民間借貸中的房屋出售委托公證思考

陳如炮

浙江省蒼南縣公證處，浙江 蒼南 325800

一、民間借貸中房屋出售委托書種類

目前民間借貸市場(chǎng)中，要申請(qǐng)公證的房屋出售委托書依據(jù)債務(wù)人自己提供房屋抵押還是第三人提供房屋抵押的不同，結(jié)合委托人和受托人的身份區(qū)別，共分以下類型：1、借款抵押合同中的債務(wù)人(抵押人)委托債權(quán)人出售自己提供抵押的房屋；2、借款抵押合同中的債務(wù)人(抵押人)委托債權(quán)人的親信朋友、工作人員等債權(quán)人利益方出售自己提供抵押的房屋；3、借款抵押合同中的第三人(抵押人)委托債權(quán)人出售自己提供抵押的房屋；4、借款抵押合同中的第三人(抵押人)委托債務(wù)人出售自己提供抵押的房屋；5、借款抵押合同中的第三人(抵押人)委托債務(wù)人的親信朋友、工作人員等債務(wù)人利益方出售自己提供抵押的房屋；6、借款抵押合同中的第三人(抵押人)委托債權(quán)人的親信朋友、工作人員等債權(quán)人利益方出售自己提供抵押的房屋。

二、民間借貸中不應(yīng)辦理房屋出售委托公證的觀點(diǎn)

為什么民間借貸中不應(yīng)給予辦理上述類型的房屋出售委托公證，從相關(guān)的零星論述中，大體上可歸納出如下理由：

(一)違背自愿原則

民間借貸中，抵押人辦理房屋出售委托公證往往都是由債權(quán)人提出的，從形式上看抵押人好象都是自愿的，但實(shí)質(zhì)上是否自愿，是否沒有脅迫是很難判斷的，尤其在抵押人就是債務(wù)人的情況下，債務(wù)人之借貸，每每為急迫窘困之時(shí)[1]，其為獲得債權(quán)人的融資，與債權(quán)人締結(jié)法律關(guān)系，往往在交易過程中處于被動(dòng)地位，致使債權(quán)人可以利用債務(wù)人的急需而提出種種苛刻的條件，形式上抵押人簽訂房屋出售委托書都是自愿的，但他不接受又能如何呢，因此，房屋出售委托書很大程度上都是在抵押人違背真實(shí)意思的前提下簽訂的，容易違背自愿原則。

(二)不利于抵押人權(quán)益的保護(hù)

房屋出售委托書往往是抵押權(quán)人提出的，尤其是在民間借貸中，房屋出售受托人往往是債權(quán)人自己亦或是債權(quán)人利益方，房屋出售委托書簽訂后，受托人即取得房屋出售代理權(quán)，房屋何時(shí)出售、出售價(jià)格多少，往往由受托人其實(shí)也就是債權(quán)人決定，難以避免有些債權(quán)人為了保護(hù)自己的債權(quán)，將價(jià)值甚高的抵押財(cái)產(chǎn)低價(jià)出售，從而滿足自己的債權(quán)而損害抵押人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，甚至有些受托人將房屋出售后，償還債務(wù)后的余款都卷走，讓抵押人顆粒無收。

(三)保護(hù)抵押人的其他債權(quán)人的利益

該觀點(diǎn)認(rèn)為擔(dān)保物權(quán)人本來只能在受擔(dān)保的債權(quán)范圍內(nèi)就擔(dān)保物交換價(jià)值優(yōu)先受償，若擔(dān)保物的交換價(jià)值大于被擔(dān)保債權(quán)，擔(dān)保物權(quán)人優(yōu)先受償后的剩余部分應(yīng)返還給擔(dān)保人，并作為擔(dān)保人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，確保其他債權(quán)人受償。如果允許抵押人辦理房屋出售委托書，抵押人和抵押權(quán)人就可能惡意串通，通過將房屋受托出售這種合法的方式，逃避債務(wù)人(抵押人)對(duì)其他債權(quán)人的債務(wù)，最終損害其他債權(quán)人的利益。

(四)不利于抵押權(quán)人自己權(quán)益的保護(hù)

該觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋出售委托書簽訂后，代理權(quán)的給予不是固定不變的，根據(jù)我國民法通則的規(guī)定，委托人可以隨時(shí)取消委托，因此，當(dāng)?shù)盅簷?quán)人依據(jù)取得的房屋出售委托書給付款項(xiàng)后，抵押人有可能取消委托，從而使抵押權(quán)人辦理房屋出售委托公證的目的落空。

