基于去庫存視角的中小城市房地產(chǎn)市場風險研究
——以江蘇省淮安市為例

張洪波, 金 巍,2

(1.淮陰師范學院 城市與環(huán)境學院, 江蘇 淮安 223300; 2.河海大學 商學院, 江蘇 南京 210098)

基于去庫存視角的中小城市房地產(chǎn)市場風險研究
——以江蘇省淮安市為例

張洪波1, 金 巍1,2

(1.淮陰師范學院 城市與環(huán)境學院, 江蘇 淮安 223300; 2.河海大學 商學院, 江蘇 南京 210098)

2015年我國房地產(chǎn)調控步入分類調控時代,房地產(chǎn)去庫存作為2016年五大任務目標之一．本文以新興三線城市淮安市為例,基于去庫存的視角,從土地供應、市場建設投資、房地產(chǎn)銷售、去化周期等關鍵指標入手,研究分析三四線城市房地產(chǎn)市場可能存在的風險,并在此基礎上提出如何利用土地、供求、產(chǎn)品結構、政策機制等管控手段對中小城市房地產(chǎn)市場風險進行有效管控,從而為中小城市能夠有效控制房地產(chǎn)風險提供合理的管控模式,助推全國房地產(chǎn)市場風險管控目標的實現(xiàn)．

中小城市; 房地產(chǎn)庫存; 風險管控; 去庫存

0 引言

自房地產(chǎn)市場化改革后,房地產(chǎn)已成為我國社會經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),其能否健康發(fā)展關系到我國民生保障、經(jīng)濟發(fā)展、金融安全等領域．1998年至今,我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)小周期不斷循環(huán),國家宏觀調控也隨著市場周期的變化而不斷調整．但是,如何根據(jù)市場周期發(fā)布合理政策，引導房地產(chǎn)健康發(fā)展，控制房地產(chǎn)市場風險,已成為學者關注和研究的重點．

2015年全國房產(chǎn)庫存超7億平方米，創(chuàng)歷史新高,全球經(jīng)濟危機還未完全結束,房地產(chǎn)市場進入周期的底部．國家根據(jù)市場情況及地區(qū)社會經(jīng)濟差距,決定轉變原有的調控政策,實施差異性調控政策．同時,結合“供給側改革”的國家戰(zhàn)略,將房地產(chǎn)“去庫存”作為“三去一降一補”的重要組成部分．國內學者也將房地產(chǎn)去庫存作為新的社會熱點進行研究,如：胡祖銓[1]認為做好去庫存的重點在于推進農(nóng)民工市民化；黃燕芬、張磊[2]建議國家政策應著力激發(fā)農(nóng)民工城市化的住房要求,構建房地產(chǎn)市場的健康、長效發(fā)展機制；許光建,陸穎婷等[3]總結“去庫存”效果發(fā)現(xiàn),不同的城市、區(qū)域之間的房地產(chǎn)去庫存差別明顯,在一、二線城市出現(xiàn)了房價大幅增長,但同時也存在去庫存的壓力，而三、四線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一致性的“徘徊不前”,房價不僅沒有出現(xiàn)明顯上漲,反而呈現(xiàn)“庫存大、消化周期長、需求不足”的特點．可見,研究三、四線城市如何實現(xiàn)“去庫存”目標以及有效控制房地產(chǎn)市場風險對當前房地產(chǎn)調控具有重要的指導意義．因此,本文以國內三線城市江蘇省淮安市為例,基于去庫存視角深入研究分析房地產(chǎn)市場存在的風險,分析重點包括土地供應、市場建設投資、各類房產(chǎn)銷售情況、去化周期等方面,通過數(shù)據(jù)比較與分析,得出影響淮安房地產(chǎn)市場的主導因素,針對風險提出解決措施,并制定出符合實際的去庫存方案,為相應城市去庫存、控制房地產(chǎn)市場風險提供參考．

1 淮安市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

淮安市地處江淮平原東部,是江蘇省重要的交通樞紐城市之一,面積10 072 km2,常住人口485.21萬人． 2014年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達到了37 m2,“低端有保障,中端有支持,高端有市場”的“三元”住房供應體系已初步形成．但是,2014年以來,淮安房地產(chǎn)市場銷售低迷,庫存量攀升,量價不斷調整,中小房地產(chǎn)商風險隱患已顯現(xiàn)．

