房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的法律制度保障研究

徐建

摘 要：2014年國家對不動產(chǎn)登記工作進行整合，結(jié)束了房產(chǎn)交易和房地產(chǎn)登記一體化管理時代，將房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記管理權(quán)進行剝離，將房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理職權(quán)移交給住建部，國土資源局負責房地產(chǎn)登記。隨著《不動產(chǎn)登記暫行條例》的出臺，不動產(chǎn)登記工作在全國全面開展，然而現(xiàn)有的《不動產(chǎn)登記暫行條例》與原來的房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記制度有所不同，但是又缺乏相關(guān)的法律指導，所以給現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理帶來了一定的難度。本文主要闡述了房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理內(nèi)容，建立房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理法律制度的必要性以及如何建立健全房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理法律制度。

關(guān)鍵詞：房屋交易；產(chǎn)權(quán)管理；法律制度

一、引言

改革開放以來，我國房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤高，房產(chǎn)升值空間大，所以導致房地產(chǎn)成為企業(yè)以及個人投資、居住的重要經(jīng)濟活動，因此造就了我國房地產(chǎn)市場的繁榮。由于房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，相關(guān)法律法規(guī)卻遠遠落后于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展要求。隨著社會主義法制建設(shè)的推進，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理人員要轉(zhuǎn)變觀念，將房屋交易和產(chǎn)權(quán)登記進行有效的對接，進一步完善房地產(chǎn)交易市場，加強產(chǎn)業(yè)交易管理，確保我國房地產(chǎn)交易和房產(chǎn)登記有效進行。因此，國家相關(guān)部門應(yīng)該盡快出臺一部相對比較完善的法律法規(guī)，明確房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理權(quán)利與地位、工作內(nèi)容，為全國各地的房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)提供統(tǒng)一的指導和規(guī)劃。

二、房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理概述

房屋交易指的是房屋買賣行為，買賣雙方當事人按照合同約定賣家將房屋所有權(quán)和使用權(quán)出售給買家，買家按照合同要求支付購房款項。房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋所有人依法對房屋的使用權(quán)、出售、出租等處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)是國家、集體和公民依然享有的財產(chǎn)權(quán)之一，是公民的個人合法權(quán)益，因此受到國家法律的保護，房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有者獨立行使，不需要受到他人的干涉。房屋產(chǎn)權(quán)需要到國家房地產(chǎn)機構(gòu)進行申請審查，并對房屋進行丈量、立界登記，再發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證書，也就是俗稱的房產(chǎn)證。房屋產(chǎn)權(quán)確認以后，產(chǎn)權(quán)人在享有房屋的所有權(quán)同時還要履行相應(yīng)的義務(wù)，比如按照國家稅收相關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅、物業(yè)管理費等等。目前這一項工作主要有國家房地產(chǎn)管理局承擔，房產(chǎn)管理局的主要工作職責是房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理，局部包括房屋出售、轉(zhuǎn)讓、出租等交易活動以及房屋面積丈量和產(chǎn)權(quán)檔案管理等。

三、制定房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理法律制度的必要性

社會主義法制將國家在政治、經(jīng)濟、文化等各個方面的民主形式、民主結(jié)構(gòu)以及民主程序用法律固定下來，并將其落實在社會各個方面，確保人民民主權(quán)益和公民各項基本權(quán)益。《中華人民共和國憲法》是我國的根本大法，任何個人和行為不能凌駕于法律之上，房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理與老百姓息息相關(guān)，所以必須制定相應(yīng)的法律規(guī)范房地產(chǎn)交易市場，確保公民合法權(quán)益和個人民事權(quán)益，也是國家依法治國的必然要求。房產(chǎn)交易目前沒有一部專門的法律，主要根據(jù)《物權(quán)法》。目前社會普遍比較關(guān)注的是房屋交易和房屋拆遷等。

（一）建立健全房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理法律法規(guī)，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場

通過完善的房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理制度，建立科學的管理規(guī)則，明確各個部門的工作職責和工作內(nèi)容，從而確保各項工作有條不紊的進行。這樣也有利于進一步規(guī)范房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理，確保房屋交易的可靠性和安全性，維護買賣雙方的合法權(quán)益，促進我國房地產(chǎn)市場走向更加健康、有序的發(fā)展。

（二）建立健全房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理法律法規(guī)，有利于提升房產(chǎn)局的管理水平

當前在我國房地產(chǎn)交易市場過程中，由于缺乏有效的法律依據(jù)，房地產(chǎn)交易過程中很容易受到市場經(jīng)濟活動的影響，導致房地產(chǎn)交易過程中出現(xiàn)違約現(xiàn)象。2015年，隨著國家330政策的出臺，上海、北京、深圳等大城市出現(xiàn)大量二手房違約現(xiàn)象，嚴重違法社會主義市場誠心誠信原則。因此，建立有效的法律法規(guī)，能夠規(guī)范房屋交易活動和產(chǎn)權(quán)管理工作。各地房產(chǎn)局加強地方樓盤、新建商品房、存量房轉(zhuǎn)讓、房屋租賃、房屋抵押、房屋交易和產(chǎn)權(quán)檔案管理等工作，確保部門各項工作有序進行。

