淺析破產(chǎn)程序中不動產(chǎn)租賃合同處置

范永興

浙江浣紗律師事務(wù)所，浙江 諸暨 311800

一、破產(chǎn)程序中一般合同處置規(guī)則

破產(chǎn)程序中的合同可以根據(jù)合同的實際履行情況簡單分為兩類：雙方均未履行完畢合同以及一方已經(jīng)履行完畢的合同。實務(wù)中，管理人對待一方已經(jīng)履行完畢的合同，應(yīng)區(qū)分系債務(wù)人未履行完畢還是合同相對方未履行完畢。對于債務(wù)人已完全履行而對方當(dāng)事人尚未履行或未履行完畢的合同，管理人無權(quán)解除，而只能要求對方當(dāng)事人繼續(xù)履行。對于對方當(dāng)事人已完全履行而債務(wù)人尚未履行或未履行完畢的合同，繼續(xù)履行合同極有可能導(dǎo)致惡意負(fù)債或構(gòu)成個別清償行為①，管理人原則上不能決定繼續(xù)履行，但繼續(xù)履行有利于債務(wù)人財產(chǎn)價值最大化的除外。

同時根據(jù)破產(chǎn)法第18條規(guī)定，即“自人民法院受理破產(chǎn)申請之日起兩個月內(nèi)，管理人未通知對方當(dāng)事人解除或者繼續(xù)履行的，或者自收到對方當(dāng)事人催告之日起三十天內(nèi)未答復(fù)的，視為解除合同，但合同雙方自愿繼續(xù)履行除外”，此即管理人對待履行合同處置行使的一般規(guī)則。在管理人選擇繼續(xù)履行合同時，可以在雙方協(xié)商一致的前提下對原合同約定的履行數(shù)量、期限、方式等內(nèi)容甲乙必要的變更，或?qū)贤慕獬龡l件作新的約定。

二、不動產(chǎn)租賃合同及其特殊性

(一)不動產(chǎn)租賃合同的概念

不動產(chǎn)租賃包括房屋租賃和土地使用權(quán)租賃等。根據(jù)合同法第212條之規(guī)定，不動產(chǎn)租賃合同是指不動產(chǎn)出租人將租賃物(房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn))交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在不動產(chǎn)租賃合同中，一般存在雙方當(dāng)事人，其中提供租賃物的使用或收益權(quán)的一方為出租人；對租賃物有使用或收益權(quán)的一方為承租人。

(二)不動產(chǎn)租賃合同的特殊性

不動產(chǎn)租賃合同較之一般合同而言，其特殊性體現(xiàn)在租賃權(quán)上。從本質(zhì)上說，租賃權(quán)為債權(quán)，而非物權(quán)。但是根據(jù)合同法第229條“買賣不破租賃”規(guī)定，租賃權(quán)被賦予一定的物權(quán)效力②。除此之外，在破產(chǎn)程序中，不動產(chǎn)租賃合同的特殊性主要體現(xiàn)為對于債務(wù)人資產(chǎn)變價、破產(chǎn)程序推進(jìn)具有決定性影響。主要表現(xiàn)為：1、在承租人破產(chǎn)的情況下，欠付租金情況普遍存在；根據(jù)接管到的債務(wù)人財產(chǎn)往往無力支付租金；租賃合同解除影響債務(wù)人資產(chǎn)處置變價時間；生產(chǎn)型企業(yè)資產(chǎn)僅為部分生產(chǎn)設(shè)備，資產(chǎn)變價款極有可能不足以支付搬運費用、拆卸費用、場地占用費用；同時也存在場地尋找的問題。故對于承租人破產(chǎn)情形，盡可能與出租人協(xié)商繼續(xù)租賃，支付相應(yīng)保安、場地占用費用，同時設(shè)置兜底條款，保證資產(chǎn)變價價值存在；2、對于出租人破產(chǎn)情形，同樣存在承租人大規(guī)模投入裝飾裝修問題；債務(wù)人場地增加設(shè)施取回問題以及承租人生產(chǎn)經(jīng)營，職工問題及社會問題。實務(wù)中，出租人破產(chǎn)的情形往往成為管理人處置待履行租賃合同的焦點問題。

(三)不動產(chǎn)租賃合同處置規(guī)則

1.債務(wù)人財產(chǎn)價值最大化與社會本位的有機結(jié)合

實現(xiàn)債務(wù)人財產(chǎn)價值最大化是管理人制作財產(chǎn)變價方案、實現(xiàn)破產(chǎn)財產(chǎn)變價變現(xiàn)的決定性因素，也是管理人履職的基本要求。在不動產(chǎn)租賃合同合同，實現(xiàn)破產(chǎn)財產(chǎn)價值最大化是管理人首要考慮因素，但同時，應(yīng)充分考慮到租賃合同的繼續(xù)履行、解除對于租賃人的生產(chǎn)經(jīng)營、職工穩(wěn)定等的影響，實現(xiàn)破產(chǎn)財產(chǎn)價值最大化與社會本位的有機結(jié)合。

