關(guān)于房地產(chǎn)委托書公證的幾點(diǎn)思考

摘 要 正確理解房地產(chǎn)委托書公證的內(nèi)容，正確適用房地產(chǎn)委托書公證的辦證依據(jù)和辦證規(guī)范，全面掌握房地產(chǎn)委托書公證中的一些注意事項，公證員要不斷積累辦證經(jīng)驗(yàn)，不斷提高專業(yè)素養(yǎng)，提高專業(yè)能力，從源頭上確保公證質(zhì)量，避免辦證風(fēng)險的發(fā)生，減輕公證員的執(zhí)業(yè)壓力。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 委托書 公證 依據(jù) 注意事項

作者簡介：劉義鋒，山東省東營市河口區(qū)司法局，三級公證員，研究方向：公證實(shí)務(wù)操作。

中圖分類號：D926.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.12.042

授權(quán)委托書公證是公證業(yè)務(wù)領(lǐng)域的常青樹，歷經(jīng)幾十年長盛不衰。授權(quán)委托書公證為我國百姓辦理相關(guān)事務(wù)提供了極大的便利，并有效預(yù)防糾紛的發(fā)生，為我國經(jīng)濟(jì)社會的健康有序發(fā)展提供了有力保障。近幾年，隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，全國各地業(yè)主辦理房地產(chǎn)委托書公證業(yè)務(wù)的越來越多，房地產(chǎn)委托書公證在公證機(jī)構(gòu)年辦證數(shù)量中的占比越來越大。近期房地產(chǎn)委托書公證引發(fā)的新聞事件，把公證推向了社會輿論的風(fēng)口浪尖，成為新聞媒體關(guān)注的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)委托書公證暴露出來的問題引起了證界的深刻反思，上級主管部門對此更是三令五申。房地產(chǎn)價值大，公證書出現(xiàn)問題影響大，公證員辦證壓力大。怎樣有效解決房地產(chǎn)委托書公證所面臨的問題和降低房地產(chǎn)委托書公證風(fēng)險成為全國公證員研究的重點(diǎn)課題。房地產(chǎn)委托書公證業(yè)務(wù)是個看起來簡單而操作起來繁雜的業(yè)務(wù)，雖然主管部門對此出臺了部分規(guī)范性文件，但是公證員在實(shí)務(wù)中如果不注意細(xì)節(jié)的處理，可能會使公證書出現(xiàn)瑕疵。執(zhí)業(yè)公證員在辦證過程中既要重程序，又要重實(shí)體，嚴(yán)格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范，不斷提高執(zhí)業(yè)水平，積累辦證經(jīng)驗(yàn)，盡到審慎的審查核實(shí)義務(wù)，規(guī)避風(fēng)險的發(fā)生，減輕執(zhí)業(yè)的壓力，制造出一份合格的公證書。

一、房地產(chǎn)委托書公證的內(nèi)容

中國公證協(xié)會于二○○八年制定的《辦理房屋委托書公證的指導(dǎo)意見》第二條規(guī)定：本指導(dǎo)意見所稱的房屋委托書是指委托人為了授權(quán)他人代為辦理房屋的購買、出售、互換、繼承、受遺贈，租賃、抵押等事宜面單方簽署的法律文書。根據(jù)我國民法通則的規(guī)定，授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權(quán)限和期間，并由被代理人簽名或者蓋章。根據(jù)上的規(guī)定，結(jié)合實(shí)際情況，房地產(chǎn)委托書公證就是指依法設(shè)立的公證機(jī)構(gòu)根據(jù)法律、行政法規(guī)的規(guī)定和當(dāng)事人的申請，依照法定的程序證明委托人的房地產(chǎn)委托行為以及委托人簽名和簽署日期的真實(shí)性、合法性的非訴訟活動。根據(jù)近期司法部發(fā)布的《五不準(zhǔn)》通知要求，公證機(jī)構(gòu)不準(zhǔn)辦理涉及不動產(chǎn)處分的全項委托公證。公證機(jī)構(gòu)、公證員辦理涉及不動產(chǎn)處分的委托公證時，不得辦理一次性授權(quán)全部重要事項的委托公證，不得在公證書中設(shè)定委托不可撤銷、受托人代為收取售房款等內(nèi)容。不準(zhǔn)辦理具有擔(dān)保性質(zhì)的委托公證。公證機(jī)構(gòu)、公證員在辦理涉及不動產(chǎn)處分的委托公證時，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查申請人的真實(shí)意思表示，審查其與受托人是否具有親屬關(guān)系，不得辦理名為委托實(shí)為擔(dān)保，或者可能存在擔(dān)保性質(zhì)的委托公證。

二、房地產(chǎn)委托書公證的辦證依據(jù)

