購物中心運營管理中的財務(wù)內(nèi)部控制分析

王康

摘要：隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，一種新的商業(yè)運營模式“購物中心”已從一線城市迅速向二、三線城市擴張，形成了地方經(jīng)濟、就業(yè)、稅收的新增長點，也逐步的奠定了其在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的重要地位；但是，隨之而來的是企業(yè)發(fā)展中的管理水平的欠缺，特別是財務(wù)內(nèi)部控制能力的不足，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營風險隨著規(guī)模的擴張而不斷增大。下文從購物中心財務(wù)內(nèi)控角度闡述內(nèi)控在企業(yè)運營中的重要作用、快速發(fā)展中存在的問題、探尋內(nèi)控關(guān)鍵控制點及相應(yīng)對策。為實現(xiàn)企業(yè)自身健康穩(wěn)定的可持續(xù)發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：購物中心；財務(wù)內(nèi)部控制；關(guān)鍵控制點；對策

一、購物中心與財務(wù)內(nèi)部控制概述

購物中心，是指在一定區(qū)域內(nèi)有計劃地集結(jié)在一起向消費者提供綜合服務(wù)的綜合性商業(yè)集合體。這種商業(yè)集合體內(nèi)通常包含數(shù)十個甚至數(shù)百個商鋪，主要涵蓋綜合超市、專賣店、餐飲店、影院、KTV以及娛樂健身休閑等業(yè)態(tài)；它一般由投資者根據(jù)分析區(qū)域發(fā)展的實際需要，在統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計的基礎(chǔ)上開發(fā)建設(shè)，然后進行招商租賃及運營管理。其主要目的在于整合各項資源，進而提升商業(yè)項目的核心競爭力。

內(nèi)部控制是由企業(yè)董事會、監(jiān)事會、經(jīng)理層和全體員工實施的、旨在實現(xiàn)控制目標的過程；財務(wù)內(nèi)部控制屬于內(nèi)部控制體系的一個分支，它是企業(yè)為實現(xiàn)財務(wù)活動預(yù)期目標，利用控制論的主要原理和方法來實現(xiàn)對企業(yè)各項財務(wù)活動進行合理的約束、規(guī)范和評價等一系列的程序、技術(shù)和手段的總稱。財務(wù)內(nèi)部控制的目標主要有：保障資產(chǎn)的安全、準確；財務(wù)信息真實可靠；資金不受損失；經(jīng)營不出現(xiàn)風險等。其常用的控制方法主要有授權(quán)審批控制、會計系統(tǒng)控制、全面預(yù)算控制、風險防范控制、財產(chǎn)保全控制和內(nèi)部報告控制等。

二、購物中心的特點及財務(wù)內(nèi)部控制對其的積極作用

購物中心與一般的企業(yè)相比，其主要有兩個特點：一是購物中心是不動產(chǎn)的持有者、資產(chǎn)規(guī)模較大，一般屬于“重資產(chǎn)”型的商業(yè)企業(yè)，二是購物中心的管理規(guī)模較大，所涉及的范圍業(yè)態(tài)類型較廣，財務(wù)管控較為復(fù)雜且難度較大。因此，財務(wù)內(nèi)部控制對于購物中心來說具有特殊的積極意義：

首先，財務(wù)內(nèi)部控制機制是否健全并有效運行是購物中心防范和控制運營風險的基礎(chǔ)；購物中心重資產(chǎn)的特點決定了其投資回報周期長，投資收益率低，面臨的財務(wù)風險較高，抗市場風險能力較弱；因此必須要完善的財務(wù)內(nèi)部控制來對企業(yè)財務(wù)活動進行約束，以降低風險發(fā)生的概率，促使資產(chǎn)保值增值。

其次，購物中心的管理規(guī)模較大，業(yè)務(wù)所涉及的范圍業(yè)態(tài)類型較廣，決定了其必須依賴完善的財務(wù)內(nèi)部控制來實現(xiàn)對企業(yè)所涉及的財務(wù)資源進行整合，提高資源的使用效率，從而在整體上推動企業(yè)的可持續(xù)穩(wěn)定運行。