2.根據(jù)租賃合同真實性、履行、租賃期限、租金等綜合判斷

對于不動產(chǎn)租賃合同的處置，需要根據(jù)租賃合同的實際情況來判斷如何應(yīng)對。對于偽造、未實際履行的租賃合同，管理人應(yīng)依法處置，確認(rèn)合同無效或通知解除租賃合同。對于以租抵債的租賃合同，區(qū)分租賃合同的實際履行情況及對債務(wù)人財產(chǎn)變價的影響確認(rèn)合同是否繼續(xù)履行。而對于租賃期限相對較短、租金收入較高的租賃合同，管理人可在報人民法院后選擇繼續(xù)履行合同的方式。

3.合同任意解除規(guī)則嚴(yán)格適用及承租人權(quán)益保障

由于租賃權(quán)具有部分物權(quán)效力，合法有效的租賃合同理應(yīng)得到破產(chǎn)法的特殊保護(hù)。實務(wù)中專家學(xué)者及人民法院審判實踐中，已經(jīng)多次強調(diào)不動產(chǎn)租賃合同出租人破產(chǎn)情形下對于管理人任意解除權(quán)的限制及承租人權(quán)益保護(hù)問題。尤其是現(xiàn)實務(wù)中一般認(rèn)為合同解除的情況下，預(yù)付租金、押金以及裝修殘值損失等可作為共益?zhèn)鶆?wù)優(yōu)先清償，或部分未形成附合的裝飾裝修物、租賃人增加設(shè)備等由租賃人行使取回權(quán)③。

三、不動產(chǎn)租賃合同的繼續(xù)履行與“帶租拍賣”

不動產(chǎn)租賃合同有其特殊性，在破產(chǎn)程序中亦應(yīng)得到特殊保護(hù)，但是實務(wù)中租賃權(quán)的附加往往會導(dǎo)致債務(wù)人資產(chǎn)變價異常困難，債務(wù)人財產(chǎn)價值無法實現(xiàn)最大化，管理人亦傾向于利用待履行合同的解除規(guī)則來解除不動產(chǎn)租賃合同，“帶租拍賣”在實務(wù)中極少存在成功實踐。筆者以自身承辦的諸暨神鷹康星化工破產(chǎn)案件來簡析本案中“帶租拍”的適用原因及成功實踐。

諸暨神鷹康星化工有限公司由第三人德天紡織有限公司、諸暨康星化工科技股份有限公司以及浙江神龍有限公司三家單位承租，在管理人接管時自身主營業(yè)務(wù)已不再經(jīng)營，僅依靠租賃收入維系單位運轉(zhuǎn)。經(jīng)調(diào)查核實相關(guān)情況，管理人團(tuán)隊討論形成基本處置方案并報人民法院，本案采取“帶租拍賣”的方式，最終上述破產(chǎn)財產(chǎn)第四次司法網(wǎng)拍溢價1800萬元，以高于評估價70%的價格成交(本地基本資產(chǎn)變價在評估價50%左右)。本案中，管理人制定“帶租拍”資產(chǎn)變價方案主要考慮以下因素：

(一)“買賣不破租賃”原則的適用

神鷹集團(tuán)公司與中國銀行諸暨支行簽訂借款合同，康星化工公司以工業(yè)房地產(chǎn)(租賃物)提供抵押擔(dān)保，其中神鷹集團(tuán)公司多次轉(zhuǎn)貸，借新還舊。從合同法律關(guān)系上分析，雖雙方債權(quán)債務(wù)關(guān)系及抵押關(guān)系具有連續(xù)性，但借新還舊情形下的法律后果應(yīng)當(dāng)認(rèn)為主貸款合同已經(jīng)履行完畢，相應(yīng)抵押權(quán)一并消滅，借新行為視為新債務(wù)。本案中租賃合同簽訂時間為2013年10月11日，“借新還舊”新債務(wù)的形成時間為2016年3月18日至2017年3月18日期間，康星化工公司以自有工業(yè)房地產(chǎn)提供最高額抵押擔(dān)保的時間為2016年4月20日，即抵押權(quán)的設(shè)定時間晚于租賃權(quán)的設(shè)定時間。根據(jù)物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租的，租賃權(quán)應(yīng)不受抵押權(quán)影響，“買賣不破租賃”原則應(yīng)依然適用。

