淺議以土地登記為核心的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的必要性

秦鐵君

摘要：《物權(quán)法》2007年頒布實施后，促使老百姓的法律意識、維權(quán)意識、土地產(chǎn)權(quán)保護意識日益提高，過去“要我登記”，現(xiàn)在變?yōu)椤拔乙怯洝?。因此不動產(chǎn)登記的重要性是顯而加易見的，本文從不動產(chǎn)的概念、我國土地制度發(fā)展、相關(guān)理論、統(tǒng)一登記的意義幾個方面論述了不動產(chǎn)登記的必要性。

關(guān)鍵詞：土地登記；土地制度；統(tǒng)一登記

一、 概念

根據(jù)《擔(dān)保法》第九十二條規(guī)定：“本法所稱不動產(chǎn)是指土地以及房屋、林木等地上定著物。”因此不動產(chǎn)物權(quán)的核心在于土地物權(quán)，房屋、林木等不動產(chǎn)的自然屬性上依附于土地，因此必須以土地為基礎(chǔ)和核心來建立不動產(chǎn)登記制度。

《物權(quán)法》第六條（不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記）明確規(guī)定了物權(quán)設(shè)立和變動的公示方法，明確不動產(chǎn)物權(quán)以登記作為權(quán)利享有與變更的公示方式。第九條（不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外）對不動產(chǎn)登記效力作了規(guī)定。

二、 我國土地制度發(fā)展

土地資源是自然資源的重要組成部分，是陸地生態(tài)系統(tǒng)的主體，是國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的重要物質(zhì)財富。土地具有資源和資產(chǎn)的雙重特性功能，土地資產(chǎn)是土地資本的物的表現(xiàn)。要把土地資源向土地資產(chǎn)、資本轉(zhuǎn)化，就必然要求明確土地權(quán)利的面積、用途、地位、價格等。

1982年《憲法》第十條正式宣布，城市土地屬國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他方式非法轉(zhuǎn)讓土地。1988年通過的《憲法修正草案》規(guī)定土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓，1990年《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》頒布。

在我國城市土地屬于國家所有，依法實行國有土地有償，有限期使用制度。采用的是土地所有權(quán)和土地使用權(quán)相分離的土地使用制，分為有償使用和無償劃撥使用兩類。國家作為唯一的土地所有者壟斷了城市土地一級市場，依法取得的土地使用權(quán)通過轉(zhuǎn)讓和出租等形式形成了充滿競爭的城市土地二級市場。自改革開放以來，隨著土地使用制度改革的深化，土地資源的資產(chǎn)價值得到體現(xiàn)，土地的經(jīng)濟特性特別是城市土地的商品屬性日益凸現(xiàn)。根據(jù)世界銀行的一份研究報告指出，當(dāng)人均GDP高于1000美元之后，土地的商業(yè)利用和市場價值才會顯現(xiàn)出來。也就是說，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展達到一定階段之后，土地的功能將發(fā)生新的變化，原來的生產(chǎn)性功能和資源功能會趨于弱化，而資產(chǎn)增值功能、生態(tài)循環(huán)功能等將趨于強化。根據(jù)目前的銀行匯率，中國人均GDP達到1000美元是1998年至1999年之間。這就要求我們要重新審視土地的功能，更要重視拓展土地的新功能價值，更好的挖掘土地的增值功能，避免土地資源的過度透支和閑置浪費，提高城市土地的合理有效利用，更好的服務(wù)于城市化發(fā)展的長遠(yuǎn)目標(biāo)。

三、相關(guān)理論

20世紀(jì)70年代前后，美國著名經(jīng)濟學(xué)家道格拉斯·C·諾思（Douglass C. North）在研究中重新發(fā)現(xiàn)了制度因素的重要作用，他的新經(jīng)濟史論和制度變遷理論使其在經(jīng)濟學(xué)界聲譽雀起，并因此獲得了1993年度諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎。制度可以視為一種公共產(chǎn)品，它是由個人或組織生產(chǎn)出來的，這就是制度的供給。由于人們的有限理性和資源的稀缺性，制度的供給是有限的、稀缺的。隨著外界環(huán)境的變化或自身理性程度的提高，人們會不斷提出對新的制度的需求，以實現(xiàn)預(yù)期增加的收益。當(dāng)制度的供給和需求基本均衡時，制度是穩(wěn)定的；當(dāng)現(xiàn)存制度不能使人們的需求滿足時，就會發(fā)生制度的變遷。

