房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算中存在的問題及解決策略

通過房地產(chǎn)企業(yè)加強會計成本核算工作，加強對企業(yè)會計財務(wù)管理工作的重視與管理，有利于促進房地產(chǎn)企業(yè)自身良性發(fā)展，保證我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益持續(xù)向上，對我國實現(xiàn)國民經(jīng)濟穩(wěn)步提升也有著非常重要的意義。所以要想實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益的最大化，充分發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)的社會價值，就必須加強對會計成本的管理，要加大對會計成本核算的關(guān)注與重視，要全面分析我國房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中存在的問題，結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展情況，提出相應(yīng)的解決對策和措施，促進我國房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。

近些年，隨著我國市場經(jīng)濟體制的快速構(gòu)建，我國各行各業(yè)的競爭不斷加劇，我國房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，在這樣殘酷的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)就必須要加強對會計成本核算的管理與重視。通過合理的會計成本核算工作，不僅能客觀的反映出房地產(chǎn)企業(yè)的運營預期和企業(yè)資金的回籠效果，而且還能使房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展.

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的具體內(nèi)容

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作指的是房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)發(fā)展的過程中，結(jié)合企業(yè)自身的預期目標以及企業(yè)的整體投資成本，進而實現(xiàn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營和管理工作中資金投入的管理與控制，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，提高企業(yè)資金的利用率，以便達到企業(yè)的運營目標，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的最大化經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算工作內(nèi)容具體指：建房土地費用、前期建設(shè)工程費用、建筑工程設(shè)計、施工費用、建筑的后期保養(yǎng)維護費用以及房地產(chǎn)企業(yè)的成本和管理費用等等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算中存在的問題

（一）房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算對象不明確

房地產(chǎn)企業(yè)只有確定了成本會計核算工作對象，才能使得成本會計核算工作有效合理開展，才能深刻認識到成本會計核算工作的價值性、重要性和時效性。但是在實際發(fā)展過程中，由于房地產(chǎn)企業(yè)項目包含范圍廣、數(shù)量多，而且還具有一定的風險，導致了房地產(chǎn)企業(yè)在住房建設(shè)開展工作過程中出現(xiàn)了成本核算對象不確定的現(xiàn)象。同時加上房地產(chǎn)企業(yè)所占用的建設(shè)土地都是成片開發(fā)的，所以在加強會計成本核算工作時應(yīng)該采用分期分批分類的方式，但是在實際情況過程中卻未進行明確的劃分，進而影響了房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算工作，對于房地產(chǎn)企業(yè)提升工作效率，優(yōu)化經(jīng)濟效益是非常不利的。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算費用存在問題

首先成本費用的歸類是加強房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算工作的主要途徑和方式，也是開展會計成本核算工作的主要內(nèi)容，其直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的會計成本核算工作的預期效果，對于房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)分析具有重要的參考價值和意義。但是現(xiàn)如今很多房地產(chǎn)企業(yè)沒有注意到這一問題的嚴肅性，房地產(chǎn)企業(yè)在成本費用的歸類上一直存在著各種各樣的問題，有的房地產(chǎn)企業(yè)將日常管理費用和生產(chǎn)經(jīng)營費用隨意歸類為直接成本和間接成本，而針對直接成本和間接成本之間的區(qū)別沒有進行嚴格的劃分和規(guī)范；有的房地產(chǎn)企業(yè)更樂于做好會計核算工作的規(guī)范性和整體性，缺乏對成本費用歸類的關(guān)注與重視，造成企業(yè)的資金投入與實際不符的情況.

（三）房地產(chǎn)企業(yè)會計賬目設(shè)計不合理

房地產(chǎn)企業(yè)在加強會計成本核算工作的過程中，企業(yè)的費用賬簿設(shè)計與記錄也是體現(xiàn)會計成本核算工作質(zhì)量和效果的一項重要指標，對于房地產(chǎn)企業(yè)加強會計成本核算工作，建立合理有效的財務(wù)體系和實現(xiàn)有效的成本控制與管理具有積極的作用和價值。然而現(xiàn)階段，一些房地產(chǎn)企業(yè)在會計成本核算工作中，由于生產(chǎn)建設(shè)費用記錄周期太長，成本核算工作的任務(wù)量過大或者說房地產(chǎn)企業(yè)在建項目過多，使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用記錄在同一個地方上，就會出現(xiàn)成本費用記錄混亂現(xiàn)象，這就不利于房地產(chǎn)企業(yè)進行成本與投入的分析，不利于房地產(chǎn)企業(yè)進行財務(wù)預算，嚴重影響企業(yè)會計成本核算工作的質(zhì)量與效果。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)會計成本核算的具體措施

