探究房貸利率影響因素及對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控效應(yīng)

摘 要 房貸利率是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要政策工具，本文針對(duì)合肥市房貸利率的情況，分析了貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制對(duì)房貸利率的影響途徑，其途徑包括資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整效應(yīng)、信用供給可能性效應(yīng)和預(yù)期效應(yīng)；通過實(shí)證分析房貸利率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，即二者存在協(xié)整關(guān)系以及長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系；最后針對(duì)房貸利率存在的可能性風(fēng)險(xiǎn)提出對(duì)策建議，維持金融市場(chǎng)的穩(wěn)定性。

關(guān)鍵詞 房貸利率 房地產(chǎn)價(jià)格 經(jīng)濟(jì)調(diào)控 風(fēng)險(xiǎn)分析 對(duì)策建議

房貸利率既是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要手段，也受到人們的密切關(guān)注，因?yàn)榉抠J利率高低與還款壓力大小相聯(lián)系，因此有必要分析房貸利率的影響因素，并研究房貸利率對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的調(diào)控，同時(shí)還可以針對(duì)房貸利率的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行分析并提出對(duì)策。

一、理論基礎(chǔ)

貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制是指央行發(fā)布貨幣政策措施后，貨幣供應(yīng)量的增減導(dǎo)致微觀經(jīng)濟(jì)主體的投資和消費(fèi)發(fā)生變動(dòng)，從而導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)總量發(fā)生變化的一系列機(jī)制。貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制會(huì)通過以下途徑影響房貸利率：資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整效應(yīng)、信用供應(yīng)可能性效應(yīng)和預(yù)期效應(yīng)。

（一）資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整效應(yīng)

為了擠壓房地產(chǎn)泡沫，就要合理調(diào)整房地產(chǎn)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。央行通過調(diào)整貨幣政策影響貨幣供應(yīng)量進(jìn)而影響利率，人們就會(huì)相應(yīng)地調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，若利率上升，相應(yīng)減少對(duì)房地產(chǎn)投資，泡沫有縮減趨勢(shì)。

（二）信用供給可能性效應(yīng)

信用供應(yīng)可能性理論指出，央行調(diào)整的貨幣政策除了能使準(zhǔn)備金發(fā)生增減之外，銀行資產(chǎn)價(jià)格從某種程度上會(huì)因?yàn)槔实淖儎?dòng)而產(chǎn)生變動(dòng)，銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性也會(huì)相繼發(fā)生變化。這樣銀行就需要調(diào)整其信貸政策，借用信用供給作用于實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。

（三）預(yù)期效應(yīng)

預(yù)期效應(yīng)就是預(yù)期行為對(duì)實(shí)際經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生的影響。在貨幣政策調(diào)整時(shí)，人們對(duì)未來價(jià)格、利率和名義收入作出預(yù)期，調(diào)整經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨泡沫明顯、需求總量放緩、住房存量規(guī)模加大等種種壓力下，人們預(yù)期政策會(huì)有收緊態(tài)勢(shì)。

二、房貸利率對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的調(diào)控

依據(jù)Davis Zhu的觀點(diǎn)，房貸利率通過調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格而影響經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，比如降低房貸利率，房地產(chǎn)貸款首付款限制也會(huì)降低，個(gè)人住房貸款規(guī)模就會(huì)相應(yīng)增加，房地產(chǎn)需求也會(huì)相繼上升，進(jìn)而助漲房地產(chǎn)價(jià)格，經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出就會(huì)隨著房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響而增加。

為了更好地理解上面所述的觀點(diǎn)，本文基于2011～2016年合肥市房貸利率與房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)月度數(shù)據(jù)，先用協(xié)整分析方法探究房貸利率與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，再對(duì)房貸利率進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，間接說明房貸利率對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控。

（一）ADF檢驗(yàn)

為了消除通脹，將合肥市房貸利率（五年以上金融機(jī)構(gòu)貸款利率）減去消費(fèi)物價(jià)指數(shù)（CPI）得到實(shí)際房貸利率（r），并對(duì)合肥市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)和實(shí)際房貸利率進(jìn)行對(duì)數(shù)處理（分別用Lnp和Lr表示），用ADF檢驗(yàn)時(shí)間序列的平穩(wěn)性。

