基于供給側(cè)構(gòu)建租售并舉住房新制度探析

【摘要】隨著房地產(chǎn)供給側(cè)改革的推進(jìn)，我國(guó)住房消費(fèi)將逐漸步入租購(gòu)并舉、理性開發(fā)、持續(xù)發(fā)展的理性軌道，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒”的方向，深入推進(jìn)房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，可從引導(dǎo)住房消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變求理性、總體謀劃求權(quán)重、構(gòu)建路徑求科學(xué)、法規(guī)政策配套求高效等四個(gè)維度構(gòu)建租售并舉的住房新制度。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；住房制度；機(jī)制；構(gòu)建

房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)體系的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是支撐經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的民生產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展與我國(guó)住房制度發(fā)展密不可分?；仡櫡治鲎》恐贫茸兓馗?，了解其政策調(diào)整軌跡，可為加快住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)提供借鑒。

1、我國(guó)住房制度沿革及政策調(diào)整

1.1住房制度1.0版 ，“福利分房”制度（1949年到1977年）

建國(guó)以來，我國(guó)實(shí)施“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度，城鎮(zhèn)居民的住房實(shí)行“福利分配”。這種制度模式在當(dāng)時(shí)較低水平的消費(fèi)層次上，較好地滿足了職工的基本住房需求。

隨我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，福利分房制度逐漸暴露出“福利”問題以及住房供給不足矛盾日益突出。1978年鄧小平提出了關(guān)于“房改”的問題后，我國(guó)開始實(shí)施福利分房制度改革試點(diǎn)，并不斷探索取得了發(fā)展，開創(chuàng)了1980年的商品房元年和1998年房地產(chǎn)元年。從1978到1985年，我國(guó)進(jìn)行了公房出售和補(bǔ)貼出售試點(diǎn)；1980年在《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》中正式提出實(shí)行住房商品化政策；1981年公房出售試點(diǎn)擴(kuò)展到23個(gè)省、自治區(qū)的60多個(gè)城市和一部分縣鎮(zhèn)。從1986年到1993年“房改”全面試點(diǎn)，1986年國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》，住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面試點(diǎn)。1991年6月國(guó)務(wù)院《關(guān)于積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》確定了租、售、建并舉住房制度。從1994年到1998年，實(shí)現(xiàn)了住房市場(chǎng)化過渡。1994年7月，國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，確定建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；建立了中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房、高收人家庭購(gòu)買商品房的供應(yīng)體系；建立完善了住房公積金、住房信貸、房地產(chǎn)交易市場(chǎng)等住房制度。1998年7月3日，發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)[1998]23號(hào)），停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。至此，我國(guó)實(shí)行了近四十年的住房實(shí)物分配制度從政策上退出歷史舞臺(tái)。

1.2住房制度2.0版，住房貨幣化和住房保障制度（1999年-2016年）

自1998年房改后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1998年至2004年我國(guó)的房地產(chǎn)投資完成額持續(xù)了7年的兩位數(shù)的快速增長(zhǎng)，同比增長(zhǎng)率分別為14%、14%、21%、27%、23%、30%和30%，但從2002年后，幾度出現(xiàn)了房地產(chǎn)“過熱”情況，國(guó)家一方面繼續(xù)推進(jìn)住房制度改革，一方面加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度；近十幾年來，先后頒發(fā)"前國(guó)八條"、"后國(guó)八條"、"國(guó)六條"等一系列文件，旨在調(diào)控和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

1.2.1住房貨幣化制度

從實(shí)物分配制度轉(zhuǎn)變?yōu)榘磩诜峙錇橹鞯呢泿欧峙渲贫?，通過市場(chǎng)購(gòu)買或租賃住房解決住房問題，滿足住房需求，政府和單位對(duì)未享受“房改”政策的無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。

1.2.2住房保障制度

建立了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房制度，對(duì)最低收入家庭，由政府或單位提供廉租住房，后發(fā)展為以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔；中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房或共有產(chǎn)權(quán)房的保障制度。

1.3住房制度3.0版，多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，簡(jiǎn)稱 “租售并舉”住房制度

