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    房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算面臨的挑戰(zhàn)與對策

    2017-11-29 17:24:47葛建成
    中國經(jīng)貿(mào) 2017年22期
    關(guān)鍵詞:挑戰(zhàn)與對策土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)

    葛建成

    【摘 要】土地增值稅在企業(yè)稅負(fù)中占據(jù)較高的比重,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一,如果在此階段的清算出現(xiàn)較大的失誤,將會對企業(yè)的利潤產(chǎn)生重大影響。本文主要是對現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算面臨的挑戰(zhàn)以及問題進(jìn)行全面分析,并且闡述了在房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅當(dāng)中容易被忽視的弊端問題,此外,對提升房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作提供了準(zhǔn)確的處理解決措施以及策略研究,主要目的在于提升和加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)注重土地增值稅清算的重要性,并且規(guī)劃合理合法的稅收制度,從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)和納稅風(fēng)險。

    【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;清算工作;挑戰(zhàn)與對策

    現(xiàn)階段,國家不斷提升對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展調(diào)控,這使得房地產(chǎn)企業(yè)將面臨長較大的挑戰(zhàn)和嚴(yán)重的發(fā)展危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)比較重要的一項工作就是稅收,并且在房地產(chǎn)企業(yè)稅收當(dāng)中占據(jù)較大位置的就是土地增值稅。因此,企業(yè)需要不斷加強(qiáng)對土地增值稅清算工作的重視程度,并且要嚴(yán)格遵守法律等相關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算工作,并且需要籌劃土地增值稅的稅收工作,這樣將從根本上提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益以及社會效益。

    一、目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算面臨的挑戰(zhàn)與對策

    20世紀(jì)90年代,我國開始飛速發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè),并且隨著房價的上升式發(fā)展,將會對房地產(chǎn)行業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展帶來較大的威脅。在2007年,我國稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理》的有關(guān)政策文件之后,改變了我國房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的計算方式,全面實行清算模式,這樣做的意圖在于使用土地增值稅來控制和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,在2013年,國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于如何做好房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅征收》的相關(guān)政策文件之后,將使得房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅征收不斷提升和規(guī)范。對于以上國家出臺頒布的政策文件可以看出,國家層面非常重視房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅的清算工作,并且要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對于土地增值稅重要性的認(rèn)識;其次,對于房地產(chǎn)行業(yè)以及稅務(wù)部門來說,清算土地增值稅的發(fā)展還處于探索階段,需要在實際的工作當(dāng)中找尋適合的發(fā)展道路,這樣才能合理合法地進(jìn)行納稅工作,防止出現(xiàn)多繳稅以及偷稅漏稅等情況發(fā)生。

    1.加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)征收力度,提升對土地增值稅的清算要求

    在進(jìn)行土地增值稅清算工作時,需要國家層面對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行控制和調(diào)節(jié),并且要不斷加強(qiáng)稅收機(jī)關(guān)對此類稅費(fèi)征收的重視程度,提升征管力度,這樣才能為土地增值稅清算工作提供良好的發(fā)展環(huán)境,同時需要全面清算長期未清算項目,在進(jìn)行項目清算時要提升監(jiān)管力度。在此發(fā)展環(huán)境之下,大多數(shù)企業(yè)都不能夠完整把握土地增值稅政策,這樣在一定程度上加大了土地增值稅清算的風(fēng)險。

    2.土地增值稅清算具有較大的復(fù)雜性以及特殊性

    常規(guī)的會計計算與土地增值稅清算具有較大的差別,比如在進(jìn)行代建房方面,拆遷補(bǔ)償方面以及住宅代收費(fèi)等方面,對于以上方面的處理土地增值稅清算具有明確規(guī)定,正確解讀國家有關(guān)政策文件,將直接影響土地增值稅清算的結(jié)果。由于該工作具有較大的復(fù)雜性以及特殊性,這也相應(yīng)的對稅費(fèi)清算人員提出了嚴(yán)格要求。首先,稅費(fèi)清算人員需要擁有過硬的專業(yè)能力以及綜合素質(zhì);其次,稅費(fèi)清算人員對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中的相關(guān)流程和涉稅業(yè)務(wù)要全面掌握;此外,稅費(fèi)清算人員要能夠系統(tǒng)掌握相關(guān)理論知識并具備豐富的實踐經(jīng)驗,這樣才能使稅費(fèi)清算工作合理合法,并且能夠充分應(yīng)用國家相關(guān)法律政策,降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

