房地產(chǎn)企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)競爭優(yōu)勢研究探述

賀傳盛

（110000 遼寧申揚律師事務(wù)所 遼寧 沈陽）

專利是一種可以使企業(yè)于激烈市場競爭中立于游離地位的工具，一項好的專利甚至可以使企業(yè)在市場中居于不敗之地。無論是哪一種專利，都或多或少地具有一定的商業(yè)價值，企業(yè)可以通過形式專利權(quán)所具有的商業(yè)價值來獲得相應(yīng)的商業(yè)利益。曾經(jīng)，我國對“專利權(quán)”不夠重視，而隨著近些年來知識經(jīng)濟的不斷發(fā)展，專利的重要性愈加引起人們的重視，甚至專利已經(jīng)成為企業(yè)參與市場競爭的一大“殺手锏”，對于企業(yè)而言，若要融入經(jīng)濟全球化并獲得利益，則必須要創(chuàng)造、利用、保護自身的知識產(chǎn)權(quán)并尊重他人的知識產(chǎn)權(quán)，而當前我國企業(yè)首要解決的問題便是如何獲得知識產(chǎn)權(quán)的競爭優(yōu)勢。

一、知識產(chǎn)權(quán)對于企業(yè)的重要作用

（一）知識產(chǎn)權(quán)可以保護企業(yè)自身的產(chǎn)品

企業(yè)若要進行新產(chǎn)品的研發(fā)，必須要有資金、研究人員的大量投入，并且僅僅有投入是遠遠不夠的，還需要在研發(fā)出新產(chǎn)品后給予新產(chǎn)品以有效的保護，以免競爭對手模仿與復制新產(chǎn)品，或是通過反向工程與商業(yè)間諜等非正當手段獲取新產(chǎn)品，從而在市場競爭中損害到本企業(yè)的利益。事實上，競爭對手在獲得新產(chǎn)品后，會因為節(jié)省了“研發(fā)”這一節(jié)段而有更低的成本，其售價更低，可以獲得更多的利益，企業(yè)需要在研發(fā)出新產(chǎn)品后第一時間申請專利，獲得知識產(chǎn)權(quán)，以避免競爭對手獲得企業(yè)本應(yīng)在市場中具有的份額。在當前的知識經(jīng)濟時代，知識產(chǎn)權(quán)的保護對象不僅僅是新產(chǎn)品，還包括新的方法與對產(chǎn)品、方法的改進，企業(yè)應(yīng)該通過專利的公開活動來獨占產(chǎn)品的許可，已獲得專利法的有力保護，若是企業(yè)放棄對新產(chǎn)品知識產(chǎn)權(quán)的保護，法律將無法為創(chuàng)造性的智力勞動進行有效的保護，該企業(yè)也將拋棄自己的財產(chǎn)。

（二）知識產(chǎn)權(quán)可以保護企業(yè)的市場份額

擁有知識產(chǎn)權(quán)的企業(yè)能夠阻止競爭對手在同一領(lǐng)域的市場中銷售同樣的產(chǎn)品，若是在未獲得授權(quán)或允許的情況下競爭對手銷售了擁有知識產(chǎn)權(quán)的企業(yè)的產(chǎn)品，那么該企業(yè)可以依法要求對方停止銷售行為，并賠償其所造成的各種損失。若是造成的損失較大、競爭對手不予賠償，企業(yè)可以向法院提出訴訟，或是要求知識產(chǎn)權(quán)管理部門進行處理，當然二者也可以通過和解等途徑來解決知識產(chǎn)權(quán)的侵權(quán)糾紛。

