淺析“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

謝曼

摘 要：營業(yè)稅改征增值稅是我國財稅體制實施過程中的一項重大改革，隨著改革的不斷推進，營業(yè)稅在我國正式退出了歷史舞臺。作為我國經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一——房地產(chǎn)行業(yè)，受到了營改增政策的較大影響，所以本文主要以房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科集團分析了房地產(chǎn)企業(yè)所受到的影響，并提出了相關建議

關鍵詞：營改增房地產(chǎn)企業(yè)應對建議

營改增簡述

從二零零七年五月一日起，我國在全國范圍內(nèi)實行了稅制改革——“營改增”，改革的范圍擴大到了建筑安裝、房產(chǎn)業(yè)、金融以及生活服務業(yè)，營業(yè)稅正式退出歷史舞臺。該政策的出臺，目的是為了通過改革稅收體制，使稅收結構更加合理，同時為了進一步使稅收公平原則落實在具體的稅收行為中，給企業(yè)減輕稅收負擔。稅制改革發(fā)展至今，減稅效果明顯。

營改增的原因

在探究營業(yè)稅改增值稅的原因之前需要明確增值稅和營業(yè)稅的一些具體區(qū)別。首先，營業(yè)稅對營業(yè)額全額計征，屬于為價內(nèi)稅，由銷售方承擔稅額，作為銷售方的成本。由于在多個環(huán)節(jié)按總額課征，營業(yè)稅容易造成重復征稅和稅上加稅的稅負累積。而增值稅是一種價外稅，對增值額進行繳稅，在中間流通環(huán)節(jié)可以抵扣進項稅額，最終可以轉嫁給購買方。針對收入全額征稅的營業(yè)稅，只要有流轉收入就需要繳納，如果商業(yè)流轉環(huán)節(jié)增加，必然會導致營業(yè)稅累計稅負加重。而針對流轉環(huán)節(jié)的增值額征稅的增值稅，無論在中間環(huán)節(jié)流轉多少次，均不可能存在重復增收的情況。所以說增值稅相比于營業(yè)稅能夠更好的避免重復征稅，更能使公平稅負原則在實務中體現(xiàn)。此外，在針對營業(yè)額全額增稅的同時，營業(yè)稅并不能抵扣先前所購買的應稅勞務所付出的成本，納稅人的稅收負擔在一定程度上會被增加。因此，可以看出營業(yè)稅改增值稅是一種必然的趨勢。

營改增對房地產(chǎn)企業(yè)的影響分析

3.1稅制改革初期 對房地產(chǎn)企業(yè)納稅的影響

為了保證“營改增”政策的有效實施，財政部出臺了一系列過渡性稅收政策。具體的政策為：如果企業(yè)為一般納稅人，在二零零六年四月三十日前開發(fā)的項目，可以根據(jù)實際情況自主選擇使用計稅方法——即簡易計稅方法，采用5%的征稅率計算繳納增值稅。雖然在改革后，如果采用稅率為5%的簡易計稅方法的稅率即使與原先的營業(yè)稅稅率相同，但是考慮到增值稅本身屬于價外稅，換算后實際稅率其實等于1/（1+5%）*5%，即4.76%，這樣看來在營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的納稅負擔有所降低。

在房地產(chǎn)行業(yè)中，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在采用預售制的方式銷售房產(chǎn)，提前獲取資金以緩解房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的資金壓力。在“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得預售款時需要按照5%的稅率繳納營業(yè)稅，在“營改增”實施之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅需要按照3%的預征率預繳增值稅。營改增之后的稅率相比降低了兩個百分點。這一改變能夠使房地產(chǎn)企業(yè)流動資產(chǎn)比率有效提高，在一定程度上降低資金成本，使得資金壓力大大減小，整體上能夠增強房地產(chǎn)企業(yè)的抗風險能力。

3.2“營改增”一般計稅方法對房地產(chǎn)企業(yè)納稅的影響——以萬科集團為例

根據(jù)萬科集團的財務信息，在“營改增”之前，萬科集團使用3%和5%的營業(yè)稅稅率。而在“營改增”之后，萬科集團銷售不動產(chǎn)的稅率為11%，提供物業(yè)管理的增值稅稅率為6%。接下來，本文以萬科集團（一般納稅人）為例，分析了“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響。

3.2.1凈利潤影響分析

在稅制改革之前，企業(yè)根據(jù)取得收入的全額計算繳納營業(yè)稅，不存在可以抵扣已發(fā)生的稅費之說，所以重復納稅的問題明顯存在。在進行稅制改革之后，增值稅按增值額計算繳納稅款的特點使一般納稅人能夠憑借增值稅專用發(fā)票抵扣進項稅額，使企業(yè)承擔的流轉稅負將得到有效的降低。例如萬科集團在2016年5月，公司的銷售額達到了6.42億元，比起去年同期增加了近兩億元，但是繳納的稅款卻減少了近兩百萬，這就是營改增給企業(yè)帶來的顯而易見的好處。

3.3.2對房地產(chǎn)建造成本產(chǎn)生的影響分析

在開發(fā)建設房地產(chǎn)項目的過程中，除了需要集中采購的鋼筋和水泥，還必須從一些分散的個體小商戶采購一些價值低廉但用途廣泛的建筑輔料。這些個體商戶一般都不能提供增值稅專用發(fā)票，所以在會計核算時這部分稅款無法作為進項稅額進行正常抵扣。并且，房地產(chǎn)的建筑安裝工程成本在開發(fā)成本中占了較大比重，這些部分可以由建筑施工企業(yè)來完成，而建筑業(yè)顯然在2016年也納入了營改增的范圍之中，所以相應稅負方面也會有不同程度的上升。

房地產(chǎn)企業(yè)應對營改增的建議

4.1對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門的建議

對于公司財務部門，應當做好承上啟下的作用，盡快熟知增值稅稅制的具體變化，并且對相關的稅收優(yōu)惠政策熟悉掌握，建立企業(yè)合理的內(nèi)控制度，由此盡快使稅制改革對企業(yè)的不良影響結束，抓住這次改革機遇獲得相應的紅利。對于公司管理部門，對公司的全局有著宏觀的掌控，對公司相關的人員和事務進行一定的調(diào)度，使其規(guī)模安排合理，保證促進稅收改革的順利進行。

4.2對房地產(chǎn)企業(yè)的建議

很顯然，“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了巨大的影響，企業(yè)在做好增值稅相關的稅務籌劃工作的同時，對一些無法提前做好準備的支出也要提前進行安排——比如設計費、建筑安裝費、基礎設施費用等，盡全力合理解決進項稅額的抵扣問題。同時企業(yè)應該拓展業(yè)務，追求多元化發(fā)展，利用稅制改革帶來的機遇以及增值稅可抵扣的性質(zhì)，單一住宅和地產(chǎn)格局的傳統(tǒng)經(jīng)營模式可以適當改變，向物業(yè)、零售、旅游地產(chǎn)等發(fā)展，進行合理的投資。通過對新業(yè)務的發(fā)掘拓展，來大大增加企業(yè)的利潤來源，使企業(yè)能夠向更高層次發(fā)展。

【參考文獻】

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