    二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作中存在的問題

    1.缺乏重視國家宏觀政策

    雖然房地產(chǎn)行業(yè)的政策都是按照當(dāng)?shù)匕l(fā)展情況進(jìn)行調(diào)節(jié)的,但是卻不能忽視國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。在籌劃土地增值稅清算工作時,存在某些企業(yè)缺乏對國家政策的注重程度,只專注于地方性調(diào)控政策,這在一定程度上提升了納稅風(fēng)險,嚴(yán)重影響企業(yè)的實際收益。因此,房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)重視國家宏觀調(diào)控政策,這樣才能正確掌握土地增值稅清算工作的發(fā)展方向,并且取得一定的實效性,降低房地產(chǎn)企業(yè)的納稅風(fēng)險。

    2.缺乏重視土地增值稅清算工作特殊性

    常規(guī)的會計計算與土地增值稅清算具有較大的差別,但是某些企業(yè)對會計核算工作與土地增值稅清算工作缺乏正確認(rèn)識,并且常常以常規(guī)的方式對待企業(yè)土地增值稅清算工作,這在一定程度上額外增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。正是因為企業(yè)忽視兩者之間的差異性,將會忽視土地增值稅清算工作的特殊性,相應(yīng)缺乏對稅費(fèi)的充分考量,并且沒有規(guī)劃和處理企業(yè)財務(wù)狀況,會提升企業(yè)的被動性。此外,較多企業(yè)并不具備專業(yè)的土地增值稅清算人員,企業(yè)財務(wù)人員都不了解土地增值稅清算的基本內(nèi)容,這樣降低了企業(yè)籌劃土地增值稅的能力,并且不能正確解讀國家頒布的關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的相關(guān)政策文件,這樣從根本上提升了企業(yè)的納稅風(fēng)險。

    3.缺乏專業(yè)的清算人員隊伍

    現(xiàn)階段,由于我國對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作剛剛展開,各地對清算標(biāo)準(zhǔn)的松緊程度把握不一,在清算方法上也存在一定的偏差,尤其是在非可售面積成本的分?jǐn)?、資本化利息的扣除標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)成本的確認(rèn)計量等方面存在較大爭議。因此,一方面是各地稅務(wù)主管部門在清算人員的配備上專業(yè)性不夠;另一方面目前大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)人員日常工作中僅涉及到土地增值稅的預(yù)繳問題,對于土地增值稅的清算工作了解甚少,這就給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅籌劃和清算方面帶來了較大的風(fēng)險和挑戰(zhàn)。

    4.缺乏清晰的稅收籌劃與違法界線

    納稅籌劃屬于國家法律允許范圍之內(nèi)的,但是偷稅漏稅就屬于嚴(yán)重的違法行為。存在某些房地產(chǎn)企業(yè)在前期沒有對土地增值稅進(jìn)行合理籌劃,在進(jìn)行稅費(fèi)清算時不能夠正確認(rèn)識法律風(fēng)險,這樣就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)一味追求降低稅費(fèi),采取惡劣的手段進(jìn)行稅費(fèi)清算,相應(yīng)加大了企業(yè)的納稅風(fēng)險。

