房地產(chǎn)業(yè)營改增的相關(guān)研究

（湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院，湖北 武漢 430205）

房地產(chǎn)業(yè)營改增的相關(guān)研究

劉寧婧

（湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院，湖北 武漢 430205）

本文介紹了房地產(chǎn)企業(yè)營改增的重要性，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)營改增可以避免重復(fù)征稅，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。簡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增政策，介紹了房地產(chǎn)企業(yè)營改增的含義、納稅人標(biāo)準(zhǔn)、稅收變化、稅收抵扣等政策。分析了營改增對房地產(chǎn)業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、財務(wù)記賬、生產(chǎn)成本、會計核算的影響，指出了營改增可以減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)。提出了房地產(chǎn)業(yè)可以積極學(xué)習(xí)政策、加強(qiáng)對可以抵扣的增值稅發(fā)票管理，規(guī)范增值稅抵扣制度、加強(qiáng)在供應(yīng)商上管理、改變運(yùn)營模式、完善企業(yè)財務(wù)制度、增加精裝修房，政府可以減少增值稅稅率檔次，調(diào)整相關(guān)機(jī)制等的建議。

營改增；房地產(chǎn)業(yè)；稅收負(fù)擔(dān)

政府自實施營改增后，力度不斷加大，2016年5月1日我國開始全面推廣營業(yè)稅改增值稅試點，隨著營改增的全面推開，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也納入了增值稅范疇。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)，也是與百姓生活密切相關(guān)的行業(yè)。這一稅收變化對房地產(chǎn)業(yè)有著深刻影響，也讓房地產(chǎn)業(yè)開始新的時期。

一、房地產(chǎn)業(yè)營改增的重要性

（一）可以避免重復(fù)征稅

營改增能夠做增值稅進(jìn)項抵扣，去有效地防止商品在具體的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中重復(fù)征稅,營業(yè)稅給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的重復(fù)征稅、無法抵扣、無法退稅的問題可以因此解決，以此來使企業(yè)稅負(fù)降低，我國財稅體制更加完善。營改增之前，房地產(chǎn)企業(yè)在裝修、安裝和售房時都需要交納營業(yè)稅，雖然營業(yè)稅稅率小，但多個環(huán)節(jié)征稅會帶來重復(fù)征稅的問題。可營改增之后，增值稅可以抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)在項目中可以用取得的增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，以此來避免營業(yè)稅的重復(fù)納稅，來減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）可以優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

全面實施營改增之后，房地產(chǎn)業(yè)也納入了增值稅范圍，銷售不動產(chǎn)也可以抵扣，這吸引了房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大投資，有助于優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。營改增后，會計核算制度和納稅制度變化，企業(yè)需要改變原先的運(yùn)營模式來解決房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后產(chǎn)生資金缺口問題。企業(yè)之間以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同其他企業(yè)聯(lián)合以開展項目合作的方式可以讓資金短缺得到有效避免，企業(yè)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增政策簡介

房地產(chǎn)業(yè)營改增指房地產(chǎn)業(yè)從繳納營業(yè)稅改成繳納增值稅。在中華人民共和國境內(nèi)銷售、出租不動產(chǎn)的單位是房地產(chǎn)企業(yè)營改增的納稅人。其中，銷售額超過500萬元的單位為一般納稅人，銷售額未超過500萬元的單位為小規(guī)模納稅人。

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售、出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項目時繳納11%的增值稅。小規(guī)模納稅人范圍內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在銷售、出租不動產(chǎn)，以及一般納稅人范圍內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)在用可選擇簡易計稅方法銷售、出租不動產(chǎn)時繳納5%的增值稅，具體情況如表1。境內(nèi)的購買方為境外單位和個人扣繳增值稅的，按照適用稅率扣繳增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)獲得的增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證等增值稅扣稅憑證，可以拿去做稅額抵扣。

表1：房地產(chǎn)業(yè)增值稅稅率表

三、營改增對房地產(chǎn)業(yè)的影響

（一）對稅收負(fù)擔(dān)的影響

設(shè)房地產(chǎn)業(yè)收入為R，營業(yè)成本為C，則應(yīng)納營業(yè)稅=5%R.“營改增”的增值稅稅率設(shè)定為t，房地產(chǎn)上游企業(yè)增值稅率為11%，進(jìn)項稅額的可抵扣率為m，則銷項稅額=R/1+t，進(jìn)項稅額=11%Cm，應(yīng)納增值稅=R/1+t-11%Cm.那么，“營改增”后應(yīng)納稅額的變化ΔT為：

