漫談《合同法》中買(mǎi)賣(mài)不破租賃解釋

趙 凱

（100026 北京市兩高律師事務(wù)所 北京）

一、“完全信息”狀態(tài)下的租賃規(guī)則

盡管“完全信息”狀態(tài)時(shí)一種理想的狀態(tài)，現(xiàn)實(shí)中幾乎不存在這樣的狀態(tài)，但也正因?yàn)槿绱耍@種理想狀態(tài)為本文的分析提供了一種便利。在“完全信息”狀態(tài)下，因市場(chǎng)中的信息都是公開(kāi)的，故也就不存在信息獲取成本。此時(shí)，對(duì)比兩種不同的立法例。

如果采用買(mǎi)賣(mài)破除租賃的立法例，那么對(duì)于買(mǎi)受人而言，標(biāo)的物上是否設(shè)有租賃權(quán)實(shí)際上并不對(duì)其購(gòu)買(mǎi)行為產(chǎn)生任何影響，因此我們重點(diǎn)分析承租人與出租人之間的關(guān)系。從法律后果看，承租人將停止對(duì)租賃標(biāo)的物的租用；從救濟(jì)途徑看，承租人可以要求出租人賠償損失等違約責(zé)任。值得注意的是，盡管承租人仍存在救濟(jì)途徑，但該些措施均是在違背承租人自由意志、強(qiáng)迫承租人接受的與其本意相違背的法律后果的情況下對(duì)承租人作出的補(bǔ)救性質(zhì)的措施，而這種救濟(jì)權(quán)利的行使往往非常困難，也很難彌補(bǔ)承租人的真實(shí)損失。與此同時(shí)，我們可以看到，歸屬于承租人的法律后果實(shí)際由出租人完全控制，承租人甚至不可能預(yù)見(jiàn)到該法律后果，而要求承租人承擔(dān)其本身就不能預(yù)見(jiàn)到的法律后果本身就是極其不公平的。

如果采用買(mǎi)賣(mài)不破租賃的立法例，那么對(duì)于承租人而言，標(biāo)的物所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，就其承租權(quán)利而言并不產(chǎn)生影響，因此我們重點(diǎn)分析出租人和買(mǎi)受人之間的關(guān)系。對(duì)于買(mǎi)受人而言，買(mǎi)受人需要承受承租人繼續(xù)對(duì)標(biāo)的物的占有。然而，因?yàn)橘I(mǎi)受人能夠完全知曉租賃合同的內(nèi)容，故買(mǎi)受人可以在判斷是否購(gòu)買(mǎi)以及購(gòu)買(mǎi)條件時(shí)將該信息考慮在內(nèi)。舉例來(lái)說(shuō)，如果買(mǎi)受人發(fā)現(xiàn)租賃標(biāo)的物存在長(zhǎng)期租賃，買(mǎi)受人就可能選擇不再購(gòu)買(mǎi)該租賃標(biāo)的物；如果買(mǎi)受人覺(jué)得可以接受租賃存在，但租金太低或者租金已經(jīng)提前支付，也可以通過(guò)降低購(gòu)買(mǎi)價(jià)格來(lái)維護(hù)自己的利益。盡管買(mǎi)受人面對(duì)的是捆綁著租賃的標(biāo)的物，但因買(mǎi)受人在做出購(gòu)買(mǎi)選擇時(shí)仍是基于自由意志，且因其能夠完全知曉租賃合同的內(nèi)容，故買(mǎi)受人能夠預(yù)見(jiàn)自己的行為所產(chǎn)生的法律后果。

二、不完全信息下的租賃成本分析

1.信息來(lái)源

前文我們描述了在“完全信息”這種理想狀態(tài)下的租賃規(guī)則表現(xiàn)為無(wú)需任何條件的“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，然而現(xiàn)實(shí)生活普遍的是“不完全信息”的狀態(tài)。因此，決策者做出一個(gè)合適的決策，除了需要其自身的理性之外，還需要獲取決策所需要的信息，這便形成了一個(gè)新的交易成本——信息獲取成本。從買(mǎi)受人的信息來(lái)源看，大致可以將信息來(lái)源分成出租人、承租人、其他第三人、政府部門(mén)和客觀事實(shí)五類(lèi)。下面我們具體分析來(lái)自該五類(lèi)信息來(lái)源的特征。

（1）出租人主動(dòng)告知。出租人也即買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中的出賣(mài)人，是唯一同時(shí)出現(xiàn)在租賃和買(mǎi)賣(mài)兩個(gè)法律關(guān)系中的主體，因此也是唯一同時(shí)知曉?xún)蓚€(gè)法律關(guān)系具體內(nèi)容的主體。然而，這個(gè)信息來(lái)源并不具有期待可能性。出租人本就是買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中買(mǎi)受人的相對(duì)方，買(mǎi)賣(mài)合同訂立時(shí)，出租人能夠預(yù)見(jiàn)到被買(mǎi)受人知道標(biāo)的物存在租賃，對(duì)其將是一個(gè)極為不利的定價(jià)依據(jù)。相反的，如果出租人不告訴買(mǎi)受人這個(gè)信息，他可能因此獲得更多的經(jīng)濟(jì)利益。因此，期待利益相對(duì)一方主動(dòng)告知信息是不現(xiàn)實(shí)的。

