房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題與對策

摘 要：我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題主要有：房地產(chǎn)金融以傳統(tǒng)銀行信貸為主導(dǎo)，金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)過于集中；房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品單一，產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理；房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重；房地產(chǎn)兩級(jí)金融市場發(fā)展不平衡，制約金融產(chǎn)品的創(chuàng)新與發(fā)展。促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的對策應(yīng)是：強(qiáng)化房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，開發(fā)房地產(chǎn)金融避險(xiǎn)工具；拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分散金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)；建立多元化的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新機(jī)構(gòu)體系；完善房地產(chǎn)金融創(chuàng)新市場；有序推進(jìn)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的同時(shí)，做好金融風(fēng)險(xiǎn)防范工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；金融創(chuàng)新；金融風(fēng)險(xiǎn)；金融市場

1991年，我國開始實(shí)施住房公積金制度，從而開啟了房地產(chǎn)金融創(chuàng)新之路。經(jīng)過多年實(shí)踐，尤其是1998年房地產(chǎn)市場化改革以來，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新步伐不斷加快，使得房地產(chǎn)金融在促進(jìn)資金流動(dòng)、滿足住房需求、增加社會(huì)福利、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場運(yùn)行、保持金融市場穩(wěn)定及促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮了越來越重要的作用。特別是，城鎮(zhèn)化發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高度關(guān)聯(lián)，如果城鎮(zhèn)化的進(jìn)程沒有結(jié)束，房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的態(tài)勢就不會(huì)改變。我國快速發(fā)展的城鎮(zhèn)化趨勢必將形成巨大的房地產(chǎn)市場需求，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展從生產(chǎn)、流通及消費(fèi)等多個(gè)環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)金融的依賴度將不斷提高，由此推動(dòng)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新將不斷強(qiáng)化。同時(shí)，由于我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新進(jìn)程較短，直接研究房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的成果不多，更多研究集中在房地產(chǎn)金融發(fā)展方面，因此，明確房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的科學(xué)內(nèi)涵、深入分析房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的功能以及我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題并提出對策，具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的科學(xué)內(nèi)涵與主要功能

（一）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的科學(xué)內(nèi)涵

關(guān)于金融創(chuàng)新的內(nèi)涵，目前學(xué)術(shù)界并沒有形成統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。學(xué)者們主要從以下三個(gè)視角進(jìn)行詮釋：一是基于金融工具視角。十國集團(tuán)中央銀行研究小組（1986）認(rèn)為，金融創(chuàng)新是將具有不同性質(zhì)的金融工具重新整合，從而創(chuàng)造出新的金融工具。二是基于商業(yè)銀行視角。2006年，中國銀監(jiān)會(huì)將金融創(chuàng)新定義為“商業(yè)銀行為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，通過引入新技術(shù)、采用新方法、開辟新市場、構(gòu)建新組織，在戰(zhàn)略決策、制度安排、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員準(zhǔn)備、管理模式、業(yè)務(wù)流程和金融產(chǎn)品等方面開展的各種新活動(dòng)，最終體現(xiàn)為銀行風(fēng)險(xiǎn)管理能力的不斷提高，以及為客戶提供的服務(wù)產(chǎn)品和服務(wù)方式的不斷創(chuàng)新”。三是基于金融體系和金融市場視角。陳岱孫、厲以寧認(rèn)為，金融創(chuàng)新實(shí)質(zhì)上是在金融領(lǐng)域內(nèi)重新建立一個(gè)生產(chǎn)函數(shù)，這個(gè)新的生產(chǎn)函數(shù)是金融體系中各個(gè)金融要素的重組。

（二）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的主要功能

房地產(chǎn)金融創(chuàng)新具有促進(jìn)資金流通、增加社會(huì)福利及風(fēng)險(xiǎn)分散等功能。

促進(jìn)資金流通功能。促進(jìn)資金流通是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新最重要的功能之一，國際貨幣基金組織（IMF）將金融創(chuàng)新認(rèn)定為從低杠桿機(jī)制到高杠桿機(jī)制的轉(zhuǎn)變。顯然，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新從金融產(chǎn)品與金融工具層面增加了房地產(chǎn)投資者的投資選擇，從房地產(chǎn)金融體系與金融市場層面擴(kuò)展了投資者的投資渠道，從房地產(chǎn)金融制度層面放松了對投資者的資金限制。通過以上三個(gè)層面的創(chuàng)新，推動(dòng)房地產(chǎn)金融不斷從低杠桿機(jī)制到高杠桿機(jī)制轉(zhuǎn)變，使房地產(chǎn)投資者能以更少的資金、更低的投資成本獲取更多的回報(bào)，進(jìn)而提高投資者的投資熱情，促進(jìn)資金的高效流通。