三、現(xiàn)階段購物中心財務(wù)內(nèi)控存在的主要問題及關(guān)鍵控制點簡析

（一）財務(wù)內(nèi)控存在的主要問題

大部分商業(yè)企業(yè)以提高銷售額、租金收入或經(jīng)營凈利潤作為考核機制，考核指標突出短期效益，對購物中心的長期穩(wěn)定經(jīng)營欠缺長遠規(guī)劃；在不斷擴大的規(guī)模經(jīng)營中，財務(wù)內(nèi)部的監(jiān)督往往處于失效或失控狀態(tài)，治理結(jié)構(gòu)形同虛設(shè)，企業(yè)面臨較大的財務(wù)風險，財務(wù)部作為監(jiān)督部門缺乏應(yīng)有的監(jiān)控權(quán)利和獨立性。

首先，管理層對財務(wù)內(nèi)控的監(jiān)督權(quán)不夠重視。管理層對財務(wù)內(nèi)控監(jiān)督作用認識不夠，認為財務(wù)部門就是記賬核算部門，對公司的財和物記錄真實準確就完成了本職工作，在管理流程設(shè)置、重大決策控制、內(nèi)部業(yè)務(wù)監(jiān)督、合同商務(wù)談判等方面很少讓財務(wù)參與，無法形成良好的財務(wù)內(nèi)控氛圍。

其次，內(nèi)部控制缺乏獨立性審計。一般來說，內(nèi)控審計在企業(yè)內(nèi)控體系中定位不清晰，內(nèi)控審計部門不單獨設(shè)置，大部分在需要時由各部門領(lǐng)導(dǎo)臨時組織設(shè)立辦公室執(zhí)行內(nèi)審業(yè)務(wù)，導(dǎo)致內(nèi)控審計受各方利益牽制，缺乏獨立性。內(nèi)控審計往往都是在事后進行，很難在日常工作中起到事前監(jiān)控作用。

（二）財務(wù)內(nèi)部控制的關(guān)鍵控制點簡析

1.財務(wù)風險管理方面

財務(wù)風險管理是日常經(jīng)營管理的重要環(huán)節(jié)，特別是在當前外部經(jīng)濟環(huán)境不景氣的背景下，有效防范和控制財務(wù)風險是最為關(guān)鍵的。結(jié)合購物中心的經(jīng)營管理特點，其財務(wù)風險管理的關(guān)鍵控制點主要有：一方面在財務(wù)風險管理過程中應(yīng)當有成熟的風險分析和識別體系能夠及時對財務(wù)風險進行識別和分析，這樣在發(fā)生風險時才能有效控制和應(yīng)對風險，降低損失；另一方面在財務(wù)風險的管理應(yīng)當以預(yù)防為主，構(gòu)建完善的財務(wù)風險預(yù)警機制。

2.資金管理方面

資金管理是購物中心財務(wù)管理的重點，同時也是財務(wù)內(nèi)部控制的重點，資金安全與否直接關(guān)系著財務(wù)內(nèi)部控制的有效性。在資金管理方面，其財務(wù)內(nèi)部控制關(guān)鍵點主要有：一是資金的集中度方面，購物中心受其業(yè)務(wù)類型和規(guī)模等影響，一般會在多個銀行開立相應(yīng)的銀行賬戶以提高企業(yè)財務(wù)工作的效率，但是這種方式也導(dǎo)致了資金規(guī)模效應(yīng)難以發(fā)揮，資金使用效益較低、資金管理風險上升，資金安全性不足等方面的問題；二是資金授權(quán)審批的流程設(shè)計方面，建立嚴格有效的資金授權(quán)審批流程。

3.籌資管理方面

對于購物中心這種重資產(chǎn)型企業(yè)來說，良好的資金來源和現(xiàn)金流量是籌資的首要任務(wù)。在財務(wù)內(nèi)部控制體系中，籌資管理環(huán)節(jié)的關(guān)鍵控制點主要在于資本結(jié)構(gòu)的控制，即如何確保企業(yè)能夠根據(jù)資金需求量來進行合理籌資，資金籌集過量容易出現(xiàn)財務(wù)費用升高，特別是負債籌資過多的情況下，企業(yè)到期償債壓力增加，財務(wù)風險加大，籌資不足者有可能對企業(yè)的戰(zhàn)略運營產(chǎn)生不利影響。

4.投資管理方面

投資是購物中心快速進行規(guī)模擴張、實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的主要方式。在投資管理中其關(guān)鍵控制點在于投資成本的管控，投資成本管控有效，則企業(yè)的投資風險將會大幅降低，因此如何設(shè)置相應(yīng)的投資審核程序、實施專業(yè)的投資收益、投資回收期和投資風險分析來實現(xiàn)對投資成本的監(jiān)督是關(guān)鍵。