（2）承租人主動(dòng)告知。承租人僅出現(xiàn)在在先形成的租賃關(guān)系中，除非出租人主動(dòng)告知承租人要出售租賃標(biāo)的物以及所出售的對(duì)象，否則承租人根本不可能知道租賃標(biāo)的物將出售給誰(shuí)。因此，如果要求承租人主動(dòng)告知買(mǎi)受人有關(guān)租賃的事實(shí)，則承租人只能每天去詢(xún)問(wèn)承租人是否有出售的計(jì)劃，而這將產(chǎn)生巨大的成本，也明顯不具有可操作性也不具有期待可能性。另一方面，在買(mǎi)受人根本不知道是否存在租賃的情況下，根本不可能由買(mǎi)受人向承租人直接了解租賃的信息。

（3）來(lái)源于其他第三人的成本。從整個(gè)市場(chǎng)中來(lái)看，除了承租人和出租人之外，不排除其他第三人也能夠知道相關(guān)租賃的情況，而從第三人處獲取信息實(shí)際上也是市場(chǎng)中一種非常常見(jiàn)的信息獲取方式。然而，對(duì)于買(mǎi)受人而言，如果其需要從第三人了解到有關(guān)租賃的信息，無(wú)異于大海撈針。同時(shí)，來(lái)自第三人的信息并不一定準(zhǔn)確，買(mǎi)受人還需要進(jìn)一步甄別這些信息的真?zhèn)巍?/p>

2.信息成本比較

前述分析中，因出租人主動(dòng)告知的方式不具有期待可能性，所以本文不做過(guò)多的討論。其余四種信息來(lái)源中，承租人主動(dòng)告知的模式中雖然買(mǎi)受人的成本非常低，但是卻對(duì)承租人產(chǎn)生了巨大的成本，因此總的交易成本仍然非常高；來(lái)源于第三人的模式因?yàn)閬?lái)源不穩(wěn)定以及信息甄別等原因?qū)嶋H產(chǎn)生的交易成本也非常高。相對(duì)應(yīng)的，如果通過(guò)政府部門(mén)或者客觀事實(shí)中獲取有關(guān)租賃的信息，那么所產(chǎn)生的總成本相對(duì)較低。該兩種信息來(lái)源，用傳統(tǒng)民法學(xué)上的概念描述，也即租賃關(guān)系已經(jīng)通過(guò)相關(guān)登記機(jī)關(guān)登記或者承租人已經(jīng)實(shí)際占有租賃標(biāo)的物。下文著重對(duì)比從政府部門(mén)或者從客觀事實(shí)獲取信息的交易成本。

租賃關(guān)系已經(jīng)在登記機(jī)關(guān)登記。在該要件下，承租人為了保護(hù)自己的租賃權(quán)，便會(huì)主動(dòng)在登記機(jī)關(guān)登記租賃關(guān)系，買(mǎi)受人也會(huì)在做出購(gòu)買(mǎi)決定前向登記機(jī)關(guān)了解是否存在租賃信息。此時(shí)，買(mǎi)受人實(shí)際處于“完全信息”的狀態(tài)。根據(jù)前文分析，此時(shí)租賃權(quán)優(yōu)于所有權(quán)并不會(huì)對(duì)買(mǎi)受人產(chǎn)生非意思自治下的損害。如果租賃關(guān)系尚未登記，那么買(mǎi)受人便不存在該信息來(lái)源，此時(shí)租賃權(quán)便不得對(duì)抗買(mǎi)受人的所有權(quán)。

承租人已經(jīng)實(shí)際占有租賃標(biāo)的物。在租賃合同關(guān)系中，承租人的本意便是占有和使用租賃標(biāo)的物。因此，在租賃權(quán)對(duì)抗所有權(quán)時(shí)要求承租人已經(jīng)實(shí)際占有租賃標(biāo)的物并不會(huì)對(duì)承租人產(chǎn)生額外的成本。當(dāng)然，作為買(mǎi)受人而言，其通過(guò)承租人占有所了解到的租賃信息可能并沒(méi)有通過(guò)登記機(jī)關(guān)了解到的準(zhǔn)確和完整，但買(mǎi)受人至少可以通過(guò)事實(shí)了解到標(biāo)的物存在租賃，進(jìn)而為其獲取信息提供線索。

三、小結(jié)

比較上述兩種信息來(lái)源，從直接的成本上看，登記方式至少存在如下額外成本：①政府部門(mén)需要成立登記機(jī)關(guān)，產(chǎn)生人員成本、設(shè)備成本等，盡管我國(guó)的有不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，但是存著登記信息的增加，成本自然也會(huì)增加；②租賃一方將租賃關(guān)系登記于登記機(jī)關(guān)的成本；③買(mǎi)受方去登記機(jī)關(guān)了解租賃信息的成本。占有方式中因承租人租賃的目的就是占有，故承租人不產(chǎn)生額外的成本，而買(mǎi)受人本就需要對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行查看，故也不會(huì)產(chǎn)生額外的成本。從信息獲取的完整度看，登記方式中買(mǎi)受人可以獲取較完整的租賃信息，占有方式中買(mǎi)受人并不能獲取完整的租賃信息，而買(mǎi)受人為了獲取更完整的信息可以要求買(mǎi)受人提供。因此，兩種信息獲取的方式各有利弊，很難進(jìn)一步比較兩者的優(yōu)劣。因此，本文認(rèn)為租賃登記和標(biāo)的物占有均只要其一便可以對(duì)抗買(mǎi)受人的所有權(quán)。

[1]邊夢(mèng)圓.“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的再解釋[J].人間,2016,212(17).

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