（三）知識產(chǎn)權(quán)可以確保企業(yè)長期穩(wěn)定地進行技術(shù)投入

一個企業(yè)若要在市場中長時間保持較高的競爭力并獲得可觀的經(jīng)濟效益，便要不斷地提高產(chǎn)品所具有的技術(shù)含量，不斷研發(fā)新產(chǎn)品、開發(fā)新技術(shù)，以推動企業(yè)技術(shù)進步。然而，這也會給企業(yè)帶來大量的投入，對于企業(yè)來說，大量的投入不可怕，可怕的是在投入后被侵權(quán)、得不到相應(yīng)的回報。而針對技術(shù)成果申請專利權(quán)保護，可以使企業(yè)的技術(shù)投資變得有意義，使企業(yè)的技術(shù)得到保護。未免發(fā)生因所有人都可免費使用新技術(shù)而導致無人愿意承擔新技術(shù)投入費用的情況，企業(yè)需要申請知識產(chǎn)權(quán)的保護。

（四）知識產(chǎn)權(quán)可以作為企業(yè)融資、投資的重要手段

對于企業(yè)來說，其所具有的自主知識產(chǎn)權(quán)可以用來投資、用來產(chǎn)生無形的“廣告”效應(yīng)、用于申請政府項目或政府資金知識，其為企業(yè)帶來的利益只多不少。作為給企業(yè)帶來諸多經(jīng)濟效益的重要手段，知識產(chǎn)權(quán)是必須要重視起來的，企業(yè)應(yīng)該以知識產(chǎn)權(quán)作為企業(yè)經(jīng)營核心，制定知識產(chǎn)權(quán)戰(zhàn)略，做到保護自己的同時有備的參與競爭。

（五）知識產(chǎn)權(quán)為企業(yè)不斷增加無形的資產(chǎn)

企業(yè)資產(chǎn)可以分為有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)，可以看得到、摸得到的資產(chǎn)即為有形資產(chǎn)，如：生產(chǎn)設(shè)備、廠房，等等，而無形資產(chǎn)主要是指技術(shù)、知識產(chǎn)權(quán)等看不到、摸不到的資產(chǎn)。對于企業(yè)而言，最差的企業(yè)依靠勞動力，三流的企業(yè)依靠技術(shù)，二流的企業(yè)依靠品牌，一流的企業(yè)依靠知識產(chǎn)權(quán)，超一流的企業(yè)則是依靠標準，從這一說法中無疑可以看到知識產(chǎn)權(quán)對于企業(yè)的重要性。事實上，知識產(chǎn)權(quán)所具有的價值也確實要遠遠高于有形資產(chǎn)，如果說有形資產(chǎn)代表了企業(yè)當前所具有的價值，那么知識產(chǎn)權(quán)等無形資產(chǎn)則代表了企業(yè)所具有的未來的潛在價值。諸如一些科技公司，其有形資產(chǎn)不過是數(shù)億元，而其無形資產(chǎn)的評估總值卻可以達到數(shù)百億人民幣或數(shù)百億美元，而具有高技術(shù)含量的知識產(chǎn)權(quán)與良好信譽的商標則具有無法估量的價值。

二、企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)競爭優(yōu)勢的形成

任意一個企業(yè)都具有一定程度的知識產(chǎn)權(quán)，但是具有知識產(chǎn)權(quán)不代表企業(yè)便具有了競爭優(yōu)勢，企業(yè)仍然需要將知識產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化為企業(yè)的競爭優(yōu)勢。而要達成這一目標，則需要企業(yè)經(jīng)營商標與品牌，增加自身在市場中的競爭力；與此同時，還需要企業(yè)在專利方面不斷創(chuàng)新核心技術(shù)，作為行業(yè)技術(shù)主導，持續(xù)發(fā)揮出競爭優(yōu)勢，具體形成機制見圖1。朱偉民便在其研究報告中指出，知識產(chǎn)權(quán)是企業(yè)競爭優(yōu)勢新的培育點，其關(guān)鍵是創(chuàng)造、保護與運用知識產(chǎn)權(quán)，其中知識產(chǎn)權(quán)創(chuàng)造代表了企業(yè)創(chuàng)新能力與企業(yè)經(jīng)營實力，知識產(chǎn)權(quán)運用則代表了企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)業(yè)化與市場化，知識產(chǎn)權(quán)保護則意味著企業(yè)占有知識產(chǎn)權(quán)、預防處理知識產(chǎn)權(quán)糾紛，這三者都是企業(yè)所要具有的能力，單一的保護無法充分發(fā)掘出知識產(chǎn)權(quán)具有的價值，無法基于企業(yè)戰(zhàn)略目的將知識產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化成競爭優(yōu)勢，企業(yè)必須要做到創(chuàng)造、保護與運用知識產(chǎn)權(quán)。