1.1 淮安市土地市場

淮安市土地供應常年增長,存在房地產(chǎn)市場累計供應過量的風險．2009～2011年淮安市土地出讓風險偏高,土地供應量總體偏大;但受國家對房地產(chǎn)調控政策的影響,2012年以后土地出讓量偏少,造成了房地產(chǎn)市場發(fā)展停滯,如表1．

表1 2009～2014年住宅新開工面積與同期居民住宅用地供應面積比

2014年淮安市土地市場成交4 065.71畝,同比下降29.5%,其中,市區(qū)土地市場成交2 685.22畝,同比下降15.5%．總體上,市區(qū)土地成交量有不同程度的下跌,但各區(qū)漲跌不一,如表2．

表2 2014年淮安市市區(qū)土地市場成交情況

由數(shù)據(jù)分析可以得出,2012年淮安市土地市場成交量開始萎縮,隨著土地成交量持續(xù)走低,房地產(chǎn)市場也受到較大影響．但是,由于房地產(chǎn)建設周期長,這種影響存在一定的滯后性．

1.2 房地產(chǎn)市場投資及建設

近年來淮安市房地產(chǎn)投資占比較高, 尤其是住宅投資,已出現(xiàn)偏熱趨勢(表3)．其中房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅呈倒“U”型曲線, 2012年出現(xiàn)拐點,近兩年房地產(chǎn)投資回升,導致房地產(chǎn)市場供大于求．在房地產(chǎn)投資增速與全國同期平均增速指標中,可以看出2014年淮安市房地產(chǎn)投資增速高于全國,顯示出淮安市房地產(chǎn)市場投資偏熱．房地產(chǎn)開發(fā)投資額占社會固定資產(chǎn)投資額逐年下降,同時,近3年房地產(chǎn)開發(fā)投資額占GDP比例較平穩(wěn),與房地產(chǎn)開發(fā)投資額占社會固定資產(chǎn)投資額逐年下降相關聯(lián),反映淮安房地產(chǎn)投資占GDP比重有下降趨勢．住宅投資額/同期房地產(chǎn)投資額保持在70%以上,住宅投資比重較高,不僅反映出淮安市房地產(chǎn)投資主要集中在住宅投資,還反映出房地產(chǎn)市場投資結構存在著不合理．數(shù)據(jù)分析表明，近年來淮安房地產(chǎn)投資占比較高,尤其是住宅類地產(chǎn),呈現(xiàn)出偏熱趨勢．

表3 2009～2015年9月淮安市房地產(chǎn)投資情況

淮安市商品房施工面積從2009的1 498.3萬m2上升到2014年的2 978.18萬m2,如表4．數(shù)據(jù)分析表明2009～2014年淮安市商品房施工面積增速、商品房新開工面積增速和商品房竣工面積增速呈逐年下降的趨勢;商品房竣工面積/同期施工面積指標逐年上升,反映出淮安市房地產(chǎn)增量大．商品房新開工面積/同期商品房銷售面積指標一直保持1以上,尤其是2011年達到峰值1.74,銷售與庫存壓力逐年增大．

表4 2009～2015年9月淮安市房地產(chǎn)建設施工情況

1.3 淮安市房地產(chǎn)市場分析

1.3.1 淮安市房地產(chǎn)銷售情況

淮安市2009年商品房銷售面積531.34萬m2,2015年9月為557.19萬m2,如表5．從商品房銷售面積/同期商品房竣工面積和近3年住宅竣工總面積/同期住宅銷售總面積兩個指標來看,淮安市房地產(chǎn)銷售量大;但從房屋銷售額增速與社會消費品零售總額增速指標來看,2009～2014年房屋銷售額增速一直比社會消費品零售總額增速相去甚遠,這3個指標綜合來看,淮安市商品房銷售策略是以價換量,均價漲幅有限．因此,淮安市房地產(chǎn)市場銷售呈價低量多,商品房產(chǎn)品層次較低,缺少高端產(chǎn)品．

