營改增背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃研究

摘 要：基于營改增視角，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生了極其深遠(yuǎn)的影響，也極大地促進(jìn)了企業(yè)稅收籌劃建設(shè)，是提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體經(jīng)營水平的重要途徑，已經(jīng)成為了企業(yè)內(nèi)部普遍關(guān)注的焦點性話題。基于營改增背景，加強稅收籌劃，可以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體競爭實力，不斷提高稅收籌劃水平，避免潛在風(fēng)險的出現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展。本文主要以營改增背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃為論點，重點闡述幾點針對性的完善策略，旨在促進(jìn)企業(yè)又好又快地運轉(zhuǎn)。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；稅收籌劃；完善策略

目前，營改增政策的實施，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處于機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的局面。企業(yè)要做到積極抓住機(jī)遇、并勇敢地迎接挑戰(zhàn)，高度重視稅收籌劃這一問題，發(fā)揮出營改增政策的實施優(yōu)勢，注重風(fēng)險的防范建設(shè)，遵守行業(yè)法律法規(guī)，優(yōu)化和調(diào)整稅收結(jié)構(gòu)，將企業(yè)稅負(fù)保持在可控范圍內(nèi)，進(jìn)而為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長效發(fā)展保駕護(hù)航。

一、營改增背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的重要性分析

（一）有利于順應(yīng)企業(yè)更好地適應(yīng)政策變化

在2016年5月1日全面實施營改增政策以后，企業(yè)要從自身發(fā)展目標(biāo)出發(fā)，抓住機(jī)遇，了解企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)涉稅情況，對營改增政策進(jìn)行深入學(xué)習(xí)與分析，靈活運用各種稅收籌劃方法，確保稅收籌劃方案設(shè)計的合理性，將稅收成本降至最低，避免涉稅風(fēng)險的出現(xiàn)，為運營效率的提升創(chuàng)造有利條件，從而更好地順應(yīng)營改增政策的實施。

（二）有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化

要想充分適應(yīng)稅收新政策，緩解企業(yè)的稅收壓力，實現(xiàn)利益最大化目標(biāo)，企業(yè)要對投資方向和經(jīng)營業(yè)務(wù)類別加以相應(yīng)的調(diào)節(jié)，并且還要對企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)行為規(guī)范化，確保生產(chǎn)經(jīng)營方向與國家稅收優(yōu)惠保持一致，實現(xiàn)企業(yè)資源的高效利用與配置，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的順利轉(zhuǎn)型與優(yōu)化。加強稅收籌劃建設(shè)，可以將稅收成本保持在可控范圍內(nèi)，規(guī)范行業(yè)管理，確保企業(yè)收入與利潤水平的穩(wěn)步提升。

二、營改增背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃中的風(fēng)險分析

（一）缺少較為完善的發(fā)票管理

在營改增政策實施以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍提高了對發(fā)票的重視程度，企業(yè)要在獲取相應(yīng)的增值稅發(fā)票以后，再進(jìn)行對應(yīng)的納稅申報工作。并且一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某一工作環(huán)節(jié)中，很難獲取到增值稅專用發(fā)票，無法實現(xiàn)進(jìn)項稅額抵扣。

（二）運營模式的適用性有待提升

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，擁有著眾多運營模式，然而一些企業(yè)沒有基于營改增政策來進(jìn)行運營模式的選擇?，F(xiàn)階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采用預(yù)售、完全出售相結(jié)合的模式，然而具體模式涉及到的各種收益所對應(yīng)的稅率也存在著較大的差異，并且還包括材料和儀器設(shè)備的進(jìn)項稅抵扣等問題。然而企業(yè)在實際運營過程中，在運營模式對納稅支出的影響方面沒有給予高度的重視，甚至還會對企業(yè)正常的資金周轉(zhuǎn)造成不利影響。此外，國家已經(jīng)出臺了促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策扶持，而企業(yè)的運營管理與相關(guān)稅收政策出現(xiàn)了不符，進(jìn)而很難享受相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

三、營改增背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃的完善策略

案例分析：主要以新疆某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，該企業(yè)充分抓住了營改增政策的契機(jī)，2016年銷售額高達(dá)50億元，在該地地產(chǎn)行業(yè)中位居首位。該企業(yè)為了能夠?qū)崿F(xiàn)資源的高效利用與配置，順應(yīng)營改增政策的發(fā)展趨勢，嚴(yán)格遵守相關(guān)行業(yè)法律法規(guī)，構(gòu)建完善的稅收制度，深入研讀全新的稅收政策，更好地調(diào)整與籌劃企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務(wù)，并且應(yīng)用了精細(xì)化管理模式，有效降低了企業(yè)稅負(fù)，已經(jīng)取得了良好的實施效果，并且有效帶動了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展。

