財(cái)稅促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展研究

陳大為

摘要：近年來，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了銷售滯脹、存量房增加的問題，“去庫存”政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有一定的作用。而國家大力推行的“營改增”稅收改革則是國家對于現(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)過重、機(jī)制存在缺陷的改善思路?；诟鞣N稅制改革完善房地產(chǎn)課稅配套制度，保障住房有序建設(shè)，逐步適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的步伐，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：財(cái)稅；促進(jìn)；房地產(chǎn)行業(yè)；健康發(fā)展

我國居民住房經(jīng)歷了住房分配到商品化的變革，并逐步發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)支柱。在看似繁榮的房地產(chǎn)行業(yè)表面下，隱藏著很多泡沫經(jīng)濟(jì)，出現(xiàn)了房價(jià)過度上漲的形勢。政府從宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的視角對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了干預(yù)調(diào)整，控制市場價(jià)格回歸合理。房地產(chǎn)稅就是宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的一項(xiàng)手段，這不僅關(guān)乎房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也關(guān)乎國家的財(cái)政收入。國家財(cái)政部、國稅局相繼出臺了非產(chǎn)權(quán)人重新購房個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅、個(gè)人房屋轉(zhuǎn)讓所得征收稅、廉價(jià)租住房有關(guān)稅收、土地增值稅征管等政策。

一、我國房地產(chǎn)稅制情況

房地產(chǎn)行業(yè)由專門從事地產(chǎn)經(jīng)營和開發(fā)的企業(yè)組成。房地產(chǎn)企業(yè)包括自持物業(yè)和銷售物業(yè)兩種。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)延伸面較廣，經(jīng)營范圍廣泛，部門設(shè)置較多，運(yùn)轉(zhuǎn)經(jīng)營體積龐大，經(jīng)營周期長，資金鏈較長。負(fù)債比率高，資金投資回報(bào)率高，相對風(fēng)險(xiǎn)較高。

我國國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展時(shí)間不長，經(jīng)歷過幾次重大的市場重組。在全國的大、中城市發(fā)生了嚴(yán)重的供求失衡。政府多次開展了宏觀調(diào)整，出臺一系列政策整頓市場秩序，效果相對滯后。開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收較少，主要為耕地占用稅，契稅、印花稅，稅費(fèi)相對較輕。流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)涉及到大量的營業(yè)稅，也包括土地增值稅，目前國家重點(diǎn)對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)開展稅收制度改革，以降低房地產(chǎn)成本，最終降低商品價(jià)格。當(dāng)消費(fèi)者的購房需求增加，賣方市場出現(xiàn)，對稅費(fèi)不敏感的購房者就成為成本交易環(huán)節(jié)的承擔(dān)者。

保有環(huán)節(jié)包含了租賃等形式，稅收占比不高，以房地產(chǎn)稅及城市土地用稅為主。在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營中，稅費(fèi)還未擴(kuò)大至行業(yè)以外的社會成員，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的結(jié)果表明，預(yù)期的效果沒有達(dá)到。

二、新常態(tài)下房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的問題

（一）行業(yè)吸引力快速下降

房地產(chǎn)行業(yè)中包括了開發(fā)、勘察規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、建筑材料供應(yīng)、投資機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理等一系列職能的企業(yè)，行業(yè)的內(nèi)涵外延廣泛。金融危機(jī)發(fā)生后的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭依然不減，隨后的5年內(nèi)，除個(gè)別中心城市，房地產(chǎn)市場增長量明顯下降，行業(yè)平均利潤大幅縮水。資本的驅(qū)動導(dǎo)致企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他行業(yè)，以高科技行業(yè)為典型代表，加大虛擬經(jīng)營力度。從“建設(shè)—買賣”到“經(jīng)營—投資融資”，房地產(chǎn)的發(fā)展開始步入新常態(tài)。儲備土地負(fù)債基礎(chǔ)下的粗放型發(fā)展模式不再適應(yīng)放緩的行業(yè)發(fā)展步伐，傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的吸引力下降。

