住房保障制度實(shí)施中存在的問題及對策分析

王現(xiàn)華

【摘 要】近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，城市化進(jìn)程得到快速推進(jìn)，導(dǎo)致我國商品住宅價(jià)格處于持續(xù)攀升狀態(tài)。在房地產(chǎn)市場中，低收入階層住房保障面臨巨大困難。本文主要對現(xiàn)階段住房保障制度實(shí)施中存在的問題進(jìn)行了分析，并結(jié)合筆者實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提出幾點(diǎn)可行性建議，以期為完善住房保障制度提供理論指導(dǎo)。

【關(guān)鍵詞】住房保障制度；存在問題；對策研究

政府對住房問題給予高度重視，這不僅關(guān)系到社會民生，與國家政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境也密切相關(guān)。為了使中低收入階層住房問題得以解決，政府相關(guān)部門不斷推進(jìn)住房保障制度并取得良好成效，形成了初步的住房供應(yīng)體系。但是隨著城市化進(jìn)程不斷加快，仍舊存在低收入一部分家庭住房相對困難，住房保障制度實(shí)施過程中不可避免的存在問題。因此，必須正視客觀存在問題，從住房保障制度的內(nèi)容、特征等多個(gè)角度分析原因，有針對性的采取解決措施。

一、住房保障制度的主體內(nèi)容

住房保障制度實(shí)質(zhì)是國民收入再分配的一種形式，在住房領(lǐng)域以政府為主體發(fā)揮社會保障積極作用，為滿足相應(yīng)條件的家庭解決住房問題，使居民基本居住水平得以保障，其主要構(gòu)成部分分為以下3個(gè)方面：

1.住房公積金制度。它是指企業(yè)、國家機(jī)關(guān)以及社會團(tuán)體等機(jī)構(gòu)以及在職職工所繳納的住房儲蓄金，除了職工自行繳納的部分，單位也需按照一定比例為職工繳存。其主要特征：其一，社會保障性，該項(xiàng)制度的根本目的是為了保障居民住房需求，單位所繳納部分具有一定福利性。其二，互助性。公積金增值收益部分為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房建設(shè)提供資金支持，促進(jìn)了住房保障制度的完善，其使用流程如圖1所示。

2.經(jīng)濟(jì)適用房制度。就住房保障制度的特征來說，不僅保障范圍廣，且具有一定層次性特征，體現(xiàn)出相對公平。即不同的收入階層其保障方式也存在差異，以達(dá)到最佳的社會再分配效果，保證社會穩(wěn)定與和諧。其中城鎮(zhèn)低收入困難家庭是經(jīng)濟(jì)適用房保障對象，由政府部門提供土地、優(yōu)惠政策等在相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)下進(jìn)行房屋建設(shè)，限定銷售價(jià)格，此類住房具有社會保障性質(zhì)。我國經(jīng)濟(jì)適用房制度經(jīng)過了多次更新改進(jìn)，為中低收入階層提供住房保障。

3.廉租房制度。該項(xiàng)制度主要保障對象是最低收入階層，在我國住房保障制度中占據(jù)著重要地位，福利性特征明顯。目前，我國廉租房保障制度實(shí)施形式有兩種，首先是實(shí)物補(bǔ)貼，達(dá)到廉租房標(biāo)準(zhǔn)的家庭可享受政府提供的住房，所收取的租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格。其次是租金補(bǔ)貼，在這種形式下，住房不是由政府直接提供，主要以受保障家庭的人均居住面積、人口等情況，每月提供相應(yīng)資金補(bǔ)貼。在2013年政府出臺《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，并軌運(yùn)行公共租賃住房以及廉租住房，廉租房制度發(fā)展進(jìn)入新階段。

二、住房保障制度實(shí)施中存在問題研究

1.住房公積金制度存在的問題

（1）保障范圍較窄。在職職工及相關(guān)單位是住房公積金繳納主體，其保障范圍具有一定局限性，無正式職業(yè)或喪失勞動力者不再保障范圍之內(nèi)?！蹲》抗e金管理?xiàng)l例》中雖然規(guī)定了企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)比例為職工繳納住房公積金，但是在具體實(shí)施過程中，某些私營企業(yè)出于經(jīng)濟(jì)利益因素考慮，并未繳納住房公積金。同時(shí)，各行業(yè)效益不同，導(dǎo)致單位所繳納公積金數(shù)額也存在差距。

