土地春秋

羅麗娟

在萬(wàn)眾矚目中，萬(wàn)科在今年年中于廣東佛山斬獲的一塊70年100%自持地塊，11月3日由城市公司低調(diào)舉辦了項(xiàng)目奠基儀式。這場(chǎng)名為“CCB建融家園.泊寓項(xiàng)目奠基儀式”看似常規(guī)，卻重磅出現(xiàn)了萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮和中國(guó)建設(shè)銀行董事長(zhǎng)田國(guó)立的身影。

這并非萬(wàn)科的第一宗自持地塊。自去年年底，萬(wàn)科在北京以109億元拿下了北京海淀區(qū)的2宗全自持地塊以來(lái)，在外界的疑惑聲中，再戰(zhàn)佛山、廣州，目前萬(wàn)科手中自持面積超50%以上的地塊達(dá)5宗。

“此為全國(guó)范圍內(nèi)首個(gè)金融集團(tuán)與大型房地產(chǎn)公司共同建設(shè)的品牌項(xiàng)目，擬打造成為集租賃住宅、租賃公寓、商業(yè)、體育、教育等多業(yè)態(tài)于一體的租賃社區(qū)，共計(jì)約2400套租賃房源。”萬(wàn)科方面率先在佛山交出了答卷。

2016年5月，萬(wàn)科正式推出長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的統(tǒng)一品牌“泊寓”，相比于一般的公寓，其主打年輕客群，裝修偏個(gè)性化，兼具生活情調(diào)。不僅配備了公共廚房、書(shū)吧，還有臺(tái)球室、觀影室等，方便年輕人生活和休閑。價(jià)格也適應(yīng)年輕群體的定調(diào)。

在佛山落地已有的品牌，顯然萬(wàn)科選擇了一張“安全牌”。對(duì)于目前相關(guān)自持地塊的拿地方向和規(guī)劃，此前萬(wàn)科內(nèi)部有相關(guān)人員向《21CBR》記者表示：“還未成型固定的策略，主要靠一股信心向前推進(jìn)?！?/p>

據(jù)《21CBR》不完全統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)已成交帶“自持”住宅用地超70宗。一時(shí)間“房企自持”已成為熱點(diǎn)詞匯。

自持地塊如何突破原有的商業(yè)模式，最終實(shí)現(xiàn)盈利？對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，這一命題仍然充滿(mǎn)懸念。

土拍溯源

2001年12月，一位地方的開(kāi)發(fā)商老總一籌莫展，為了獲得一塊項(xiàng)目土地，他到處托人“走關(guān)系”，依然竹籃打水一場(chǎng)空。

“我從來(lái)就沒(méi)有從正規(guī)渠道批到過(guò)地皮。”他大吐苦水，“按規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有相應(yīng)資質(zhì)就可以申請(qǐng)地皮，但實(shí)際操作卻是另外一回事，地皮早就被有關(guān)系的人瓜分了。”

一塊地皮，沒(méi)關(guān)系的人拿要5億元，有關(guān)系的人拿只需3億元甚至2億元就可到手。如此算來(lái)，如果最終房子同樣賣(mài)5000元/平方米，后者賺取的顯然是超額利潤(rùn)。

當(dāng)年的北京已有3000多家房地產(chǎn)公司，實(shí)際上真正做項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的僅為十分之一，其余大部分被稱(chēng)為“地蟲(chóng)子”——做倒地生意。通過(guò)各種關(guān)系進(jìn)行土地的囤積，有關(guān)系的人能夠很輕易拿到地并進(jìn)行炒賣(mài)，謀取暴利，這種現(xiàn)象在當(dāng)時(shí)尤為普遍，土地價(jià)格在北京房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本中占到了40%。

彼時(shí)，另外一邊，深圳寶安土地分局的一位負(fù)責(zé)人，因?yàn)楠?dú)自一人把城區(qū)的土地賣(mài)光，最終畏罪自殺。

一時(shí)間，全國(guó)各地土地市場(chǎng)黑幕交易的新聞紛紛被曝光。土地規(guī)則變化正在醞釀發(fā)酵。

2002年5月9日，《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》出臺(tái)，內(nèi)容顯示：商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。