目前，涉及房地產(chǎn)委托書公證的法律依據(jù)主要是《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國公證法》兩部大法。民法通則規(guī)定代理包括委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權(quán)。委托代理授權(quán)采用書面形式的，授權(quán)委托書應(yīng)當(dāng)載明代理人的姓名或者名稱、代理事項、權(quán)限和期間，并由被代理人簽名或者蓋章。公證法規(guī)定：根據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，公證機(jī)構(gòu)辦理下列公證事項：（三）委托、聲明、贈與、遺囑。上述兩部法律為辦理房地產(chǎn)委托書公證提供了法律支持和保障。同時司法部《公證程序規(guī)則》和中國公證協(xié)會《辦理房屋委托書公證的指導(dǎo)意見》對房地產(chǎn)委托書公證的辦證規(guī)則也作了非常明確的規(guī)定，對公證員辦證起到指引和引導(dǎo)的作用。公證員在辦證過程中要嚴(yán)格遵守上述法律的規(guī)定和辦證規(guī)則，確保自己出具的委托書公證的真實(shí)性和合法性。

三、辦理房地產(chǎn)委托書公證應(yīng)注意事項

（一）注意分辨當(dāng)事人身份的真假，防止冒名頂替

在出售、互換、抵押等處分房地產(chǎn)的委托書公證中，當(dāng)事人身份真假的辨別是辦理該項公證事項的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。如果當(dāng)事人人證不符，公證員沒有審查出來，按照公證法的規(guī)定要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。我國公證法明確規(guī)定公證機(jī)構(gòu)及其公證員因過錯給當(dāng)事人、公證事項的利害關(guān)系人造成損失的，由公證機(jī)構(gòu)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任；公證機(jī)構(gòu)賠償后，可以向有故意或者重大過失的公證員追償。為了有效杜絕冒名頂替事件的發(fā)生，公證員在執(zhí)業(yè)過程中務(wù)必要做到以下四點(diǎn)：

一是望，就是看來訪當(dāng)事人的言談舉止。當(dāng)事人辦理房地產(chǎn)委托書公證事項時，現(xiàn)場表現(xiàn)神態(tài)各異，有的一言不發(fā)，形同路人，有的表情緊張，答非所問，有的情緒激動，要求馬上出證……。公證員要留意觀察當(dāng)事人及隨行人員的一言一行，從細(xì)節(jié)中發(fā)現(xiàn)問題，重點(diǎn)問題重點(diǎn)審查，重點(diǎn)詢問，重點(diǎn)核實(shí)。同時公證員要重點(diǎn)比對人證是否一致，對來訪人員的五官、頭型、發(fā)型，面部的特殊標(biāo)記與其居民身份證進(jìn)行比對，如果當(dāng)場不能確定真假，可以對當(dāng)事人和居民身份證進(jìn)行拍照，出證之前對二者進(jìn)行認(rèn)真的觀察，如果自己看花了眼，也可以讓其他公證人員幫助識別，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時采取措施。

二是聞，就是傾聽來訪當(dāng)事人的言論。當(dāng)事人辦理委托書公證時很少是單槍匹馬，有的是夫妻雙方來，有的是和其他當(dāng)事方一起來。公證員要重點(diǎn)傾聽他們之間的對話交流，從他們之間的交流中發(fā)現(xiàn)蛛絲馬跡，發(fā)現(xiàn)問題重點(diǎn)核實(shí)。

三是問，就是對當(dāng)事人和相關(guān)人員進(jìn)行詢問。在對當(dāng)事人及相關(guān)人員進(jìn)行詢問時要分別進(jìn)行，防止他們之間相互掩護(hù)。問在識別當(dāng)事人真實(shí)身份中至關(guān)重要，本公證員在公證實(shí)踐中通過問而識破多起冒名頂替人員。公證員如果詢問當(dāng)事人的公民身份證號，公民身份號碼很好記，假的當(dāng)事人如果提前做好準(zhǔn)備很難識破。公證員可以問當(dāng)事人的生肖，根據(jù)戶口本問當(dāng)事人幾個孩子，孩子的名字和出生日期，根據(jù)結(jié)婚證問當(dāng)事人的結(jié)婚日期。如果當(dāng)事人能夠正確回答，且當(dāng)事人與相關(guān)人員的談話能夠相互印證，則符合辦證的要求。

四是切，在望、聞、問之后，對于委托人的真實(shí)身份，公證員就得做一個判定：當(dāng)事人是否為本人。是假的，公證員要對其進(jìn)行嚴(yán)厲警告，如果當(dāng)事人堅持不走，公證員可以選擇報警；是真的，公證員按規(guī)定辦理房地產(chǎn)委托書公證。

上述望、聞、問、切并不是辦理每項業(yè)務(wù)時同時具備，如果一眼就能識別當(dāng)事人的真實(shí)身份，就不需要聞和問了，承辦公證員可以在實(shí)踐中靈活掌握。

（二）注意辨別權(quán)屬證書的真?zhèn)?/p>

在辦理出售、互換、抵押等處分房產(chǎn)的委托書公證時，公證機(jī)構(gòu)要對權(quán)屬證書進(jìn)行書面審查，如果懷疑權(quán)屬證書的真?zhèn)螘r可以通過不動產(chǎn)登記主管部門進(jìn)行核實(shí)。公證機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)與不動產(chǎn)登記主管部門的溝通和聯(lián)系，與不動產(chǎn)登記主管部門建立長期協(xié)作機(jī)制?，F(xiàn)在不動產(chǎn)權(quán)屬登記基本實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，上網(wǎng)查詢非常方便，一個電話就可以知道權(quán)屬證書是否真的，該房產(chǎn)有是否抵押，該房產(chǎn)的共有人有哪些。如果房地產(chǎn)屬于外地，可以委托外地公證機(jī)構(gòu)協(xié)助核實(shí)。