（二）過度依賴投資驅(qū)動

筆者對國內(nèi)大中型城市的房地產(chǎn)企業(yè)研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測能力較弱，風(fēng)險(xiǎn)意識較差，風(fēng)險(xiǎn)評估能力薄弱。當(dāng)高收益擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前，在整體的項(xiàng)目預(yù)期方面就會出現(xiàn)過高的情況。長期以來投資驅(qū)動下的生產(chǎn)經(jīng)營鏈弱化了項(xiàng)目過程管理的作用。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力較差。房地產(chǎn)采用最多的融資渠道是銀行借款，財(cái)務(wù)杠桿是企業(yè)紛紛追求的。長期的借款降低成本的同時(shí)也會帶來市場的疲軟化，負(fù)面影響多。單一融資渠道被證券市場拒絕，社會成本對于房地產(chǎn)的投資非常謹(jǐn)慎。

（三）企業(yè)面臨財(cái)務(wù)管理問題

國內(nèi)上市的房地產(chǎn)企業(yè)并不多，貨幣資金占有量明顯不足，這些都表明了企業(yè)抵御財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力不足。當(dāng)企業(yè)預(yù)付賬款的比重與貨幣相匹配時(shí)，企業(yè)的機(jī)會成本率增加，相對來說比較高，也決定了財(cái)務(wù)上更大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率偏低，只有1.0平均值。銷售利潤率需高于其他行業(yè)才可維持企業(yè)經(jīng)營。相對高的安全標(biāo)準(zhǔn)、較長的生產(chǎn)周期、繁雜的行政審批都導(dǎo)致了流程簡化難度。在頻繁變化的政府政策下，房地產(chǎn)行業(yè)對市場波動的敏感度較高。

（四）行業(yè)科研投入不足

受制于粗放型經(jīng)營理念，房地產(chǎn)長期注重資本積累和產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張，沒有足夠的精力投入到企業(yè)的精細(xì)化管理以及產(chǎn)學(xué)研一體化探索。忽略科技投入的后果就是企業(yè)管理水平和建設(shè)技術(shù)方面的落后，住宅產(chǎn)業(yè)化遲遲不能推進(jìn)，工業(yè)化住宅生產(chǎn)無法實(shí)現(xiàn)。城市的精裝成套住宅極少，購房者需支付裝修費(fèi)用，耗費(fèi)大量的時(shí)間精力。為壓縮建造成本，不重視人員的技術(shù)培訓(xùn)，科技政策鼓勵落實(shí)不到位。環(huán)保觀念不足，大部分建筑項(xiàng)目仍然處于高能耗階段，綠色建筑的目標(biāo)尚未達(dá)成。

三、財(cái)稅改革促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展研究

財(cái)稅政策是國家在一定時(shí)期內(nèi)依據(jù)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)理論，結(jié)合實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平制定的財(cái)稅準(zhǔn)則，是調(diào)控房地產(chǎn)市場的常用政策。近年來，房地產(chǎn)市場變化加快，精準(zhǔn)把握行業(yè)產(chǎn)生了更大的難度，一系列的財(cái)稅政策出臺，以期抑制過快上漲的房價(jià)。

（一）抵御政策掣肘風(fēng)險(xiǎn)

土地政策和房產(chǎn)政策之間存在著突出的矛盾。由于兩者分屬的部門不同，政策目標(biāo)上有一定的分歧。地方政府在房產(chǎn)、信貸方面的決策以保障市場供需平衡為主，但是與土地政策維護(hù)環(huán)境、生態(tài)安全的目的方向有所偏差，這樣在某種程度上，會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的決策。保障性住房和商品房之間的矛盾也造成了一定程度的房地產(chǎn)市場失衡?，F(xiàn)有的企業(yè)應(yīng)對經(jīng)適房、公租房遇冷帶來的資本流向問題，陷入了兩難。而國家開展的財(cái)稅改革可以協(xié)調(diào)交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的成本差距，以房產(chǎn)交易為主的營業(yè)稅縮減，個(gè)人的稅率適度提高，流轉(zhuǎn)總稅負(fù)降低。