圖1企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)競爭優(yōu)勢形成機制

三、房地產(chǎn)企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)法律風險及應(yīng)對

（一）房地產(chǎn)企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)法律風險的成因

4月16日，美國商務(wù)部宣布，今后7年內(nèi)，將禁止該國企業(yè)向中國電信設(shè)備制造商中興通訊出售任何電子技術(shù)或通訊元件?！爸信d遭美封殺”的新聞，讓國內(nèi)企業(yè)紛紛感嘆自主知識產(chǎn)權(quán)才是核心競爭力。這凸顯出我國企業(yè)的知識產(chǎn)權(quán)法律風險問題，往往還未能引起企業(yè)領(lǐng)導者的足夠重視。實際上，我國企業(yè)的知識產(chǎn)權(quán)法律風險防范意識一直較為淡薄。在房地產(chǎn)領(lǐng)域這一問題尤為嚴重，過去二十年是房地產(chǎn)市場的“黃金時代”，房企信奉價格為王，無暇顧及產(chǎn)品的提升及知識產(chǎn)權(quán)保護問題。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用“拿來主義”，有從競爭對手的“拿來”，也有從國外的“拿來”，房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識產(chǎn)權(quán)侵權(quán)案件頻發(fā)，許多企業(yè)因此付出了極高的法律成本。

以房地產(chǎn)領(lǐng)域為例，知識、信息在房地產(chǎn)領(lǐng)域起到了舉足輕重的作用，這種作用既得到理論上的認可，同時也通過市場表現(xiàn)上得到了切實的印證，各種形式的傍“名盤”“順風車”現(xiàn)象屢見不鮮。在大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的今天，創(chuàng)新不只科學的發(fā)展和技術(shù)的創(chuàng)新，也是商業(yè)思維和商業(yè)模式的創(chuàng)新。從潛在的經(jīng)濟權(quán)益的意義上講，每一個創(chuàng)新都使創(chuàng)新者處在壟斷的地位上。創(chuàng)新的潛在價值或者高額回報的預期使資本受到難以自拔的吸引，很多投資者都會把注意力集中于此，希望一本萬利，所以就有知識上的“泡沫經(jīng)濟”，有技術(shù)侵權(quán)和商業(yè)剽竊。

（二）房地產(chǎn)領(lǐng)域的知識產(chǎn)權(quán)案件的典型案例

上海首例“世博會知識產(chǎn)權(quán)”侵權(quán)案，上海世博會事務(wù)協(xié)調(diào)局認為上海弘輝房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的樓盤命名為“士博匯”并使用“城市讓生活更美好”作為宣傳詞以及使用“申博徽標”的行為侵犯了世博局享有的“世博會”等專有名稱權(quán)、主題詞的著作權(quán)、特殊標志所有權(quán)。法院判決弘暉公司敗訴并賠償上海世博會事務(wù)協(xié)調(diào)局經(jīng)濟賠償40萬元。

最高院指導性案例“星河灣”商品房商標侵權(quán)糾紛，廣州星河灣實業(yè)發(fā)展有限公司、廣州宏富房地產(chǎn)有限公司擁有“星河灣”組合商標，同時自2001年起在廣東、北京等地開發(fā)了多個以“星河灣”命名的地產(chǎn)項目。被告廊坊市中科建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2006年推出“星河灣花園”地產(chǎn)項目。原告星河灣公司以被告中科公司在開發(fā)的不動產(chǎn)項目中使用“星河灣”字樣，侵害其注冊商標權(quán)并構(gòu)成不正當競爭為由，提起訴訟。一審二審判決被告的行為不構(gòu)成商標侵權(quán)，亦不構(gòu)成不正當競爭；最高人民法院提審認為被告將與“星河灣”商標相近似的“星河灣花園”標識作為樓盤名稱使用，容易使相關(guān)公眾造成混淆誤認，構(gòu)成對星河灣公司、宏富公司相關(guān)商標權(quán)的侵犯，故判決撤銷一審、二審判決。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)法律風險的防范措施

