以房抵債的理論爭(zhēng)點(diǎn)與效力探討

韓俊英

一、問(wèn)題的提出

以房抵債并非一個(gè)新問(wèn)題，自古已有之。其交易結(jié)構(gòu)如下：當(dāng)事人先后簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同，兩份合同是針對(duì)同一筆款項(xiàng)，借款合同中的出借人與借款人分別對(duì)應(yīng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的買(mǎi)賣(mài)雙方，倘若借款人未能按期償還借款，則通過(guò)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同而轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。從類(lèi)型上來(lái)看，以房抵債大致可劃分為如下幾類(lèi)：其一，從設(shè)立時(shí)間來(lái)看，可劃分為債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)前的以房抵債和債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)后的以房抵債；其二，從合同的履行情況來(lái)看，可劃分為物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的以房抵債和物權(quán)未發(fā)生變化的以房抵債；其三，從訴訟程序之階段來(lái)看，可劃分為訴前的以房抵債、訴訟調(diào)解中的以房抵債和執(zhí)行中的以房抵債。近些年來(lái)，隨著以房抵債現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，該問(wèn)題又重回人們的視野。在司法實(shí)踐中，爭(zhēng)議最大的當(dāng)屬債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)前的以房抵債行為，該類(lèi)糾紛甚至被作為疑難案件處理*無(wú)特別說(shuō)明，后文所提“以房抵債”均指?jìng)鶆?wù)履行期限屆滿(mǎn)前的以房抵債行為。該類(lèi)型的以房抵債又可以細(xì)化為如下三類(lèi)：第一，當(dāng)事人就同一筆款項(xiàng)分別簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同；第二，當(dāng)事人在簽訂借款合同的同時(shí)在合同中約定到期不能償還債務(wù)時(shí)，以房屋進(jìn)行抵債；第三，先簽訂借款合同，在履行期限屆滿(mǎn)前，將借款合同轉(zhuǎn)化為買(mǎi)賣(mài)合同。在這三種類(lèi)型中，第二種類(lèi)型的交易設(shè)計(jì)具有明顯的流押性質(zhì)，故而不在本文探討之列，第三種類(lèi)型涉及合同轉(zhuǎn)化的問(wèn)題，超出本文所探討的合同聯(lián)立的視角，亦不在本文探討之列。故而，后文所指的債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)前的以房抵債行為，具體是指分別簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同的以房抵債行為。該類(lèi)以房抵債行為在實(shí)踐中運(yùn)用最多，爭(zhēng)議也最大。。究其原因，則在于我國(guó)《合同法》未明文規(guī)定以物抵債，其法律性質(zhì)也就難以界定。法院如何正確處理該類(lèi)案件，不僅關(guān)乎當(dāng)事人的切身利益，亦關(guān)乎法院裁判統(tǒng)一問(wèn)題。

在司法實(shí)踐中針對(duì)以房抵債糾紛已形成以下三種不同的裁判路徑：第一，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力予以肯定。該種裁判路徑以最高人民法院審判的“朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“朱俊芳案”)為典型代表*具體案情參見(jiàn)《朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案》，《最高人民法院公報(bào)》2014年第12期。。在該案中，當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)而先后簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同與民間借貸合同，并約定在借款人未按期償還貸款時(shí)，對(duì)方當(dāng)事人有權(quán)通過(guò)履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同而取得商品房的所有權(quán)。當(dāng)事人所做的這種約定是否有效便成為本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。該案一審、二審法院均判決商品房買(mǎi)賣(mài)合同有效，再審則判決合同無(wú)效，最終該案以最高人民法院認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同有效而一錘定音。其中，最高人民法院在判決文書(shū)中提出一個(gè)重要的觀(guān)點(diǎn)，即商品房買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同兩者間“并立且相互聯(lián)系”。第二，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同予以否定。同樣由最高人民法院審判的“廣西嘉美房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與楊偉鵬商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“楊偉鵬案”)則是該裁判路徑的代表。在“楊偉鵬案”中，一審二審法院均判決以房抵債協(xié)議中的買(mǎi)賣(mài)條款有效，而該案卻以最高人民法院改判房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效告終。第三，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題予以回避。鑒于路徑一與路徑二涇渭分明的判決結(jié)果給司法實(shí)踐帶來(lái)困擾，最高人民法院以出臺(tái)司法解釋的形式對(duì)于裁判路徑予以固定化。按最高人民法院的司法解釋?zhuān)?dāng)借款合同的當(dāng)事人在借款到期而不能還款時(shí)，如果出借人向法院起訴要求履行買(mǎi)賣(mài)合同，法院應(yīng)向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。倘若當(dāng)事人拒絕變更，法院可以裁定駁回起訴。在法院按照民間借貸法律關(guān)系作出判決后，若借款人仍不履行債務(wù)，出借人可以通過(guò)申請(qǐng)拍賣(mài)標(biāo)的物的形式償還其債務(wù)，當(dāng)事人對(duì)于差額進(jìn)行返還或補(bǔ)償*參見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條。。由此可見(jiàn)，該司法解釋對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力直接予以回避，盡管其未明確房屋買(mǎi)賣(mài)合同乃借款合同之擔(dān)保，但在事實(shí)上承認(rèn)了借款合同為主合同、房屋買(mǎi)賣(mài)為從合同，后者為前者債權(quán)擔(dān)保的這種與讓與擔(dān)保相似的新型擔(dān)保物權(quán)。

