關(guān)于房產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的優(yōu)化措施研究

摘 要：城鄉(xiāng)一體化背景為房地產(chǎn)行業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量持續(xù)增長，開始逐漸朝著專業(yè)化的方向發(fā)展，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須切實(shí)做好財務(wù)管理工作，優(yōu)化資金與資源配置，降低成本費(fèi)用以及企業(yè)在經(jīng)營管理環(huán)節(jié)的財務(wù)風(fēng)險。本文從房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的特點(diǎn)出發(fā)，對當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并提出了財務(wù)管理的優(yōu)化措施，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供參考。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)管理；優(yōu)化措施

引言

最近幾年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場持續(xù)完善，也使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越發(fā)巨大的競爭壓力。在這種情況下，企業(yè)需要做好財務(wù)管理工作為企業(yè)決策提供可靠支持，保證資金的合理運(yùn)用，使得企業(yè)能夠更好地應(yīng)對市場競爭，獲得穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理特點(diǎn)

財務(wù)管理指針對組織在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，對資金的籌集、支出、分配和回收等活動，配合規(guī)劃、預(yù)測、控制、考核等，實(shí)現(xiàn)對財務(wù)關(guān)系的有效處理，屬于企業(yè)管理的重要組成部分。房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，其財務(wù)管理具備幾個比較顯著的特點(diǎn)，一是涉及金額巨大。房地產(chǎn)的開發(fā)是一個系統(tǒng)性長期性的工程，時間跨度大，籌資任務(wù)繁重，無論是土地的購置還是工程的建設(shè)，都需要一次性投入大量資金，加上工程開發(fā)周期較長，財務(wù)管理工作必須保證開發(fā)過程中資金鏈的穩(wěn)定；二是影響因素眾多。房地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量流動資金，加上至少兩年的管理周期，導(dǎo)致其不穩(wěn)定因素眾多，使得房地產(chǎn)開發(fā)存在很大的風(fēng)險隱患，要求企業(yè)必須切實(shí)做好財務(wù)管理工作，優(yōu)化投資決策分析，實(shí)現(xiàn)對風(fēng)險的分散和預(yù)防；三是成本管理復(fù)雜。房地產(chǎn)開發(fā)的成本異常復(fù)雜，包括公共設(shè)施費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等，不同開發(fā)項(xiàng)目細(xì)節(jié)不同，要求不同，成本也會有所差異。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀

（一）財務(wù)風(fēng)險巨大

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期長，投資金額巨大，因此存在很多不確定因素，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險，融資難度較大。而且在工程項(xiàng)目建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要一直維系資金鏈條穩(wěn)定，導(dǎo)致資金周轉(zhuǎn)相對困難，要求企業(yè)必須不斷融資，才能確保項(xiàng)目的順利實(shí)施。

（二）政策環(huán)境影響

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長，在開發(fā)的過程中，國家相關(guān)政策可能出現(xiàn)變化，導(dǎo)致不確定因素的進(jìn)一步增加，而且國家政策的變動對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有強(qiáng)制性特征，無法抗拒，這樣很容易增大財務(wù)管理的難度。

（三）融資渠道單一

從保證資金鏈穩(wěn)定的角度，房地產(chǎn)企業(yè)需要切實(shí)做好融資工作，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利實(shí)施提供資金保障。而最近幾年，政府部門出臺了一系列的調(diào)控政策，金融機(jī)構(gòu)對融資行為的監(jiān)管也越發(fā)重視，房地產(chǎn)企業(yè)引入信貸資金的難度較大，加上當(dāng)前房地產(chǎn)市場相對混亂，許多房地產(chǎn)市場本身無法滿足銀行貸款最低門檻，缺乏充足的資金來維持資金鏈，對于企業(yè)發(fā)展影響巨大。

（四）監(jiān)督力度不足

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理環(huán)節(jié)都會設(shè)置相應(yīng)的審計監(jiān)督機(jī)構(gòu)，制定基本的制度和規(guī)范，但是從實(shí)際落實(shí)情況分析，審計監(jiān)督工作并沒與能夠得到有效開展，監(jiān)督力度嚴(yán)重不足，分析原因，一是因?yàn)閷τ趯徲嫳O(jiān)督工作缺乏合理認(rèn)知和準(zhǔn)確定位，重視不足；二是內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性，屬于財務(wù)管理部門的一部分，職能范圍過于狹窄；三是缺乏先進(jìn)技術(shù)的支持，導(dǎo)致審計工作效率偏低，整體效果較差；四是缺乏高素質(zhì)專業(yè)化的審計人員，無法滿足審計工作的現(xiàn)實(shí)需求。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理優(yōu)化措施

（一）完善組織體系

想要確保財務(wù)管理工作的順利開展，對其中存在的問題進(jìn)行解決，需要對財務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行完善，避免不同機(jī)構(gòu)和部門各自為政的情況。房地產(chǎn)企業(yè)需要從自身的發(fā)展需求出發(fā)，對財務(wù)管理組織體系進(jìn)行完善，通過專業(yè)的組織機(jī)構(gòu)和完善的規(guī)章制度來保證財務(wù)管理工作的順利開展。例如，財務(wù)預(yù)算的制定和實(shí)施主體都是財務(wù)部門，財務(wù)預(yù)算編制所需的各種數(shù)據(jù)信息則需要其他部門提供，通過各部門的相互配合，才能保證財務(wù)預(yù)算的合理性，確保其能夠得到有效落實(shí)。