(五)不利房屋買受人權(quán)益的保護(hù)，滋生新的糾紛

該觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋是不動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的轉(zhuǎn)移除辦理過戶登記外，還需要房主的騰空交付，在房屋出售委托書辦理后，受托人將房屋出售給善意的第三人并辦理過戶登記外，第三人取得房屋還需要房主交接鑰匙和騰空房屋，如抵押人不予配合，不騰空房屋和交付使用，對(duì)買主來講，購買房屋的目的沒有完全實(shí)現(xiàn)，將生新的糾紛，雖然抵押權(quán)人的債權(quán)得到了實(shí)現(xiàn)，但確是在損害第三人利益基礎(chǔ)上的實(shí)現(xiàn)，有失公允。

三、民間借貸中辦理委托公證異議理由的分析

筆者認(rèn)為，上述異議理由看似是針對(duì)房屋出售委托公證可否辦理，其實(shí)是對(duì)代理權(quán)授予范圍不完善的批評(píng)，正是由于授權(quán)范圍不完善，受托人濫用代理權(quán)，才導(dǎo)致了上述房屋出售委托書偏離了原先設(shè)置的預(yù)期目標(biāo)，被當(dāng)事人惡意利用，從而導(dǎo)致不利情況發(fā)生，因此，從中不難看出公證行業(yè)目前對(duì)該房屋出售委托公證可否辦理的爭(zhēng)論其實(shí)是混淆了代理權(quán)可否授予與代理權(quán)授予范圍大小之間的界限，代理權(quán)可否授予與代理權(quán)授予范圍的大小是兩個(gè)完全不同的概念，兩者不能等同，我們不能因?yàn)榇頇?quán)授予范圍的不完善就否定代理權(quán)的授予。委托公證是指對(duì)單方委托授權(quán)行為真實(shí)性、合法性的公證證明[2]。房屋出售委托公證應(yīng)該是對(duì)代理權(quán)有無授予的判斷，而并不是對(duì)代理權(quán)授予大小的認(rèn)定和判斷，代理權(quán)授予范圍大多完全由委托人自己決定，不屬于房屋出售委托公證的證明對(duì)象。因此完善房屋出售委托書的授權(quán)范圍也就是完善房屋出售委托書的授權(quán)內(nèi)容，是該房屋出售委托公證在民間借貸中能否發(fā)揮積極作用的關(guān)鍵點(diǎn)。

四、公證角度對(duì)房屋出售委托書內(nèi)容完善的構(gòu)想

雖然房屋出售委托公證只是證明代理權(quán)是否授予，但代理權(quán)授予范圍的大小，直接決定著房屋出售委托公證的使用范圍和效果，從而影響公證預(yù)防糾紛價(jià)值的發(fā)揮，因此，對(duì)房屋出售委托公證中委托書授權(quán)范圍內(nèi)容的指導(dǎo)應(yīng)該是公證服務(wù)金融義不容緩的責(zé)任。那么，民間借貸中的房屋出售委托書授權(quán)內(nèi)容如何完善呢？筆者認(rèn)為，完善民間借貸中房屋出售委托書的內(nèi)容，首先應(yīng)該遵循二個(gè)前提：第一就是保護(hù)債權(quán)人、債務(wù)人、抵押人和善意第三人、債務(wù)人的其他債權(quán)人的利益不損害，不失衡。第二就是明確房屋出售委托書中的基礎(chǔ)關(guān)系是什么，也就是房屋出售委托書中的出售行為在法律上屬于什么性質(zhì)，是單屬于委托人行使所有權(quán)的表現(xiàn)還是委托人作為抵押人與抵押權(quán)人就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議后的履行協(xié)議行為，筆者認(rèn)為：民間借貸中房屋出售委托書中的委托應(yīng)該是抵押權(quán)人與抵押人就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議后，委托人作為協(xié)議主體履行協(xié)議的行為。那么該抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式是什么呢？筆者認(rèn)為：抵押權(quán)人提前與抵押人達(dá)成的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式應(yīng)該是變賣的方式。至此，圍繞上述這二個(gè)前提，就房屋出售委托書中代理權(quán)范圍的明確，談?wù)剮c(diǎn)想法，以供參考和研究：