（三）協(xié)調(diào)房屋交易活動和登記管理工作

按照國家發(fā)布的關(guān)于整合不動產(chǎn)登記職責通知以及地方不動產(chǎn)登記整合意見，房地產(chǎn)交易管理和不動產(chǎn)登記工作主要有國家住建部和國土資源局負責，這改變了過去交易和登記二合一的局面。但是作為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理內(nèi)容，兩者密不可分。產(chǎn)權(quán)登記是房屋交易活動安全可靠的基礎(chǔ)，交易審查能夠及時控制房屋轉(zhuǎn)移登記的風險，我國房屋交易管理和產(chǎn)權(quán)登記管理經(jīng)過了分別設(shè)立管理過程、一體化管理以及重新整合分開的階段，目前已經(jīng)明確了不動產(chǎn)登記職責，所以以法律的形式明確各項職責，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)交易管理和不動產(chǎn)登記管理兩者的關(guān)系，對提高房屋交易活動和產(chǎn)權(quán)登記工作效率具有重要意義。

（四）為我國房地產(chǎn)變革提供法律保障

房屋交易、不動產(chǎn)登記和產(chǎn)權(quán)管理職責劃分是房地產(chǎn)行業(yè)重要的變革，如何確保我國房地產(chǎn)行業(yè)改革順利推進，還需要法律手段進行保障。職權(quán)劃分意味著工作內(nèi)容的轉(zhuǎn)移，需要相關(guān)配套制度進行完善，確保職權(quán)順利交接。通過法律的形式，將房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作職責明確，能夠確保各項我國不動產(chǎn)登記改革工作順利進行，確保改革前后工作的有序連接。

四、房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理法律制度保障措施

隨著不動產(chǎn)登記條例的出臺，我國房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理已經(jīng)進入到一個新的階段，為了確保我國房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作的順利開展，必須進一步完善我國房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理相關(guān)法律法規(guī)。主要從以下幾個方面進行完善：

（一）明確房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)的權(quán)利和地位

房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理被分割以后，地方住房建設(shè)和城鄉(xiāng)建設(shè)部按照國家要求開始開展房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作，但是由于國家缺乏對房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作的統(tǒng)一指導，所以導致各地機構(gòu)設(shè)置不一樣，一定程度上導致工作上的混亂。過去房屋交易管理中心一直處于自收自支，按照相關(guān)規(guī)定取消各項收費以后，那么房屋交易管理中心的資金來源斷開了，那么管理中心無法確保工作人員的工資，這樣一定程度上影響到工作人員的工作積極性，導致地方一些房屋交易管理中心工作人員要求調(diào)離工作崗位進入到登記部門。因此，國家應(yīng)該盡快出臺一部法律法規(guī)對房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一部署，明確房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理部門為國家事業(yè)單位，并將其納入地方財政管理范圍，這樣確保工作人員的工資待遇。因此，明確房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理機構(gòu)的地位和職責是當前法律制度首先要解決的問題。

（二）明確房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的內(nèi)容

在房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理改革背景下，全國各地的房屋產(chǎn)權(quán)交易中心的工作職責發(fā)生了變化，那么工作內(nèi)容也要有所調(diào)整，以滿足改革的要求。當前房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理主要針對已經(jīng)登記過有產(chǎn)權(quán)證的房屋，不包括沒有登記、小產(chǎn)權(quán)房以及違建的房屋。房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理范圍不應(yīng)該僅僅局限與已經(jīng)登記的房屋產(chǎn)權(quán)，還應(yīng)該將沒有登記的房屋交易和產(chǎn)權(quán)納入到管理范圍內(nèi)，其中也包括比較常見的小產(chǎn)權(quán)房，關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房是否屬于合法這個問題之間法律上還沒有一個明確的定義。但是根據(jù)房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理的工作內(nèi)容，個人認為無論是商品房還是小產(chǎn)權(quán)房以及有瑕疵的房屋交易都應(yīng)該納入到房管部門的工作范圍內(nèi)。房產(chǎn)管理局必須及時掌握當?shù)氐姆课萁灰浊闆r，并及時發(fā)布各類房屋的交易情況，并根據(jù)房地產(chǎn)市場情況及時發(fā)布房屋交易風險提示，做好各類房屋交易網(wǎng)簽備案和資金監(jiān)管服務(wù)，維護網(wǎng)簽備案合同當事人的合法權(quán)益。