（二）協(xié)整檢驗(yàn)

考察房貸利率和房地產(chǎn)價(jià)格的協(xié)整關(guān)系，可以采用E-G兩步法，即用最小二乘法對(duì)Lnp和Lr進(jìn)行回歸分析，然后再次用ADF單位根檢驗(yàn)方法驗(yàn)證Lnp和Lr的回歸方程的殘差序列，如果殘差序列是穩(wěn)定的，Lnp和Lr之間就存在協(xié)整關(guān)系。

根據(jù)檢驗(yàn)結(jié)果顯示，回歸方程的殘差序列的ADF單位根的統(tǒng)計(jì)值小于5%顯著性水平下的臨界值，表示在95%的置信水平下認(rèn)為L(zhǎng)np和Lr之間存在協(xié)整關(guān)系即長(zhǎng)期的均衡關(guān)系，所以可以利用格蘭杰檢驗(yàn)驗(yàn)證它們的因果關(guān)系。

（三）格蘭杰檢驗(yàn)

探究Lnp和Lr之間的因果關(guān)系，采用格蘭杰檢驗(yàn)進(jìn)一步分析。本文選擇1%的顯著水平，滯后期為2，檢驗(yàn)結(jié)果如表2所示。

由檢驗(yàn)結(jié)果可知，Lr does not Granger Cause Lnp的概率為0.00066，因此在1%顯著性水平下拒絕原假設(shè)，即Lr是Lnp的格蘭杰原因；而Lnp does not Granger Cause Lr的概率為0.82322，因此在1%顯著性水平下接受原假設(shè)，即Lnp不是Lr的格蘭杰原因。

三、結(jié)論與建議

房貸利率與價(jià)格回歸系數(shù)R2為負(fù)，但R2較小，說明房貸利率與房地產(chǎn)價(jià)格并不會(huì)始終保持負(fù)相關(guān)關(guān)系。因?yàn)榉抠J利率的上調(diào)會(huì)加重購房者的住房還貸壓力，同時(shí)公眾的投資也會(huì)受到預(yù)期的影響，房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)有下滑的趨勢(shì)。而房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資資金很大一部分是源于銀行的貸款，利率上升就會(huì)導(dǎo)致融資成本增加，開發(fā)商為了降低收益減少的風(fēng)險(xiǎn)，在房產(chǎn)市場(chǎng)可觀的情況下就會(huì)抬高房?jī)r(jià)。所以二者的交互影響，房貸利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響效力就會(huì)減弱，不過長(zhǎng)期中二者還是存在一定的均衡關(guān)系。

房產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性會(huì)隨著利率市場(chǎng)化制度推行及政府調(diào)控增強(qiáng)而增加，房貸利率風(fēng)險(xiǎn)也隨之顯現(xiàn)。因此，為降低房貸利率風(fēng)險(xiǎn)提出以下對(duì)策建議：一是鼓勵(lì)商業(yè)銀行提高住房貸款的退出門檻，收取提前還貸的違約金；二是努力促使信貸政策、住房金融政策和利率政策相協(xié)調(diào)，發(fā)展步調(diào)相一致，降低房貸市場(chǎng)系統(tǒng)風(fēng)；三是利用資本市場(chǎng)規(guī)避房貸利率風(fēng)險(xiǎn)，例如商業(yè)銀行可通過房貸證券化來分散房貸利率風(fēng)險(xiǎn)，分離貸款的持有權(quán)和創(chuàng)造權(quán)，積極推進(jìn)房貸的證券化進(jìn)程。

（作者單位為天津師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

[作者簡(jiǎn)介：王亞南（1993—），女，山西陽泉人，天津師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院2016級(jí)世界經(jīng)濟(jì)專業(yè)碩士研究生在讀，研究方向：開放條件下的宏觀經(jīng)濟(jì)。]

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