二、以房抵債的實(shí)踐需求與理論爭(zhēng)點(diǎn)

由前所述，以房抵債在我國(guó)司法實(shí)務(wù)中具有特殊性，盡管最高人民法院已經(jīng)出臺(tái)了司法解釋?zhuān)碚摻缗c實(shí)務(wù)界的爭(zhēng)論與探討并未因此停止。以房抵債協(xié)議爭(zhēng)議如此之大，為何實(shí)務(wù)中依然廣泛存在？以房抵債問(wèn)題在理論上到底引發(fā)哪些爭(zhēng)議？筆者在本部分將逐一探討。

(一)以房抵債的現(xiàn)實(shí)需求

以房抵債之所以在我國(guó)司法實(shí)務(wù)中具有特殊性，主要是緣于我國(guó)立法。一方面，我國(guó)債法并沒(méi)有規(guī)定以房屋等不動(dòng)產(chǎn)清償債務(wù)的有名合同；另一方面，我國(guó)《物權(quán)法》并未規(guī)定這種與讓與擔(dān)保具有相似性的非典型抵押制度，在司法實(shí)踐中引發(fā)爭(zhēng)議也就在所難免。盡管有學(xué)者從理論上提出“物權(quán)法定緩和原則”*楊立新：《物權(quán)法定原則緩和與非物權(quán)法定》，《法學(xué)論壇》2007年第1期。，試圖為實(shí)踐中大量存在的非典型擔(dān)保制度提供支撐，但畢竟我國(guó)《物權(quán)法》經(jīng)多方權(quán)衡最終并未將物權(quán)法定原則納入*事實(shí)上，我國(guó)《物權(quán)法草案》第五次審議稿第3條、《物權(quán)法草案》第六次審議稿第5條均規(guī)定：“物權(quán)的種類(lèi)和內(nèi)容，由法律規(guī)定；法律未作規(guī)定的，符合物權(quán)特征的權(quán)利，視為物權(quán)?！保识鴮?shí)務(wù)界與理論界關(guān)于以房抵債等類(lèi)似的具有擔(dān)保性質(zhì)的非典型擔(dān)保制度的爭(zhēng)論，從《物權(quán)法》實(shí)施至今從未停息，且現(xiàn)實(shí)生活也因人們正在創(chuàng)造更多的非典型擔(dān)保制度而愈加豐富多彩。

以房抵債之所以受到市場(chǎng)主體青睞，原因可歸納為以下幾個(gè)方面：第一，通過(guò)以房抵債可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)。以房抵債是否屬于擔(dān)保，屬于何種性質(zhì)的擔(dān)保，我們姑且不論，但其在客觀(guān)上確實(shí)起到敦促債務(wù)人履行債務(wù)之效果，能夠在很大程度上降低交易風(fēng)險(xiǎn)；第二，能夠降低當(dāng)事人間的交易成本。在物權(quán)法定原則的背景下，盡管擔(dān)保物權(quán)可以得到很好的保護(hù)，但客觀(guān)上也存在登記之繁瑣、期限之約束及擔(dān)保權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)費(fèi)用之產(chǎn)生等限制，而以房抵債則可以較好地規(guī)避這些現(xiàn)象；第三，可以規(guī)避?chē)?guó)家政策。例如，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)格監(jiān)管的條件下，通過(guò)此種形式可以規(guī)避政府限購(gòu)令；第四，以房抵債經(jīng)常會(huì)與虛假訴訟相伴，在特殊情況下，以房抵債成為當(dāng)事人轉(zhuǎn)移責(zé)任財(cái)產(chǎn)的手段。當(dāng)然，除市場(chǎng)主體自身原因外，法律規(guī)范之缺失亦是以房抵債現(xiàn)象產(chǎn)生的重要原因。例如，我國(guó)當(dāng)前對(duì)惡意訴訟規(guī)范不足，惡意訴訟的低成本甚至是零成本引發(fā)與虛假訴訟相伴的以房抵債現(xiàn)象發(fā)生；再比如，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的缺失，也是市場(chǎng)主體選擇以房抵債的重要原因。