目前，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在促進(jìn)資金流通和擴(kuò)大社會(huì)福利等方面的功能已得到廣泛認(rèn)可。但對房地產(chǎn)金融創(chuàng)新與金融風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系問題，仍然存在較大分歧。但如果考慮到房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的程度與次序問題，可認(rèn)定適度與按一定次序推進(jìn)的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新具有降低與分散金融風(fēng)險(xiǎn)的功能。

二、我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的突出問題

我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新正處于以規(guī)模擴(kuò)張與簡單業(yè)務(wù)創(chuàng)新為主要特征的從金融抑制狀態(tài)向金融深化狀態(tài)轉(zhuǎn)變的過渡階段。在這一階段，由于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的政策與制度滯后、房地產(chǎn)市場發(fā)展的不成熟及金融體制的不完善，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新過程中面臨許多亟待解決的突出問題，主要表現(xiàn)為：

（一）房地產(chǎn)金融以傳統(tǒng)銀行信貸為主導(dǎo)，金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)過于集中

目前，房地產(chǎn)融資渠道單一是我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新面臨的主要問題。我國房地產(chǎn)金融組織不發(fā)達(dá)，除了商業(yè)銀行貸款以外，像證券、信托、基金和債券等房地產(chǎn)金融產(chǎn)品發(fā)展比較滯后，尤其是房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)證券化嚴(yán)重滯后，使商業(yè)銀行承載了90%以上房地產(chǎn)信貸的資金負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)金融的市場風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)高度集中于商業(yè)銀行。目前，我國商業(yè)銀行資金流動(dòng)性不足的問題已經(jīng)顯現(xiàn)，其風(fēng)險(xiǎn)集中給整個(gè)房地產(chǎn)金融體系的穩(wěn)定帶來隱患。同時(shí)，由于現(xiàn)有的部分房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的新興融資產(chǎn)品一般門檻較高，且這些金融創(chuàng)新產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)相對較高，同時(shí)也缺乏配套的金融避險(xiǎn)工具，使得絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)只能望而興嘆。這導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資方式過于單一的狀況很難改變，一旦商業(yè)銀行面臨風(fēng)險(xiǎn)與民間非正規(guī)金融供給減少，將導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的不斷積累，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的進(jìn)程。

（二）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品單一，產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理

目前，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品層次低，沒有形成多元化、規(guī)范化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。主要表現(xiàn)為，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品種類嚴(yán)重不足，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，創(chuàng)新以量性成長為主，質(zhì)性成長嚴(yán)重不足，房地產(chǎn)類股票、信托、債券等合規(guī)性的金融工具的融資作用不大。同時(shí)，我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新產(chǎn)品的設(shè)計(jì)還存在不合理問題。以房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為例，我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品期限短，目前市場上期限在3年以上的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品很少，大部分都在1～3年。如，2011年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均期限為1.86年。由于房地產(chǎn)行業(yè)固有的開發(fā)周期長的屬性，這就使房地產(chǎn)信托投資產(chǎn)品期限短于房地產(chǎn)投資期限，房地產(chǎn)信托投資仍不能有效解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金緊張的現(xiàn)狀。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行的高峰期是在2010年和2011年的上半年，因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托產(chǎn)品周期短，一般在兩年左右，因此2012年和2013年上半年成為房地產(chǎn)信托兌付的高峰期。以2012年為例，2012年到期的房地產(chǎn)信托大約有2000億到2500億元，使當(dāng)前房地產(chǎn)信托投資公司面臨資金不穩(wěn)定和巨大的兌付壓力。

（三）房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中由于信息不對稱導(dǎo)致的企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重

我國一些房地產(chǎn)金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)具有交易環(huán)節(jié)多、程序復(fù)雜等特點(diǎn)，這就進(jìn)一步增加了信息不對稱及信息在傳遞過程中失真的風(fēng)險(xiǎn)。以房地產(chǎn)住房抵押貸款為例，商業(yè)銀行將風(fēng)險(xiǎn)較高的房地產(chǎn)抵押貸款進(jìn)行重組，然后將其出售給從事證券化業(yè)務(wù)的公司即SPV。這就把相對風(fēng)險(xiǎn)較高的次級(jí)債重新組合，拉伸了金融衍生鏈條，增加了交易的環(huán)節(jié)與復(fù)雜性，使位于衍生鏈條終端的投資者對衍生鏈條上端貸款信息的了解不充分，獲取風(fēng)險(xiǎn)信息和監(jiān)督手段困難，只能過度依賴信用評級(jí)機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)金融衍生品的信用評級(jí)，這就會(huì)增加房地產(chǎn)金融創(chuàng)新中的企業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。

