淺析通貨膨脹與房地產(chǎn)價格的傳導(dǎo)機(jī)制

張玲+崔蓓琳

摘 要：為了更深入分析我國房地產(chǎn)價格和通貨膨脹之間的關(guān)系，本文在總結(jié)已有理論經(jīng)驗和實證研究的基礎(chǔ)上，對2005年—2016年的我國房地產(chǎn)價格及通貨膨脹統(tǒng)計數(shù)據(jù)進(jìn)行實證檢驗。結(jié)果證明，我國的房地產(chǎn)價格與通貨膨脹之間存在長期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系。

關(guān)鍵詞：通貨膨脹 房地產(chǎn) ADF檢驗 協(xié)整檢驗

隨著近年來城市化進(jìn)程的加快，中國城市逐步進(jìn)入了大拆大建的高速發(fā)展時期，無疑使得房地產(chǎn)行業(yè)又被涌向了城市建設(shè)和媒體輿論的風(fēng)口浪尖。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)，甚至可以說，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為地方財政的主要收入來源。作為支柱產(chǎn)業(yè)，它的地位仍無法動搖。隨著人們生活水平的提高，對于買房的需求已不單單在于居住，更表現(xiàn)為一種財富效應(yīng)。從表面來看，房地產(chǎn)行業(yè)與表現(xiàn)為貨幣貶值的通貨膨脹似乎并無瓜葛，但挖掘其內(nèi)在，出于種種原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)需求的增加使得房地產(chǎn)價格大幅上漲，而房價上漲又會使人們對于通貨膨脹的預(yù)期加大，從而再次助力房價飆升。因此，我們可以大膽推測房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟(jì)的通貨膨脹可能有著一定的傳導(dǎo)機(jī)制。

一、研究背景

通貨膨脹是一種市場上供遠(yuǎn)小于求的宏觀經(jīng)濟(jì)形態(tài)，通常表現(xiàn)為整體物價上漲以及貨幣貶值。經(jīng)濟(jì)學(xué)界對于通貨膨脹的概念解釋并不完全一致，一般經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)可的概念是：在信用貨幣制度下，流通中的貨幣數(shù)量超過經(jīng)濟(jì)社會實際需要的貨幣量而引起的貨幣貶值和物價全面而持續(xù)的上漲。此處提到的物價上漲不是特指某種或某幾種商品的價格上漲，而是社會物價總水平的上升。

房地產(chǎn)行業(yè)牽動著許多工業(yè)原料的神經(jīng)，一幢大樓的建設(shè)囊括了鋼筋、水泥、混凝土、磚塊、玻璃等等多樣的原材料，若房地產(chǎn)價格上漲，必定拉動對原材料的需求從而相對于原來的供應(yīng)量來說是需求大于供給的，這樣一來原材料的價格勢必會上漲。對于一部分消費(fèi)者來說，他們同樣也是房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)者，對多種原材料有大量的需求，因此，會造成居民消費(fèi)價格指數(shù)的上升，大體上可以假設(shè)房地產(chǎn)價格與通貨膨脹之間是有類似正比關(guān)系的。

造成通貨膨脹的原因是多方面的，對于通貨膨脹的形成，在凱恩斯主義經(jīng)濟(jì)學(xué)中大體有以下三種解釋：需求拉動的通貨膨脹、成本推進(jìn)的通貨膨脹以及結(jié)構(gòu)型通貨膨脹。其中，需求拉動型通貨膨脹是指由于總需求的增長而引起的商品平均價格的普遍上漲的現(xiàn)象；成本推進(jìn)型通貨膨脹是指因商品和勞務(wù)的生產(chǎn)者主動提高價格而引起的商品平均價格的普遍上漲的現(xiàn)象；結(jié)構(gòu)性通貨膨脹是指物價上漲是在總需求并不過多的情況下，而對某些部門的產(chǎn)品需求過多，造成部分產(chǎn)品的價格上漲的現(xiàn)象。在通貨膨脹期間，需求、成本以及結(jié)構(gòu)這三種因素同時起作用；而在貨幣主義經(jīng)濟(jì)學(xué)中，通常認(rèn)為商品價格的普遍上漲只能是由于貨幣引起的。該理論被總ut=ρ*ut-1+εt

