法，導(dǎo)致出現(xiàn)建造合同與準(zhǔn)則難以吻合、邊界不清的情況時(shí)有發(fā)生。為此，新收入準(zhǔn)則構(gòu)建了統(tǒng)一收入確認(rèn)模式，幫助企業(yè)規(guī)范收入確認(rèn)方法，在省去企業(yè)需判斷、選擇適用準(zhǔn)則麻煩的同時(shí)，也使企業(yè)間財(cái)務(wù)信息的可比性大大提高。

（二）變更收入確認(rèn)時(shí)間點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)

原先采用的收入準(zhǔn)則偏重于對(duì)收入確認(rèn)時(shí)間的人為判斷，這種判斷方式過(guò)于主觀，往往依據(jù)不足。新收入準(zhǔn)則將收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)由風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移變?yōu)榭刂茩?quán)的轉(zhuǎn)移，由此實(shí)現(xiàn)了收入確認(rèn)模型由利潤(rùn)表觀向資產(chǎn)負(fù)債表觀的轉(zhuǎn)變，使房地產(chǎn)和建筑企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移點(diǎn)同控制權(quán)的轉(zhuǎn)移點(diǎn)有效統(tǒng)一，有效規(guī)避了相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）細(xì)化合同相關(guān)指引事項(xiàng)

原先采用的收入準(zhǔn)則對(duì)包含多重交易安排的合同存在指引不清等問(wèn)題，無(wú)法對(duì)多項(xiàng)履約義務(wù)做出明確的規(guī)定。針對(duì)這一問(wèn)題，新收入準(zhǔn)則將此類合同的內(nèi)容細(xì)化為產(chǎn)品和服務(wù)兩個(gè)種類，根據(jù)各項(xiàng)履約義務(wù)的單獨(dú)交易價(jià)格、按照合理的分?jǐn)偡绞?，?duì)收入進(jìn)行科學(xué)分配，不僅增強(qiáng)了準(zhǔn)則的指導(dǎo)意義，也使會(huì)計(jì)核算更為簡(jiǎn)單易操作。

（四）明確規(guī)定特殊交易事項(xiàng)的收入確認(rèn)和計(jì)量

新收入準(zhǔn)則對(duì)部分現(xiàn)行準(zhǔn)則未明確規(guī)定的特定事項(xiàng)給出了明確的指引，例如變價(jià)合同收入的核算、總額法和凈額法的區(qū)分、知識(shí)產(chǎn)權(quán)的許可等，使大多數(shù)的收入核算都有據(jù)可依，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序。

二、新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的影響綜述

（一）進(jìn)一步完善會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，為宏觀政策制定提供依據(jù)

正如前文所述，為了適應(yīng)市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)和建筑領(lǐng)域也出現(xiàn)了許多新的業(yè)務(wù)類型，相關(guān)指導(dǎo)政策的制定方面卻仍是空白。而新的收入標(biāo)準(zhǔn)通過(guò)規(guī)范建筑企業(yè)資產(chǎn)核算、報(bào)表信息披露等措施，有效減少或防止建設(shè)施工企業(yè)私下成立的情況發(fā)生，使房地產(chǎn)和建筑企業(yè)會(huì)計(jì)信息的可靠性、真實(shí)性大大提升，在填補(bǔ)空白、進(jìn)一步優(yōu)化完善會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，使國(guó)家建設(shè)領(lǐng)域的政策制定更加符合實(shí)際、有理有據(jù)。

（二）進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，為維護(hù)良好經(jīng)營(yíng)環(huán)境提供保障

新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的收入確認(rèn)模型、合同分項(xiàng)指引等方面都進(jìn)行了有效細(xì)化和規(guī)范，這就增加了房地產(chǎn)市場(chǎng)交易雙方信息的透明度，便于在紛繁蕪雜的市場(chǎng)環(huán)境中，經(jīng)營(yíng)者對(duì)對(duì)方的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行準(zhǔn)確快速的判斷、精準(zhǔn)施策，從而大幅提高運(yùn)營(yíng)效率、降低交易風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)于建立公平正義的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，特別是促進(jìn)和保護(hù)中小企業(yè)發(fā)展具有不可替代的重要意義。三、促進(jìn)房地產(chǎn)和建筑企業(yè)適應(yīng)新收入準(zhǔn)則要求的對(duì)策探討

