關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的思考

摘 要：大多數(shù)企業(yè)在過去僅注重規(guī)模擴(kuò)張與快速周轉(zhuǎn)，在項(xiàng)目成本管理上往往不夠精細(xì)，而近年來基于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展及國(guó)家宏觀調(diào)控，成本控制的優(yōu)劣直接制約著企業(yè)能否在愈發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中突圍，成本控制問題擺在了每個(gè)企業(yè)面前。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；全過程管理

引言

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)正在不斷回歸社會(huì)正常水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制成為了每個(gè)企業(yè)精心提升內(nèi)功并占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)的關(guān)鍵。

一、項(xiàng)目成本控制的意義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目獲取的利潤(rùn)是銷售收入與成本費(fèi)用的差額，而一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)從土地獲取直至交付使用，一般都需2-5年，所以當(dāng)企業(yè)不能完全通過市場(chǎng)手段以銷售收入來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的時(shí)候，資金用量大、使用周期長(zhǎng)的特點(diǎn)就使得精細(xì)化成本控制成為了企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最有效選擇。

二、項(xiàng)目成本控制的思路

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制貫穿于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全過程，必須對(duì)項(xiàng)目全過程管理進(jìn)行精細(xì)研究，在項(xiàng)目全過程健全成本管理組織、建立成本控制目標(biāo)、強(qiáng)控成本費(fèi)用支出。

（一）健全成本控制小組。公司層面予以充足重視，主要負(fù)責(zé)人牽頭定期以項(xiàng)目為單元實(shí)施全面分析、評(píng)估、控制。

（二）建立成本控制目標(biāo)。企業(yè)應(yīng)針對(duì)不同的開發(fā)產(chǎn)品序列建立相應(yīng)的成本控制規(guī)劃體系并將目標(biāo)分解，具體控制指標(biāo)應(yīng)適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整。

（三）抓好事前成本控制。應(yīng)充分重視事前控制，比如注重設(shè)計(jì)管理、及早招標(biāo)準(zhǔn)備、規(guī)范樣板規(guī)范等。

（四）規(guī)范事中成本控制。應(yīng)規(guī)范過程成本控制，嚴(yán)格控制工程、營(yíng)銷、管理及財(cái)務(wù)費(fèi)用開支等。

三、項(xiàng)目成本控制的具體辦法及經(jīng)驗(yàn)

（一）土地成本管理

土地成本，主要指土地獲得階段形成的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括土地價(jià)格、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)契稅等，是總成本中的重中之重。

不同的土地拓展渠道其關(guān)注點(diǎn)也各有側(cè)重：針對(duì)舊改地塊，應(yīng)積極爭(zhēng)取稅收返還、優(yōu)惠以及類似棚改類資金支持政策等；針對(duì)轉(zhuǎn)讓地塊，應(yīng)做好充分調(diào)研，重點(diǎn)關(guān)注債務(wù)糾紛情況以及付款期限帶來的資金成本；針對(duì)公開招投標(biāo)或拍賣地塊，應(yīng)講究投標(biāo)報(bào)價(jià)策略，加強(qiáng)區(qū)域市場(chǎng)研究及項(xiàng)目可研，加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析研究。涉及土地拆遷情況，應(yīng)及早調(diào)查確定依據(jù)，防止搶建搶種，引入第三方評(píng)估機(jī)制，根據(jù)不同區(qū)域不同屬性設(shè)定補(bǔ)償方案及動(dòng)拆節(jié)奏，切忌拖延。

（二）前期費(fèi)用管理

前期費(fèi)用，主要指籌建費(fèi)、報(bào)建費(fèi)、勘察測(cè)繪費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)以及三通一平費(fèi)用等。其中設(shè)計(jì)費(fèi)用雖然占比輕微且有國(guó)家規(guī)定取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但設(shè)計(jì)管理絕對(duì)是對(duì)工程成本事前控制的關(guān)鍵一環(huán)。

一方面，相關(guān)職能部門應(yīng)積極參與建筑、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)選型及材料、設(shè)備選擇的評(píng)價(jià)，盡可能為設(shè)計(jì)提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議；另一方面，應(yīng)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)質(zhì)量，盡早確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)；最后，設(shè)計(jì)部自身應(yīng)在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下做到限額設(shè)計(jì)，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)整體造價(jià)影響大的部分，注重設(shè)計(jì)成果性價(jià)比分析。