（三）注意審查當(dāng)事人的民事行為能力

根據(jù)我國民法通則規(guī)定，不滿八周歲的未成年人和不能辨認(rèn)自己行為的成年人為無民事行為能力人，八周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的成年人為限制民事行為能力人，無民事行為能力人和限制民事行為能力人，實(shí)施民事法律行為由其法定代理人代理。公證員在辦理房地產(chǎn)委托書公證時如果涉及到無民事行為能力人和限制民事行為能力人時，由無民事行為能力人和限制民事行為能力人的法定代理人作為委托人，且不能侵害無民事行為能力人和限制民事行為能力人的合法權(quán)益。對于未成年人的判斷，根據(jù)當(dāng)事人提供的身份證、戶口本或者出生證明等書成材料可以判定。對于有精神障礙的特殊群體，公證員通過與其交談，看其是否能正常表達(dá)自己的意思。無法正確表達(dá)自己的意思的精神障礙人、植物人、老年癡呆等特殊人員，公證員應(yīng)建議利害關(guān)系人向人民法院申請宣告其為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人，等監(jiān)護(hù)人確定后，在不損害上述特殊人員利益的情況下，再為其辦理房地產(chǎn)委托書公證。根據(jù)上級主管部門的要求，老年人辦理出售、互換、抵押等處分房產(chǎn)的委托書公證時，要求其子女共同來公證處辦理相關(guān)手續(xù)。

（四）注意審查共有房地產(chǎn)的處分

辦理上述公證時，公證員切忌追求效率，簡化程序，在共有產(chǎn)權(quán)人應(yīng)該全部到場而沒有到場的情況下為當(dāng)事人出具公證書，以免引起糾紛，影響公證機(jī)構(gòu)的威信和公信力，損害公證機(jī)構(gòu)的社會形象。辦理處分共有房地產(chǎn)委托書公證時，公證員首先要審查共有房地產(chǎn)的共有人。新版不動產(chǎn)登記證對于房產(chǎn)的共有人記載的很明確，一些老版的房地產(chǎn)證，房地產(chǎn)登記在一人名下，隱性共有人并不在房產(chǎn)證上體現(xiàn)，公證員對于老房產(chǎn)證要注意審查其房產(chǎn)的隱性共有人，認(rèn)真核實(shí)房產(chǎn)的共有人。公證的作用就是預(yù)防糾紛，在出售、互換、抵押等處分房產(chǎn)的委托書公證中，為了預(yù)防糾紛的發(fā)生，公證員原則上要求房產(chǎn)共有人共同到場辦理委托書公證，但是也要具體問題具體分析，不同情況區(qū)別對待，不能一概而論，搞一刀切。一種情形是共有產(chǎn)權(quán)人都需要辦理委托且委托人在同一城市居住且距離不遠(yuǎn)，這種情況就需要委托人共同到場辦理委托公證手續(xù)；一種情況是共有產(chǎn)權(quán)人都需要辦理委托公證手續(xù)，但委托人不在同一城市居住且距離遙遠(yuǎn)，那么委托人就近辦理委托書公證手續(xù)，無須一方到另一方在同一個公證機(jī)構(gòu)辦理相關(guān)手續(xù)，增加不必要的麻煩，浪費(fèi)財力、體力；一種情況是共有產(chǎn)權(quán)人其中一部分人需要辦理委托書公證手續(xù)，另一部分人不需要辦理委托書公證手續(xù)，當(dāng)事人自己親自到不動產(chǎn)部門辦理相關(guān)手續(xù)，這種情況沒有必要要求所有的共有產(chǎn)權(quán)人都到公證機(jī)構(gòu)辦理委托書公證手續(xù)，給當(dāng)事人增加不必要的負(fù)擔(dān)。

（五）注意辦證材料的收集和留存

公證機(jī)構(gòu)、公證員要注意收集在辦證過程的資料，因?yàn)檗k證資料是出具公證書有力的證據(jù)支持。如果把公證書比作一件產(chǎn)品，那么公證資料就是產(chǎn)品的零件，產(chǎn)品合不合格，零件至關(guān)重要。對當(dāng)事人拍照的照片的原件、錄像的原件資料，提取當(dāng)事人的指紋的資料都要注意留存歸檔。收集當(dāng)事人的指紋時要符合相關(guān)要求，要全面提取，防止將來出現(xiàn)糾紛時鑒定不出來。對當(dāng)事人拍照時不僅當(dāng)事人的面貌要清晰可辨，法律文書的內(nèi)容也要清楚，要拍當(dāng)事人在法律文書等資料上按指印時影像。不會寫字的要進(jìn)行拍照。承辦公證員在辦證過程中注意細(xì)節(jié)的處理，細(xì)節(jié)決定成敗。