2004年3月，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了“71號(hào)令”，終結(jié)了之前延續(xù)21年的土地協(xié)議出讓制度，自此土地出讓只有招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌三種方式。并要求從2004年8月31日起，所有經(jīng)營(yíng)性的土地一律都要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓。

一紙通令規(guī)定了最后的時(shí)間大限，一下子忙壞了京城內(nèi)外的開(kāi)發(fā)商們。原來(lái)的金餑餑，瞬間成了燙手山芋。各家項(xiàng)目公司著急地尋找下家，在隨后的幾個(gè)月中，二手土地信息漫天飛。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上流傳的一個(gè)數(shù)字是，北京大約有1270多塊符合協(xié)議出讓條件的土地急于出手。

梳理整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展史，有人將“831大限”稱(chēng)之為“開(kāi)啟樓市黃金十年的一把鑰匙”。

在公開(kāi)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，由此開(kāi)始，也奠定了此后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間里，“價(jià)高者得”的土地市場(chǎng)游戲規(guī)則。

2005年8月的北京，迎來(lái)了夏日的酷暑，同樣大熱的還有城內(nèi)的土地市場(chǎng)。

一塊清河毛紡廠地塊引發(fā)了群雄爭(zhēng)奪。當(dāng)時(shí)順馳、富力、華潤(rùn)、北京城建等7家大房企的高層參與競(jìng)拍，在經(jīng)過(guò)81輪激烈競(jìng)爭(zhēng)后，華潤(rùn)以超出起拍價(jià)7億元、總價(jià)25.65億元?jiǎng)俪觯錁敲娴貎r(jià)達(dá)7800多元/平米，這就是后來(lái)的華潤(rùn)橡樹(shù)灣項(xiàng)目。當(dāng)時(shí)馬甸以北的住宅價(jià)格僅為4500元-5000元/平方米，熱捧過(guò)后的清河毛紡廠成為北京首宗“面粉貴過(guò)面包”的地塊。

2009年和2010年，土地價(jià)格上漲迅速，各地頻繁出現(xiàn)高價(jià)地，“創(chuàng)新高”的單價(jià)和總價(jià)更新頻率愈加頻繁。

讓一向以高傲倔強(qiáng)示人的任志強(qiáng)首次承認(rèn)自己失敗，是在2010年3月的一場(chǎng)土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)中。當(dāng)時(shí)，任志強(qiáng)與其所在的華遠(yuǎn)地產(chǎn)參與大望京1號(hào)地的競(jìng)拍，經(jīng)過(guò)84輪的激烈競(jìng)價(jià)，最終地塊以40.8億元總價(jià)，樓面價(jià)高達(dá)27529元/平方米被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下子公司奪得，華遠(yuǎn)地產(chǎn)落敗，被潘石屹譏諷為“花錢(qián)買(mǎi)丟人”。

從2004年到2013年間，火熱的拍賣(mài)出讓是最具代表性的場(chǎng)景。“很多人在一個(gè)大房子里，面對(duì)拍賣(mài)師的報(bào)價(jià)不斷舉牌，氣氛一度推向高潮。這種場(chǎng)景，是那個(gè)時(shí)代的真實(shí)寫(xiě)照?！北本┮患疑鲜蟹科笕耸勘硎?。

“黃金十年”的啟動(dòng)，一發(fā)不可收。

高價(jià)地元年

2016年8月17日，位于上海靜安（原閘北）中興社區(qū)的一幅住宅地塊進(jìn)入掛牌階段，起拍價(jià)46億元，吸引了18家企業(yè)前來(lái)競(jìng)拍。

最終該地塊以110.1億元的總價(jià)成交，10萬(wàn)元/平方米的名義樓板價(jià)、14.3萬(wàn)元/平方米的可售面積樓板價(jià)、139%的溢價(jià)率，創(chuàng)下中國(guó)土地成交史上的“最貴”紀(jì)錄。業(yè)內(nèi)人士表示，未來(lái)項(xiàng)目的售價(jià)或?qū)⒊^(guò)18萬(wàn)元/平方米。

中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年，40大城市土地出讓金合計(jì)成交了1.88萬(wàn)億，比2014年全年的1.83億約上漲了3.2%。endprint

其中土地出讓金超過(guò)千億的城市有北京、上海、重慶。其他土地出讓金較多的有廣州、南京、蘇州等城市。40個(gè)城市中，樓面價(jià)上漲的城市達(dá)到22個(gè)，大部分一二線(xiàn)城市的樓面價(jià)均出現(xiàn)了明顯的上漲。