（二）重視融資管理

一是從市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢分析，在條件允許的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該爭取上市機(jī)會，以此來提升自身的影響力，獲得更好的融資機(jī)會；二是拓展融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)融資困難在很大程度上是因?yàn)槿谫Y渠道單一造成的，基于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對自身的融資渠道進(jìn)行拓展，加強(qiáng)對國家相關(guān)政策的研究，發(fā)展房產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，通過或直接或間接的手段推動企業(yè)創(chuàng)業(yè)板上市。在不斷的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐漸成為了我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響巨大，政府部門應(yīng)該加快相關(guān)行業(yè)法規(guī)的完善，以此來保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展；三是應(yīng)該重視內(nèi)部管理，對企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營狀況進(jìn)行改善，加快合作融資，做好投資對象的深入分析，保證投資的謹(jǐn)慎性。

（三）提高人員素質(zhì)

一是應(yīng)該提升財務(wù)人員素質(zhì)，提高人員招聘門檻，通過筆試面試，選拔優(yōu)秀的會計人才，做到任人唯賢。對于在職財務(wù)人員，需要定期開展培訓(xùn)工作，不斷提升其專業(yè)素養(yǎng)和職業(yè)道德，確保其能夠更好地了解財務(wù)會計工作，自覺約束自身行為。另外，還應(yīng)該定期針對財會人員進(jìn)行考核，對于成績優(yōu)秀的員工進(jìn)行物質(zhì)獎勵，對于考核不合格的人員則應(yīng)該予以警告或者懲處，加強(qiáng)培訓(xùn)；二是應(yīng)該提升管理人員的素質(zhì)，要求管理人員具備良好的工作能力、工作經(jīng)驗(yàn)和責(zé)任意識，確保其能夠勝任企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理工作；三是應(yīng)該提升審計人員的素質(zhì)，對于新招聘人員，需要做好專業(yè)知識測試，從審計工作實(shí)際需求出發(fā)，強(qiáng)調(diào)人才引進(jìn)，確保審計人員能夠掌握法律、管理、工程、計算機(jī)等專業(yè)知識，不斷提升審計人員文化程度和專業(yè)資質(zhì)，以專業(yè)人才推動審計工作發(fā)展。

（四）強(qiáng)化審計監(jiān)督

審計監(jiān)督主要是通過對企業(yè)財務(wù)狀況的審計和監(jiān)督，來保證財務(wù)管理的實(shí)際效果，例如，通過自我評估，可以實(shí)現(xiàn)對企業(yè)財務(wù)管理的自查自糾，針對查出的各種問題，需要及時進(jìn)行整改，并且跟蹤管理，確保問題能夠得到有效解決，如果發(fā)現(xiàn)問題中包含了制度缺陷，則應(yīng)該及時對制度進(jìn)行完善。對于審計監(jiān)督中可能涉及的一些敏感性問題，可以以委托中介機(jī)構(gòu)開展第三方獨(dú)立審計監(jiān)督，強(qiáng)化審計監(jiān)督的針對性。對于發(fā)現(xiàn)的問題，企業(yè)應(yīng)該做好方案設(shè)計和測評整改工作，對處理結(jié)果進(jìn)行記錄歸檔，通過切實(shí)可行的方法和措施，實(shí)現(xiàn)審計監(jiān)督的持續(xù)化和常態(tài)化，以此來保證企業(yè)財務(wù)管理工作的效果。

（五）關(guān)注成本管理

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)市場競爭越發(fā)激烈，在一定程度上壓縮了利潤空間，要求房地產(chǎn)企業(yè)必須關(guān)注成本管理，實(shí)現(xiàn)管理的精細(xì)化。在實(shí)際操作中，應(yīng)該于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)前做好成本計劃的編制，在項(xiàng)目開發(fā)過程中做好動態(tài)管控，在項(xiàng)目結(jié)算階段做好成本復(fù)核與評估，對成本管理的范圍進(jìn)行延伸，使得其能夠涵蓋土地增值稅規(guī)劃、廣告宣傳策劃等內(nèi)容，通過精細(xì)化的成本管理來提升企業(yè)競爭力。成本管理環(huán)節(jié)，需要對全面預(yù)算管理體系進(jìn)行完善，構(gòu)建信息化系統(tǒng)，做好成本分析，提升成本管理的有效性。

四、 結(jié)語

總而言之，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動下，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度持續(xù)加快，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著越來越多的問題，需要從房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)出發(fā)，對其中存在的問題進(jìn)行分析，采取切實(shí)可行的措施和方法來保證企業(yè)財務(wù)管理的有效性，構(gòu)建起完善的財務(wù)管理體系，順應(yīng)時代發(fā)展潮流，為企業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展提供良好保障。

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作者簡介：

宋益民，聊城昌潤住房開發(fā)建設(shè)有限公司。