D.W.統(tǒng)計量檢驗的原假設(shè)H0：ρ=0，備選假設(shè)H1：ρ≠0。對兩個變量CPI以及房屋銷售價格指數(shù)HPI我選擇在EVIEWS 8.0中進(jìn)行數(shù)據(jù)分析。利用OLS分析結(jié)果如下：

可以清晰地看到Durbin—Watson stat（簡稱D.W值）為1.705303，根據(jù)經(jīng)驗D.W值小于2時，表明存在正序列相關(guān)。既然存在一階自相關(guān)，那就應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行糾正。通過在命令欄中使其滯后一階再進(jìn)行分析，結(jié)果如下：

此時D.W值為2.012657處于2附近，說明糾正后不再序列相關(guān)。

如果一個數(shù)據(jù)序列是平穩(wěn)的，那么它的殘差序列也是平穩(wěn)的，會圍繞0上下波動。若序列中存在單位根，則序列不平穩(wěn)。通常，我們選擇ADF檢驗來檢驗是否存在單位根。ADF檢驗方法是通過在回歸方程右邊加入因變量yt的滯后差分項來控制高階序列相關(guān)的，目的是用來糾正時間序列中的偽回歸問題。ADF檢驗的原假設(shè)為H0：原序列至少存在一個單位根；備選假設(shè)H1：原序列不存在單位根。通過在Eviews中運(yùn)行分析可以得到如下結(jié)果：

T檢驗的值為-1.863227，大于在各個水平下的臨界值，且伴隨概率較高。因此接受原假設(shè)，原序列存在一個單位根。

下面進(jìn)行殘差序列的協(xié)整檢驗，此處采用的是SIC準(zhǔn)則下有截距項但不含趨勢項的殘差序列檢驗，殘差序列圖如下圖所示：

結(jié)果顯示：在7%的水平下可以接受原假設(shè)，該原序列存在單位根。

（四）結(jié)論

通過對原序列進(jìn)行協(xié)整檢驗，在VAR（向量自回歸）系統(tǒng)下，用極大似然估計來檢驗多變量之間協(xié)整關(guān)系的方法。設(shè)一個VAR模型如下：

Y=B1Yt-1+B2Yt-2+…+BpYt-p+Ut

在Eviews中運(yùn)行結(jié)果如下：

跡統(tǒng)計量結(jié)果顯示，在5%的水平下拒絕原假設(shè)，即存在有唯一一個協(xié)整關(guān)系。即房地產(chǎn)價格與通貨膨脹之間存在一個長期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系。標(biāo)準(zhǔn)化的協(xié)整系數(shù)矩陣可以寫成如下表達(dá)式：CPI=0.1616*HPI，表明房屋銷售價格指數(shù)每增加一個百分點會引起居民消費(fèi)價格指數(shù)上升16.16個百分點。定量地說明了二者之間的關(guān)系，可以說房價的上漲是對居民消費(fèi)的一般物價水平的上漲起到一定的推動作用的，而不是由于存在消費(fèi)的“替代效應(yīng)”而造成一般物價水平的下降。endprint

四、結(jié)論及政策建議

通過前文的理論分析和實證研究可以得出房地產(chǎn)價格與通貨膨脹之間存在著長期穩(wěn)定的關(guān)系，且為正向相關(guān)關(guān)系。房地產(chǎn)價格上升在一定程度上會引起居民消費(fèi)的一般物價水平的上漲，從而造成通貨膨脹的加劇。這意味著房地產(chǎn)的“財富效應(yīng)”已經(jīng)超過了它的替代效應(yīng)，造成了整體物價水平的上升。人們對于過去的通貨膨脹而產(chǎn)生的心理預(yù)期當(dāng)然會對當(dāng)期通貨膨脹產(chǎn)生影響。同樣，由于人們對房產(chǎn)的出于各種原因的需求，房價上漲同樣會給消費(fèi)者造成一個心理預(yù)期——對于未來通貨膨脹的預(yù)期。為了保障我國宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行，避免房地產(chǎn)價格過高造成對于宏觀經(jīng)濟(jì)的壓力，本文給出如下建議：

（一）發(fā)揮房地產(chǎn)價格走勢對通貨膨脹的指示預(yù)測作用，將房地產(chǎn)價格作為制定貨幣政策的一個重要指標(biāo)