我國的不動產(chǎn)分類復(fù)雜，登記分散在多個部門，針對不同類型的不動產(chǎn)，住建部門負(fù)責(zé)房屋所有權(quán)登記；國土部門負(fù)責(zé)集體土地所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)登記；農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)耕地、草地承包經(jīng)營權(quán)登記；林業(yè)部門負(fù)責(zé)林地所有權(quán)和使用權(quán)的登記；漁業(yè)部門負(fù)責(zé)水面、灘涂的養(yǎng)殖使用權(quán)的登記；海洋部門負(fù)責(zé)海域、無居民海島使用權(quán)的登記，涉及多個部門。全國大部分城市，房產(chǎn)和土地分開登記，房產(chǎn)在住建部門登記，所有土地使用權(quán)則在土地部門登記。在我國土地登記的標(biāo)的物僅限于最狹義的土地，不包括地面上的房屋和其他建筑物、附著物。這主要是由我國目前地政、房政由土地行政主管部門、房產(chǎn)管理部門分別管理的體制決定的。但這一做法與國際上通行的把地面上的房屋和其他建筑物、附著物作為土地登記內(nèi)容一部分的做法不一致，且日益暴露出諸多弊端。

四、統(tǒng)一登記的意義

《物權(quán)法》2007年頒布實施后，促使老百姓的法律意識、維權(quán)意識、土地產(chǎn)權(quán)保護意識日益提高，過去“要我登記”，現(xiàn)在變?yōu)椤拔乙怯洝?。市場?jīng)濟不斷發(fā)展對明晰產(chǎn)權(quán)的要求日益提高，市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)是建立產(chǎn)權(quán)清晰、公平交易的制度，而建立和健全產(chǎn)權(quán)制度的關(guān)鍵是明晰產(chǎn)權(quán)和保護產(chǎn)權(quán)及流轉(zhuǎn)順暢。房產(chǎn)、土地產(chǎn)權(quán)作為最重要的財產(chǎn)權(quán)，其歸屬和依法保護成為廣大人民群眾和社會各界最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。因此，建議不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度首先從房產(chǎn)和土地統(tǒng)一登記制度開始實行再逐步統(tǒng)一整個所有不動產(chǎn)登記是當(dāng)前合理選擇。

房產(chǎn)、土地統(tǒng)一登記從效率方面還是節(jié)約行政成本方面考慮，以及從權(quán)利人的辦事成本而言都是意義極大的。權(quán)利人提供登記申請材料、當(dāng)事雙方共同申請辦理完房產(chǎn)證，重復(fù)提供相應(yīng)的材料和當(dāng)事人重新申請辦理土地證。從辦公場所、工作人員配置、辦公設(shè)備及水、電等消耗，每個當(dāng)事人往來辦證所造成的交通擁堵、污染，每宗檔案材料所耗費的紙張等能源消耗等各方面，統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的意義巨大。同時必須合理布局不動產(chǎn)登記機構(gòu)，盡量靠近不動產(chǎn)所在地，方便登記機關(guān)實地勘察、準(zhǔn)確快速登記，也方便權(quán)利人申請登記和查閱信息，減少當(dāng)事人奔波成本，真正做到方便群眾。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的制度為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展打下基礎(chǔ)，除作為保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)的有效手段外，制度間接帶來的“反腐”話題，也是當(dāng)下民眾最為關(guān)注的。更讓人期待的是，通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記讓不合法的財產(chǎn)權(quán)無處藏匿，為遏制腐敗滋生起到了積極作用。endprint