我國商業(yè)銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)與防范措施的研究

摘 要：本文結(jié)合我國商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀、指出其發(fā)展過程出現(xiàn)的重大風(fēng)險(xiǎn)，如銀行的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)、征信系統(tǒng)的落后、期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)加大等一系列問題。提出從銀行、地產(chǎn)開發(fā)商、借款者三個(gè)角度來解決商業(yè)銀行面對的房貸風(fēng)險(xiǎn)問題。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；房貸風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

從二零一六年以來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，突出表現(xiàn)在房地產(chǎn)投資、銷售和土地購置等多個(gè)指標(biāo)觸底反彈或快速回升。

從整體上看，我國房地產(chǎn)運(yùn)行走勢可用“四高一升”來表述，即“高房價(jià)、高漲幅、高低價(jià)、高庫存、投資升”同時(shí)并存的態(tài)勢。房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫為緩解我國經(jīng)濟(jì)下行、推動(dòng)房地產(chǎn)去庫存做出了積極的貢獻(xiàn)，同時(shí)也拉動(dòng)了商業(yè)銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，給商業(yè)銀行帶來了巨大的利潤空間。任何事情有利就有弊，房貸市場的表現(xiàn)尤其如此，房貸業(yè)務(wù)的桿桿效應(yīng)很強(qiáng)，如果經(jīng)營不善商業(yè)銀行就會(huì)面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。因此如何應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)就是商業(yè)銀行所需要密切關(guān)注的問題了。

一、我國商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計(jì)：我國2017年第一季度末人民幣房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到28.39億元，與上年相比增長26.1個(gè)百分點(diǎn)，在人民幣貸款余額中占據(jù)了25.62%的比例，與上年相比增加了1970億元，在各項(xiàng)貸款增加量中人民幣房地產(chǎn)貸款余額增加速度明顯上升，在同期各項(xiàng)貸款的增加數(shù)量中占有40.4%的比例，在與上年度的比較中，可以發(fā)現(xiàn)，所占比例降低了4.5個(gè)百分點(diǎn)。

今年第一季度末商業(yè)銀行給中國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的貸款余額達(dá)到6.13萬億元，同比增長速度增至17.3個(gè)百分點(diǎn)，其中，銀行對保障性住房開發(fā)貸款達(dá)到2.75萬億元，同比增速達(dá)到47.7%，與比上年末相比增加9.4個(gè)百分點(diǎn)；對地產(chǎn)開發(fā)貸款增加到1.41萬億元，速度同比降低21.5%，降幅與上年末相比擴(kuò)大的比例為16.6個(gè)百分點(diǎn)。

一季度末，個(gè)人住房貸款余額增加至19.05萬億元，于上期同比增長了35.7個(gè)百分點(diǎn)，增度與上年末相比減少1.1個(gè)百分點(diǎn)。同比增速增加5.2個(gè)百分點(diǎn)，增長速度高于上年末1%，一年度的增加量達(dá)到1506億元。

從房地產(chǎn)貸款余額在當(dāng)期人民幣貸款余額所占比例來看，該比值表現(xiàn)出平穩(wěn)上升的趨勢，2017年一季度末該比值達(dá)25.62個(gè)百分點(diǎn)，與上年末相比提高了0.59個(gè)百分點(diǎn)，與15年年底相比增加了3.26個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)貸款不良比例分析：一六年我國商業(yè)銀行涉房貸款資產(chǎn)質(zhì)量方面出現(xiàn)嚴(yán)重分化，尤其在開發(fā)貸發(fā)面的資產(chǎn)質(zhì)量分化更加顯著：在四大行中，除了中國銀行以外，其他三家國有銀行的開發(fā)貸不良貸款率都高于2%，最高的不良貸款率甚至達(dá)到2.53%。

從整體來看，住房按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于開發(fā)貸，從側(cè)面說明了商業(yè)銀大幅度降低開發(fā)貸，大規(guī)模增加住房按揭貸款的原因。

另外要注意，我國部分商業(yè)銀行開發(fā)貸的抵質(zhì)押率與一六年相比呈下降趨勢，這預(yù)示著其對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)面臨著上揚(yáng)的趨勢，而且很大可能在目前還未被銀行所監(jiān)測到。因此商業(yè)銀行在房貸業(yè)務(wù)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)很可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于預(yù)期。