表5 2009～2015年9月淮安市商品房銷售情況

1.3.2 房地產(chǎn)供銷比分析

根據(jù)表6分析得出,淮安房地產(chǎn)市場整體上商品房供大于求,其中,傳統(tǒng)商圈內供銷比小于其他區(qū)域,人口流出區(qū)域供銷比過高．

表6 2015年淮安市市區(qū)商品房、住宅供銷比

1.3.3 房價與收入比分析

淮安市銷售均價由2009年2 914元/m2上漲到2014年4 278元/m2,如表7．近年來淮安市房地產(chǎn)市場均價增速放緩,房價收入比保持在6～7之間,高于國際標準值6,居民住房可支付能力較差,尤其是2011年,房價收入比高達7.9,表明淮安市房地產(chǎn)市場發(fā)展存在過熱現(xiàn)象．

淮安市住宅銷售均價由2009年2 669元/m2上漲到2014年4 123元/m2．據(jù)統(tǒng)計,住宅銷售均價增速一直高于商品房銷售均價,從2012年起,商品房、商品住宅銷售均價增速大幅下降,2012年和2015年均價出現(xiàn)下跌,淮安市房價收入比指標有小幅回落,但房價與居民收入比一直保持在6～7之間. 因此，提高居民住房支付能力任務任重而道遠．

表7 2009～2015年9月淮安市商品房銷售均價與房價收入比情況

1.3.4 房地產(chǎn)市場庫量、去化期

2009～2015年9月年淮安市商品房和住宅庫存持續(xù)走高,2015年分別達到1,302.78和828.52萬m2．造成商品房庫存量屢創(chuàng)新高的主要原因是:一方面,淮安市房地產(chǎn)市場銷售以價換量,但產(chǎn)品降價空間有限,無法帶動銷量;另一方面,前幾年土地出讓過多,商品房新開工的面積持續(xù)增加,累計庫存逐年增多,導致部分區(qū)域可銷售庫存達到37個月,存在較大風險．

1.3.5 二手房市場分析

2010年和2013年在國家房地產(chǎn)宏觀調控的背景下,與一手房市場萎靡相反,二手房市場較為火熱．2012～2014年二手房成交面積大幅增長,漲幅高達40%以上,2013年二手住房年成交面積漲幅高達67.9%,同比增速7.5%．同時,二手房成交均價呈上漲趨勢．

表8 2009～2015年9月淮安市二手房成交情況

1.3.6 保障房分析

2002年至2015年9月,淮安市廉租住房實物配租保障3 033戶,經(jīng)濟適用住房保障9 510戶,公共租賃住房保障家庭214戶,累計保障新就業(yè)人員和外來務工人員12 853戶,限價商品住房保障42 979戶,棚戶區(qū)危舊房改造安置住房實物安置累計保障108 237戶,貨幣安置保障25 121戶．根據(jù)前期保障成果,應繼續(xù)大力拓寬保障面,提高貨幣補貼比重,消化庫存商品房．

2 淮安市房地產(chǎn)市場風險

根據(jù)慣例,房地產(chǎn)風險程度可以通過庫存率、供銷比、交付周期、房屋質量投訴等因素來綜合分析房地產(chǎn)項目的風險程度．通過收集分析淮安市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù),對房地產(chǎn)市場存在風險的原因進行歸納總結,從而延伸到其他中小城市．

2.1 住宅市場風險

通過對淮安市房地產(chǎn)市場長期跟蹤調查研究發(fā)現(xiàn),淮安市房地產(chǎn)市場存在同質化現(xiàn)象,產(chǎn)品結構性過剩,淮安市房地產(chǎn)市場上商品房供需嚴重失衡.其中,傳統(tǒng)商圈供銷比較小,新區(qū)供銷比較大;同區(qū)域住宅產(chǎn)品供銷比略小于其他產(chǎn)品,表明中小城市房地產(chǎn)銷售以住宅為主．研究表明失衡程度與居民生活習慣、土地開發(fā)程度密切相關[1]．

