房產(chǎn)抵押貸款法律風(fēng)險防范初探

劉時俊

（325400 浙江橫陽律師事務(wù)所 浙江 溫州）

隨著社會消費方式的轉(zhuǎn)變及融資需求的攀升，個人房產(chǎn)抵押貸款作為一種便捷的融資手段，被人們廣為接受，已經(jīng)成為商業(yè)銀行一個新的利潤增長點。作為銀行信貸產(chǎn)品的重要組成部分，個人房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險防范也成為各家銀行關(guān)注的重點。

一、房產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險來源

隨著我國房產(chǎn)大面積的波動，在持續(xù)了一段時間的炒房與高價房后，出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)回彈的現(xiàn)象，大量的閑置房與空房成為貸款的首選，銀行不僅為房產(chǎn)的開發(fā)提供了資金鏈的供應(yīng)，同時也是抵押房產(chǎn)貸款的唯一通道，那么房產(chǎn)的市場經(jīng)濟(jì)變遷必然使得銀行的貸款風(fēng)險隨著變化，難以形成固化的風(fēng)險防范機(jī)制，房產(chǎn)對于貸款的影響可從多個視角進(jìn)行分析，目前來看基本分為以下幾種情況：

1.抵押物價值風(fēng)險

房價的上升或者下調(diào)都會引起抵押的商品房出現(xiàn)市場價格的變動，尤其在房價下跌的情況下，抵押的房產(chǎn)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的縮水，一些商品房的價值逐漸的遞減，使得抵押的房產(chǎn)出現(xiàn)價值的同步化降低，且一些二手房在市場飽和的情況下，難以出售，變現(xiàn)的經(jīng)過較為曲折，抵押的時效性不強(qiáng)。

2.假按揭風(fēng)險

假按揭是一些不法分子為了能夠套取銀行的資金，財通虛假的材料進(jìn)行交易，法律上難以進(jìn)行房產(chǎn)的抵押有效性認(rèn)證，這些虛假的條件無法支撐資金的回收，甚至在炒作等手段下惡意的提高房價，使得銀行被蒙騙，其個人或者團(tuán)隊并沒有資金的支付能力，在違約的情況下，銀行不得不填補(bǔ)這些財務(wù)的漏洞，銀行面臨的損失不可估量。

二、來自借款人的風(fēng)險

借款人受到市場經(jīng)濟(jì)與個人情況的影響，難以在預(yù)設(shè)的時間里進(jìn)行還款，使得自身承擔(dān)的貸款利息較多，長時間的還款壓力逐漸的攀升，帶來違約的種種風(fēng)險。

1.主動違約

主動違約一般是借款人在受到經(jīng)濟(jì)掣肘或者其他影響的情況下，主動的出現(xiàn)了違約的一種情況，這種情況下，有的借款人本身缺失出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的斷鏈，無法按照約定進(jìn)行還款，還有一種是處于違法的借貸狀況下，借款人套取銀行的資金后，權(quán)衡抵押的房價與貸款之間的利弊，采取故意不還款的形式，違反借貸的約定。

2.被動違約

被動違約指借款人由于非主觀因素造成的支付能力下降，不能按期償還貸款的違約行為。引發(fā)借款人違約的因素是借款人收入驟降，且這個變動是由客觀因素而非借款人主觀故意造成的，如借款人失業(yè)、罹患重大疾病、意外事故導(dǎo)致傷殘或死亡、投資失敗等。

三、來自貸款銀行內(nèi)部的風(fēng)險

銀行是房產(chǎn)的貸款抵押重要環(huán)節(jié),其管理的有效性直接決定貸款的風(fēng)險幾率,銀行的內(nèi)部管理涉及的問題較多,從銀行的有個貸款制度上就開始出現(xiàn)漏洞，使得貸款的風(fēng)險難以根除，加上貸款的施行過程中，銀行的有關(guān)對接人員掌握的技術(shù)與知識不夠全面，出現(xiàn)操作的失誤，忽略貸款中的文件法律空白等，這些使得具有事實關(guān)系的貸款問題也變得模棱兩可，難以根據(jù)預(yù)設(shè)性結(jié)果按部就班的施行貸款方案。