(二)以房抵債的理論爭(zhēng)點(diǎn)

1.以房抵債是否屬于流押條款

按照前文分類(lèi)，以房抵債可劃分為債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)前的以房抵債和債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)后的以房抵債，而關(guān)于是否屬于流押條款的爭(zhēng)論則是針對(duì)前者。有學(xué)者主張，債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)前的以房抵債的約定具有流質(zhì)條款的性質(zhì)*陳永強(qiáng)：《以物抵債之處分行為論》，《法學(xué)》2014年第1期。，而鑒于我國(guó)《物權(quán)法》《擔(dān)保法》明確禁止流押條款*參見(jiàn)《物權(quán)法》第186條、211條，《擔(dān)保法》第40條、66條。，故認(rèn)為該類(lèi)型的以房抵債行為無(wú)效。而有些學(xué)者則提出相反觀(guān)點(diǎn)，認(rèn)為只有在質(zhì)押關(guān)系或者抵押關(guān)系當(dāng)中才會(huì)存在流押，以房抵押行為并非《物權(quán)法》所規(guī)定的擔(dān)保行為，抵債存在對(duì)價(jià)，且未對(duì)所有權(quán)的歸屬直接作出約定，故而不應(yīng)當(dāng)將以房抵債視為流押條款*夏正芳、潘軍鋒：《以物抵債的性質(zhì)及法律規(guī)制——兼論虛假訴訟的防范》，《人民司法》2013年第21期。。當(dāng)然，除此相對(duì)立的兩觀(guān)點(diǎn)外，還存在第三種觀(guān)點(diǎn)，認(rèn)為在判斷以房抵債是否屬于流押條款時(shí)，不能單純以當(dāng)事人之間是否存在抵押關(guān)系而做出判斷，還應(yīng)當(dāng)將流押禁令的法理基礎(chǔ)考慮在內(nèi)，并在綜合判斷當(dāng)事人間的以房抵債行為是否破壞合同利益平衡的基礎(chǔ)上，結(jié)合具體的交易實(shí)踐作出最終判斷。持該主張者以“朱俊芳案”為樣本作了分析，認(rèn)為“朱俊芳案”當(dāng)事人的約定與流押條款法理構(gòu)造不相同，當(dāng)事人不能提供證據(jù)證明涉案房屋買(mǎi)賣(mài)行為屬于虛假行為，故而不能將其認(rèn)定為流押條款*陸青：《以房抵債協(xié)議的法理分析——〈最高人民法院公報(bào)〉載‘朱俊芳案’評(píng)釋》，《法學(xué)研究》2015年第3期。。

2.以房抵債是否屬于代物清償

代物清償是指?jìng)鶛?quán)人受領(lǐng)他種給付以代原定給付而使合同關(guān)系消滅的現(xiàn)象。其成立應(yīng)當(dāng)具備如下條件：原債關(guān)系存在、當(dāng)事人雙方具有代物清償?shù)暮弦狻⒔o付標(biāo)的與原定給付標(biāo)的不同、當(dāng)事人受領(lǐng)他種給付代原定給付。有學(xué)者主張，如果以房抵債行為在類(lèi)型上屬于債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)后的以房抵債，即當(dāng)事人間不僅具有合意，且債權(quán)人受領(lǐng)了債務(wù)人的房屋給付，那么該類(lèi)型的以房抵債在本質(zhì)上屬于代物清償*崔建遠(yuǎn)：《以物抵債的理論與實(shí)踐》，《河北法學(xué)》2012年第3期。。盡管我國(guó)現(xiàn)行法并未規(guī)定以物抵債，但這并未阻止學(xué)者從立法層面展開(kāi)探討。按照代物清償之觀(guān)點(diǎn)，以房抵債乃實(shí)踐性合同，倘若未履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，那么以房抵債協(xié)議便不能成立。在司法實(shí)踐中此觀(guān)點(diǎn)也成為諸多法官審理以房抵債糾紛的重要依據(jù)。例如，在“蘇州東泰房地產(chǎn)公司與鄭某商品房預(yù)售合同糾紛案”中*參見(jiàn)江蘇省太倉(cāng)市人民法院(2013)太民初字第0735號(hào)民事判決書(shū)。，法院便將合同視為代物清償，認(rèn)為僅有抵債合意而未履行物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，商品房預(yù)售合同不能成立。相關(guān)學(xué)者及法院之所以如此考慮，則是基于如下幾個(gè)原因：其一，以房抵債設(shè)置之目的在于清償債務(wù)，故而合意與受領(lǐng)是債之清償?shù)谋貍湟黄涠?，?qiáng)調(diào)以房抵債的實(shí)踐性，對(duì)債權(quán)人、債務(wù)人均是公平的；其三，如果將以房抵債作為諾成性合同，會(huì)引發(fā)虛假訴訟發(fā)生；其四，對(duì)債的關(guān)系與物權(quán)關(guān)系進(jìn)行同時(shí)審查，存在審查不周全的問(wèn)題。對(duì)此，有學(xué)者提出不同主張，認(rèn)為盡管以物抵債之目的在于清償債務(wù)，但如若允許當(dāng)事人反悔，則有違私法自治原則和誠(chéng)實(shí)信用原則*陳永強(qiáng)：《以物抵債之處分行為論》，《法學(xué)》2014年第1期。。而且，就常見(jiàn)性和普遍性而言，當(dāng)事人達(dá)成以房抵債的意見(jiàn)卻未現(xiàn)實(shí)交付是產(chǎn)生糾紛的真正原因*施建輝：《以物抵債契約研究》，《南京大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)·人文科學(xué)·社會(huì)科學(xué))》2014年第6期。，故而將以房抵債視為代物清償，其理論意義與現(xiàn)實(shí)意義需要進(jìn)一步思考。