從產(chǎn)品類型看,淮安市商品房市場區(qū)域供求失衡的主要原因是商品房銷售結構和供應結構有差距．商品房銷售結構分析顯示: 2014年淮安市商品住房銷售主要集中在90～144 m2面積之間的大戶型,90～120 m2以下(含120)的占商品房銷售總套數(shù)47.69%,90 m2以下銷售不足20%．

2.2 商業(yè)地產(chǎn)市場風險

根據(jù)2014年淮安市商業(yè)地產(chǎn)報告分析,淮安市商業(yè)地產(chǎn)市場存在諸多問題．隨著經(jīng)濟發(fā)展大環(huán)境的變化,以及電商時代的到來,淮安市商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出老市場人氣下降、新市場門庭冷落的現(xiàn)象,其背后隱藏利益糾紛等不穩(wěn)定因素．

一是商業(yè)地產(chǎn)項目布局規(guī)劃混亂,體量大．2011年以前,淮安市中心城區(qū)項目投資是市、區(qū)多頭審批,各區(qū)各自為政,商業(yè)地產(chǎn)遍地開花,以致過多過濫．目前,淮安市各類商業(yè)地產(chǎn)總建筑面積達到500多萬平方米,但沒有形成市場集群集聚的規(guī)模效應．并且各商業(yè)項目之間業(yè)態(tài)定位存在嚴重同質化,基本上從事本地零售業(yè)務．

二是商業(yè)地產(chǎn)轉型遲緩，管理不善影響發(fā)展活力．傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境發(fā)生重大變化,消費需求、流通方式的變化深刻影響著實體市場的發(fā)展[2]．快速發(fā)展的電商行業(yè)使得近幾年淮安市實體市場成交額增長逐年放緩,2014年呈現(xiàn)負增長,從而倒逼傳統(tǒng)市場向電子商務轉型發(fā)展．

三是監(jiān)管缺失，無序銷售導致了商業(yè)地產(chǎn)的膨脹式發(fā)展．由于市場業(yè)態(tài)控制、租售比例等沒有納入政府項目投資審批流程中,對市場商鋪的銷售廣告、預售許可的監(jiān)管也未能到位,導致大量商業(yè)地產(chǎn)進入淮安市隨意銷售．部分項目與投資者簽訂售后包租協(xié)議,項目返租經(jīng)營管理方往往并非專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營商,導致項目租金居高不下,經(jīng)營戶頻繁更換,市場難以培育，經(jīng)營難以興旺，虧損難以避免．

2.3 房地產(chǎn)市場整體風險

房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱,是地方財政收入的主要來源,尤其是中小城市更為明顯[3]．近十年房地產(chǎn)市場調控的主要目標是保證房價不出現(xiàn)快速上漲,使房價控制在合理的范圍內,讓房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)拉動國民經(jīng)濟發(fā)展[4]．2015年下半年實施分類調控后,中央的這種調控意圖更加明顯．中小城市房地產(chǎn)市場的不景氣已經(jīng)反饋到GDP增速上,淮安市房地產(chǎn)投資對GDP的拉動作用逐年減?。?/p>

我國現(xiàn)階段實行的是土地“招拍掛”制度,土地價格受房地產(chǎn)市場的影響大,經(jīng)過持續(xù)的房地產(chǎn)市場調控,土地市場也受到很大的影響[5]．2012年土地市場供應過程中,在數(shù)量上要求各地的土地供應要從嚴從緊;在結構上要求各地優(yōu)先保證保障房的住宅類土地供應,而對于別墅、高爾夫地產(chǎn)等其他形式土地供應要嚴格控制和必要治理．房地產(chǎn)企業(yè)在接下來的時間里將面臨嚴峻的重組及洗牌,而資金鏈的安全、銷售回款的速度將首先擺在企業(yè)的面前,在這種嚴峻的市場環(huán)境及政策環(huán)境下,開發(fā)商在中小城市拿地的熱情降低,土地市場復蘇并不容易．

2011年和2012年淮安市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,房地產(chǎn)業(yè)繳納地稅稅款同比增速高達55.7%和20.5%,從2013年起,商品房銷售下降,房地產(chǎn)業(yè)繳納地稅稅款同比增速回落,2014年開始出現(xiàn)負增長,淮安市房地產(chǎn)業(yè)繳納國稅稅款同比增速大幅下降,2014年同比增速下降達到38.37%．