首先，企業(yè)領(lǐng)導者必需要調(diào)整運營模式以適應(yīng)市場環(huán)境的變化。以萬達、碧桂園等房企嘗試通過輕資產(chǎn)運營、合作開發(fā)、品牌代建等新的經(jīng)營方式和手段進行“下半場”的競爭，而這些手段都是以知識產(chǎn)權(quán)作為基礎(chǔ)進行的。隨著行業(yè)整體銷售量的下降，消費者較之前更加理性成熟，加之政府始終貫徹“房住不炒”這一核心決策加強調(diào)控不放松，房地產(chǎn)市場越來越表現(xiàn)為一個有序的市場競爭環(huán)境。在該環(huán)境下下，培育品牌，這是房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然選擇，也是企業(yè)提高市場競爭能力的捷徑。

其次，從企業(yè)的管理層面來看，企業(yè)的管理者應(yīng)通過制定規(guī)章制度將知識產(chǎn)權(quán)法律風險的防范措施具體化。從技術(shù)創(chuàng)新延伸到經(jīng)營創(chuàng)新、制度創(chuàng)新、權(quán)益保護等方面。始終圍繞企業(yè)目標不動搖，識別和保護企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)，通過加大自主研發(fā)可替代技術(shù)或可配套的具有互補性的知識產(chǎn)權(quán)的人、財、物的扶持力度，及通過轉(zhuǎn)讓不適應(yīng)主流發(fā)展目標的其它技術(shù)權(quán)益獲得資金，收購符合企業(yè)自身發(fā)展的專利、商標，完善企業(yè)發(fā)展知識產(chǎn)權(quán)一體化戰(zhàn)略部署。

再次，因為知識產(chǎn)權(quán)是一種受到法律保護的財產(chǎn)，企業(yè)的專利（發(fā)明、實用新型、外觀設(shè)計）、版權(quán)、商標、商業(yè)機密以及各種專有權(quán)都受到法律的保護。知識產(chǎn)權(quán)是保護企業(yè)資源的一種有效的法律機制。因此，企業(yè)在一定的期限內(nèi)對受到保護的法律對象擁有排他的專有權(quán)，企業(yè)憑借這種壟斷地位可以轉(zhuǎn)化成企業(yè)競爭優(yōu)勢的源泉。企業(yè)運用訴訟、仲裁等法律手段開展知識產(chǎn)權(quán)的保護工作，通過企業(yè)知識產(chǎn)權(quán)的法律運作實現(xiàn)經(jīng)濟利益。

四、結(jié)語

對于企業(yè)來說，知識產(chǎn)權(quán)是重要的無形資產(chǎn)，其可以為企業(yè)獲得巨大的經(jīng)濟效益，其競爭優(yōu)勢的形成涉及到了核心技術(shù)的創(chuàng)新與品牌的經(jīng)營，企業(yè)所需要作的便是采取各種各樣的法律風險防范措施來促進知識產(chǎn)權(quán)向競爭優(yōu)勢的轉(zhuǎn)化，以便為企業(yè)帶來巨大的經(jīng)濟效益，使企業(yè)在市場競爭中具有更強的優(yōu)勢。本文探討了知識產(chǎn)權(quán)對企業(yè)的重要作用、知識產(chǎn)權(quán)法律風險產(chǎn)生的原因，并總結(jié)了若干關(guān)于知識產(chǎn)權(quán)法律風險的防范措施，以供從事相關(guān)工作或研究的人員進行參考。

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