    三、對于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的策略研究

    1.協(xié)調(diào)好國家層面與地方層面之間的關(guān)系endprint

    未來的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展將會長期處于國家控制調(diào)節(jié)之下,一方面,國家大力促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展;另一方面,又要嚴(yán)格控制房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,避免出現(xiàn)市場泡沫情況。國家對于房地產(chǎn)行業(yè)的有效控制手段在于征收土地增值稅,根據(jù)現(xiàn)階段的發(fā)展現(xiàn)狀可以看出,國家不會放松對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控,土地增值稅的征收清算工作將會長期存在。面對此發(fā)展環(huán)境,房地產(chǎn)企業(yè)需要正確對待土地增值稅征收與清算工作,避免出現(xiàn)預(yù)繳土地增值稅之后就忽視對清算的重視程度。此外,由于我國較大的貧富差距,導(dǎo)致較多地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展極其不協(xié)調(diào),存在較多地區(qū)為了提升當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展速度,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展,就會在土地增值稅上進(jìn)行變通以及優(yōu)先采取優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)需要協(xié)調(diào)好國家層面與地方層面之間的關(guān)系,并且正確解讀地方性政策,堅決抵制不合理并且違法的土地增值稅征收以及清算工作,并且從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅風(fēng)險。

    2.重視土地增值稅清算工作特殊性

    房地產(chǎn)企業(yè)要重視土地增值稅清算工作特殊性,該項工作屬于系統(tǒng)性較強(qiáng)的工程,因此在進(jìn)行土地拆遷工作開始直到完成房屋銷售,每一個環(huán)節(jié)都會影響土地增值稅清算工作。此外還需要使用專業(yè)的土地增值稅清算工作人員,使其充分參與到建筑項目的各個環(huán)節(jié),并且通過自身專業(yè)知識,正確解讀國家層面以及地方層面對于土地增值稅的政策以及文件,這樣才能從根本上提升企業(yè)土地增值稅實效性,提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。此外,房地產(chǎn)企業(yè)還需要專門建立土地增值稅管理部門,這樣才能在各個環(huán)節(jié)都體現(xiàn)出土地增值稅的重要性,尤其是對于比較大型的房地產(chǎn)企業(yè)和建筑項目來說,更應(yīng)當(dāng)將土地增值稅作為企業(yè)發(fā)展的專業(yè)事物,這樣才能在稅費(fèi)清算過程中實現(xiàn)稅費(fèi)降低的目標(biāo)。

    3.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算應(yīng)當(dāng)符合法律要求

    國家在征收稅費(fèi)時具有強(qiáng)制性特點(diǎn),存在某些企業(yè)與當(dāng)?shù)卣哂辛己玫暮献麝P(guān)系,常常使用卑劣手段進(jìn)行偷稅漏稅,提升了企業(yè)納稅風(fēng)險。因此,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在國家法律允許范圍之內(nèi)進(jìn)行土地增值稅清算工作,并且需要正確解讀國家政策以及地方政策,能夠在前期合理規(guī)劃土地增值稅,這樣才能有效提升企業(yè)土地增值稅的實效性。

    四、結(jié)束語

    現(xiàn)階段,房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算面臨巨大的挑戰(zhàn),需要處理和消除房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作中存在的一系列問題,就需要在協(xié)調(diào)好國家層面與地方層面之間的關(guān)系,重視和正確解讀國家宏觀政策,此外還需要重視土地增值稅清算工作特殊性,加強(qiáng)專業(yè)人員的選用與培養(yǎng),在進(jìn)行土地增值稅清算時應(yīng)當(dāng)符合法律要求,這樣才能從根本上保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效益,降低納稅風(fēng)險。

    參考文獻(xiàn):

    [1]劉陽.淺談“營改增”后企業(yè)土地增值稅的籌劃方法及適用條件——以房地產(chǎn)企業(yè)為例[J].中國商論,2017,03(04):145-147.

    [2]馬紅濤營改增后關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的思考[J].財會學(xué)習(xí),2017,01(10):162+164.

    [3]陳俊杰.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧探究[J].中國集體經(jīng)濟(jì),2016,11(33):106-107.

    [4]李雅琴.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃管理存在的問題及對策[J].企業(yè)改革與管理,2015,10(11):104-105.endprint

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