與以往在北上廣深一線(xiàn)城市狂熱發(fā)酵不同，此次上漲已經(jīng)蔓延至二線(xiàn)城市，并且更為熱烈，數(shù)量驚人。

2016年5月，在蘇州發(fā)布“土地限價(jià)令”后的首場(chǎng)土拍上，高新區(qū)39號(hào)地塊依然引來(lái)了十余家房企競(jìng)拍，最終因113輪叫價(jià)100606萬(wàn)元，超限價(jià)500萬(wàn)致中止交易。無(wú)獨(dú)有偶，當(dāng)時(shí)另一塊位于蘇州滸墅關(guān)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的41號(hào)宅地，也在51輪競(jìng)價(jià)后超過(guò)溢價(jià)，再告熔斷。

同月在南京，出讓條件苛刻的建鄴區(qū)地塊，最終也經(jīng)過(guò)88輪廝殺，以88億元的價(jià)格拍得南京約6.7萬(wàn)平方米的地塊，溢價(jià)率高達(dá)114.63%，一時(shí)間溢價(jià)拿地似乎成為了市場(chǎng)的常態(tài)。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2016年前五個(gè)月，全國(guó)22個(gè)熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市已拍出超過(guò)一百余宗高價(jià)地，半數(shù)以上溢價(jià)超過(guò)100%，其中最高溢價(jià)率高達(dá)423%。在時(shí)代地產(chǎn)2016年全年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，面對(duì)房企拿地“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象，其董事會(huì)主席岑釗雄告訴記者：“你說(shuō)的面包是過(guò)去的面包，現(xiàn)在的面粉要做未來(lái)的面包?！?/p>

隨著土地市場(chǎng)的強(qiáng)勁表現(xiàn)，商品房定價(jià)水漲船高。房地產(chǎn)行業(yè)盛況空前，大批豪宅產(chǎn)品入市?！耙呀?jīng)不是群體效應(yīng)，而是比比皆是。”一位業(yè)內(nèi)人士感慨。

此時(shí)在上海靜安區(qū)的蘇州河畔，一排依然保持著上個(gè)世紀(jì)30年代建筑肌理的矮建筑群里，成交了一套700平方米的聯(lián)排別墅單位，成交單價(jià)高達(dá)34.49萬(wàn)元/平方米。

另一邊，深圳灣片區(qū)的房?jī)r(jià)平均單價(jià)早已超10萬(wàn)/平方米。甚至二線(xiàn)城市的個(gè)別項(xiàng)目也躋身單價(jià)“10萬(wàn)元+”陣營(yíng)。位于塔尖的頂級(jí)豪宅的價(jià)格，更脫離城市的價(jià)格體系，達(dá)到普通房?jī)r(jià)的7-9倍。

自持時(shí)代

在高地價(jià)頻現(xiàn)，房地產(chǎn)高燒不退的背景之下，土地“招拍掛”制度被迫變臉，房地產(chǎn)開(kāi)始新一輪洗牌。

在2016年以前，土地市場(chǎng)上未出現(xiàn)過(guò)“競(jìng)自持”一說(shuō)。直到樓市系列調(diào)控政策出臺(tái)，在2016年11月北京一場(chǎng)土地競(jìng)拍中，首次出現(xiàn)“限溢價(jià)+競(jìng)自持”的地價(jià)控制手法。

以往的土地出讓限價(jià)模式，是在保證起始價(jià)不過(guò)低的前提下，設(shè)定一個(gè)最高限價(jià)，以控制地王的產(chǎn)生。之后，又進(jìn)一步加入“熔斷”機(jī)制——如超過(guò)最高限價(jià)，則終止當(dāng)次土地出讓?！案?jìng)自持”就是達(dá)到最高限價(jià)后不再直接熔斷，開(kāi)發(fā)商繼續(xù)競(jìng)報(bào)自己持有的住房/商業(yè)建筑面積，這部分自持面積，在一定期限內(nèi)只能租賃而不能對(duì)外銷(xiāo)售，因此對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和經(jīng)營(yíng)能力都提出了較高的要求。該年12月，萬(wàn)科首開(kāi)先河，以109億元拿下北京海淀區(qū)2宗自持100%地塊。隨后一二線(xiàn)城市招拍掛市場(chǎng)上紛紛提出了“競(jìng)自持”要求。