近十多年來，房地產(chǎn)高速發(fā)展對(duì)居住改善、城鎮(zhèn)化、相關(guān)產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)等富有成效，但房?jī)r(jià)上漲過快、結(jié)構(gòu)失衡等矛盾和問題已凸顯。2016年全國(guó)兩會(huì)、2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和政治局會(huì)議先后研究房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制和住房制度建設(shè)。后在黨的十九大報(bào)告中明確“堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，旨在構(gòu)筑新時(shí)代我國(guó)住房制度和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。

2、住房制度變革為3.0版的必要性

2.1建設(shè)社會(huì)主義新時(shí)代的要求

從我國(guó)住房制度沿革和變化，可以發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)有明顯的時(shí)代特征，建設(shè)社會(huì)主義新時(shí)代，作為房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的住房制度也需要變化。十九大報(bào)告對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展作出遠(yuǎn)景戰(zhàn)略規(guī)劃，因應(yīng)新時(shí)代的要求，住房制度改革要堅(jiān)持新發(fā)展理念，緊扣我國(guó)社會(huì)主要矛盾變化，按照高質(zhì)量發(fā)展的要求，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“住有所居”，讓房地產(chǎn)業(yè)、住房回歸其居住屬性。

2.2深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求

住房?jī)r(jià)格的持續(xù)快速上漲與供給側(cè)改革的目標(biāo)相悖，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已經(jīng)達(dá)到40平方米，總體上擺脫了住房短缺局面，但面臨著結(jié)構(gòu)不平衡、不同城市之間的住房供求關(guān)系不平衡，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展，供求結(jié)構(gòu)合理、供求關(guān)系平衡，要從供給側(cè)發(fā)力，從住房制度、土地制度、財(cái)稅制度、投資制度、戶籍制度等角度，探索深化住房制度改革和建立房地產(chǎn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。

2.3建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系的要求

建設(shè)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系強(qiáng)調(diào)把發(fā)展經(jīng)濟(jì)的著力點(diǎn)放在實(shí)體經(jīng)濟(jì)上，加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)。而先進(jìn)制造業(yè)須以加大科技研發(fā)和投入，若繼續(xù)采取以房地產(chǎn)為支柱來推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，會(huì)改變資本的流向，不利于以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不利于建設(shè)創(chuàng)新型國(guó)家。

3、住房制度3.0版的構(gòu)建路徑

從實(shí)踐角度來看，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變供應(yīng)方式、提高供應(yīng)效率是建設(shè)新住房制度的關(guān)鍵。按供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路，從引導(dǎo)住房消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變求理性、總體謀劃求權(quán)重、構(gòu)建路徑求科學(xué)、法規(guī)政策配套求高效等四個(gè)方面來完善住房供給和保障體系，有效調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，建立健全租與購(gòu)“雙引擎驅(qū)動(dòng)”新住房制度。

3.1引導(dǎo)住房消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變力求理性

從供應(yīng)端構(gòu)建新的住房制度，從重售輕租轉(zhuǎn)向租售并舉，毋庸須轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念。受“有土斯為財(cái)”、“無房不婚”、“啃老購(gòu)房”等觀念影響，我國(guó)目前的住房消費(fèi)存在不理性、不合理的現(xiàn)象?！度嗣袢?qǐng)?bào)》組織了人民網(wǎng)網(wǎng)友參與的調(diào)查顯示，64%網(wǎng)友認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在不理性。針對(duì)這樣的現(xiàn)實(shí)，建立租售并舉的住房制度，必須轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念，以新觀念引導(dǎo)新機(jī)制形成，以新機(jī)制推進(jìn)新制度建設(shè)。一是推進(jìn)“租和售”邊際成本的一致性，從價(jià)值取向方面確立租與購(gòu)差異小，甚至無差異的消費(fèi)觀念。通過財(cái)政、金融和稅收等手段，合理調(diào)控租房和購(gòu)房的邊際成本，縮小成本差異，建立“先租后買、先小后大”的住房梯級(jí)消費(fèi)觀念。二是在宏觀政策層面加強(qiáng)對(duì)租賃住房消費(fèi)的引導(dǎo)。從英國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來看，政府近200年一直對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行政策干預(yù)，使住房自有率維持在60%～70%；而我國(guó)從90年代后期住房商品化和市場(chǎng)化后，住宅自有率大幅上升，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，住房自有率已達(dá)到82%。這種短期自有率的大幅提升降低了住宅經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性，從政策層面鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)成為迫切要求。三是加強(qiáng)輿論宣傳引導(dǎo)，樹立住房消費(fèi)新觀念。通過加大宣傳和輿論強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)，使人們正確區(qū)分“有房住”和“擁有住宅”不同，避免超前、恐慌的消費(fèi)觀念和行為。另外，政府和企業(yè)也要積極創(chuàng)造條件，以購(gòu)租并舉為主要方向，健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系，推進(jìn)住宅消費(fèi)形式多樣化，引導(dǎo)人們樹立理性住房消費(fèi)觀。

