房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的研究

侯軍

摘要：改革開放以來，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下有了巨大發(fā)展，但同時(shí)也因?yàn)殚L(zhǎng)期舊有的傳統(tǒng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，使得房地產(chǎn)行業(yè)在新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下面臨諸多挑戰(zhàn)，迫切需要房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，改變?cè)匈Y產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。筆者就職于天津某地產(chǎn)開發(fā)有限公司，公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新也一直是我司致力的方向。文章圍繞房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型來進(jìn)行淺述，以期對(duì)其他地產(chǎn)從業(yè)人員提供一些參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)；轉(zhuǎn)型；模式

一、前言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高以及國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，住房性需求激增，房地產(chǎn)快速發(fā)展，成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。但同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)資金投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，尤其近年來，國(guó)家一系列管控政策的出臺(tái)，交易下降、融資困難、房產(chǎn)庫(kù)存增加、市場(chǎng)前景不明朗等問題擺在了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的面前。如何改變傳統(tǒng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，減少資金沉淀，盤活資金，為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)注入了新的活力，成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)需要考慮的重要問題。

二、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的必要性概述

1.關(guān)于資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的定義

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的實(shí)質(zhì)即企業(yè)經(jīng)濟(jì)資源資本化，以價(jià)值管理為核心，以生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)，以資金流動(dòng)重組為手段，以企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最大化為目的。一般情況下，企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可以作廣義和狹義之分，廣義的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)即統(tǒng)合企業(yè)內(nèi)部一切生產(chǎn)資源，做資本優(yōu)化配置及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，力求資產(chǎn)增值最大化，其更多的關(guān)注商品經(jīng)營(yíng)。狹義上的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是指在商品經(jīng)營(yíng)活動(dòng)外部的，主要關(guān)注資本的配置與重組，其更多意義上是無形資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，通過對(duì)資本進(jìn)行合理優(yōu)化配置，提高資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.目前我國(guó)主導(dǎo)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)按照其運(yùn)營(yíng)模式可以分為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是相對(duì)于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式而言的，目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式，企業(yè)通常需要經(jīng)營(yíng)大量的土地，并通過自建、銷售、管理等方式對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期持有。重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式資產(chǎn)流動(dòng)性差，利潤(rùn)回報(bào)率低，對(duì)企業(yè)的自有資金儲(chǔ)備以及融資能力、管理能力提出的要求更高，因?yàn)橐坏┵Y金運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，資金鏈斷裂，極有可能導(dǎo)致企業(yè)整體業(yè)務(wù)崩盤。同時(shí)，由于重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式要求企業(yè)必須具備一定規(guī)模才能進(jìn)入，門檻較高，因此其又具有穩(wěn)定性好和風(fēng)險(xiǎn)性小等優(yōu)勢(shì)。近年來，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)提升，國(guó)家加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的政策管控，以及民眾購(gòu)買能力受到市場(chǎng)金融危機(jī)的限制，重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式已不能完全適應(yīng)我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，已經(jīng)勢(shì)在必行。

3.房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型的必要性

目前形勢(shì)下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多考驗(yàn)：（1）隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，住房的需求不斷增加，為了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行良好把控，相關(guān)部門出臺(tái)了一系列的管控措施，這些政策在一定程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。（2）由于我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快以及市場(chǎng)通脹因素的影響，城市土地價(jià)格不斷上漲，企業(yè)資金壓力增加，融資困難。（3）我國(guó)還存在住房資源過剩的現(xiàn)象，造成了嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。（4）隨著前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，大量中小企業(yè)紛紛涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，或者一些大型企業(yè)開始向房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向，地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、亂象紛呈。以上種種問題都對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了一定的沖擊，嚴(yán)重影響了行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的進(jìn)一步深化，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”仍將是政府地產(chǎn)管理的主導(dǎo)政策，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)這一形勢(shì)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，成為地產(chǎn)企業(yè)管理者亟需思考的問題。

4.加快房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，推進(jìn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

輕資產(chǎn)，主要是企業(yè)的無形資產(chǎn)，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式與重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式相反，房地產(chǎn)企業(yè)一般不會(huì)直接持有大量長(zhǎng)期資產(chǎn)，而是以價(jià)值為驅(qū)動(dòng)，以知識(shí)和管理為核心，輕資產(chǎn)，重經(jīng)營(yíng)，通過降低企業(yè)資本投入，盤活企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)，降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高資本回報(bào)率。

以萬科和萬達(dá)為例。萬科和萬達(dá)作為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭領(lǐng)軍企業(yè)，率先進(jìn)行了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型。2014年，萬科與凱雷達(dá)成合作協(xié)議，將自己的9個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目90%的股權(quán)出讓給凱雷，自己變身為“小股操盤”的“打工仔”，實(shí)現(xiàn)了萬科商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2015年一開年就公布了與光大控股旗下的光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)將在今明兩年問首批投資約240億元人民幣。

三、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的策略概述

目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然過度依賴傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，缺少資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式上的創(chuàng)新，雖然有萬科、恒大、萬達(dá)等領(lǐng)軍企業(yè)的改革先行，但是房地產(chǎn)行業(yè)仍沒有給予高度的重視。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、管理模式千差萬別，如何針對(duì)企業(yè)自身，探索一條適合自己的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，管理者們必須進(jìn)行深思。

由于我國(guó)目前輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型案例較少，筆者也只能根據(jù)大量調(diào)研，結(jié)合國(guó)內(nèi)外相關(guān)案例以及自身從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行一些策略方面的淺述：

1.房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型必須結(jié)合自身實(shí)際情況，不可盲目照搬其他企業(yè)的管理方式和轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)，可以借鑒參考，但不能盲從。

2.利用現(xiàn)代信息技術(shù)進(jìn)行業(yè)務(wù)整合，做好質(zhì)量把控和優(yōu)化資產(chǎn)配置，重視人力資源在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型中的應(yīng)用和拓展，提高風(fēng)險(xiǎn)分散能力。

3.精準(zhǔn)定位企業(yè)發(fā)展方向，專注于核心業(yè)務(wù)，依托知識(shí)和企業(yè)品牌力量，提高企業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)力。

四、結(jié)語

綜上所述，面對(duì)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為一種必然，但如何轉(zhuǎn)型，企業(yè)必須結(jié)合自身實(shí)際，同時(shí)借鑒其他企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。