3.以房抵債是否屬于諾成合同

按照諾成合同說(shuō)，當(dāng)事人只是就以房抵債達(dá)成合意，但并未交付標(biāo)的物，那么雙方所簽訂的合同為諾成合同。諾成合同是與要物合同相對(duì)應(yīng)的，且在羅馬法中早已存在。其產(chǎn)生的宏觀(guān)背景則是羅馬法在當(dāng)時(shí)尚未確立意思具有約束力的規(guī)則，因?yàn)樵诋?dāng)時(shí)的無(wú)息消費(fèi)借貸等場(chǎng)合下，當(dāng)事人不宜通過(guò)要式口約確立返還或者交付義務(wù)。而在意思具有約束力這一規(guī)則確認(rèn)的條件下，有學(xué)者提出不應(yīng)再一味迷信傳統(tǒng)的要物合同，甚至提出應(yīng)對(duì)有償?shù)南M(fèi)借貸等合同徹底廢棄要物性*張金海：《論要物合同的廢止與改造》，《中外法學(xué)》2014年第4期。。司法實(shí)踐中亦有法官提出，從法律的價(jià)值取向來(lái)看，將物的現(xiàn)實(shí)交付作為協(xié)議成立或生效要件也就是給予債務(wù)人反悔的權(quán)利，對(duì)于交易安全之維護(hù)是不利的，且與構(gòu)建誠(chéng)實(shí)信用社會(huì)的基本要求不符，從而認(rèn)為諾成應(yīng)當(dāng)是必然的趨勢(shì)*參見(jiàn)http://www.360doc.com/content/17/1224/23/943329_715997975.shtml，2017-12-25。。具體來(lái)看，實(shí)務(wù)中有不少法官在審理以房抵債糾紛時(shí)以“諾成合同說(shuō)”為依據(jù)，認(rèn)為以物抵債有效，合同應(yīng)當(dāng)被履行。例如，在“鐘某訴廣大建設(shè)集團(tuán)有限公司確認(rèn)合同效力糾紛案”中，法院就認(rèn)為以房抵債協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示且未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，故而合法有效*參見(jiàn)重慶市奉節(jié)縣縣人民法院(2014)奉法民初字第00005號(hào)民事判決書(shū)。。

由上可知，以房抵債“代物清償說(shuō)”與“諾成合同說(shuō)”是兩種截然不同的觀(guān)點(diǎn)。在筆者看來(lái)，既然我國(guó)既有立法未明文規(guī)定代物清償，亦未對(duì)諾成性的以房抵債的合同作出規(guī)定，且在當(dāng)前各個(gè)國(guó)家實(shí)踐性合同日漸式微的背景下，我們不應(yīng)照搬國(guó)外代物清償規(guī)則及理論。另外，雖然“諾成性合同說(shuō)”具有其合理性，但該學(xué)說(shuō)對(duì)其中一個(gè)不可回避的問(wèn)題，即新合同與舊債之間的關(guān)系問(wèn)題未作出解釋。例如作為新合同的房屋買(mǎi)賣(mài)合同而言，其是否屬于新債清償？在糾紛產(chǎn)生后當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)以新合同起訴還是以舊債之關(guān)系起訴？舊債消滅于何時(shí)？對(duì)于諸如此類(lèi)的問(wèn)題，“諾成合同說(shuō)”并未給出明確答案。按照傳統(tǒng)理論，新合同成立便構(gòu)成新債清償，而根據(jù)新債清償之性質(zhì)，舊債務(wù)因新債的履行而消滅。而在新債未獲履行前，其與舊債并存，債權(quán)人無(wú)選擇權(quán)，只能先就新債務(wù)請(qǐng)求履行*鄭玉波：《民法債編總論》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2004年，第486頁(yè)。?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條之規(guī)定顯然不同于該理論。當(dāng)以房抵債糾紛發(fā)生時(shí)，法院會(huì)向當(dāng)事人釋明先就舊債務(wù)請(qǐng)求履行。