（三）建立相對完善的房產(chǎn)交易信息服務(wù)平臺

建立健全房產(chǎn)交易信息服務(wù)平臺，是落實房產(chǎn)交易管理職能的重要保障，也是提升房產(chǎn)服務(wù)水平的重要舉措。房產(chǎn)交易信息服務(wù)平臺必須具備以下功能：第一，樓盤建設(shè)、管理、公示以及信息查詢服務(wù)；第二，商品房出售許可申請、審核、發(fā)證、預(yù)售以及現(xiàn)售合同網(wǎng)簽、備案、合同修改變更等功能；第三，商品房資金監(jiān)管和房產(chǎn)交易資金托管；第四，房屋出售、出租信息審核、發(fā)布、出售出租合同網(wǎng)簽、合同修改變更以及撤銷等功能；第五，房屋中介公司以及經(jīng)紀人信用公示，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司的管理以及經(jīng)紀人的選擇、委托、評價以及投訴等；第六，房屋測繪結(jié)構(gòu)備案、房屋面積審核公示；第七，與房地產(chǎn)登記、稅收、物業(yè)公司、金融、住房公積金、工商部門等單位實行信息共享等功能。只有房產(chǎn)交易信息服務(wù)平臺的內(nèi)容越完善，那么就能減輕房產(chǎn)交易和管理機構(gòu)的工作負擔，為老百姓提供更加快捷、便利的房產(chǎn)交易信息，維護買賣雙方的合法權(quán)益。

（四）明確網(wǎng)簽備案的法律效力

網(wǎng)簽備案是當前計算機、信息技術(shù)發(fā)展的必然結(jié)果，雖然當前國家還沒有出臺一部法律法規(guī)明確網(wǎng)簽備案的效力，但是在實際生活中房屋交易合同網(wǎng)簽現(xiàn)象已經(jīng)越來越普遍，成為一種新的發(fā)展趨勢，網(wǎng)簽備案已經(jīng)被越來越多的人認可。然而從法律的角度來看，這種網(wǎng)簽備案和普通的備案合同沒有法律上的效力。因此，建立房產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理法律制度的時候，要進一步明確網(wǎng)簽備案的法律效力，并優(yōu)先非網(wǎng)簽備案合同，有利予維護交易雙方當事人的合法權(quán)益。

（五）相關(guān)部門要加大監(jiān)管力度

房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理主要是要從兩者的性質(zhì)屬性上進行分析，房屋交易指的是對房屋的買賣，主要是一種經(jīng)濟交易行為，而產(chǎn)權(quán)管理主要指房屋所有人對于房屋所有權(quán)的管理，兩者都涉及到房產(chǎn)。一般來講，目前經(jīng)濟的迅速發(fā)展，房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是比較迅猛，經(jīng)濟的發(fā)展所衍生出來的就是經(jīng)濟環(huán)境惡劣，需要各部門充分發(fā)揮職能，加大監(jiān)管力度。就目前房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理的法律建設(shè)情況來看，因為法律制度的不健全所導致的房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理比較混亂，引發(fā)比較大的糾紛問題，更容易導致嚴重的后果。因此，從房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理法律法規(guī)建設(shè)的必要性來看，相關(guān)部門提供了一定的法律保障以及通過法律保障能夠達到規(guī)范市場的作用，這樣以來能夠從政策上加以保障，但是還是會存在著監(jiān)管不力的問題。因此，政府以及相關(guān)部門要從根本上入手，不斷分析房屋交易與產(chǎn)權(quán)管理在經(jīng)濟發(fā)展過程中存在的漏洞，如何才能讓這些漏洞消失，還民眾一個良好的房產(chǎn)環(huán)境就是政府部門所要做的努力。所以，政府部門在找尋到根本問題以后，就可以從社會發(fā)展以及經(jīng)濟發(fā)展的全局出發(fā)，積極發(fā)揮政府職能，以第三方的角度參與到房產(chǎn)交易過程中，監(jiān)督具體法律法規(guī)的運行情況，同時，在產(chǎn)權(quán)管理出現(xiàn)矛盾糾紛時，政府以及相關(guān)部門也要及時介入，積極開展調(diào)查工作，維護產(chǎn)權(quán)所有者的根本利益。通過這一系列的措施，能讓法律法規(guī)建設(shè)更加有效，也能積極推進法律法規(guī)的具體應(yīng)用，還能進一步規(guī)范市場環(huán)境。

五、結(jié)語

在不動產(chǎn)登記整合改革背景下，房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理工作發(fā)生了一定的變化，為了確保改革順利進行，為房地產(chǎn)交易和產(chǎn)權(quán)管理工作職責劃分、交易管理與登記的有序銜接等工作提供法律保障，是改革的必然要求也是社會主義法制建設(shè)的必然結(jié)果。因此，國家相關(guān)部門應(yīng)該結(jié)合當前國內(nèi)的實際情況，盡快制定一部相對比較完善的法律法規(guī)，充分維護房屋交易雙方當事人的合法權(quán)益。

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