司法部公證五條禁令對(duì)登記機(jī)構(gòu)的四點(diǎn)啟示

崔文強(qiáng)

司法部在2017年8月14號(hào)以司發(fā)通〔2017〕83號(hào)文的形式發(fā)布了公證五條禁令，其目的旨在嚴(yán)肅公證執(zhí)法紀(jì)律，規(guī)范公證執(zhí)業(yè)行為，加強(qiáng)公證管理和確保公證質(zhì)量。因?yàn)樯婕胺慨a(chǎn)、金融詐騙等行為已經(jīng)嚴(yán)重影響了公證公信力。筆者看來，此種行為不僅及于公證有不利影響，其于公證息息相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記、房地產(chǎn)交易、金融信貸等均有惡劣影響，不僅破壞了不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，損害了交易相對(duì)人的利益，同時(shí)影響交易秩序，與社會(huì)穩(wěn)定無益。故而司法部此番發(fā)文可謂久旱之后的一場甘霖，作為登記機(jī)構(gòu)，亦應(yīng)自其文件精神中得到一些啟示，以期對(duì)登記實(shí)務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)防控有所裨益。

啟示一：對(duì)身份資料和身份核實(shí)的把控要從嚴(yán)。以虛假身份申請(qǐng)登記，歷來是登記機(jī)構(gòu)審核難點(diǎn)，稍有不慎便可能查驗(yàn)不出而導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，進(jìn)而造成權(quán)利人受損，登記被索賠而涉訴。而自文件精神來看，公證采告知義務(wù)，精神施壓輔之以證件視讀、單獨(dú)談話，交叉印證，身份識(shí)別，對(duì)臨時(shí)身份證予以到公安機(jī)構(gòu)核實(shí)查驗(yàn)身份資料等方式，把握身份之真實(shí)。然而遺憾的是登記機(jī)構(gòu)在審核能力上以及資源的軟硬件配置上均達(dá)不到公證機(jī)構(gòu)的水準(zhǔn)，要想從嚴(yán)把控身份信息核實(shí)，尚有很長的路程。首先，對(duì)于核驗(yàn)方式的借鑒。可借鑒公證機(jī)構(gòu)的核驗(yàn)方式，如證件視讀、詢問證件號(hào)碼、家庭住址、發(fā)證機(jī)關(guān)等，輔之以交談的形式，綜合判斷申請(qǐng)之真?zhèn)?。其次，?duì)于核驗(yàn)設(shè)備的更新提升。針對(duì)聯(lián)網(wǎng)證件讀取設(shè)備、指紋核驗(yàn)設(shè)備等可考慮予以引進(jìn)。再次，對(duì)于核驗(yàn)溝通機(jī)制的建立。與公安、民政、稅務(wù)等機(jī)構(gòu)建立有效的溝通機(jī)制，針對(duì)申請(qǐng)人的身份信息采互通核驗(yàn)的方式識(shí)別真?zhèn)巍?/p>

啟示二：面對(duì)不動(dòng)產(chǎn)處分的全權(quán)委托要謹(jǐn)慎。登記實(shí)務(wù)中很多自然人處分不動(dòng)產(chǎn)的委托往往采用全權(quán)委托模式，這也是以往公證機(jī)構(gòu)出具此種公證的慣用模式。但是，實(shí)踐中已然證明此種委托模式弊端較多，很容易造成委托事項(xiàng)不明而引發(fā)不必要的爭議，而作為登記機(jī)構(gòu)亦可能因未仔細(xì)審核委托事項(xiàng)而陷入涉訴的境地。此番司法部明確禁止所涉不動(dòng)產(chǎn)處分的全權(quán)委托公證，采“重大事項(xiàng)一次一委托”的原則，故而針對(duì)受托人代為申請(qǐng)涉及不動(dòng)產(chǎn)處分的相關(guān)登記時(shí)，針對(duì)當(dāng)事人提交公證書的，應(yīng)予以仔細(xì)核驗(yàn)委托事項(xiàng)，避免委托事項(xiàng)擁擠于一項(xiàng)公證書中，而應(yīng)針對(duì)解除抵押、出售、抵押等分別出具公證書，并核驗(yàn)公證書中是否存在“委托不可撤銷”之字眼。針對(duì)未提交公證委托書的情形，自然人親自至登記機(jī)構(gòu)委托的，亦應(yīng)借鑒公證機(jī)構(gòu)做法，采重大事項(xiàng)一次一委托原則，明確委托權(quán)限及委托時(shí)間，告知委托撤銷的應(yīng)由委托人及受托人親自至登記機(jī)構(gòu)提交申請(qǐng)。