本文以房地產(chǎn)上市公司中主營業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為研究對象，按照房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占上市公司主營業(yè)務(wù)收入的比例大小排序，選取排名靠前的6家上市公司為樣本。通過整理這些公司2015年年度報告，得出了其2015年度房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入占主營業(yè)務(wù)收入比重、房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)收入、營業(yè)成本及營業(yè)利潤率，以此作為測算基礎(chǔ)，如表2所示。各企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)占其主營業(yè)務(wù)的比重在94%和98%之間，此外，由于企業(yè)經(jīng)營情況的差異，各企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的營業(yè)利潤率從17.68%到32.62%，個體差異明顯。樣本企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的平均營業(yè)利潤率27.00%。

表2：樣本公司房地產(chǎn)開發(fā)收入及成本數(shù)據(jù)（單位：元）

為了測算營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響，假設(shè)進(jìn)項稅額可抵扣程度為100%，那么，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的變化額為：

根據(jù)上文構(gòu)建的企業(yè)稅負(fù)變動模型測算，當(dāng)增值稅率為11%，進(jìn)項稅抵扣率為100%時，企業(yè)“營改增”前后稅負(fù)變化則如表3所示。

表3：房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后稅負(fù)變化（單位：元）

根據(jù)測算結(jié)果，當(dāng)可抵扣程度為100%時，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)納稅額減少，稅負(fù)降低，房地產(chǎn)業(yè)平均稅負(fù)降低約8%。這說明營改增可以減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)。增值稅進(jìn)項可抵扣稅額影響稅負(fù)增減，進(jìn)項可抵扣稅額越大，營改增后稅負(fù)減少可能性越多。

（二）對財務(wù)記賬的影響

營改增后企業(yè)財務(wù)記賬需要考慮銷項稅額和進(jìn)項稅額，使得企業(yè)對財務(wù)記賬的規(guī)范化有了更多的要求。營改增后企業(yè)利潤總額減少，凈利潤減少，流動負(fù)債增加，由于原材料、運(yùn)輸、辦公用品和勞動保護(hù)用品的發(fā)票在營改增后不能抵扣，企業(yè)可能有抵扣困難的問題。營改增后，要在臺帳上對已認(rèn)證但需要分次抵扣或只能部分抵扣的值稅專用發(fā)票做好記錄，才可以及時抵扣增值稅專用發(fā)票，賬上做進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出。房地產(chǎn)業(yè)營改增之后，增值稅抵扣鏈條中納入了建筑業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)當(dāng)對增值稅專用發(fā)票嚴(yán)格管理。由于營改增前房地產(chǎn)企業(yè)是按營業(yè)額繳納營業(yè)稅，營業(yè)稅發(fā)票沒什么作用，因此企業(yè)對發(fā)票也不怎么在意，管理不太規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)營改增后，增值稅發(fā)票可以抵扣，可是因為以前發(fā)票管理不規(guī)范，財務(wù)人員又沒有做過發(fā)票抵扣，對增值稅抵扣不熟悉，以致企業(yè)因為稅額不能及時抵扣增加稅負(fù)。因此各企業(yè)相應(yīng)人員應(yīng)對已有的發(fā)票好好管理，在購進(jìn)原材料時，在選擇供應(yīng)商上，把資質(zhì)正規(guī)并且能夠提供足額增值稅發(fā)票作為選擇建筑安裝企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）對生產(chǎn)成本的影響

由于房地產(chǎn)企業(yè)在采購時建筑材料供應(yīng)商很多是個體工商戶，是小規(guī)模納稅人，難以獲得增值稅抵扣發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)項目的工人大多是農(nóng)工和勞務(wù)企業(yè)的工人，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能獲取相應(yīng)的增值稅發(fā)票，也不能獲得進(jìn)項稅額抵扣，生產(chǎn)成本增加。建造成本上，營改增影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，凈利潤及凈現(xiàn)金流，營改增后，企業(yè)的利潤減少，企業(yè)建筑成本增加。因此，企業(yè)在進(jìn)行應(yīng)稅服務(wù)后扣減銷售額以致減少的銷項稅額要做好記錄。成本上，營改增后，企業(yè)材料費(fèi)會降低，人工費(fèi)和機(jī)械費(fèi)會上漲。由于某些項目無法抵扣進(jìn)項稅額，企業(yè)的利潤總額可能會在營改增后下降。