四、購物中心構(gòu)建完善的財務(wù)內(nèi)部控制體系的對策

（一）完善財務(wù)內(nèi)部控制管理體系

商業(yè)競爭愈加激烈，購物中心管理層若還不重視財務(wù)內(nèi)部控制的建設(shè)，企業(yè)的發(fā)展將會埋下不少隱患。管理層應(yīng)充分意識到內(nèi)控建設(shè)的重要性與必要性，把內(nèi)控建設(shè)真正落實到企業(yè)的開發(fā)建設(shè)和運營管理中來。對于財務(wù)內(nèi)控制度，企業(yè)應(yīng)該進行適當?shù)男麄髋c培訓，加強員工對財務(wù)內(nèi)部控制的了解；應(yīng)明確各部門職責，將責任落實到人，才能保證財務(wù)內(nèi)部控制工作有條不紊的開展；不斷加強企業(yè)各部門之間的相互協(xié)調(diào)與配合，也保證各部門之間的相互制約與監(jiān)督。

要建立審計監(jiān)督體系，明確內(nèi)部審計人員職責，使其能夠充分發(fā)揮財務(wù)監(jiān)督的職能，一般至少一年進行1次內(nèi)審，及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)運營中各類問題，及時改進并處理。

（二）建立完善的財務(wù)風險管控機制

企業(yè)可從以下方面著手建立完善的財務(wù)分析管控機制：首先在企業(yè)內(nèi)部建立健全財務(wù)風險突發(fā)應(yīng)急制度，即鑒于財務(wù)風險發(fā)生的不可預(yù)期性，要想降低其造成的經(jīng)濟損失，必要的突發(fā)應(yīng)急機制必不可少；其次建立有效的財務(wù)風險預(yù)警系統(tǒng)，財務(wù)風險預(yù)警系統(tǒng)是進行財務(wù)風險防范的基礎(chǔ)，在實踐中購物中心應(yīng)當通過應(yīng)收賬款收繳率、資產(chǎn)負債率、出租率和經(jīng)營現(xiàn)金凈流量等預(yù)警指標建立預(yù)警體系及時分析和評估財務(wù)風險發(fā)生的幾率和影響力大小并及時采取相應(yīng)的措施；最后要合理的處理潛在的風險。

（三）建立集中度較高的資金管理模式

資金的集權(quán)與分權(quán)是否合理是關(guān)系著資金安全、資金使用效益和授權(quán)審批等一系列關(guān)鍵控制點。建立集中度較高的資金管理模式是降低資金管理風險的必要途徑。在實際工作中，資金集中度較高的資金管理模式主要有總部統(tǒng)收統(tǒng)支模式、備用金撥付模式、總部結(jié)算中心模式和財務(wù)公司模式等，對應(yīng)不同的資金集中管理模式，資金審批流程設(shè)計也隨之有所不同。

（四）對籌資的控制

籌資控制的關(guān)鍵在于資本結(jié)構(gòu)的合理性問題，因此在實際工作中，企業(yè)應(yīng)當運用EBIT—EPS（ROE）無差異分析法等資本結(jié)構(gòu)決策的相關(guān)理論知識建立與自身發(fā)展規(guī)模相適應(yīng)的資本結(jié)構(gòu)來對負債籌資進行約束，降低企業(yè)因此而產(chǎn)生的償債風險；可以通過經(jīng)營性物業(yè)貸款等籌資方式，實現(xiàn)企業(yè)降低融資成本的目的；或利用資產(chǎn)證券化將購物中心的資產(chǎn)打包上市，實現(xiàn)由重資產(chǎn)向輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，將企業(yè)發(fā)展的重心更多的集中在品牌價值、文化傳承、管理經(jīng)驗、營銷渠道等附加值較高的輕資產(chǎn)方面，從而達到降低財務(wù)風險提升企業(yè)價值的目的。

（五）對投資的控制

在實際工作中一方面要從投資收益率、投資回收期和投資成本等角度進行具體的可行性分析，另一方面要進行投資決策的集體決策或聯(lián)簽制度的設(shè)計來確保投資的合理性和科學性。

五、結(jié)束語

購物中心的經(jīng)營管理獨特性決定了其財務(wù)內(nèi)部控制的更高要求。本文結(jié)合購物中心經(jīng)營管理的特點，分析了其財務(wù)內(nèi)部控制存在的主要問題和關(guān)鍵控制點，并結(jié)合這些控制點提出了較為具體的財務(wù)內(nèi)部控制體系構(gòu)建的重點，目的在于為企業(yè)有效防范財務(wù)風險，實現(xiàn)穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展提供參考。

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