3.2總體謀劃力求權(quán)重

所謂總體謀劃，是建設(shè)租售并舉制度的頂層設(shè)計(jì)和總體思路，在住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，表現(xiàn)為住房租售制度構(gòu)建的指導(dǎo)思想、目標(biāo)定位和基本原則等。目前，我國(guó)住房消費(fèi)自有率高、租房人群占比率低的特點(diǎn)，從客觀上要求在總體謀劃上提高租房占比權(quán)重。一是合理設(shè)定租售政策框架。相關(guān)研究顯示，城市住房消費(fèi)形成“5050、442、6070”的政策構(gòu)架比較合理。“5050”是租和售各占50%；在50%的租房中，“442”是政府保障性租賃房占40%、企業(yè)市場(chǎng)租賃房占40%、社會(huì)租賃房占20%?！?070”是指企業(yè)市場(chǎng)租賃房的戶型為60平方米及以下的占70%；余30%為高層次人才租賃房，要求高品質(zhì)、大面積。二是科學(xué)擴(kuò)大住房租賃市場(chǎng)規(guī)模。我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模約為1.1萬億元，僅為同期房屋交易市場(chǎng)規(guī)模7%，而英國(guó)、美國(guó)等成熟市場(chǎng)平均都超過40%；若將我國(guó)長(zhǎng)期租賃、先租后買、短期租賃等因素包括在內(nèi)，在任何單一時(shí)點(diǎn)上，城鎮(zhèn)實(shí)際的住房租賃人口占比已接近50%。7%到50%的空間，需擴(kuò)大住房租賃市場(chǎng)規(guī)模來填充。三是因城調(diào)控，科學(xué)合理確定租售比。房?jī)r(jià)上漲過快是影響租售比的關(guān)鍵因素，科學(xué)、合理地確定租售比，須進(jìn)一步健全房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，科學(xué)調(diào)控房?jī)r(jià)變化處于合理區(qū)間。另外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域化發(fā)展明顯，人口流動(dòng)性、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度不一，租售的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r不同，勢(shì)必要堅(jiān)持“一地一策，權(quán)重因宜設(shè)定?！?/p>

3.3建構(gòu)路徑力求科學(xué)

租售并舉制度建設(shè)的路徑設(shè)計(jì)是否科學(xué)可行，有賴于如何充分發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用，積極培育房屋租賃新業(yè)態(tài)新模式，優(yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)租賃市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。一是構(gòu)建租賃信息平臺(tái)以規(guī)范市場(chǎng)秩序。通過建立住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，規(guī)范租賃行為、發(fā)布出租和求租信息、提供便捷高效服務(wù)和優(yōu)化租賃監(jiān)管，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)租金水平的監(jiān)測(cè)分析，科學(xué)合理引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。二是積極培育住房租賃新業(yè)態(tài)新模式。利用互聯(lián)網(wǎng)、現(xiàn)代金融、房產(chǎn)大數(shù)據(jù)等，大力發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)，培育房屋租賃新業(yè)態(tài)。以居住屬性為導(dǎo)向，盤活閑置工商業(yè)用地、用房；通過棚改、危房改造、老住宅區(qū)改造、住區(qū)更新等形式，加快多渠道保障、租賃性的住房供應(yīng)；將功能缺失或不全的存量住房改造為適應(yīng)新時(shí)代居住功能需求的住房，實(shí)現(xiàn)住房供應(yīng)與公共服務(wù)配套同步發(fā)展，滿足人們對(duì)美好宜居住房的需求。三是加快培育專業(yè)化規(guī)模化的房屋租賃機(jī)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)由機(jī)構(gòu)持有或管理房源占比30%，日本高達(dá)83%，而我國(guó)不到5%。隨著我國(guó)住房租賃消費(fèi)升級(jí)、租賃市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大，迫切需要培育規(guī)?；膶I(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，來推動(dòng)住房租賃行業(yè)專業(yè)化規(guī)?；l(fā)展。