(一)在房屋出售委托書中明確房屋出售的價(jià)格、明確房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)、明確房屋價(jià)格確定的節(jié)點(diǎn)

我國物權(quán)法規(guī)定：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。合同法規(guī)定：因債務(wù)人放棄其到期債權(quán)或者無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。債務(wù)人以明顯不合理的低價(jià)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)，對(duì)債權(quán)人造成損害，并且受讓人知道該情形的，債權(quán)人也可以請(qǐng)求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。撤銷權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限。債權(quán)人行使撤銷權(quán)的必要費(fèi)用，由債務(wù)人負(fù)擔(dān)。撤銷權(quán)自債權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。自債務(wù)人的行為發(fā)生之日起五年內(nèi)沒有行使撤銷權(quán)的，該撤銷權(quán)消滅?？梢?，房屋出售價(jià)格的約定不僅是房屋出售行為可否被撤銷的條件，更是抵押人權(quán)益能否得到保障的前提，價(jià)格約定太高，不容易實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，約定太低，容易被撤銷，因此房屋出售價(jià)格的約定是房屋出售委托書應(yīng)該首先考慮的因素，筆者認(rèn)為，民間借貸中房屋價(jià)格的約定不能太僵化，應(yīng)該在遵循客觀標(biāo)準(zhǔn)的前提下，設(shè)立一定的主觀標(biāo)準(zhǔn)，也就是房屋出售價(jià)格應(yīng)該在當(dāng)事人約定的價(jià)格和抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格之間給受托人留個(gè)選擇的空間，設(shè)立兩個(gè)價(jià)格，一個(gè)是當(dāng)事人約定的價(jià)格，一個(gè)是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的房屋評(píng)估價(jià)格，哪個(gè)高，選哪個(gè)。

(二)在房屋出售委托書中注明委托起始和終止的期限

前面已經(jīng)講過，民間借貸中的房屋出售委托行為是以變賣方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的行為的表現(xiàn)，而依據(jù)物權(quán)法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)需要具備一定的條件既債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，因此，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)條件具備之前，房屋出售委托書中的房屋出售內(nèi)容是不能夠行使的，因此，民間借貸中房屋出售委托的起始期限應(yīng)該是債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，如果債務(wù)人已經(jīng)履行的債務(wù)，則該委托書就不生效，委托權(quán)限就不能行使。而終止期限是什么呢？筆者認(rèn)為，該委托書的終止期限應(yīng)該是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)完畢，即不動(dòng)產(chǎn)交付給別人完畢，過戶登記手續(xù)履行完畢。

(三)在房屋出售委托書中注明房屋買賣合同公證和提存公證的辦理

當(dāng)前，有些公證處在實(shí)踐中辦理民間借貸中的房屋出售委托公證時(shí)，要求當(dāng)事人在委托書中注明房屋出售時(shí)要到原委托書出具的公證處辦理房屋買賣合同公證，筆者認(rèn)為，這樣的做法值得借鑒，這樣的話，有利于維護(hù)抵押人和抵押權(quán)人及房屋買受人的權(quán)益，但同時(shí)，筆者在此補(bǔ)充一點(diǎn)，應(yīng)該要求當(dāng)事人在房屋出售委托書中再注明房屋出售過程中辦理提存公證，筆者認(rèn)為，提存公證的辦理不僅可以消除受托人將房屋出售款超過債務(wù)的部分卷走的風(fēng)險(xiǎn)，更可以避免房屋買受人支付房款，房屋登記過戶完畢后，碰到抵押人不騰空、不交付房屋的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)檗k理了提存公證，房屋購買人可以與受托人約定，房款提存到公證處后，以房屋登記過戶完畢和抵押人騰空、交付房屋為房款支付的依據(jù)和條件，這樣就可以避免房屋買受人交付房款后不能住進(jìn)去的尷尬境地，避免新的訴累。

(四)在房屋出售委托書后附上借貸抵押合同，從而使相對(duì)的第三人明晰交易的風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)該履行的注意事項(xiàng)，同時(shí)，也可以阻切受托人濫用甚至惡意行使受托權(quán)。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]梁慧星，陳華彬.物權(quán)法[M].北京：法律出版社，1997：332.

[2]馬宏俊.公證實(shí)務(wù)[M].北京：北京大學(xué)出版社，2012：127-128.