（三）工程成本管理

工程成本，主要由施工階段建安、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等構(gòu)成。工程成本涉及專業(yè)眾多且與項(xiàng)目品質(zhì)、進(jìn)度等相互制約，是成本控制中的重點(diǎn)與難點(diǎn)。

1.優(yōu)化設(shè)計(jì)施工方案。施工方案的優(yōu)化是降低工程成本的主要途徑。宜組織各參與方提早研究、完善設(shè)計(jì)圖紙與材料樣板，通過專家審查機(jī)制、內(nèi)部比選機(jī)制、新工藝及材料調(diào)研機(jī)制、替代方案優(yōu)化機(jī)制等實(shí)現(xiàn)。

2.細(xì)化成本控制目標(biāo)。結(jié)合過往經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)、市場(chǎng)定位、銷售預(yù)測(cè)等因素調(diào)整、修正以確定合理的成本規(guī)劃目標(biāo)。一旦確定，應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測(cè)算值分項(xiàng)進(jìn)一步拆分，完成具有指導(dǎo)作用的目標(biāo)成本執(zhí)行指標(biāo)。

3.嚴(yán)格招采合約管理。應(yīng)秉承全過程周期綜合成本考慮，堅(jiān)持貨比三家、合理價(jià)中標(biāo)的原則，根據(jù)各項(xiàng)目標(biāo)成本編制標(biāo)底。宜建立集采招標(biāo)庫(kù)，同時(shí)也要保證入圍單位能進(jìn)能出，在降低成本的同時(shí)實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。合約簽訂務(wù)必要明確各項(xiàng)條款，不能將含糊不清的問題帶入后期去扯皮，而在施工過程中尤其要強(qiáng)化合約條款的提前交底約談，且在執(zhí)行中應(yīng)動(dòng)態(tài)分析、把握主動(dòng)。

4.完善施工過程管理。應(yīng)完善設(shè)計(jì)變更、工程洽商及現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程，完善成本評(píng)審制度，明確相關(guān)責(zé)任人員簽字權(quán)限，建議將現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)類文件的簽署與相關(guān)責(zé)任方的合約獎(jiǎng)懲條款結(jié)合使用。在公司層面引入定期成本分析預(yù)警機(jī)制，必要時(shí)可引入財(cái)務(wù)系統(tǒng)配合。

（四）營(yíng)銷費(fèi)用控制

營(yíng)銷成本，主要指在項(xiàng)目銷售過程中形成的費(fèi)用，包括代理費(fèi)、廣告推廣費(fèi)及售樓處費(fèi)用等。一方面要在宏觀上設(shè)定項(xiàng)目的廣告及市場(chǎng)推廣費(fèi)用控制標(biāo)準(zhǔn)，另一方面要完善營(yíng)銷成本管理的招標(biāo)體系、降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn)數(shù)、結(jié)合不同項(xiàng)目特點(diǎn)及銷售市場(chǎng)靈活采取推廣措施。

（五）管理成本控制

管理成本，主要為人力資源成本及行政成本，是組織和管理項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而必然發(fā)生的費(fèi)用。應(yīng)強(qiáng)化全員降低成本、增加效益的觀念，需人力資源及后勤保障部門做好提高效率與減少開支之間的平衡。

（六）財(cái)務(wù)成本管理

財(cái)務(wù)成本，是為項(xiàng)目開發(fā)籌集所需資金而發(fā)生的費(fèi)用，包括利息支出、匯兌損失以及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用等。不同類型的企業(yè)融資來源不盡相同，應(yīng)盡量發(fā)揮集團(tuán)資金統(tǒng)籌的優(yōu)勢(shì)，保證項(xiàng)目資金供求平衡，最大限度降低項(xiàng)目資金成本。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制必須在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的全過程組織、管理、經(jīng)濟(jì)及技術(shù)等各項(xiàng)措施上予以高度重視，然而因不同的企業(yè)制度、文化以及項(xiàng)目特點(diǎn)，企業(yè)必須根據(jù)自身特點(diǎn)并結(jié)合實(shí)際適當(dāng)側(cè)重運(yùn)用。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 冼翠屏.淺談房地產(chǎn)企業(yè)成本控制.知識(shí)經(jīng)濟(jì). 2012，（09）.

作者簡(jiǎn)介：

王少琨（1984-），男，學(xué)歷：河北建筑工程學(xué)院工程管理學(xué)士，研究方向：房地產(chǎn)開發(fā)。