二、我國商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）從商業(yè)銀行自身角度來看，存在以下風(fēng)險(xiǎn)

1.商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱

在房地產(chǎn)市場，只要房地產(chǎn)的市場價(jià)值不變或存在緩慢上升情況，商業(yè)銀行的住房貸款業(yè)務(wù)都不會(huì)出現(xiàn)虧損，而且很大可能出現(xiàn)盈利。因此在現(xiàn)有房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)持續(xù)上漲的狀況下，商業(yè)銀行可能會(huì)為了賺取更大的利潤，而盲目擴(kuò)大放大房貸業(yè)務(wù)的規(guī)模，從而對于應(yīng)對房貸風(fēng)險(xiǎn)的一面表現(xiàn)得過于放松，低估風(fēng)險(xiǎn)，造成風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)。

2.征信系統(tǒng)建設(shè)不充分

我國商業(yè)銀行征信系統(tǒng)相對西方國家來說水平仍然比較低，銀行征信系統(tǒng)所收集的借款人的信息仍然保持在初始水平，不能及時(shí)緊跟申請人的經(jīng)濟(jì)信息的變動(dòng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)信用評級系統(tǒng)不完善，對房貸申請人進(jìn)行信用評級過于粗略簡單，不能全面掌握借款人的資料。銀行間信息不對稱也加大銀行進(jìn)行房貸業(yè)務(wù)的信用風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致銀行無法正確區(qū)分合格與不合格的借款人，不合格的借款人很可能通過虛假的書面證明文件獲得銀行貸款，從而增加商業(yè)銀行次級貸款的比例。

3.期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)

從長遠(yuǎn)的角度來看，房地產(chǎn)貸款的業(yè)務(wù)期限通常較長，一般在10年以上。但是商業(yè)銀行吸收存款的期限較房貸業(yè)務(wù)的期限短，一般在3到5年之間。存貸期限的錯(cuò)誤配置，會(huì)導(dǎo)致商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)增加。

（二）從房地產(chǎn)開發(fā)商方面來說

1.源于房地產(chǎn)開發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)增大

當(dāng)前，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出過快上漲的趨勢，未來回落可能性很大，這將不利于房地產(chǎn)的穩(wěn)定投資，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)相關(guān)貸款的風(fēng)險(xiǎn)的加劇。其主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是房地產(chǎn)開發(fā)商可能會(huì)由于土地和房地產(chǎn)價(jià)格的下跌而必須增加其在銀行的抵押品，商業(yè)銀行從而面臨著高流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是房地產(chǎn)開發(fā)商如果前期對于房地產(chǎn)市場的預(yù)期過于積極，大量購買土地開發(fā)，如果房產(chǎn)價(jià)格下降，房地產(chǎn)開發(fā)商就面臨未來收入的減少從而不足以支付高成本的風(fēng)險(xiǎn)，最后導(dǎo)致無力償還銀行貸款。

2.源自房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)公司的信用程度是密切相關(guān)的。房地產(chǎn)企業(yè)存在信用問題給商業(yè)銀行造成的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方；一是房地產(chǎn)可能采取欺騙性的手段，甚至是嚴(yán)重違法法律的手段來獲取銀行貸款，這會(huì)對銀行房貸業(yè)務(wù)的正常開展造成巨大的破壞。二是由貸款資金用途的轉(zhuǎn)移對商業(yè)銀行的房貸業(yè)務(wù)造成的風(fēng)險(xiǎn)。我國商業(yè)銀行目前對于貸款資金的使用的監(jiān)管還不嚴(yán)密，所以很多房地產(chǎn)開發(fā)商就利用這一漏洞，將房貸資金進(jìn)行轉(zhuǎn)移挪作他用。這一風(fēng)險(xiǎn)是目前我國商業(yè)銀行面臨的最主要的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）從個(gè)人住房貸款者角度來分析