（二）符合“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)增長”政策精神

長期以來，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)占比較高的“物業(yè)稅”、“房地產(chǎn)稅”屬于級別較高的稅種，單純在一個(gè)區(qū)域難以發(fā)揮實(shí)效。財(cái)稅制度改革后，房地產(chǎn)的個(gè)人繳納稅率適合度提高，過戶費(fèi)用降低，二手交易稅收優(yōu)惠取消。金融系統(tǒng)支持按揭業(yè)務(wù)，簡化了登記流程，對費(fèi)用的支出降低。對于陳年老舊的改建能夠提高區(qū)域的住房條件，增加的保障房小區(qū)能夠優(yōu)化社區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)。土地使用稅及閑置費(fèi)增加，提高了土地開發(fā)成本，有利于土地的集成節(jié)約利用。民生項(xiàng)目的財(cái)政投入對加快公共設(shè)施建設(shè)有實(shí)際意義。endprint

四、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略調(diào)整

（一）調(diào)整開發(fā)模式和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

以政府或相關(guān)組織帶頭，組織設(shè)計(jì)院所的智力儲備，對某地區(qū)進(jìn)行因地制宜的產(chǎn)品開發(fā)，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化的建筑開發(fā)過程。為適應(yīng)新常態(tài)，增加對復(fù)合地產(chǎn)和特色開發(fā)的重視程度，從商住開發(fā)向著商業(yè)、旅游、養(yǎng)老、教育、文化等多個(gè)方向定制補(bǔ)充。在商業(yè)管理的服務(wù)增值下，價(jià)值鏈擴(kuò)展帶來超額利潤，商鋪?zhàn)赓U可帶來穩(wěn)定的資金流。國家產(chǎn)業(yè)升級鼓勵第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，以電商、辦公、信息處理為代表的服務(wù)性地產(chǎn)興起。

（二）執(zhí)行新的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略

國家宏觀財(cái)稅政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響巨大，市場競爭會淘汰實(shí)力規(guī)模薄弱的企業(yè)。為了適應(yīng)新常態(tài)，延長企業(yè)壽命，必須改善融資渠道，提高資金回收效率。加快經(jīng)營活動變現(xiàn)能力，削減庫存，優(yōu)化資源配置，合理布局項(xiàng)目比例。在財(cái)務(wù)管理中引入項(xiàng)目管理策略，制定完備的管理制度。公司在項(xiàng)目敏感性分析上應(yīng)該加強(qiáng)，增加抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力?？梢詫で髴?zhàn)略合作伙伴，共同開發(fā)地產(chǎn)以減少經(jīng)濟(jì)壓力。

（三）規(guī)范和創(chuàng)新企業(yè)管理

企業(yè)的生產(chǎn)資本涉及到了供應(yīng)、生產(chǎn)、銷售、資金、人力等多個(gè)領(lǐng)域。EPR管理可以協(xié)助企業(yè)實(shí)現(xiàn)資源的實(shí)時(shí)調(diào)配和計(jì)劃消耗。高水平化的人力資源管理是支撐企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的途徑，需要加強(qiáng)對于團(tuán)隊(duì)的建設(shè)及培訓(xùn)。在企業(yè)人力資源管理中經(jīng)過認(rèn)真的思考和調(diào)查，制定合理的人力資源發(fā)展規(guī)劃，對于企業(yè)的人力資源管理規(guī)范性有提高意識，面對日益激烈的市場競爭，需要根據(jù)自身的發(fā)展短板，引進(jìn)一定規(guī)模的人力資源作為智力儲備。人才是企業(yè)的核心競爭力，可有效防范抵御企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，在我國去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板的財(cái)稅要求下，做到房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量和效率的提高必須具備前瞻性的策略。新的財(cái)稅政策進(jìn)一步完善了地產(chǎn)調(diào)控，對此應(yīng)該在政策的基礎(chǔ)上，改進(jìn)住房價(jià)格信息統(tǒng)計(jì)制度，提高市場調(diào)控的科學(xué)性，增強(qiáng)對市場的監(jiān)測分析，把握房地產(chǎn)行業(yè)的走勢，將新問題及時(shí)處理。

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（作者單位：灤縣財(cái)政局）endprint