三、以房抵債認(rèn)知新路徑：合同聯(lián)立的視角

探究以房抵債之交易結(jié)構(gòu)以及相關(guān)糾紛裁判路徑，不可回避的一點(diǎn)則是需要厘清房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同之關(guān)系。在“朱俊芳案”中，最高人民法院認(rèn)為兩個(gè)合同均為依法成立并生效的合同，并指出二者間為“并立而又聯(lián)系”的合同，但對(duì)于這種“并立而又聯(lián)系”的合同關(guān)系屬于經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)系還是規(guī)范意義上的聯(lián)系，最高人民法院并未提及。最高人民法院承認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同的并立性，便承認(rèn)了兩個(gè)合同的獨(dú)立性。有學(xué)者在研究?jī)蓚€(gè)合同之關(guān)系時(shí)，也認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，但在論證上又回歸到“買(mǎi)賣(mài)合同是為借款合同提供擔(dān)?！边€是“借款合同為買(mǎi)賣(mài)合同之履行附設(shè)了解除條件”的老路。筆者認(rèn)為，盡管我國(guó)《合同法》對(duì)于合同聯(lián)立問(wèn)題未作出專(zhuān)門(mén)規(guī)定，但從合同聯(lián)立的視角探討以房抵債問(wèn)題，不僅從法理上說(shuō)得通，而且也有益于糾紛的解決。況且在實(shí)踐中，2003年出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)于房屋按揭交易中的商品房擔(dān)保貸款合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同的聯(lián)立問(wèn)題作出過(guò)表態(tài)*《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條規(guī)定：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人?！?。

(一)合同聯(lián)立理論解讀

合同聯(lián)立與混合合同、純粹非典型合同共同構(gòu)成了傳統(tǒng)民法學(xué)說(shuō)中的非典型合同。合同聯(lián)立與混合合同的最大區(qū)別是其存在數(shù)個(gè)合同關(guān)系，并且數(shù)個(gè)合同間“不失其個(gè)性，而相結(jié)合”*史尚寬：《債法總論》，北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2013年，第10～11頁(yè)。。王澤鑒教授對(duì)于合同聯(lián)立的界定更為精煉，認(rèn)為合同聯(lián)立是數(shù)個(gè)合同具有互相結(jié)合的關(guān)系*王澤鑒：《債法原理》，北京：北京大學(xué)出版社，2013年，第139頁(yè)。。由此可見(jiàn)，合同聯(lián)立的前提是存在數(shù)個(gè)特征明顯而又相對(duì)獨(dú)立的合同，且各個(gè)合同之間聯(lián)系密切。細(xì)言之，聯(lián)系密切的各個(gè)合同之間應(yīng)是一種依存關(guān)系，即某一合同之所以能夠成立，是因?yàn)榱硪缓贤呀?jīng)成立。如果僅僅其中一個(gè)合同成立或者生效，而另一合同未成立或生效，則違背當(dāng)事人的意愿，合同目的將會(huì)受阻。當(dāng)然，在判斷合同數(shù)量時(shí)不能簡(jiǎn)單地以外觀(guān)上的合同文本數(shù)量為依據(jù)。在多數(shù)情況下，存有合同聯(lián)立情形的合同往往在形式上是獨(dú)立的，但不排除在少數(shù)情況下，在同一個(gè)合同關(guān)系中存在數(shù)個(gè)合同關(guān)系的情形。例如，在資本市場(chǎng)上的私募股權(quán)投資領(lǐng)域，當(dāng)投資者向目標(biāo)公司投資時(shí)，往往會(huì)在一個(gè)合同文本中約定股權(quán)投資關(guān)系和股權(quán)回購(gòu)關(guān)系，即一方面對(duì)投資者向目標(biāo)公司的投資數(shù)額及所占比例作出規(guī)定，另一方面約定當(dāng)目標(biāo)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不能達(dá)成預(yù)期目標(biāo)時(shí)，由目標(biāo)公司或者目標(biāo)公司原股東對(duì)投資者的股權(quán)進(jìn)行回購(gòu)。盡管股權(quán)投資與股權(quán)回購(gòu)屬于兩個(gè)獨(dú)立的合同關(guān)系，但在實(shí)踐中經(jīng)常存在于同一個(gè)合同文本里。