（一）完善發(fā)票管理工作，獲取專項發(fā)票

1.在納稅申報工作中，增值稅發(fā)票的作用不容忽視，企業(yè)必須要完善增值稅發(fā)票管理，為納稅工作的順利進(jìn)行提供便利條件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有著眾多增值稅發(fā)票種類，產(chǎn)生節(jié)點也比較多，所以要分類管理增值稅發(fā)票。企業(yè)要了解不同類型的發(fā)票，在發(fā)票產(chǎn)生的環(huán)節(jié)、產(chǎn)生時間以及金額數(shù)量等方面進(jìn)行分類，確保良好的納稅狀態(tài)效果。

2.營改增政策實施以后，納稅特征發(fā)生了極大的變化，企業(yè)必須要重新規(guī)劃和調(diào)整自身經(jīng)營活動，確保企業(yè)能夠獲取增值稅專項發(fā)票，以便于增值稅的順利抵扣，進(jìn)而降低企業(yè)稅負(fù)。需要注意的是：首先，房地產(chǎn)項目的基建、采購建材要獲取相應(yīng)的專項發(fā)票，實現(xiàn)增值稅的順利抵扣，緩解企業(yè)的稅負(fù)壓力。項目施工，對于企業(yè)來說影響比較大，并在企業(yè)支出中占有較大比重，所以 在施工單位簽署合同時，要對建安企業(yè)提出增值稅專業(yè)發(fā)票開具這一要求。

（二）基于合同訂立環(huán)節(jié)，管理增值稅相關(guān)業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強精細(xì)化管理，在訂立合同環(huán)節(jié)中，要進(jìn)行增值稅發(fā)票的約定問題，增強發(fā)票的可用性。在分包合同和建筑材料的采購中，要與對方達(dá)到一致 ，要在對方出示購銷憑證和增值稅發(fā)票以后，再進(jìn)行付款，以防出現(xiàn)賬款無法抵扣的問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各個部門需要參與較多項目，一些項目部門往往以所在部門進(jìn)行合同的簽訂。要想滿足規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，建議以自己公司名稱為準(zhǔn)。

（三）選擇最為適宜的運營模式

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有著較多的運營模式，對不同數(shù)額的納稅工作產(chǎn)生了極大的影響，企業(yè)要從自身實際情況出發(fā)，結(jié)合涉及到的納稅數(shù)額，以此來對運營模式進(jìn)行全面判斷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想確保企業(yè)合理的運營收入，將企業(yè)納稅成本控制在合理范圍內(nèi)，需要借助協(xié)調(diào)租售、全部出售以及出租等形式。國家對企業(yè)精裝修方面給予了一定的稅收扶持，企業(yè)需要正確利用相關(guān)的優(yōu)惠政策，定期開展 基于納稅工作的運營評價工作，了解企業(yè)自身運營狀態(tài)，給予后續(xù)納稅籌劃充足的信息扶持。

（四）完善企業(yè)會計核算

基于營改增政策的實施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要完善會計核算，梳理相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動。首先，要加強會計核算的應(yīng)用，確定潛在風(fēng)險控制點，集中整合招投標(biāo)、融資以及施工建設(shè)等環(huán)節(jié)，并且要進(jìn)一步完善財務(wù)成本管理、投融資管理以及預(yù)算管理。結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展實際情況，合理進(jìn)行稅收籌劃，將企業(yè)稅負(fù)控制在合理范圍內(nèi)。其次，要對會計核算成果加以合理利用，發(fā)揮增值稅在優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)、外包業(yè)務(wù)等方面的積極作用，將非核心業(yè)務(wù)外包，確保企業(yè)較高的核心競爭實力。

最后，要對內(nèi)部會計核算人員開展一系列業(yè)務(wù)培訓(xùn)與指導(dǎo)，提升自身的會計核算能力，更好地應(yīng)對復(fù)雜多變的市場環(huán)境，對籌劃方案要進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整 ，發(fā)揮出稅收籌劃的作用。

（五）健全渠道建設(shè)，轉(zhuǎn)變銷售戰(zhàn)略

其一，要健全銷售渠道建設(shè)，加強網(wǎng)絡(luò)營銷技術(shù)的應(yīng)用，控制好營銷成本；其二，在營銷策略上，要對簽約銷售進(jìn)度進(jìn)行合理控制，以此來進(jìn)行納稅籌劃。并且要提高精裝修和商業(yè)地產(chǎn)的銷售比例，對于精裝房來說，其電器、燈具以及裝飾材料等可以獲取增值稅進(jìn)項發(fā)票進(jìn)行抵扣，進(jìn)而有助于降低稅負(fù)，比如保利、綠地等品牌開發(fā)商的精裝房比例已經(jīng)達(dá)到80%左右。

四、結(jié)束語

綜上所述， 房地產(chǎn)企業(yè)要利用好營改增政策，加強稅收籌劃建設(shè)，降低稅負(fù)，創(chuàng)建更為廣闊的發(fā)展前景。

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作者簡介：

賀晶，新疆凱迪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。