商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策研究

王曉晶

摘 要：房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的中長期項(xiàng)目貸款[1]。房地產(chǎn)開發(fā)貸款金額大、利率高，是各家商業(yè)銀行經(jīng)營競爭的主要行業(yè)之一，同時(shí)也面臨較多金融風(fēng)險(xiǎn)。本文將詳細(xì)剖析商業(yè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)際操作中存在的具體風(fēng)險(xiǎn)，并為相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)的防范及緩釋提出對(duì)策及建議。

關(guān)鍵詞：重復(fù)融資；抵押；空檔期；資金監(jiān)控戶；風(fēng)險(xiǎn)緩釋

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款研究背景及現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)與商業(yè)銀行之間屬于相互依賴相互支持的關(guān)系[2]。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金支持用于開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)；另一方面，商業(yè)銀行的利潤大部分來源于房地產(chǎn)貸款的高額利息。因此，很多商業(yè)銀行經(jīng)營者為了擴(kuò)大銀行利潤，紛紛將銀行的業(yè)務(wù)發(fā)展重點(diǎn)放在房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)。由于雙方的共同利益關(guān)系導(dǎo)致商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。

目前我國各家商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的授信政策具體要求有所不同，但大體內(nèi)容是相同的。本文整合了各大主流商業(yè)銀行的政策要求，具體如下：

（一）關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)及財(cái)務(wù)狀況等的要求

要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其控股股東具有一級(jí)及以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)合理，扣除預(yù)售款等因素影響后整體負(fù)債率應(yīng)不高于65%；未有大額其他應(yīng)收、應(yīng)付等關(guān)聯(lián)方占款。

（二）關(guān)于項(xiàng)目抵押擔(dān)保方面的要求

房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上以項(xiàng)目對(duì)應(yīng)土地及在建工程抵押。

（三）關(guān)于項(xiàng)目合規(guī)性方面的要求

確保項(xiàng)目獲得立項(xiàng)、環(huán)評(píng)批復(fù)、四證（土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證施工許可證）齊全后方可按照工程進(jìn)度放款。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)剖析

（一）同一項(xiàng)目重復(fù)融資風(fēng)險(xiǎn)

銀監(jiān)會(huì)明確要求不同的商業(yè)銀行不得針對(duì)企業(yè)的同一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行重復(fù)融資。重復(fù)融資導(dǎo)致企業(yè)貸款資金無法做到?？顚Ｓ?，同時(shí)也加大商業(yè)銀行的信貸資金安全。但是在實(shí)際操作過程中，商業(yè)銀行并沒有官方的渠道得知企業(yè)項(xiàng)目是否已在他行貸款。同時(shí)，并非所有商業(yè)銀行都要求企業(yè)使用貸款項(xiàng)目土地作為抵押物，最終導(dǎo)致商業(yè)銀行只能通過企業(yè)口述了解項(xiàng)目的貸款的實(shí)際情況。加之商業(yè)銀行業(yè)績導(dǎo)向的經(jīng)營理念，故商業(yè)銀行的項(xiàng)目重復(fù)融資情況出現(xiàn)的頻率較高。

（二）非項(xiàng)目土地及在建工程抵押風(fēng)險(xiǎn)

前文提及商業(yè)銀行要求房地產(chǎn)開發(fā)貸款原則上以項(xiàng)目對(duì)應(yīng)土地及在建工程抵押，但有些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)涉及一些特殊情況，如同一個(gè)土地證上建設(shè)多個(gè)項(xiàng)目。由于一個(gè)土地證只能抵押一次，故此類房地產(chǎn)企業(yè)無法為每個(gè)項(xiàng)目提供對(duì)應(yīng)的土地抵押。此時(shí)商業(yè)銀行只能接受非項(xiàng)目土地及在建工程抵押，如其他房產(chǎn)抵押等。該種情況下可能會(huì)引發(fā)同一項(xiàng)目重復(fù)融資的風(fēng)險(xiǎn)，也降低了商業(yè)銀行對(duì)項(xiàng)目本身的控制力度，增加了商業(yè)銀行的貸款壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

（三）項(xiàng)目封頂土地抵押涂銷后更換在建工程抵押的空檔期風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目封頂，房地產(chǎn)開發(fā)商需要辦理預(yù)售許可證的前提是項(xiàng)目土地必須是非在押狀態(tài)。此時(shí)開發(fā)商會(huì)要求商業(yè)銀行先行配合涂銷土地抵押，待辦理完畢預(yù)售許可證（一般需要30～60個(gè)工作日）后再進(jìn)行在建工程抵押。對(duì)于商業(yè)銀行而言，其30～60個(gè)工作日的無抵押空檔期相當(dāng)于信用貸款，風(fēng)險(xiǎn)極大。