（一）明確會計成本核算對象，對其進行嚴格的劃分和分類

在房地產(chǎn)企業(yè)加強會計成本核算工作過程中，可以結(jié)合建設(shè)場地的社會自然情況、人文經(jīng)濟情況、項目開展費用情況和建筑主體的結(jié)構(gòu)等因素，通過仔細的觀察與分析，明確會計成本核算工作的主要對象。同時也要統(tǒng)一關(guān)于成本核算工作對象的界定標準，要根據(jù)不同的會計成本核算工作對象，制定不同的工作方案，保證完成企業(yè)的成本核算工作，保障房地產(chǎn)企業(yè)成本核算工作的質(zhì)量和效率。因此首先要需要考慮建設(shè)項目的不同特征，包括其類型、地點、結(jié)構(gòu)、用途、施工團隊等多種指標。其次是要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)不同的建筑工程項目仔細認真制作不同的施工圖紙，要結(jié)合建筑主體的結(jié)構(gòu)，進行詳細的分類和劃分。

（二）規(guī)范建設(shè)費用的歸類，保證企業(yè)的資金投入

房地產(chǎn)企業(yè)在面對復雜的建筑工程時，要想實現(xiàn)成本核算工作的提升與加強，就需要不斷完善成本費用的歸納和整理，但是由于成本核算對象多、范圍廣和過程比較復雜，使得許多成本費用不能直接歸納為成本核算對象中去，必須運用科學的方式和方法，才能進行合理的歸納，進而實現(xiàn)成本費用的歸集。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要在成本核算工作中加強對直接成本與間接成本的分類管理工作，要建立成本費用的歸納標準和體系，首先房地產(chǎn)企業(yè)在進行建筑工程的基礎(chǔ)費用核算時，可以結(jié)合費用的使用原因進行歸類，就是按照建筑工程費用產(chǎn)生的原因進行科學的分類和處理。其次，在進行公共配套設(shè)施費用的歸納與處理時，應(yīng)當按照建設(shè)建筑的面積或者經(jīng)濟收益比例進行收益分配。第三，針對直接費用、間接費用、基礎(chǔ)設(shè)施費用、前期工程費、施工費用以及安裝費用的歸納與處理時，可以根據(jù)建筑面積進行合理的分攤，但是要防止過于隨意化。第四，在進行土地拆遷費、征用費和管理費用的歸納與處理時，可以結(jié)合實際占地的面積進行分攤，需要房地產(chǎn)企業(yè)注意的是在分攤的過程中還應(yīng)當堅持公開公正、合理科學的原則，要從企業(yè)的實際情況出發(fā)，充分考慮企業(yè)本身的實際承受能力。

（三）建立合理科學的費用賬簿，保障企業(yè)的經(jīng)濟效益

科學合理的設(shè)計和劃分費用賬簿，在很大程度上能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的準確性與客觀性，有利于房地產(chǎn)企業(yè)進行資產(chǎn)預算和財務(wù)分析，促進房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)科學合理的費用分類和賬簿設(shè)計。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合自身建設(shè)發(fā)展情況，通過科學的方式確定成本投入和費用明細，單筆費用或者出現(xiàn)頻率較少的費用明細可以合并，但是大額及經(jīng)常性費用明細必須單獨進行核算分析。因此，在會計成本核算工作過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以統(tǒng)一規(guī)范明細賬目，可以將施工合同中的明細項目用多欄式格式進行記錄，這樣不僅能提升核算效率，還能實現(xiàn)對工程的監(jiān)督和開發(fā)成本的控制。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)不斷加強會計成本核算工作不僅有利于企業(yè)自身的發(fā)展，加速企業(yè)的優(yōu)化升級，而且有利于保證企業(yè)的資金回籠和經(jīng)濟效益，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)更好更快的發(fā)展，也可以為我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展營造一個良好的內(nèi)部經(jīng)濟環(huán)境，促進我國房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定的良性運營，從而保證我國房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中長期處于不敗之地。（作者單位為南通南山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）