（四）對會計核算的影響

企業(yè)初次購買增值稅稅控系統(tǒng)專用設(shè)備支付的費(fèi)用以及繳納的技術(shù)維護(hù)費(fèi)在營改增政策中允許在增值稅應(yīng)納稅額中全額抵減，需要在“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅”科目下增設(shè)“減免稅款”專欄，記錄企業(yè)抵減的增值稅應(yīng)納稅額。營改增對會計核算在科目核算、核算標(biāo)準(zhǔn)等方面有變動。營改增對公司在主營業(yè)務(wù)成本、主營業(yè)務(wù)收入、營業(yè)利潤的計算的政策有變化。房地產(chǎn)行業(yè)因為營改增在取得土地使用權(quán)、籌得資金、前期勘察費(fèi)、工程物資采購、支付工程款、產(chǎn)品銷售、租賃等業(yè)務(wù)時會計核算有變。營改增企業(yè)在做會計核算時要“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅”科目下增設(shè)“營改增抵減的銷項稅額”專欄，記錄企業(yè)因為扣減銷售額而減少的銷項稅額。

四、應(yīng)對營改增政策的建議

（一）對政府的建議

1.減少增值稅稅率檔次。營改增過程中可以通過減少增值稅率的檔次來減少稅率差異避免效率損失。對于我國營改增的問題，政府可以適當(dāng)減少增值稅稅率檔次,免去教育、科學(xué)、文化、公益福利等行業(yè)稅負(fù)，而減輕從事餐飲、住宿服務(wù)、圖書服務(wù)以及公共交通等行業(yè)稅負(fù)，實行低稅率，在保持本行業(yè)整體稅負(fù)不增加的情況下可根據(jù)實際采取差別稅率來解決行業(yè)稅負(fù)過重問題。建議擴(kuò)大企業(yè)所得稅優(yōu)惠稅率的適用范圍，而且減少對企業(yè)盲目的直接補(bǔ)助，將資金用于更有利于推動企業(yè)研發(fā)投入的方面，使其發(fā)揮更大的作用。

2.調(diào)整相關(guān)機(jī)制。解決營改增中出現(xiàn)的問題需要政府加快營改增進(jìn)程，讓更多行業(yè)納入營改增，完善稅收征收機(jī)制，做好稅收征管等方式來堵住漏洞。政府應(yīng)當(dāng)建立和完善財政補(bǔ)償機(jī)制，對因為營改增而造成稅負(fù)增加的企業(yè)采取適當(dāng)補(bǔ)償措施，還要完善增值稅發(fā)票抵扣制度，著力探索解決企業(yè)取得增值稅發(fā)票困難的可行措施。政府可以利用投入產(chǎn)出法，積極調(diào)研，解決不同區(qū)域，不同企業(yè)稅負(fù)增加的問題，調(diào)整和優(yōu)化稅制，深化改革，來確保這部分企業(yè)稅負(fù)有所減輕。

（二）對企業(yè)的建議

1.積極學(xué)習(xí)政策。為了應(yīng)對營改增，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)員工營改增后增值稅稅務(wù)處理和財務(wù)的培訓(xùn)。營改增改變了企業(yè)的會計和稅務(wù)工作，因此要加強(qiáng)員工培訓(xùn)，讓員工能熟悉營改增政策，根據(jù)政策規(guī)范適應(yīng)企業(yè)新的工作流程。財務(wù)人員需要學(xué)習(xí)政策來及時掌握新的財務(wù)知識和管理方式，使財務(wù)人員能夠更好的適應(yīng)營改增的帶來的財務(wù)處理方式上的改變。