由于房地產(chǎn)宏觀調控、人口流出等因素而導致的房地產(chǎn)供大于求現(xiàn)象嚴重,房價普遍嚴重下滑,從而造成個人、企業(yè)和社會財富損失,造成社會不穩(wěn)定因素增加．房價大幅漲跌造成社會收入差距擴大,導致房地產(chǎn)泡沫的風險向金融機構轉移擴散,金融機構的風險不斷積累,若房價出現(xiàn)下跌,政府、金融機構、開發(fā)商和投資者將為此付出慘痛代價,甚至發(fā)生群體性事件,造成社會動蕩[6].

3 風險管控措施

通過對淮安市房地產(chǎn)市場研究分析發(fā)現(xiàn),中小城市房地產(chǎn)市場面臨巨大的挑戰(zhàn)和風險,對市場風險控制的結果關系到社會經(jīng)濟的發(fā)展和穩(wěn)定[7].因此,從政府和行業(yè)的角度,都應該重視房地產(chǎn)市場“去庫存”的任務目標,防范風險的發(fā)生．針對中小城市房地產(chǎn)市場可能存在的風險,提出以下防范措施．

3.1 科學控制土地出讓

統(tǒng)一土地管理職能,完善土地供應機制,引導土地市場健康發(fā)展．首先,統(tǒng)一轄區(qū)內的土地管理職能,統(tǒng)一轄區(qū)內土地供應、開發(fā)等．對建設性土地供應進行總量控制,科學制定土地供應計劃并嚴格實施[8].對商品房去化周期過長的區(qū)縣,應減少土地上市供應．其次,應根據(jù)市場行情,及時調整土地用途,引導未開發(fā)建設用地轉型,并鼓勵養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等用途的項目開發(fā)建設[9].

3.2 擴大有效需求，化解房地產(chǎn)存量

2016年中央經(jīng)濟工作會議在部署房地產(chǎn)“去庫存”時強調,“要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求,通過加快農(nóng)民工市民化,擴大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場．”

首先,中小城市房地產(chǎn)“去庫存”要調整產(chǎn)品結構,實現(xiàn)供需平衡．為了更好地實現(xiàn)中小城市房地產(chǎn)市場供求關系相對平衡,需要對不同產(chǎn)品類型進行市場調研、評估,不能盲目開發(fā)．另外,隨著老齡化社會的到來,購房剛需降低．未來房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品需要進行精準定位,明確產(chǎn)品的客群,適應購房者需求,縮短產(chǎn)品去化周期．

其次,深挖剛需住房消費．剛需包括首套房和改善房消費,購房目的是自住[10].自住性需求是人們?yōu)樘岣咦陨砩钍孢m度和居住條件,不會導致房地產(chǎn)市場泡沫的產(chǎn)生．政府應當鼓勵和支持這種需求,保障房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,例如提高住房公積金對住房消費的支持力度．

第三,完善住房保障體系,實施貨幣化補貼政策．以盤活存量房為目的,嚴格控制安置房的集中建設,停止新建(含分期未建)安置房項目．通過貨幣補貼的方式,針對公共租賃住房和共有產(chǎn)權住房的保障對象發(fā)放租賃補貼和購房補貼,由其自主租賃普通住房和購買新建普通商品住房,降低房地產(chǎn)庫存．

最后,加快農(nóng)民工市民化,擴大有效需求．中小城市要加快推進戶籍制度改革方案,允許農(nóng)村轉移人口等非城市戶籍人口落戶,使他們形成在就業(yè)地買房或長期租房的預期和需求．另外,明確深化住房制度改革方向,以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點,建立購租并舉的住房制度,把公租房擴大到非城市戶籍人口．

