淺議預售商品房按揭糾紛

李 鵬

（100020 北京愷爾教育咨詢有限公司 北京）

一、商品房按揭糾紛中涉及的合同關(guān)系

在通常的商品房按揭糾紛中，一般存在著四個合同，即商品房買賣合同、按揭貸款合同，通過購房人與按揭銀行簽訂的抵押貸款合同中的抵押、回購的具體條款加以確定的抵押擔保合同和保證擔保合同。審理商品房按揭糾紛案件，必須首先明確這些合同及其體現(xiàn)的法律關(guān)系之間的關(guān)系。

（1）按揭合同不應(yīng)是購房合同的從合同。首先，合同目的相對獨立。按揭合同的目的是借貸資金，購房合同的目的是購買房屋，兩合同追求的目的并不具有依附性，是各自獨立的。其次，兩者所生之債務(wù)的范圍不具有依附性。從合同所生之債務(wù)以主合同所生之債務(wù)為發(fā)生依據(jù)和限額，而按揭合同所生的債務(wù)可單獨產(chǎn)生，雙方是相對獨立的。第三，購房合同的無效、可撤銷并不必然導致按揭合同的無效、可撤銷，只會影響到按揭合同的抵押擔保標的物發(fā)生變化，并不實質(zhì)影響到資金借貸關(guān)系。

（2）抵押擔保合同、保證擔保合同應(yīng)是借款合同的從合同，以借款合同的存在為前提。但應(yīng)明確，該主合同是銀行與購房人之間簽訂的借款合同，而非購房人與開發(fā)商簽訂的購房合同。

（3）購房合同通常與抵押擔保合同、保證擔保合同無關(guān)，但如購房合同無效，特別是買賣的標的物屬不得抵押的財產(chǎn)，購房人與開發(fā)商惡意串通以損害銀行利益，以合法形式掩蓋非法目的等情形，則將導致這兩個擔保合同無效。

二、預售商品房按揭糾紛解除合同的認定

我國的按揭實質(zhì)上是抵押擔保，開發(fā)商享有在建工程的所有權(quán)，在預售登記后購房人享有房屋的期待所有權(quán)，這兩種權(quán)利共同指向的標的物同為按揭合同中的抵押標的物，開發(fā)商、購房人同意將該標的物抵押給按揭銀行，同意按揭銀行享有優(yōu)先受償權(quán)，共同作出抵押的意思表示，應(yīng)為按揭合同的實質(zhì)上的共同抵押人。解除合同實質(zhì)上是在共同抵押人之間發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移，并不影響銀行的優(yōu)先受償權(quán)，雙方當然可以行使權(quán)利，解除合同。但考慮到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。

在下列情形下，購房者的利益遭受了重大損害，可允許購房者解除預售合同：

第一，發(fā)展商遲延交樓，在購房者起訴要求解約時起1年內(nèi)不能竣工交樓的。此種遲延交樓嚴重違約，且1年內(nèi)都不能交樓，購房者無法入住，嚴重損害訂約目的，應(yīng)依法解約。

第二，房屋質(zhì)量存在問題，應(yīng)視不同情況加以認定：如房屋僅存在輕微瑕疵，如漏水、凹凸不平等問題，可通過修補、給付違約金方式補償業(yè)主損失，不應(yīng)僅因違反合同中的一般性條款就解除合同。對于房屋存在嚴重質(zhì)量問題，將足以影響居住者的人身安全，經(jīng)有權(quán)鑒定機關(guān)確認后，可視為其不能滿足居住目的，可予解除合同。

第三，發(fā)展商以提供銀行按揭為優(yōu)惠，指定按揭銀行為購房者提供貸款，后又無法辦妥按揭手續(xù)提供貸款。此時鑒于按揭貸款是購房者購房的先決條件，款項的交付是合同的重要條件，不能提供貸款將導致購房者給付不能，且購房者對按揭銀行無選擇權(quán)，其無過錯，故應(yīng)視為合同目的不能達到，可以解除合同。但如果是購房者自行選擇按揭銀行，則開發(fā)商對按揭貸款不能辦妥無過錯，不應(yīng)解除合同，應(yīng)給購房者一定寬限期來緩解資金困難等。