今年9月，上海、杭州掛牌出讓租賃用地，需要100%自持70年。

10月10日，深圳亦開(kāi)始試水“只租不售”的土地模式。一天之后，作為廣州首宗全自持租賃住宅用地，受到熱烈追捧。經(jīng)過(guò)6輪爭(zhēng)奪，在開(kāi)拍前15分鐘觸碰最高限制價(jià)約2.2億元，現(xiàn)場(chǎng)停止競(jìng)價(jià)，轉(zhuǎn)入“搖號(hào)”確定最后競(jìng)買(mǎi)人。

世茂華南區(qū)投資總監(jiān)易炳順告訴《21CBR》記者，給暫時(shí)買(mǎi)不起房子而有居住需求的人群降低門(mén)檻，租房是很好的途徑。

今年5月首入佛山的世茂地產(chǎn)，在短短一個(gè)月內(nèi)，以超24億元+3.9萬(wàn)平方米配建+8.28萬(wàn)平方米自持面積，拿下奇槎地塊。相隔幾日，在同一片區(qū)，世茂再拿下一宗需配建1.6萬(wàn)平方米人才住房和3.2萬(wàn)平方米自持的地塊。

對(duì)于整個(gè)集團(tuán)首塊自持宅地，在世茂內(nèi)部最初也存在反對(duì)和疑慮的聲音。“從地塊掛出來(lái)我們就開(kāi)始研究，前后差不多一個(gè)月，客戶(hù)研究部、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部、策劃部、財(cái)務(wù)等部門(mén)經(jīng)歷了多輪討論?！币妆樛嘎叮畲蟮膿?dān)憂(yōu)，來(lái)自于如何看待該自持項(xiàng)目，怎么做運(yùn)營(yíng)。

世茂的客戶(hù)研究部人員，在拿地之前，先在佛山該地塊附近做實(shí)地調(diào)研，包括周邊樓盤(pán)、臨街商鋪等，收集當(dāng)?shù)厝藢?duì)當(dāng)前住宅產(chǎn)品的戶(hù)型喜好、居住習(xí)慣等。

更重要的是，在資金測(cè)算上，自持項(xiàng)目顯然與此前銷(xiāo)售型項(xiàng)目不盡相同?！拔覀兯玫牡貕K是10年后可轉(zhuǎn)入銷(xiāo)售階段，因此我們會(huì)更注重考慮該區(qū)域10年后有多大的價(jià)值增長(zhǎng)?！币妆槺硎?，按照此前世茂從拿地到銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)速度，只需測(cè)算大約3年后的銷(xiāo)售價(jià)值。

雖然在酒店和寫(xiě)字樓項(xiàng)目上有成熟的自持經(jīng)驗(yàn)，但是在住宅產(chǎn)品上，世茂希望有更精細(xì)的考慮。在同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，一邊是售賣(mài)型物業(yè)，另一邊為出租類(lèi)物業(yè)，如何消除客戶(hù)之間的心理落差，避免矛盾？在未來(lái)景觀、物業(yè)品質(zhì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)上該如何打造？

相比全自持項(xiàng)目，半自持項(xiàng)目顯然更考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的綜合能力。

“為了避免等級(jí)落差，在產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)上，兩種物業(yè)會(huì)完全一致，但是在提供的服務(wù)內(nèi)容上，我們將考慮更多定制化的內(nèi)容?！币妆槺硎?，對(duì)于租房客戶(hù)，或?qū)⒖紤]增加搬家、舊家具處理、打造社交平臺(tái)等增值服務(wù)，“我們會(huì)考慮推出與租客簽十年的租約，例如可以約定每年租金漲幅多少，創(chuàng)造安心居住條件。”

易炳順?biāo)懔艘还P賬，如果起始為3000元的月租金，約定每年漲5%，第二年增加150元，這對(duì)于多數(shù)租客來(lái)說(shuō)都是可以接受的，并且與上市企業(yè)簽約，無(wú)需擔(dān)心在目前租房市場(chǎng)上的房東臨時(shí)變卦被驅(qū)趕出去等問(wèn)題。易炳順透露，未來(lái)世茂或?qū)⒖紤]在房屋租期滿(mǎn)十年后，優(yōu)先將房源賣(mài)給當(dāng)前租戶(hù)，這些細(xì)則都在計(jì)劃討論當(dāng)中。endprint