2.加強(qiáng)對可以抵扣的增值稅發(fā)票管理，規(guī)范增值稅抵扣制度。房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后稅負(fù)受增值稅進(jìn)項可抵扣稅額影響，增值稅的抵扣越多，房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)越可能減少。企業(yè)要加強(qiáng)對可以抵扣的增值稅發(fā)票管理，及時取得、整理增值稅專用發(fā)票。財務(wù)上，為了增值稅專用發(fā)票可以及時抵扣或作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出，要在臺帳上對已認(rèn)證但需要分次抵扣或只能部分抵扣的值稅專用發(fā)票做好記錄。增值稅抵扣越多。越能夠降低房地產(chǎn)業(yè)整體稅負(fù)。企業(yè)可以利用合理分配稅收，有效抵扣進(jìn)項稅額，合理定位稅率，關(guān)注實時信息，享受優(yōu)惠政策，科學(xué)合理的選擇納稅人的身份等方法解決營改增的納稅問題。不動產(chǎn)銷售應(yīng)該分情況加以探討：商業(yè)用不動產(chǎn)的銷售以及建筑活動可以正常的發(fā)票抵扣，而居住用不動產(chǎn)需要分情況，居住用不動產(chǎn)的首次銷售應(yīng)征增值稅，但個人不能抵扣進(jìn)項稅，再次銷售時個人才能抵扣進(jìn)項稅額。

3.加強(qiáng)在供應(yīng)商上管理。企業(yè)在選擇供應(yīng)商時，把資質(zhì)正規(guī)并且能夠提供足額增值稅發(fā)票作為選擇建筑安裝企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?？梢怨_招標(biāo)，分析各個供應(yīng)商實力來選擇供應(yīng)商。企業(yè)應(yīng)及時與施工單位辦理工程進(jìn)度決算，取得增值稅專用發(fā)票，盡可能抵扣企業(yè)增值稅進(jìn)項稅額，降低稅負(fù)。

4.改變運(yùn)營模式。改變運(yùn)營模式可以有效的解決房地產(chǎn)企業(yè)在營改增后產(chǎn)生資金缺口問題。開發(fā)周期的減少可以讓資金空間有所釋放，財務(wù)費(fèi)用降低。提升房地產(chǎn)公司住房的舒適程度的提升可以讓房地產(chǎn)企業(yè)競爭力提升。企業(yè)之間的合作可以讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同其他企業(yè)聯(lián)合以開展項目合作的方式來讓資金短缺得到有效避免，企業(yè)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。

5.完善企業(yè)財務(wù)制度。完善企業(yè)財務(wù)制度最主要的是完善企業(yè)會計核算制度。企業(yè)會計核算制度的完善可以讓企業(yè)可以更有效地進(jìn)行企業(yè)會計核算。建立完善的會計管理制度，要制定包括會計檔案保管、發(fā)票管理、會計電算化管理，收付款支付審批程序等適合企業(yè)的且符合營改增政策的會計工作制度，尤其是要符合營改增中調(diào)整會計科目或新增會計科目、變化核算規(guī)則的會計規(guī)定。除了完善企業(yè)會計核算制度，還應(yīng)規(guī)范企業(yè)納稅申報程序，按時合法的提交各種會計資料，利用稅收政策，積極依法申請稅收抵扣和稅收減免。

6.增加精裝修房。精裝修房在成本核算時較為簡單，房地產(chǎn)企業(yè)做住宅用房時精裝修房增加，裝修采購精裝修房所用的空調(diào)、供暖設(shè)備、廚衛(wèi)設(shè)施等固定資產(chǎn)價值增加，房地產(chǎn)企業(yè)可以獲取更多的固定資產(chǎn)及相關(guān)物料的可抵扣增值稅發(fā)票。抵扣后，企業(yè)稅負(fù)可以降低，企業(yè)利潤可以更多。

終上所述，房地產(chǎn)業(yè)營改增可以避免重復(fù)征稅，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對房地產(chǎn)業(yè)有重要意義。營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)可以減輕，可財務(wù)記賬方式改變，生產(chǎn)成本由于難以獲得增值稅抵扣發(fā)票有可能增加，會計核算在科目核算、核算標(biāo)準(zhǔn)等方面有變動。為了應(yīng)對營改增，政府和企業(yè)都要采取措施，利用營改增減輕企業(yè)稅負(fù)。

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