房地產(chǎn)經(jīng)濟管理存在的問題及對策分析

摘 要：近年來，隨著我國城市化進程的加快，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟已逐漸發(fā)展成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展熱度對我國相關(guān)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)及居民生活穩(wěn)定影響深遠。但是，在看到我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展展現(xiàn)蓬勃生機的同時，我們也應(yīng)清醒地認識到，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展過程中仍存在著不少需要調(diào)整和改進的環(huán)節(jié)，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的結(jié)構(gòu)單一、同質(zhì)化競爭、房屋售價畸高、市場調(diào)控確實等問題已逐漸成為制約我國房地產(chǎn)經(jīng)濟乃至國民經(jīng)濟發(fā)展及社會穩(wěn)定的重要隱患。本文結(jié)合我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展情況，從我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展存在的問題入手，研究新時期加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的原則和方向，并提出相關(guān)工作設(shè)想及建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)經(jīng)濟；房地產(chǎn)經(jīng)濟管理；對策

一、加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的重要意義

我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的蓬勃發(fā)展得益于我國社會主義市場經(jīng)濟的繁榮，改革開放以來，特別是上世紀80年代后，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟增長持續(xù)保持良好態(tài)勢，行業(yè)規(guī)模及業(yè)務(wù)增速持續(xù)提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展取得的成績舉世矚目，行業(yè)影響力不斷增強，已逐漸成為我國國民經(jīng)濟的支出產(chǎn)業(yè)，對我國經(jīng)濟社會發(fā)展及社會民生產(chǎn)生了深遠的影響。但是，在充分肯定我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展成就的同時，我們還應(yīng)深刻的認識到，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中也存在著各種各樣的問題與隱患，行業(yè)發(fā)展后勁不足、基礎(chǔ)不牢、結(jié)構(gòu)單一、模式陳舊等問題已逐漸成為制約我國房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)健康發(fā)展的“攔路虎”和“絆腳石”。

結(jié)合我國國情來看，由于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的不均衡，我國居民居住型購房需求難以得到有效滿足，居民住房難已不僅僅表現(xiàn)為我國經(jīng)濟運行中的薄弱環(huán)節(jié)，也在一定程度上影響了我國社會的穩(wěn)定與安定團結(jié)。而從我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的供給方面來看，我國已建成商品性住房數(shù)量呈逐年增長態(tài)勢，特別是隨著二三線城市城市化進程的加快，大量商品性居住用房相繼建成，然而由于房屋售價遠高于當(dāng)?shù)鼐用裣M承受能力，大量已建成房屋被空置，這從一個側(cè)面展現(xiàn)出了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡性。

綜上所述不難看出，目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展管理體制仍不健全，加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理方面的制度建設(shè)不僅有利于行業(yè)的健康發(fā)展，也將對我國國民經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級以及社會安定團結(jié)發(fā)揮積極的促進作用，強化房地產(chǎn)經(jīng)濟管理勢在必行。

二、 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的主要問題

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理仍以政府宏觀調(diào)控為主要手段，這既是我國房地產(chǎn)經(jīng)濟自身發(fā)展特點的要求，也是我國傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制思想的延伸。可以說，目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理方式仍較為粗放，管理主體相對單一，調(diào)控措施缺乏靈活性，對處理新形勢下房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)的復(fù)雜問題能力不足。具體來說，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理中存在的主要問題集中表現(xiàn)為以下幾個方面：

（一）行業(yè)管理缺乏頂層設(shè)計，制度落地難制約行業(yè)發(fā)展

與我國現(xiàn)有市場運行監(jiān)管體制相關(guān)，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展頂層規(guī)劃模糊。由于中央與地方各級政府管理權(quán)責(zé)分配不清，甚至出現(xiàn)了不同級別政府主管部門對同一項目發(fā)展指導(dǎo)意見的分歧。行業(yè)發(fā)展中盲目投資、盲目建設(shè)的現(xiàn)象并不鮮見，我國政府主管部門對房地產(chǎn)經(jīng)濟管理力度不強、相關(guān)政策落地難度較大。而在我國現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)濟監(jiān)管體制下，我國各級各地方政府在開展相關(guān)調(diào)控及管理工作時，出于對拉動地方經(jīng)濟發(fā)展數(shù)據(jù)表現(xiàn)的考慮往往對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題簡單化處理，并未從深層次解決制約行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵問題，從而在一定程度上導(dǎo)致了相關(guān)問題的深入發(fā)展，逐步演變?yōu)橄拗菩袠I(yè)發(fā)展的頑疾。

（二）行業(yè)立法工作發(fā)展滯后，行業(yè)管理力度不足

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理仍以各級政府實施的宏觀調(diào)控為主要方式，適用于房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的法律規(guī)范體系尚不健全，無法有效滿足行業(yè)管理需求。眾所周知，宏觀調(diào)控制度是政府針對國民經(jīng)濟某一領(lǐng)域出現(xiàn)的具體問題而制定的具有針對性的政策指令，從法律角度看宏觀調(diào)控政策屬于政府抽象性行政行為，相關(guān)制度的落實不受法律強制性的保護。結(jié)合我國當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展情況來看，隨著行業(yè)的多元化發(fā)展，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展復(fù)雜性明顯提升，傳統(tǒng)依靠宏觀調(diào)控措施開展的行業(yè)管理已無法有效解決行業(yè)發(fā)展中出現(xiàn)的新問題新困難；而與房地產(chǎn)經(jīng)濟管理配套的法規(guī)體系發(fā)展相對滯后，行業(yè)發(fā)展中存在的突出矛盾無法通過法律途徑有效解決，行業(yè)管理陷入了尷尬境地。