（四）房地產(chǎn)兩級(jí)金融市場發(fā)展不平衡，制約金融產(chǎn)品的創(chuàng)新與發(fā)展

我國房地產(chǎn)金融市場以一級(jí)市場為主，二級(jí)市場雖然有所發(fā)展，但市場容量非常小、發(fā)展極不充分。缺乏市場信用的一級(jí)市場與發(fā)展不充分的二級(jí)市場，無法從投資與消費(fèi)兩方面同時(shí)滿足對房地產(chǎn)金融的需求，單一銀行體系支撐的整個(gè)房地產(chǎn)金融極易導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的過度集聚，嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的進(jìn)程。因此，建立多層次的房地產(chǎn)金融市場體系已迫在眉睫。

三、促進(jìn)我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的對策

（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，開發(fā)房地產(chǎn)金融避險(xiǎn)工具

房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的末端環(huán)節(jié)與最終表現(xiàn)，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的成效歸根結(jié)底體現(xiàn)在產(chǎn)品創(chuàng)新上。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)圍繞以下三個(gè)方面展開：第一，積極推進(jìn)住房按揭貸款證券化。住房按揭貸款證券化，可以擴(kuò)充資金融通的渠道，分散銀行房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，使房地產(chǎn)金融市場與資本市場有機(jī)互動(dòng)，帶來連鎖的良性效應(yīng)。第二，設(shè)計(jì)并推行房地產(chǎn)金融衍生品。政府可以通過設(shè)計(jì)并推行房地產(chǎn)金融衍生品，如房地產(chǎn)指數(shù)期貨等，為銀行業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)和普通購房者提供避險(xiǎn)工具。值得強(qiáng)調(diào)的是，在房地產(chǎn)金融衍生產(chǎn)品的設(shè)計(jì)過程中，需要認(rèn)真考察其合理性。如，衍生產(chǎn)品可以采取不同的還款期限，避免還款資金流過于集中。第三，大力推行“銀行+信托”模式的房地產(chǎn)金融組合工具?！般y行+信托”模式的房地產(chǎn)金融組合工具指以信托為前端融資、銀行為后端資金支持的金融組合工具，能在分散銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，增加房地產(chǎn)資金的供給渠道的作用。

（二）拓寬房地產(chǎn)融資渠道，分散金融創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)

積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化，加快推進(jìn)住房抵押貸款二級(jí)市場的建設(shè)，將集中風(fēng)險(xiǎn)分散化。重點(diǎn)推出房地產(chǎn)投資信托基金，分流房地產(chǎn)市場的投資性需求，為房地產(chǎn)業(yè)提供穩(wěn)定的直接融資，減少銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。注重研究將保險(xiǎn)資金引入房地產(chǎn)融資市場，實(shí)現(xiàn)資金來源主體的多元化。改善住房公積金制度，規(guī)范住房公積金使用投向，提高資金使用效率，擴(kuò)大住房公積金的覆蓋面。適當(dāng)放寬房地產(chǎn)企業(yè)上市的條件，積極推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)股票和公司債券等融資方式，讓更多符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)從資本市場上的直接融資，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)直接融資渠道，通過股票交易市場上市發(fā)行和公司債券的發(fā)行，提高房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場中直接融資的比重，降低其從銀行間接融資的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）建立多元化的房地產(chǎn)金融創(chuàng)新機(jī)構(gòu)體系

借鑒國外成功經(jīng)驗(yàn)，建立多元化房地產(chǎn)金融創(chuàng)新機(jī)構(gòu)體系。一是由政府組建房地產(chǎn)貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。目前，我國居民平均收入水平還不高，中低層群體的收入占較大比重，并且他們的收入水平是有波動(dòng)性的，并不穩(wěn)定。因此，需要由政府組建房地產(chǎn)貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，為其提供擔(dān)保。二是成立專門的房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司。房地產(chǎn)保險(xiǎn)公司可開展房地產(chǎn)抵押貸款保險(xiǎn)、工程保險(xiǎn)等相關(guān)的房地產(chǎn)金融保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，既可降低房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)，又有利于增加房地產(chǎn)金融市場的資金來源。三是成立房地產(chǎn)投資基金管理公司。讓房地產(chǎn)投資基金管理公司通過發(fā)行抵押貸款憑證等方式，為沒有投資經(jīng)驗(yàn)和沒有管理精力的投資者提供金融投資服務(wù)，以此促進(jìn)房地產(chǎn)市場的資金流通。四是成立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)公司。為房地產(chǎn)金融、銀行及其他金融機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。

作者簡介

許佳，1988.6，男，本科，于2011年畢業(yè)于蘇州大學(xué)，碩士研究生畢業(yè)于新加坡國立大學(xué)，籍貫江蘇蘇州，現(xiàn)居住在蘇州，中國人民大學(xué)在職研究生專業(yè)金融。

（作者單位：蘇州二月二企業(yè)管理有限公司）