3.4法規(guī)政策配套力求高效

從供應(yīng)端構(gòu)建新的住房制度，就要從重售輕租轉(zhuǎn)向租售并舉，推進(jìn)租售同權(quán)、公共服務(wù)同享。租購(gòu)?fù)瑱?quán)是房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)，是社會(huì)公平的應(yīng)有之義，是現(xiàn)階段穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要保障。一是健全法律法規(guī)規(guī)范租賃市場(chǎng)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已出臺(tái)《商品房租賃管理辦法》，各地也要因地制宜健全法規(guī)制度和管理體系，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，維護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，明確住房租賃合同期限內(nèi)租賃雙方在同等條件下享有“優(yōu)先權(quán)”問題，鼓勵(lì)人們更多地選擇租房消費(fèi)。二是以人為本推進(jìn)租售同權(quán)。針對(duì)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、不規(guī)范的現(xiàn)實(shí)，要圍繞推進(jìn)租售同權(quán)完善配套政策，加強(qiáng)政策協(xié)同，完善體制機(jī)制，營(yíng)造有利于培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的政策環(huán)境。例如，完善住房公積金政策，可提取住房公積金用于支付房租，持有租賃網(wǎng)簽合同或房屋租賃登記備案證明，即可申領(lǐng)居住證，享有與當(dāng)?shù)貞艏丝谕鹊牧x務(wù)教育、就業(yè)、醫(yī)療、文化、體育等基本公共服務(wù)。三是著力構(gòu)建穩(wěn)定和諧的住房租賃關(guān)系。但凡租賃市場(chǎng)成熟規(guī)范的國(guó)家，如德國(guó)、日本、美國(guó)等，都十分注重維護(hù)租賃雙方權(quán)利義務(wù)平衡。長(zhǎng)期穩(wěn)定租賃關(guān)系對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展尤為重要，要進(jìn)一步明確政府部門監(jiān)管職責(zé)，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范與管理，對(duì)中介企業(yè)的不規(guī)范行為和租房個(gè)人的不良行為納入信用管理體系；要推行《房屋租賃合同》指導(dǎo)文本，規(guī)范租賃當(dāng)事人的行為，引導(dǎo)建立穩(wěn)定和諧租賃關(guān)系。

結(jié)語：

加快建設(shè)服務(wù)新時(shí)代的住房新制度，以長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)和住房制度改革共同發(fā)力，培育新意識(shí)、開拓新市場(chǎng)、培育新要素、建立新制度、探索新模式、拓展新業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境和市場(chǎng)生態(tài)將發(fā)生重大變化。本文通過案例分析的形式，對(duì)我國(guó)住房制度的發(fā)展及建設(shè)租售并舉的住房制度建設(shè)路徑進(jìn)行了分析和闡述，對(duì)培養(yǎng)住房消費(fèi)新觀念、總體謀劃制度設(shè)計(jì)、科學(xué)構(gòu)架路徑、高效配套法規(guī)政策等方面進(jìn)行了實(shí)證和探索，以推動(dòng)住房租賃成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展新引擎，建設(shè)租購(gòu)并舉新住房制度。

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作者簡(jiǎn)介：

陳軍，1970年2月出生，男，漢族，江蘇徐州人，工作單位：徐州市住房保障和房產(chǎn)管理局，研究生畢業(yè)、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，主要從事房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、調(diào)控方面研究。