（一）加強(qiáng)對(duì)新收入準(zhǔn)則的宣傳教育

廣大房地產(chǎn)及建筑企業(yè)應(yīng)認(rèn)清當(dāng)前形式，意識(shí)到新收入準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要作用，意識(shí)到適應(yīng)市場(chǎng)需求、提高行業(yè)人員業(yè)務(wù)素養(yǎng)，是提高發(fā)展質(zhì)量、實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的根本路徑。企業(yè)應(yīng)加大對(duì)新收入準(zhǔn)則的宣傳教育力度，采取專家講座、知識(shí)競(jìng)賽等多樣形式，對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)人及會(huì)計(jì)開(kāi)展豐富多彩的教育活動(dòng)，幫助和指導(dǎo)企業(yè)主要負(fù)責(zé)人和會(huì)計(jì)掌握新準(zhǔn)則的精神實(shí)質(zhì)、核心內(nèi)容和主要變化。會(huì)計(jì)從業(yè)人員也要利用各種形式的研討班，結(jié)合自身在實(shí)際工作中遇到的疑難問(wèn)題，與其他同行進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流互動(dòng)，共同探討如何在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下學(xué)好用好新收入準(zhǔn)則，從而實(shí)現(xiàn)新收入準(zhǔn)則的平穩(wěn)實(shí)施。

（二）優(yōu)化完善企業(yè)績(jī)效機(jī)制

雖然新收入準(zhǔn)則的出臺(tái)實(shí)施已有一段時(shí)間，但不少房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)（諸如收入確認(rèn)等）不一定能隨之進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，會(huì)影響到新收入準(zhǔn)則對(duì)規(guī)范市場(chǎng)秩序的作用。因此，各級(jí)財(cái)政部門要密切跟蹤新準(zhǔn)則實(shí)施情況，為房地產(chǎn)和建筑企業(yè)實(shí)施新收入準(zhǔn)則提供操作性指引，指導(dǎo)企業(yè)結(jié)合自身實(shí)際，建立切實(shí)可行的量化指標(biāo)來(lái)分析相關(guān)業(yè)績(jī)情況，同時(shí)通過(guò)必要的績(jī)效評(píng)價(jià)和信息反饋、溝通，為企業(yè)發(fā)展提供更加科學(xué)合理的決策依據(jù)。

（三）強(qiáng)化監(jiān)督考核，形成監(jiān)管合力

實(shí)施新收入準(zhǔn)則涉及房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的設(shè)計(jì)招標(biāo)、建設(shè)施工、工程監(jiān)理諸多環(huán)節(jié)，除財(cái)政部門外，還涉及國(guó)土、規(guī)劃、建委等多個(gè)政府部門，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。唯有各級(jí)有關(guān)政府部門加強(qiáng)協(xié)作，形成新收入準(zhǔn)則工作的大格局，督促企業(yè)成立包括財(cái)務(wù)部門、業(yè)務(wù)部門、法律部門、信息技術(shù)部門、人力資源部門等在內(nèi)的跨職能指導(dǎo)委員會(huì)，便于財(cái)政部門全面掌握建設(shè)合同收入披露情況，對(duì)收入準(zhǔn)則做出調(diào)整；同時(shí)有關(guān)部門應(yīng)及時(shí)了解準(zhǔn)則實(shí)施中遇到的問(wèn)題，出臺(tái)相關(guān)實(shí)施監(jiān)管細(xì)則，層層落實(shí)房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)理、工程承包方、施工隊(duì)伍關(guān)于業(yè)績(jī)核算的責(zé)任，才能確保新收入準(zhǔn)則有效實(shí)施。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，新收入準(zhǔn)則給國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了深遠(yuǎn)影響，對(duì)作為國(guó)家經(jīng)濟(jì)支柱的房地產(chǎn)和建筑產(chǎn)業(yè)更是意義非凡。為了發(fā)揮新收入準(zhǔn)則完善行業(yè)會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的積極作用，房地產(chǎn)和建筑企業(yè)應(yīng)提早行動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)新收入準(zhǔn)則的宣傳教育，以適應(yīng)新形勢(shì)促企業(yè)發(fā)展；有關(guān)政府部門則應(yīng)優(yōu)化完善企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制、強(qiáng)化監(jiān)督考核，以形成監(jiān)管合力促行業(yè)規(guī)范，多措并舉，為國(guó)家房地產(chǎn)及建筑業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。