（三）行業(yè)引導(dǎo)工作缺位，管理方式相對單一

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體制主要采用限制性命令方式規(guī)范行業(yè)方向和企業(yè)經(jīng)營行為，相關(guān)工作旨在通過對行業(yè)發(fā)展設(shè)置相應(yīng)紅線來實現(xiàn)管理目的，過于重視對房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的“負面禁止”而忽略對行業(yè)發(fā)展的“正向引導(dǎo)”在一定程度上影響了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的發(fā)展水平與實踐效果。從當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展面臨的困難來看，行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)的模式單一、缺乏創(chuàng)新等問題很難在“負面禁止”的行政命令式管理體制下有所改善。房地產(chǎn)經(jīng)濟從業(yè)企業(yè)在轉(zhuǎn)型升級過程中的不斷試錯與探索急需我國相關(guān)管理部門通過“正向引導(dǎo)”的激勵性政策加以推動，而我國現(xiàn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟管理體系中行業(yè)引導(dǎo)工作的缺位，無疑對此產(chǎn)生了極大的負面影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作實施效果也因此大打折扣。

三、 加強我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的工作建議

隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展影響力的持續(xù)提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展水平的提升不僅直接影響相關(guān)從業(yè)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展，也對我國國民經(jīng)濟建設(shè)產(chǎn)生著深遠影響。新形勢下，為更好的促進我國社會主義市場經(jīng)濟繁榮、改善居民生活條件、維護我國經(jīng)濟社會的長治久安，必須加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理。結(jié)合我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展實際情況及當(dāng)前行業(yè)經(jīng)濟管理存在的主要問題，下一步加強我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理應(yīng)當(dāng)重點做好以下幾方面工作：

（一）加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度體系建設(shè)

要在國家層面明確我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，明確中央及地方各級政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控中的權(quán)責(zé)劃分，逐步構(gòu)建層次清晰、權(quán)責(zé)明確、重點突出、符合實際的國家房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，為行業(yè)發(fā)展及相關(guān)企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型明確方向。不僅要加快與房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展相關(guān)的制度建設(shè)，還要通過完善房地產(chǎn)經(jīng)濟立法等方式提高相關(guān)政策執(zhí)行力度，完善落實監(jiān)督機制建設(shè)，確保房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作的有效落地。

（二）強化行業(yè)組織對房地產(chǎn)經(jīng)濟的協(xié)調(diào)管理作用

要充分調(diào)動房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會參與行業(yè)管理的積極性，逐步在行業(yè)內(nèi)部樹立正確的價值導(dǎo)向，引導(dǎo)行業(yè)有序發(fā)展。一方面，相關(guān)政府部門要充分尊重房地產(chǎn)行業(yè)組織開展的行業(yè)管理工作，將行業(yè)商協(xié)會作為政府助手推動相關(guān)政策的落實推廣。同時，要通過完善商協(xié)會立法等工作賦予行業(yè)組織相關(guān)管理權(quán)限，引導(dǎo)行業(yè)商協(xié)會在服務(wù)會員發(fā)展、規(guī)范經(jīng)營行為等方面發(fā)揮更大作用。

（三）完善房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展立法工作

要結(jié)合我國社會主義法制建設(shè)實際需求及當(dāng)前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展中存在的突出問題，有前瞻性的開展相關(guān)立法工作。一方面，要在我國經(jīng)濟法體系中充實關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展調(diào)控的法規(guī)體系，逐步建成較為完備的房地產(chǎn)法律規(guī)范體系，為我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的法制化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。同時，要加強與房地產(chǎn)相關(guān)的司法實踐探索，通過制定司法解釋、發(fā)布指導(dǎo)案例等方式指導(dǎo)地方各級司法部門靈活使用相關(guān)法規(guī)，促進我國房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理、促進相關(guān)管理舉措的升級調(diào)整不僅有利于行業(yè)的健康發(fā)展，也對拉動我國國民經(jīng)濟、維護我國社會穩(wěn)定具有不容忽視的重要意義。我國各級政府、相關(guān)行業(yè)組織及房地產(chǎn)經(jīng)濟從業(yè)企業(yè)應(yīng)緊跟形勢變化，從促進房地產(chǎn)經(jīng)濟健康發(fā)展、維護我國經(jīng)濟社會發(fā)展穩(wěn)定的的大局出發(fā)，積極推動行業(yè)管理模式創(chuàng)新，完善相關(guān)管理制度及政策法規(guī)體系，以更加科學(xué)嚴謹?shù)膽B(tài)度加強房地產(chǎn)經(jīng)濟管理力度，努力使房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作發(fā)展邁上新的臺階，為行業(yè)發(fā)展及我國國民經(jīng)濟建設(shè)作出新的更大貢獻。

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作者簡介：

李賀（1981-）男，漢族，籍貫：山東臨沂，當(dāng)前職務(wù)：總經(jīng)理，當(dāng)前職稱：中級經(jīng)濟師，本科學(xué)歷，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟，工作單位：百替集團有限公司日照分公司。