而打造中高端產(chǎn)品為主的融信中國(guó)，去年年中以31.55億元拍得上海楊浦區(qū)新江灣地塊，樓板價(jià)52840元/平方米。值得注意的是，出讓合同顯示，房企需要自持15%住宅，并建設(shè)25%保障性住房，中小套面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的80%。

該項(xiàng)目毗鄰復(fù)旦大學(xué)及灣谷科技園，同時(shí)，新江灣城作為上海東北角“綠肺”的概念一直被炒作。融信中國(guó)品牌營(yíng)銷(xiāo)中心總經(jīng)理張文龍對(duì)《21CBR》記者表示，項(xiàng)目周邊的高素質(zhì)人群聚集，未來(lái)物業(yè)或考慮定制型產(chǎn)品，以定制化服務(wù)為主。

據(jù)了解，今年年初，融信在杭州機(jī)場(chǎng)的類(lèi)似性質(zhì)地塊，也清晰地將客群聚焦于機(jī)場(chǎng)工作人員，或?qū)⒁孕∶娣e公寓作為其主打產(chǎn)品。

“自持物業(yè)僅占融信整體很小的一部分，相信未來(lái)自持物業(yè)會(huì)慢慢兌現(xiàn)自身價(jià)值，但是自持的具體模式我們還在研究中?！睆埼凝埍硎荆谛艑⒏鶕?jù)市場(chǎng)更加主動(dòng)地調(diào)整自身步伐，“在土地預(yù)算方面，將增加預(yù)算額度及銷(xiāo)售額的相關(guān)性，使兩者更為匹配。”

多主體供給

“根據(jù)市場(chǎng)演變，重點(diǎn)城市未來(lái)的租賃市場(chǎng)多以小戶(hù)型為主，注重增加周?chē)钆涮?，或?qū)⒁龑?dǎo)租金市場(chǎng)價(jià)格上漲?！毙鲁强毓筛呒?jí)副總裁歐陽(yáng)捷對(duì)《21CBR》記者表示，隨著市場(chǎng)上自持物業(yè)越來(lái)越多，持有自持物業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)對(duì)社會(huì)行為產(chǎn)生一定的影響。

今年7月，上海市發(fā)布《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》明確指出，“十三五”期間，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類(lèi)住房約170萬(wàn)套。其中，商品住房約45萬(wàn)套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬(wàn)套。

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，此前二手房租賃市場(chǎng)亂象眾多，且管理成本較高，“未來(lái)租賃市場(chǎng)若房企牽頭操盤(pán)，將有主力租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定和規(guī)范，也便于政府統(tǒng)一管理?！?/p>

中國(guó)共產(chǎn)黨第十九次全國(guó)代表大會(huì)10月在北京召開(kāi)，關(guān)于住房制度重點(diǎn)提到：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?/p>

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員、中國(guó)方案研究院執(zhí)行院長(zhǎng)羅來(lái)軍分析，對(duì)于多主體供給，是我國(guó)在住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中所要推出的改革措施，創(chuàng)造條件讓更多的社會(huì)資本、民間資本投入到住房的供給建設(shè)中，進(jìn)一步拓寬原有的住房投資渠道。

“例如，未來(lái)不排除將農(nóng)村土地拿出來(lái)給城市居民使用?！睔W陽(yáng)捷分析，目前城市住房由政府供給，農(nóng)村住房為村集體宅基地供給，隨著更多農(nóng)民到城市成為城市居民和常住人口，土地供給不足，需將農(nóng)村土地供給城市，可通過(guò)土地創(chuàng)新方式獲取相關(guān)財(cái)政來(lái)支持城市的發(fā)展和建設(shè)。

目前多數(shù)小城鎮(zhèn)人口處于凈流出狀態(tài)，其本身的房地產(chǎn)市場(chǎng)不振，土地出讓金已經(jīng)難以獲取，“對(duì)于供給緊缺的大城市，可考慮以租賃住宅形式，農(nóng)村集體土地代入，來(lái)補(bǔ)充城市的住房，或更能實(shí)現(xiàn)住有所居?！睔W陽(yáng)捷表示。endprint