合同數(shù)量?jī)H是判斷數(shù)個(gè)合同是否構(gòu)成合同聯(lián)立的外觀(guān)條件，欲從本質(zhì)上判斷數(shù)個(gè)合同是否構(gòu)成合同聯(lián)立，還應(yīng)對(duì)合同間的關(guān)系作出判斷。筆者認(rèn)為，僅依照“互相結(jié)合”的標(biāo)準(zhǔn)便認(rèn)定數(shù)個(gè)合同構(gòu)成合同聯(lián)立在實(shí)踐中會(huì)引發(fā)兩個(gè)問(wèn)題：其一，數(shù)個(gè)合同結(jié)合到何種程度可認(rèn)定其構(gòu)成合同聯(lián)立？其二，如何認(rèn)定數(shù)個(gè)合同間存在互相結(jié)合的情形？倘若不能對(duì)此問(wèn)題作出合理詮釋?zhuān)贤?lián)立問(wèn)題在實(shí)踐中會(huì)引發(fā)更大爭(zhēng)議。關(guān)于第一個(gè)問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)將是否存在依存關(guān)系作為數(shù)個(gè)合同是否構(gòu)成合同聯(lián)立的判斷標(biāo)準(zhǔn)，即數(shù)個(gè)合同不僅保持各自相對(duì)獨(dú)立，且相互依存進(jìn)而構(gòu)成一個(gè)整體交易。如此一來(lái)，第二個(gè)問(wèn)題便轉(zhuǎn)換為如何認(rèn)定數(shù)個(gè)合同間存在相互依存的情形。對(duì)此，可從主觀(guān)主義與客觀(guān)主義兩個(gè)角度進(jìn)行探討。按照主觀(guān)主義之觀(guān)點(diǎn)，數(shù)個(gè)合同是否構(gòu)成合同聯(lián)立與合同內(nèi)容一樣均屬于合同意志的體現(xiàn)，故而取決于當(dāng)事人的意思自治。恪守“意志論”的主觀(guān)主義盡管有其合理性，但是隨著民法的發(fā)展，當(dāng)事人的客觀(guān)利益的保護(hù)與平衡問(wèn)題逐漸受到重視，“意志論”的立場(chǎng)逐漸式微。受此影響，合同聯(lián)立的理論基礎(chǔ)轉(zhuǎn)向客觀(guān)主義，即數(shù)個(gè)合同是否構(gòu)成合同聯(lián)立，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人意圖實(shí)現(xiàn)的客觀(guān)交易活動(dòng)之整體作出判斷?？陀^(guān)主義之觀(guān)點(diǎn)彌補(bǔ)了主觀(guān)主義對(duì)當(dāng)事人客觀(guān)利益保護(hù)不力的不足，但也忽略了實(shí)踐中意定性合同聯(lián)立客觀(guān)存在的現(xiàn)實(shí)。故而，筆者認(rèn)為在判斷數(shù)個(gè)合同是否構(gòu)成合同聯(lián)立時(shí)不應(yīng)偏頗地遵循主觀(guān)主義或者客觀(guān)主義，而應(yīng)當(dāng)將主客觀(guān)相結(jié)合作為判斷依據(jù)。需要強(qiáng)調(diào)的是，鑒于客觀(guān)主義意在保護(hù)當(dāng)事人的客觀(guān)利益，故而在當(dāng)事人客觀(guān)利益及第三人利益未受損害時(shí)，客觀(guān)主義原則不應(yīng)被過(guò)分強(qiáng)調(diào)，否則會(huì)有對(duì)當(dāng)事人意志的暴力干涉之嫌，最終會(huì)影響交易的效率。

(二)以房抵債符合合同聯(lián)立的主觀(guān)要件與客觀(guān)要件

以房抵債是否構(gòu)成合同聯(lián)立，將直接影響到借款合同與房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定規(guī)則，故而十分有必要結(jié)合前述合同聯(lián)立理論對(duì)其作出解釋。從外觀(guān)形式來(lái)看，盡管房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同簽訂主體重合，但是以?xún)蓚€(gè)合同文本呈現(xiàn)，且合同客體及合同內(nèi)容均不相同，因而符合“數(shù)個(gè)”且“獨(dú)立”的標(biāo)準(zhǔn)。在兩個(gè)合同的依存關(guān)系方面，在主觀(guān)主義標(biāo)準(zhǔn)方面，無(wú)論房屋買(mǎi)賣(mài)合同還是借款合同，均體現(xiàn)了當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。盡管當(dāng)事人不會(huì)在合同中明確約定兩個(gè)合同構(gòu)成合同聯(lián)立關(guān)系，但鑒于當(dāng)事人在合同中通常會(huì)作出“如果借款人未能按期償還借款，則通過(guò)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同而轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)”等類(lèi)似約定，可推定當(dāng)事人在主觀(guān)上均已知曉并默認(rèn)兩個(gè)合同相互依存的關(guān)系。在客觀(guān)主義標(biāo)準(zhǔn)方面，原本具有不同功能的房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同的有效結(jié)合催生了具有類(lèi)似擔(dān)保性質(zhì)的新的交易功能，而這一功能是原本兩個(gè)合同都不具備的，而且當(dāng)事人在主觀(guān)上也均知曉，如果沒(méi)有這一功能，兩個(gè)合同所涉及的交易均難以達(dá)成。可見(jiàn)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同具有相互依存的功能關(guān)系。至此，欲判斷以房抵債中的房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同是否構(gòu)成合同聯(lián)立或者說(shuō)在形式上所構(gòu)成的合同聯(lián)立是否有效，只需判斷基于當(dāng)事人意思自治的房屋買(mǎi)賣(mài)合同與貸款合同之相互依存是否會(huì)對(duì)當(dāng)事人的利益及第三方利益造成損害即可。