三、商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范及緩釋建議

（一）開發(fā)貸款企業(yè)開立唯一銷售資金監(jiān)控戶

目前很多商業(yè)銀行面對(duì)強(qiáng)勢(shì)的開發(fā)商，一般要求企業(yè)貸款項(xiàng)目要開立銷售資金監(jiān)控戶，而不是唯一銷售資金監(jiān)控戶。但開立唯一資金監(jiān)控戶可以很好地防范項(xiàng)目重復(fù)融資的風(fēng)險(xiǎn)，確保貸款項(xiàng)目的銷售資金全部回籠貸款行，加強(qiáng)了商業(yè)銀行對(duì)貸款企業(yè)資金的把控力度，確保了商業(yè)銀行貸款資金的安全。同時(shí)，為了確保貸款項(xiàng)目的完全封閉運(yùn)作，貸款行應(yīng)該與貸款企業(yè)約定項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)只能開立貸款行的POS機(jī)具進(jìn)行收款，個(gè)人購房按揭貸款必須在貸款行進(jìn)行等。

（二）降低非項(xiàng)目土地及在建工程抵押的抵押率

謹(jǐn)慎評(píng)估抵押物價(jià)值，提高抵押物要求，對(duì)于國土資源等部門認(rèn)定閑置3年以上的房產(chǎn)不予接受，降低房產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)。一般商業(yè)銀行要求房地產(chǎn)抵押率為不超過70%，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款而言，房產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)高于項(xiàng)目土地及在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)，故建議房產(chǎn)抵押的抵押率不超過50%以緩釋抵押風(fēng)險(xiǎn)。

（三）追加土地作為第二抵押的條款

對(duì)于特殊房地產(chǎn)企業(yè)無法提供項(xiàng)目土地抵押的情況下，應(yīng)積極要求企業(yè)在提供其他房產(chǎn)抵押的基礎(chǔ)上，追加項(xiàng)目土地做第二抵押權(quán)的處理。雖然第二抵押權(quán)需要第一抵押權(quán)人先行行權(quán)后再行權(quán)，但也加強(qiáng)了貸款行的貸款資金安全程度，同時(shí)再加上之前的房產(chǎn)抵押的擔(dān)保條件后，貸款行的貸款資金得到了進(jìn)一步的保障。

（四）抵押空檔期要求提供100%保證金或相同條件的其他擔(dān)保

目前商業(yè)銀行的普遍做法是抵押空檔期要求企業(yè)提供集團(tuán)擔(dān)保即可。但該做法風(fēng)險(xiǎn)較大，如果貸款企業(yè)在抵押空檔期出現(xiàn)違約，銀行行權(quán)周期長且較困難。建議商業(yè)銀行要求貸款企業(yè)提供100%保證金或相同條件的其他擔(dān)保，如要求企業(yè)提供相應(yīng)的股票質(zhì)押、理財(cái)產(chǎn)品質(zhì)押等擔(dān)保性較強(qiáng)的擔(dān)保，確保商業(yè)銀行貸款資金的安全。

結(jié)束語：

防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，必須擯棄長期以來拼市場(chǎng)搶份額的習(xí)慣做法，樹立風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整收益的經(jīng)營理念和內(nèi)部考核機(jī)制，努力構(gòu)建商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)和資本約束信貸經(jīng)營模式[2]。我國商業(yè)銀行基層的以業(yè)績?yōu)橹行牡慕?jīng)營理念導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款在實(shí)際操作中遇到很多具體風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)一旦爆發(fā)，危害的不僅僅是具體的銀行經(jīng)營者，或者是一個(gè)銀行的網(wǎng)點(diǎn)，會(huì)嚴(yán)重影響到整個(gè)銀行信貸資產(chǎn)的運(yùn)營情況，甚至擴(kuò)大到整個(gè)金融體系的危機(jī)。而對(duì)銀行金融業(yè)產(chǎn)生巨大打擊的同時(shí)，也會(huì)嚴(yán)重危害國家的宏觀經(jīng)濟(jì)。因此，銀行需要從每一個(gè)細(xì)節(jié)入手，科學(xué)合理地管理房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，建立嚴(yán)格的風(fēng)險(xiǎn)防范規(guī)章制度，加強(qiáng)制度的執(zhí)行力度，確保銀行信貸資金的安全。

參考文獻(xiàn)：

[1] 江其務(wù)，周好文.銀行信貸管理學(xué)[M].中國金融出版社，2001，（02）.

[2] 耿 源.淺談我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2014，（08）.