3.3 打破商品房“市場化過度”與保障性住房“市場化不足”并存的局面

現(xiàn)階段中小城市房地產(chǎn)市場存在商品住房市場呈現(xiàn)庫存量大、供給結構失衡、房價虛高等現(xiàn)象，而保障性住房領域缺乏多元供給主體,競爭機制缺失,導致保障性住房領域供給效率低下．為使住房保障安居工程可持續(xù)發(fā)展,保障性住房建設應引入多元主體參與,引進競爭機制,從而實現(xiàn)保障性住房領域運營機制市場化．解決商品住房“市場化過度”,首先要促進市場供給與市場需求的良性循環(huán),實現(xiàn)產(chǎn)品多樣化;其次要嚴格依法管理市場行為,完善房地產(chǎn)信息收集和披露制度,實現(xiàn)信息公開化．

3.4 發(fā)展住房租賃市場，盤活存量促進住房供需結構均衡

目前我國保障性住房與商品住房都存在供需結構失衡問題,建設符合城市發(fā)展的住房供應體系是地方政府的當務之急．地方政府應根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀、財力等因素,通過購買或長期租賃合適的存量商品房作為保障性住房房源,打通商品房與保障性住房轉換通道,成為推動住房保障工作和房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的新思路．同時,為健全租賃市場供應體系,應鼓勵利用收儲商品住房和閑置住房由售轉租等政策手段盤活閑置房源,擴大租賃房的建設和供給,提高住房租賃市場的產(chǎn)業(yè)化運營水平,規(guī)范中介服務市場．

3.5 建立健全風險管控機制,成立房地產(chǎn)市場風險防控與處置領導機構

加強房地產(chǎn)市場風險研究,建立房地產(chǎn)風險監(jiān)控體系．由于政府在房地產(chǎn)市場運行過程中,對市場信息的掌握程度遠高于企業(yè)和購房者．因此,由政府牽頭,組織企業(yè)、高校搭建起房地產(chǎn)市場風險研究和監(jiān)控平臺,對風險進行預警,根據(jù)具體情況提出預防和應對措施．同時,以政府為主體推進房地產(chǎn)行業(yè)及各部門信息整合建設．

成立以政府相關部門為主導的房地產(chǎn)市場風險防控和處置領導機構,對轄區(qū)內房地產(chǎn)市場進行動態(tài)監(jiān)控,綜合評估重點項目整體風險;對風險隱患較大的項目,可采取提高預售許可標準等風險防范措施．已發(fā)生風險樓盤的處置,按照屬地管理原則,由轄區(qū)風險防控機構進行處置,相關部門配合成立處置工作組,維護社會穩(wěn)定．

[1] 胡祖銓.我國房地產(chǎn)去庫存研究[J].宏觀經(jīng)濟管理,2016(4): 33-35.

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StudyontheRealEstateMarketRiskofSmallandMediumCitiesbasedontheDestocking--CaseStudyofHuaianCityJiangsuProvince

ZHANG Hong-bo1, JIN Wei1,2

(1.School of Urban and Environment Science, Huaiyin Normal University, Huaian Jiangsu 223300, China) (2.School of Business, Hohai University, Nanjing Jiangsu 210046, China)

In 2015, China's real estate regulation came into the era of "classification" regulation. Real estate destocking is considered as one of the five major tasks in 2016. This paper takes Huaian city, a new third-class city, as an example to use the land supply, market construction investment, real estate sales, the period and other key indicators so as to study risk of real estate market in the third and fourth class cities on the basis of destocking. Then I propose how to use land, supply and demand, product structure, policy mechanism and other means to carry out effective control over the market risk of small and medium-sized city real estate, thus providing a reasonable control mode to effectively control the risk of real estate for small and medium-sized city and boosting the achievement of risk control goal of the national real estate market.

small and medium-sized cities; real estate inventory; risk control; destocking

F299.23

A

1671-6876(2017)03-0245-07

[責任編輯：蔣海龍]

第16卷第3期2017年9月 淮陰師范學院學報(自然科學版)JOURNALOFHUAIYINTEACHERSCOLLEGE(NATURALSCIENCEEDITION) Vol16No3Sep．2017

2016-11-29

張洪波(1977-),男,江蘇淮陰人,講師,碩士,研究方向為房地產(chǎn)開發(fā)、工程項目管理． E-mail: 13852370202@126.com