四、合同聯(lián)立視角下的以房抵債效力認(rèn)定

以房抵債在法律構(gòu)造上構(gòu)成合同聯(lián)立，那么以房抵債的效力認(rèn)定自然應(yīng)當(dāng)遵循合同聯(lián)立的效力認(rèn)定規(guī)則。倘若數(shù)個(gè)合同僅為廣義上單純外觀(guān)結(jié)合的合同聯(lián)立之情形，那么在判斷其效力時(shí)，只需適用各個(gè)合同的效力認(rèn)定規(guī)則即可。問(wèn)題的關(guān)鍵在于，以房抵債交易關(guān)系中的房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同無(wú)論在主觀(guān)方面還是客觀(guān)方面均相互依存，這就意味著不僅聯(lián)立后的整體合同效力會(huì)對(duì)各個(gè)合同效力產(chǎn)生影響，而且一個(gè)合同的效力亦可能對(duì)另一合同之效力產(chǎn)生影響。誠(chéng)如王澤鑒教授所言，雖然單個(gè)合同是否有效成立需結(jié)合各個(gè)合同予以判斷，但單個(gè)合同不成立、無(wú)效、撤銷(xiāo)或者解除時(shí)，另一個(gè)合同“同其命運(yùn)”*王澤鑒：《債法原理》，第139頁(yè)。。況且在以房抵債的交易實(shí)踐中，還會(huì)出現(xiàn)更為復(fù)雜的情況，即從表面來(lái)看房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同合法有效，但相互結(jié)合后，就會(huì)出現(xiàn)損害他人利益或者規(guī)避法律的后果，例如通過(guò)以房抵債實(shí)施虛假訴訟或者規(guī)避限購(gòu)政策。考慮到以房抵債的復(fù)雜性，筆者認(rèn)為在認(rèn)定其效力時(shí)還應(yīng)考慮到以下問(wèn)題：

其一，當(dāng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同中的一個(gè)合同無(wú)效或者可撤銷(xiāo)時(shí)，是否會(huì)必然導(dǎo)致另一個(gè)無(wú)效或者可撤銷(xiāo)？盡管現(xiàn)行法對(duì)此并未作出直接規(guī)定，但筆者認(rèn)為可以類(lèi)推適用《合同法》56條合同部分無(wú)效規(guī)則*《合同法》第56條規(guī)定：“無(wú)效的合同或者被撤銷(xiāo)的合同自始沒(méi)有法律約束力。合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效?！?。該規(guī)則充分尊重了當(dāng)事人的意思自治，旨在最大程度上促進(jìn)交易、保留合同效力。按此規(guī)則，倘若一個(gè)合同無(wú)效或者可撤銷(xiāo)，仍需要考察另一合同以及合同聯(lián)立所形成的整體交易是否無(wú)效或者可撤銷(xiāo)。舉例而言，如果當(dāng)事人惡意串通訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，因該行為可能導(dǎo)致第三人無(wú)法取得房屋，法院在審理該類(lèi)型案件時(shí)通常認(rèn)定其無(wú)效*《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第10條規(guī)定：“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持?！?。倘若該合同與借款合同在形式上構(gòu)成合同聯(lián)立，類(lèi)推適用《合同法》第56條合同部分無(wú)效規(guī)則，只要借款合同滿(mǎn)足合同有效要件就同樣有效。而且，鑒于房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同構(gòu)成合同聯(lián)立情形，不應(yīng)將兩個(gè)合同視為主從合同關(guān)系。按此規(guī)則，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或可撤銷(xiāo)不必然導(dǎo)致借款合同無(wú)效或者可撤銷(xiāo)的法律效果。反之，如果借款合同無(wú)效或者可撤銷(xiāo)，其也不必然導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者可撤銷(xiāo)。類(lèi)推適用合同部分無(wú)效規(guī)則，不僅在最大程度上促進(jìn)交易、保留合同效力，還可以倒逼當(dāng)事人避免實(shí)施惡意串通訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同而損害第三人利益的情形。畢竟一旦房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效而借款合同依然有效，借款合同中的貸款方出于風(fēng)險(xiǎn)防控角度的考慮便不會(huì)自掘墳?zāi)埂３糠譄o(wú)效規(guī)則外，筆者認(rèn)為同樣可以類(lèi)推適用《合同法》第67—69條規(guī)定的“同時(shí)履行抗辯權(quán)”“先履行抗辯權(quán)”“不安抗辯權(quán)”規(guī)則和《合同法》第108條規(guī)定的“預(yù)期違約”規(guī)則，來(lái)處理構(gòu)成合同聯(lián)立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同。盡管學(xué)理上普遍認(rèn)為雙務(wù)合同是上述規(guī)則適用的前提，但未規(guī)定當(dāng)事人必須處于同一合同關(guān)系中。事實(shí)上，雙務(wù)合同之所以能夠適用上述規(guī)則，是由于合同中對(duì)待給付間存在機(jī)能上的牽連關(guān)系。然而，構(gòu)成合同聯(lián)立情形的房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同間的依存關(guān)系與雙務(wù)合同對(duì)待給付的牽連關(guān)系在本質(zhì)上是相同的，故而上述規(guī)則應(yīng)適用于以房抵債情形。

