淺議如何加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

摘 要：國家宏觀形勢方面對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控越來越強(qiáng)；另一方面，政府土地拍賣市場反而地王頻現(xiàn)。從房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地價格暴漲，但成品房價又受到監(jiān)控，在房價與土地成本雙重?cái)D壓下，企業(yè)要想生存與發(fā)展，增加利潤，只能加強(qiáng)自身內(nèi)部管控。本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的常見問題及對策展開深入的研究，以供相關(guān)人士的借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；企業(yè)；成本控制

從1998年開始住房市場化改革至今，我國房地產(chǎn)市場競爭日漸加劇，同時國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控政策也逐步加強(qiáng)。在這種環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得生存與發(fā)展，成本管控就顯得越來越重要，企業(yè)必須從自身內(nèi)部管理上下功夫，通過加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)成本的管理與控制，提高企業(yè)生存與發(fā)展的能力。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制建設(shè)的可行性分析

（一）成本管控是企業(yè)取得行業(yè)競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵

企業(yè)要想在同行業(yè)中取得競爭優(yōu)勢，一般情況下需要采取許多措施與手段，這些措施與手段往往需要成本管控予以配合。競爭優(yōu)勢是企業(yè)生存與發(fā)展的前提，而成本管控是企業(yè)在同行業(yè)競爭中贏得優(yōu)勢的基本條件，企業(yè)的各種發(fā)展戰(zhàn)略一般離不開成本管控，成本領(lǐng)先戰(zhàn)略始終是企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略管理的最優(yōu)選擇。

（二）成本管控是企業(yè)提升經(jīng)營管理水平的動力

企業(yè)成本管控水平高，企業(yè)經(jīng)營性利潤及現(xiàn)金流相對會更充足，企業(yè)就會有足夠的資金擴(kuò)大再生產(chǎn)，又會產(chǎn)生相應(yīng)的利潤及現(xiàn)金流，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營進(jìn)入良性循環(huán)，企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與管理水平會逐步提高。另一方面，現(xiàn)在大多數(shù)企業(yè)在內(nèi)部實(shí)行績效管理。成本管控是企業(yè)實(shí)行績效管理的基礎(chǔ)條件，而績效管理則是推動成本管控順利進(jìn)行的重要手段，兩者缺一不可，相互推進(jìn)，所以說成本管控是加強(qiáng)企業(yè)管理，提高企業(yè)經(jīng)營管理水平的重要手段之一。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的常見問題

（一）缺乏全員成本管理意識

項(xiàng)目開發(fā)總成本涉及到房企各個部門，各個部門人員缺乏責(zé)任意識，成本管控成為被動，即使出現(xiàn)問題也難以追究當(dāng)事人責(zé)任。甚至有部分人認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的控制成本是預(yù)算部門和財(cái)務(wù)部門的事，根本沒有意識到要參與其中。同時，房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)性較強(qiáng)，實(shí)踐要求高。專業(yè)技術(shù)性人才仍不夠充足，多元化業(yè)務(wù)的經(jīng)營與管理人才存在空缺，資本運(yùn)作人才存在明顯短板?，F(xiàn)有的人才還無法滿足需要，特別是高級專業(yè)技術(shù)人才、高新技術(shù)人才、高層經(jīng)驗(yàn)管理人才和高級金融、法律、財(cái)務(wù)人才嚴(yán)重短缺。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本管控基礎(chǔ)工作不健全

房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏相應(yīng)的成本管控方面的制度體系，成本管理處于粗放狀態(tài)；即使部分房地產(chǎn)企業(yè)建立了成本管理方面的制度，但在實(shí)際執(zhí)行過程中基本流于形式，得不到實(shí)際執(zhí)行。在某些部門的崗位設(shè)置上，因?yàn)槁氊?zé)不清晰，各崗位的責(zé)權(quán)利不相對應(yīng)，導(dǎo)致嚴(yán)重挫傷有關(guān)人員的積極性，給成本管理工作造成損失。在組織架構(gòu)設(shè)置及人員配備上，沒有設(shè)置與成本管控相適應(yīng)的組織架構(gòu)并配備相應(yīng)的人員。這些均嚴(yán)重影響房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作。