1.個(gè)人信用帶來的銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國房價(jià)持續(xù)顯著上漲，個(gè)人住房貸款者會(huì)預(yù)期房價(jià)會(huì)進(jìn)一步上漲，但是我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的速度超過其基本面，將來價(jià)格下跌的情況出現(xiàn)的概率極高。如果未來房地產(chǎn)價(jià)格下跌，部分在高價(jià)高點(diǎn)買房的客戶會(huì)傾向于選擇選擇違約。商業(yè)銀行房貸業(yè)務(wù)將很有可能面臨著虧損。

2.個(gè)人收入的不確定性。個(gè)人在償還銀行貸款的期間，可能面臨著很多意料之外情況，比如失業(yè)、疾病、致殘等，這些都會(huì)增加個(gè)人的違約風(fēng)險(xiǎn)。我國正處于勞動(dòng)力就業(yè)的高峰期，同時(shí)國內(nèi)存在著勞動(dòng)力的相對過剩，同時(shí)人們就業(yè)觀念的巨大變化，企業(yè)經(jīng)營制度的改革也會(huì)導(dǎo)致失業(yè)，也在影響著人們收入的穩(wěn)定性，導(dǎo)致個(gè)人的償還能力降低。

三、應(yīng)對措施

（一）商業(yè)銀行要加強(qiáng)信用風(fēng)險(xiǎn)的管控

1.防范金融風(fēng)險(xiǎn)，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。摒棄房地產(chǎn)信貸是低風(fēng)險(xiǎn)的觀念。但是同時(shí)又不能管理過嚴(yán)；在對好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供資金支持，對還款能力有保障的個(gè)人給予住房按揭貸款，保障其住房要求的同時(shí)，避免房地產(chǎn)泡沫的累積。

2.加強(qiáng)對貸款發(fā)放的監(jiān)管。

在對房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行貸款發(fā)放時(shí)，要嚴(yán)格關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)商的工程進(jìn)度，按期進(jìn)行發(fā)放，按工程完成情況進(jìn)行發(fā)放。提高個(gè)人首付貸的規(guī)模，使消費(fèi)者的住房需求更為合理，防止過度膨脹的投機(jī)需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

（二）拓寬融資渠道，推動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移機(jī)制的建立

保險(xiǎn)融資與銀行貸款緊密相關(guān)，個(gè)人的人身財(cái)產(chǎn)安全，開發(fā)商履約還款的能力影響著銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的防范水平。這些問題可通過保險(xiǎn)的參與而得到有效解決，滿足保險(xiǎn)與銀行等各方面利益。

（三）加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理

1.加強(qiáng)我國的個(gè)人征信系統(tǒng)建設(shè)。在商業(yè)銀行內(nèi)部建立貸款申請人信息庫，實(shí)施信息共享，促進(jìn)信息資源的流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)信息共享。首先是建立個(gè)人信息檔案，將個(gè)人的基本信息納入檔案之內(nèi)，如銀行賬戶、違約記錄、還款記錄、收入、工作等，以便銀行在信用評估時(shí)進(jìn)行查詢。其次要建立信息共享平臺(tái)，我國房貸市場目前存在著信息不對稱的情況，導(dǎo)致商業(yè)銀行對于借款人的資信情況不能充分了解，設(shè)立信息共享平臺(tái)就能降低商業(yè)銀行的信用風(fēng)險(xiǎn)。

2.對開發(fā)商的資質(zhì)、信用水平等進(jìn)行嚴(yán)格審查。開發(fā)商在辦理按揭貸款手續(xù)時(shí)，必須提供全面、合法、有效的書面材料，證明其業(yè)務(wù)的合法，避免銀行在進(jìn)行貸款后，陷入不必要的糾紛，損害銀行形象和利益。

我國商業(yè)銀行面臨的房貸風(fēng)險(xiǎn)是嚴(yán)峻且復(fù)雜，但可以通過加強(qiáng)監(jiān)管、降低信用風(fēng)險(xiǎn)、拓寬融資渠道，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理等手段來管控，這些手段是合乎理論且切實(shí)可行的，具有深遠(yuǎn)的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]門志路.我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)研究[D]碩士學(xué)位論文，安徽大學(xué)，2012.

[2]施璐.淺析我國商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)和防范，商場現(xiàn)代化，2009，（05）.

作者簡介：

賈秀芳 ，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)。