(二)破產(chǎn)法第十八條的適用問題

根據(jù)破產(chǎn)法第十八條之規(guī)定，從法理而言，管理人對該類合同是否繼續(xù)履行具有決定權(quán)。但當(dāng)出租人破產(chǎn)時，對管理人的合同解除權(quán)應(yīng)加以限制，嚴(yán)格限定解除合同的條件以防止濫用解除權(quán)損害合同相對人的利益。同時如果承租人選擇履行未到期租賃合同，管理人應(yīng)給予租賃權(quán)充分尊重，并在變價出售租賃物時適用買賣不破租賃的規(guī)則和優(yōu)先購買權(quán)的規(guī)定。

(三)政府紀(jì)要“印染企業(yè)整合搬遷”影響問題

1.根據(jù)最新政府紀(jì)要文件精神，承租人極有可能要根據(jù)政策于近2年搬遷至規(guī)劃園區(qū)。若債務(wù)人資產(chǎn)變價前前解除租賃合同，與承租人德天公司合同解除訴訟糾紛勢在必行。且有可能一審、二審、執(zhí)行等整個訴訟程序走完，其已屆政策要求搬遷時間而根據(jù)政府政策文件搬走，此種情形下訴訟毫無意義。這樣不僅會極大拖延破產(chǎn)程序處置進(jìn)程(合同解除訴訟有結(jié)果后方能確定資產(chǎn)處置時間及方法)，且對于管理人接管后直至買受人確定前租賃費用的收取造成較大障礙。

2.承租人根據(jù)政策要求搬遷致使合同目的無法實現(xiàn)而與管理人或買受人解除合同屬于不可預(yù)知風(fēng)險，該類合同解除與管理人無關(guān)。而依據(jù)現(xiàn)有合同管理人單方解除租賃合同，且不說訴訟程序漫長，根據(jù)破產(chǎn)法規(guī)定德天公司可就合同解除的損害賠償申報債權(quán)。在一定程度上來說，合同繼續(xù)履行不會導(dǎo)致?lián)p害賠償債權(quán)的產(chǎn)生，有利于提高債權(quán)的清償率。

(四)對于意向買受群體的影響

根據(jù)政府文件及環(huán)評政策，印染企業(yè)整體搬遷計劃完成時間為2019年3月之前。也就是說，對于買受人而言，其承受標(biāo)的物之上租賃權(quán)屬存在至多兩年。基于拍賣變價啟動程序需要的必要時間以及降拍成交的相關(guān)程序時間，基本上移交買受人之后租賃狀態(tài)一年半左右會因為政策搬遷問題致使租賃合同無法履行而解除。期間，買受人可以享受500萬元每年的租賃費及排污權(quán)可在不需要的時候直接出讓(市場行情好)的利處。這對于意向買受人而言是相當(dāng)有益的，有利于擴大意向買受群體。

(五)利于實現(xiàn)債務(wù)人財產(chǎn)價值最大化及承租人職工穩(wěn)定

帶租拍賣的處置方式可以實現(xiàn)債務(wù)人資產(chǎn)快速變現(xiàn)，且期間管理人每年可入賬租金收入，因債務(wù)人主營業(yè)務(wù)已不再存續(xù)，上述租金收入為除不動產(chǎn)變價款外全部可得收入。同時，承租人近500名職工未受到合同解除的影響，維持了生產(chǎn)力，維系了職工的穩(wěn)定。該處置方式一定程度上來說實現(xiàn)了破產(chǎn)財產(chǎn)價值最大化與社會價值的有機統(tǒng)一。

四、結(jié)語

破產(chǎn)程序中不動產(chǎn)租賃合同的處置問題涉及到破產(chǎn)程序是否能夠有效推進(jìn)，破產(chǎn)管理人在選擇合同是否履行時應(yīng)綜合考慮債務(wù)人財產(chǎn)價值最大化及社會本位因素，盡可能保護(hù)利益各方的合法權(quán)益，制作切合實際的資產(chǎn)變價處置方案。本文著重強調(diào)了不動產(chǎn)租賃合同在破產(chǎn)程序中的特殊性，以及管理人在實務(wù)承辦中設(shè)置“帶租拍賣”方案的各項考慮因素，以供分享。不正之處，希予指正。

[ 注 釋 ]

①余俊福.中國破產(chǎn)管理人實務(wù)[M].法律出版社，中國法律圖書有限公司，2015.42.

②余俊福.中國破產(chǎn)管理人實務(wù)[M].法律出版社，中國法律圖書有限公司，2015.42.

③王欣新.論破產(chǎn)程序中未到期不動產(chǎn)租賃合同的處理方式[J].法學(xué)雜志，2015(03)：60-71.