三、預售商品房按揭糾紛解除合同后款項的返還

解除了預售購房合同和按揭合同，必然涉及到款項的返還。商品房預售按揭中，款項的去向是銀行貸款給購房者，購房者向開發(fā)商交納購房款。根據(jù)合同的相對性原則，權(quán)利人只能向其有合同關(guān)系或法定關(guān)系特定人主張權(quán)利，因此對于款項的返還，應(yīng)為：開發(fā)商向購房者返還全部購房款，包括購房者自付款項和從銀行貸款所獲得的款項；購房者向按揭銀行返還所借款項本息，但應(yīng)扣除其已償還的款項本息。開發(fā)商如簽署了回購擔保等保證條款，則應(yīng)對其承擔連帶清償責任。

對于因爛尾樓而解除合同，如按揭銀行是發(fā)展商指定，在款項的返還時，應(yīng)考慮到銀行作為發(fā)展商的開戶銀行，控制資金流向，其未盡到監(jiān)控義務(wù)，對爛尾樓的產(chǎn)生有一定責任，可在款項返還時，適當減少違約金、利息等小業(yè)主的支付款項，平衡各方利益。

在款項返還過程中，也要注意維護按揭銀行的利益。無論是否解除合同，將房屋的權(quán)利配置給開發(fā)商還是購房人，都不應(yīng)影響銀行的優(yōu)先受償權(quán)。在貸款本息未歸還之前，房屋的抵押登記備案不應(yīng)解除，開發(fā)商如果另行出售要經(jīng)按揭銀行的同意，否則取得抵押物所有權(quán)的受讓人必須依有關(guān)司法解釋代替?zhèn)鶆?wù)人清償債務(wù)，使抵押權(quán)消滅，銀行對售房款享有優(yōu)先受償權(quán)?？煽紤]開發(fā)商向購房者返還的款項中，對屬于銀行本息數(shù)額內(nèi)部分，將其視為抵押物的變價，銀行可實現(xiàn)優(yōu)先受償。

在款項的返還過程中，要注意擔保的競合問題，如在按揭擔保之前，該物業(yè)所占據(jù)的土地使用權(quán)如已被抵押，且已合法登記，則應(yīng)依順序依次受償，按揭合同中的約定不得與此相對立。

對于“回購條款”，即銀行在合同中約定購房者若不能按期還款，開發(fā)商必須負還款的連帶責任。如果開發(fā)商不按期付款，房屋即轉(zhuǎn)歸銀行所有。此種條款后一部分內(nèi)容違反了擔保法的有關(guān)規(guī)定，屬禁止流抵押條款，應(yīng)為無效。前一部分條款應(yīng)視為銀行的同一債權(quán)既存在房屋抵押物的擔保，又存在開發(fā)商的一般保證擔保，對這種情況的處理在擔保法司法解釋生效前，擔保法第二十八條雖有規(guī)定，開發(fā)商只應(yīng)對物的擔保以外的債務(wù)承擔保證責任，但此為開發(fā)商的權(quán)利，權(quán)利可自由放棄，開發(fā)商簽署回購條款，應(yīng)視為對檢索抗辯權(quán)的放棄，應(yīng)予認可其效力。在擔保法司法解釋生效后，考慮到按揭標的物是共同抵押，開發(fā)商作為第三人也提供了物的擔保，應(yīng)依該司法解釋第38條的規(guī)定，允許按揭銀行擁有選擇權(quán)，其更可以徑行要求開發(fā)商作為保證人承擔還款責任，這也與擔保法之保障債權(quán)實現(xiàn)的立法宗旨相一致。當然，在開發(fā)商履行回購條款后，其將取代銀行的抵押權(quán)人的地位，對按揭標的物享有優(yōu)先受償權(quán)。

[1]石曉輝.預售商品房按揭法律問題研究.復旦大學,2009.

[2]楊承志.預售商品房按揭法律制度若干問題研究.蘭州商學院學報,2005.

[3]陳楠.預售商品房按揭若干法律問題研究.吉林大學,2010.