啟示三：因民間借貸申請(qǐng)的相關(guān)登記審核要慎重。文件中第二項(xiàng)和第四項(xiàng)可謂有著濃厚的社會(huì)背景，司法部之所以明確予以禁止，是因?yàn)閷?shí)務(wù)中此種現(xiàn)象時(shí)常出現(xiàn)，嚴(yán)重影響了金融及交易秩序和社會(huì)穩(wěn)定。實(shí)踐中，許多民間借貸，尤其是個(gè)人與個(gè)人之間的借貸，其往往為非正規(guī)的小貸公司借貸業(yè)務(wù)所披的合法外衣。其采個(gè)人與個(gè)人之間借款，繼而申請(qǐng)抵押登記的形式申請(qǐng)登記，此時(shí)自其申請(qǐng)人身份及其登記材料來看，似乎并無瑕疵，然而其嗣后的登記申請(qǐng)卻往往存在極大風(fēng)險(xiǎn)，恰如文件第四項(xiàng)所指，名為委托實(shí)為擔(dān)保，很多民間借貸在出具借款之時(shí)便要求借款人配合出借人至公證機(jī)構(gòu)辦理委托處分不動(dòng)產(chǎn)的委托公證，而其形式往往為全權(quán)委托的形式，如此一來，倘若發(fā)生借款人到期不能還款或約定情形，出借人便持委托公證書至登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理處分不動(dòng)產(chǎn)的登記，隨后變現(xiàn)，如此便省去了經(jīng)抵押而需采司法程序?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)的繁瑣。然而，此種委托卻并非真實(shí)的委托處分意思表示，有違公平原則，很多借款人囿于法律意識(shí)淡薄，多出于對(duì)公證事項(xiàng)的不理解以及基于出借人的壓力，在不知情或者被脅迫的情形下配合做出了委托處分的公證文書，倘若此種文書泛濫，勢必對(duì)正常的金融秩序、交易秩序乃至司法程序造成沖擊，必須加以干涉并禁止。

同時(shí)，實(shí)務(wù)中亦常出現(xiàn)一種民間借貸委托辦理抵押登記而公證的情形，出借人和借款人共同至公證機(jī)構(gòu)出具委托書，由借款人委托出借人至登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記手續(xù)，繼而由出借人自己持借款人所提供擔(dān)保的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書及公證文書申請(qǐng)抵押登記。此種情形下，出借人與借款人若未簽訂借款合同，登記機(jī)構(gòu)在審核公證文書后，其中未有代為簽訂借款合同授權(quán)的，應(yīng)明確予以告知不予受理。

針對(duì)此種借貸而申請(qǐng)的相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記，應(yīng)仔細(xì)加以審核，查實(shí)委托人與受托人之間的關(guān)系，司法部文件明確禁止非金融機(jī)構(gòu)合同的認(rèn)證，不得由公證機(jī)構(gòu)出具賦予其強(qiáng)制執(zhí)行效力的公證，雖然其打擊面未免過寬，但仍可見司法部借公證打擊信貸亂象的信號(hào)。對(duì)于民間借貸的委托及公證書內(nèi)容，尤其是委托事項(xiàng)、時(shí)間期限及其相互關(guān)系有必要仔細(xì)予以審核詢問。

啟示四：未經(jīng)實(shí)質(zhì)審查不得出具公證書的要求，為登記機(jī)構(gòu)辦理可不經(jīng)公證申請(qǐng)登記的登記業(yè)務(wù)提供了更高標(biāo)準(zhǔn)的要求。文件中提出公證機(jī)構(gòu)、公證員應(yīng)盡到更高標(biāo)準(zhǔn)的審查注意義務(wù)，不得片面依賴書面證據(jù)而忽略溝通交流，不得只重程序而輕實(shí)體內(nèi)容審查。固然登記機(jī)構(gòu)其職責(zé)并非如公證機(jī)構(gòu)那般，其針對(duì)登記事項(xiàng)的審查亦未明確實(shí)質(zhì)審查還是形式審查，但是針對(duì)一些特殊類業(yè)務(wù)，如先前一直采“公證前置”之慣例的繼承類登記業(yè)務(wù)，在不經(jīng)公證而申請(qǐng)人提起申請(qǐng)的情形下，登記機(jī)構(gòu)是否亦無須采實(shí)質(zhì)審查的模式而審核當(dāng)事人申請(qǐng)呢？顯然書面材料的審核加之各個(gè)材料的相互印證能夠證明一定的申請(qǐng)事項(xiàng)真實(shí)性，但必要的核實(shí)仍不可或缺。故而筆者以為，登記機(jī)構(gòu)面對(duì)此種業(yè)務(wù)應(yīng)如文件中所提及的那般，持“合理懷疑”的態(tài)度，同時(shí)可學(xué)習(xí)借鑒公證機(jī)構(gòu)處理類似業(yè)務(wù)的經(jīng)驗(yàn)，避免陷入輕信書面材料、只注重形式的誤區(qū)。然而此種高標(biāo)準(zhǔn)的要求，尚需要求登記機(jī)構(gòu)完善自我配置，包括但不限于人員、設(shè)備等軟硬件設(shè)施，強(qiáng)化相關(guān)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)。同時(shí)值得注意的是，登記機(jī)構(gòu)針對(duì)相關(guān)事項(xiàng)可以進(jìn)行核實(shí)調(diào)查的權(quán)限，賦予其的“法律”位階較低，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》僅規(guī)定在可能存在權(quán)屬爭議的情形下，登記機(jī)構(gòu)可以向相關(guān)申請(qǐng)人、利害關(guān)系人等進(jìn)行調(diào)查?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》在繼承類業(yè)務(wù)中賦予了登記機(jī)構(gòu)一定的核實(shí)權(quán)，但其權(quán)利并未明確，可操作性亦不強(qiáng)，在具體實(shí)施時(shí)是否會(huì)遇到阻力亦不可知，故而在法律層面，尚需得到有效支持，通過實(shí)踐逐漸推動(dòng)立法的革新進(jìn)步。

陳品祿/責(zé)任編輯endprint