由已有的理論與實證研究分析可知房地產(chǎn)價格往往可以通過消費(fèi)、儲蓄和投資等途徑影響一般物價水平，故房地產(chǎn)價格走勢可以在一定程度上預(yù)測物價水平的走勢。貨幣政策當(dāng)局即央行在制定貨幣政策控制貨幣量及利率時一般與反映通貨膨脹水平的CPI掛鉤——當(dāng)出現(xiàn)貨幣緊縮時降低利率增加貨幣供給，當(dāng)出現(xiàn)通貨膨脹時提高利率減少貨幣供給。對于貨幣政策當(dāng)局來說，要避免出現(xiàn)通貨膨脹或者致力于把通貨膨脹控制在一個較低的水平上，不僅僅應(yīng)當(dāng)關(guān)注貨幣發(fā)行量把控貨幣流通速度，還應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)價格給予充分的關(guān)注度。而房地產(chǎn)作為支撐國民經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)在目前中國的CPI中并沒有得到反映，這樣一來就會使得依賴CPI指標(biāo)制定的貨幣財政政策的效力不能充分發(fā)揮。因此，可以考慮構(gòu)建一個廣義的消費(fèi)價格指數(shù)，將房地產(chǎn)價格納入其中，為貨幣政策的制定提供參考。

（二）運(yùn)用多種政策工具降低房地產(chǎn)價格對于宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊作用

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有虛擬性，房地產(chǎn)市場的過度繁榮往往會吸引大量社會資金流入，就會產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，造成諸如通貨膨脹等一系列經(jīng)濟(jì)問題。在通貨膨脹過高的情況下，人民銀行可以運(yùn)用法定存款準(zhǔn)備金率，公開市場業(yè)務(wù)，再貼現(xiàn)率這三大政策工具調(diào)節(jié)通貨膨脹和房價。人民銀行通過調(diào)高法定存款準(zhǔn)備金和再貼現(xiàn)率以及在公開市場上購入證券，都能夠使得貨幣供給量減少，從而導(dǎo)致利率上漲，資金成本提高，商業(yè)銀行貸款發(fā)放減少，同時還可有效抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作。避免以房地產(chǎn)價格上漲為主的結(jié)構(gòu)性物價上漲演變?yōu)槿鐣缘耐ㄘ浥蛎洝?/p>

（三）密切關(guān)注政府決策以及政府政策制定的導(dǎo)向

房地產(chǎn)作為支撐國民經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)，政府的政策制定往往會對其進(jìn)行一定程度的干預(yù)，必須對其給予充分的關(guān)注度，把握政府經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)向，制定“逆風(fēng)向而行”的貨幣政策才能正確應(yīng)對房地產(chǎn)價格波動，才能制定科學(xué)、合理的經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大起大落帶來的強(qiáng)烈震蕩。

參考文獻(xiàn)：

[1]鹿玉璽.論房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動對我國宏觀經(jīng)濟(jì)的影響[J].電子測試，2016（9）：21—23.

[2]呂風(fēng)勇.房地產(chǎn)價格波動的通貨膨脹效應(yīng)研究[J].價格理論與實踐，2016（12）：28—32.

[3]何俊芳，董超，孫丹.房地產(chǎn)價格波動影響研究——基于投入產(chǎn)出分析[J].價格理論與實踐，2008（8）：57—58.

[4]毛澤盛，羅良紅.資產(chǎn)價格變動是否會引起通貨膨脹——基于VECM模型的實證研究[J].國際商務(wù)（對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)學(xué)報），2014（12）：69—76.

[5]楊祚，胡躍岷.我國房地產(chǎn)價格與物價總水平關(guān)聯(lián)性的實證分析——來自MS-VAR模型的經(jīng)驗證據(jù)[J].價格理論與實踐，2013（9）：62—63.

[6]黃平.我國房地產(chǎn)財富效應(yīng)與貨幣政策關(guān)系的實證研究[J].上海金融，2006（6）：32—34.

[7]經(jīng)朝明，談有花.中國房地產(chǎn)價格與通貨膨脹的關(guān)系[J].中國物價，2006（2）：55—57.

〔張玲（通訊作者），河北農(nóng)業(yè)大學(xué)商學(xué)院。崔蓓琳，河北農(nóng)業(yè)大學(xué)商學(xué)院。〕endprint