（三）成本控制的事前規(guī)劃不科學(xué)，成本管理方法落后

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)成本管理，主要是根據(jù)財(cái)務(wù)部門的核算資料及決算報(bào)告，這種核算與報(bào)告體制存在嚴(yán)重的滯后性，無法發(fā)揮成本管控的作用。缺乏成本管控的事前預(yù)測及事中控制。 隨著房地產(chǎn)企業(yè)成本管理意識的發(fā)展，有些企業(yè)能做到房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本管理，表面做到了事前預(yù)測。但在實(shí)際工作中，由于缺乏相應(yīng)的技術(shù)手段，基本上全依靠人工通過EXCEL表格等數(shù)據(jù)表格分析成本發(fā)生，同樣存在反映滯后，數(shù)據(jù)存在錯誤等現(xiàn)實(shí)，在成本管控手段上不能與時俱進(jìn)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的對策

（一）增強(qiáng)全成本管控意識

為提高成本管理控制水平，有效降低成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對項(xiàng)目開發(fā)所涉及的成本進(jìn)行精細(xì)化的預(yù)測，確定目標(biāo)成本。項(xiàng)目開發(fā)成本不再只是局限在項(xiàng)目施工層面，而應(yīng)從整個公司視角，考慮整個項(xiàng)目的開發(fā)成本，還應(yīng)該考慮營銷費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用的管理，將單一的工程視角成本管控上升到企業(yè)層面的全成本管控上來。

（二）建立健全成本管控的組織架構(gòu)及相應(yīng)的管控制度

成立成本管控工作小組，由總工程師/財(cái)務(wù)總監(jiān)任組長，財(cái)務(wù)總監(jiān)/總工程師，成本總監(jiān)等任副組長，成本經(jīng)理，財(cái)務(wù)經(jīng)理，工程經(jīng)理及預(yù)算采購，工程各專業(yè)工程師任組員，在組長的領(lǐng)導(dǎo)下，具體執(zhí)行成本管控的事務(wù)性工作。成本管控工作小組是公司成本管控的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，在領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下，具體執(zhí)行成本管控的日常工作。成本管控工作小組，根據(jù)公司成本管控的實(shí)際需要，制定相應(yīng)的管理制度及體系，具體的崗位職責(zé)及相應(yīng)工作細(xì)則，保證成本管控工作的順利進(jìn)行。

（三）在管理方式及手段上，與時俱進(jìn)，采用先進(jìn)的管理方法及技術(shù)

在意識上引入戰(zhàn)略成本管理后，在具體成本管控中也要引入戰(zhàn)略成本管理。戰(zhàn)略成本管理應(yīng)以企業(yè)全局為對象，根據(jù)企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略制定；從企業(yè)所處的競爭環(huán)境出發(fā)，其成本管理不僅包括企業(yè)內(nèi)部的價值鏈分析，還包括競爭對手的價值鏈分析和企業(yè)所處行業(yè)的價值鏈分析，形成企業(yè)自身獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。 充分利用現(xiàn)階段信息化技術(shù)發(fā)展的結(jié)果。根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，選擇適合自身管理需求，執(zhí)行效果明顯的成本管控軟件作為公司成本管控的執(zhí)行工具。同時，在選擇實(shí)際管控工具時，不能好高騖遠(yuǎn)，一定要選擇適合自身要求的，以利于用技術(shù)手段保證成本控制的執(zhí)行效果。

四、結(jié)語

從當(dāng)前房企成本管理實(shí)踐和行業(yè)發(fā)展趨勢來看，未來房企必須重視成本管理，追求成本結(jié)構(gòu)的最優(yōu)化，從成本管理中保效益，才能穩(wěn)步增長。

參考文獻(xiàn)：

[1]朱麗娜.論房地產(chǎn)企業(yè)成本管理突出問題及對策[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016，（23）.

作者簡介：

許玉國，名門地產(chǎn)（河南）有限公司。