1.內(nèi)部管理不到位

銀行在貸款的問題處理上，更加看中經(jīng)濟(jì)效益，目光局限于短期的房產(chǎn)效益上，也就顧此失彼的對于未來可能產(chǎn)生的銀行貸款風(fēng)險關(guān)注度不高，在有關(guān)的貸款文件與方案上，不能跟隨房產(chǎn)的波動而調(diào)整政策，固化的貸款模式與規(guī)定，使得不法人員鉆空子，逃避法律的約束，銀行內(nèi)部的員工沒有經(jīng)過系統(tǒng)的培訓(xùn)，對于有關(guān)的條款理解的不夠全面，使得風(fēng)險問題頻出，解決得不夠徹底。

2.流程不合理

貸款的流程應(yīng)具有嚴(yán)謹(jǐn)性，結(jié)合實際的情況制定規(guī)劃化的了流程步驟，銀行每天進(jìn)行的業(yè)務(wù)處理數(shù)不勝數(shù)，在貸款的推進(jìn)流程中，出現(xiàn)了部分的偏差或者遺漏。都會造成難以估計的損失。

四、控制房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的對策

1.完善個人房產(chǎn)抵押貸款操作規(guī)程

商業(yè)銀行在辦理個人房產(chǎn)抵押貸款時，可通過貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查（也稱“貸款三查”）三個環(huán)節(jié)來了解合作房產(chǎn)商、借款人及抵押物情況，從而發(fā)現(xiàn)、識別風(fēng)險、化解風(fēng)險，使風(fēng)險保持在銀行可控范圍內(nèi)。為保證貸款三查的執(zhí)行效率及效果，可分流程制訂SOP，將三查的具體內(nèi)容步驟化、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化。

2.對合作開發(fā)商的審查

在貸前調(diào)查、貸中審查時應(yīng)關(guān)注開發(fā)企業(yè)的財務(wù)狀況、開發(fā)經(jīng)驗及管理團(tuán)隊成員，開發(fā)項目的資金供給情況、建筑商資質(zhì)等，著力發(fā)展一些有成功開發(fā)經(jīng)驗、經(jīng)濟(jì)實力雄厚、與銀行合作關(guān)系較好的房產(chǎn)商。在項目準(zhǔn)入后，要定期或不定期地進(jìn)行貸后回訪，及時掌握開發(fā)商工程進(jìn)度、資金運用等情況，必要進(jìn)對其資金帳戶實行封閉管理并控制資金投向。

3.對借款人的審查

通過貸前調(diào)查、貸中審查及面談情況，了解借款人的家庭情況、收入情況、資信狀況及貸款用途，據(jù)此判斷借款人身份是否真實、是否有充足的還款能力、交易是否真實、貸款真實用途等等。在貸后，可定期對客戶進(jìn)行電話回訪，發(fā)現(xiàn)存在對實現(xiàn)債權(quán)不利的因素時，及時采取措施以避免或減小風(fēng)險損失。

4.對抵押物的審查

在貸前調(diào)查中，應(yīng)著重觀察抵押物的位置、成新度、周邊商業(yè)環(huán)境、公共配套設(shè)施，是否存在妨礙執(zhí)行的因素；查驗抵押物權(quán)屬證明原件、使用及租賃情況，必要時采取措施核實其真?zhèn)巍?quán)屬是否清晰、土地性質(zhì)及剩余使用期限，確保抵押手續(xù)合規(guī)有效。貸中主要對其抵押物資料是否齊全、抵押物是否合規(guī)有效、是否易于處置和變現(xiàn)進(jìn)行審查。貸后，要定期對抵押物進(jìn)行檢查，確保證實相符，抵押物無毀損、滅失、變賣等情況。

五、結(jié)束語

開展房產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)，面臨著眾多風(fēng)險。在認(rèn)真分析風(fēng)險來源的基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行應(yīng)致力于完善貸款操作規(guī)程、建立全方位的風(fēng)險制約機(jī)制、提高從業(yè)人員素質(zhì)，從而有效地控制和化解風(fēng)險，確保信貸資金安全，推動房產(chǎn)抵押貸款的良性發(fā)展。

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