其二，當(dāng)房屋買(mǎi)賣(mài)合同及借款合同均有效時(shí)，應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定各個(gè)合同以及合同聯(lián)立后的法律效力？可以肯定的是，當(dāng)兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的合同因符合主客觀(guān)要件而構(gòu)成合同聯(lián)立情形時(shí)，會(huì)因相互依存產(chǎn)生新的交易功能，故而，不能簡(jiǎn)單地以各獨(dú)立的合同有效便認(rèn)定合同聯(lián)立后同樣有效。筆者認(rèn)為，依照客觀(guān)主義的原則，對(duì)合同聯(lián)立的交易功能及交易結(jié)果進(jìn)行利益衡量是判斷合同聯(lián)立是否依然有效之依據(jù)。就目前的以房抵債糾紛司法審判而言，最大的爭(zhēng)議點(diǎn)在于房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同之聯(lián)立是否會(huì)達(dá)到流質(zhì)條款之效果。筆者認(rèn)為，在我國(guó)物權(quán)法定原則背景下，流質(zhì)條款之適用范圍不宜被擴(kuò)大。況且，我國(guó)《合同法》已經(jīng)規(guī)定了顯示公平的乘人之危的合同撤銷(xiāo)制度，當(dāng)處于困境的借款人因出借人的壓力而簽訂不公平條款時(shí)，完全可以此制度維護(hù)自身權(quán)益。從合同條款設(shè)計(jì)的角度來(lái)講，當(dāng)事人亦可以約定在債務(wù)人不履行債務(wù)而須轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)時(shí)，由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于超出債務(wù)部分的價(jià)值應(yīng)返還債務(wù)人。從合同聯(lián)立的角度來(lái)看，房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同為相對(duì)獨(dú)立且相互依存的關(guān)系，并非主從合同關(guān)系，流質(zhì)條款的適用基礎(chǔ)并不存在。此外，合同聯(lián)立后是否違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或者損害社會(huì)公共利益，亦是相關(guān)司法實(shí)踐中不可忽視的問(wèn)題。筆者認(rèn)為，出現(xiàn)此情形時(shí)，因合同聯(lián)立后衍生的交易功能符合合同無(wú)效的法定情形，且各個(gè)合同相互依存，故而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定各個(gè)相對(duì)獨(dú)立的合同，即房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同均無(wú)效。

五、結(jié) 語(yǔ)

《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條以及《最高人民法院公報(bào)》所載的“朱俊芳案”試圖為法院審理相似糾紛提供可參考的裁判路徑，但在客觀(guān)效果上并不理想。以房抵債中的房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同并立而又聯(lián)系已在司法實(shí)踐中基本達(dá)成一致，合同聯(lián)立則是對(duì)這種“并立而又聯(lián)系”關(guān)系的精準(zhǔn)表達(dá)。無(wú)論當(dāng)事人如何設(shè)計(jì)條款、條款內(nèi)容如何復(fù)雜，均可從合同聯(lián)立的視角加以解釋。當(dāng)然，鑒于條款的特殊性與復(fù)雜性，法院應(yīng)在合同聯(lián)立視角下通過(guò)類(lèi)型化的方式對(duì)具體案件作出審慎判決。