（2）住房公積金管理混亂。公積金的歸集、使用、貸款審批等工作未按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)，不能充分發(fā)揮住房公積金在廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的積極作用。購買國債以及公積金存儲是其運(yùn)營主要方式，相對較為單一，在社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展環(huán)境下，住房公積金保值及增值受到通貨膨脹威脅。

2.經(jīng)濟(jì)適用房制度存在的問題

現(xiàn)階段，供需不平衡是經(jīng)濟(jì)適用房制度中存在的突出問題。隨著城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，對于經(jīng)濟(jì)適用房的需求量呈快速攀升狀態(tài)，經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)際供給量難以滿足需求。此外，經(jīng)濟(jì)適用住房售價(jià)逐漸上升，超過了低收入階層的承受范圍。筆者結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，選取HAI指數(shù)法對低收入階層支付能力進(jìn)行分析。通過計(jì)算居民在住房方面的支付能力，不僅能夠衡量地區(qū)住房保障水平，在住房保障政策制定時(shí)也提供了參考與依據(jù)，HIA指數(shù)法是對居民貸款購房能力管理的直觀反映，計(jì)算公式為：

在HIA指數(shù)小于100時(shí)，表明居民難以承擔(dān)住房價(jià)格；

在HIA指數(shù)超過100時(shí)，表明住房價(jià)格在可承擔(dān)范圍之內(nèi)。

3.廉租房制度存在的問題

（1）保障主體定位過于狹窄。在現(xiàn)階段適時(shí)的廉租房制度中，保障對象相對較為狹窄，某些不符合條件的低收入階層不在保障范圍之內(nèi)。城市建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，更多的農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移至城市，此類人群由于戶口等因素限制，難以享受住房保障制度，導(dǎo)致住房困難問題嚴(yán)重。

（2）廉租房建設(shè)資金不足。近年來，國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，廉租房建設(shè)也得到快速發(fā)展，但其供給量還不能滿足實(shí)際需求，存在建設(shè)資金不足的問題?，F(xiàn)階段，財(cái)政預(yù)算是我國廉租房建設(shè)資金的主要來源，并實(shí)行多渠道籌措，具體來源渠道如圖2所示：

三、完善住房保障制度的對策分析

1.多渠道籌措保障性住房建設(shè)資金

“財(cái)政為主，多渠道籌措”是保障性住房建設(shè)資金籌措所遵循主要原則，應(yīng)根據(jù)區(qū)域內(nèi)發(fā)展情況，不斷拓寬資金籌集渠道，適當(dāng)增大財(cái)政投入，為保障性住房建設(shè)提供資金保障。其次，可將民營企業(yè)及民間資本引入保障性住房建設(shè)之中，政府可對此類企業(yè)給予相應(yīng)財(cái)政、政策扶持，在新加坡、香港等地已有此類實(shí)例，有效緩解了資金緊張問題。其次，不斷完善相關(guān)財(cái)政政策，這是保障性住房建設(shè)基本資金來源，通過國債、發(fā)行彩票等手段，能夠充分利用社會閑置資金，在一定程度上使政府負(fù)擔(dān)得以減輕。

2.逐步擴(kuò)大保障性住房覆蓋范圍

理清關(guān)于住房保障基本問題，明確保障對象范圍，并對其實(shí)施動態(tài)管理，確保受保障群體的權(quán)益得到法律維護(hù)與保障。現(xiàn)階段，多層次住房分類供應(yīng)體系是我國實(shí)施保障性住房實(shí)施的主要方式，應(yīng)在法律方面制定出保障群體衡量標(biāo)準(zhǔn)。保障住房制度在具體實(shí)施過程中還缺乏有效的管理機(jī)構(gòu)，必須不斷健全管理機(jī)構(gòu)，在住房公積金、廉租房等管理機(jī)構(gòu)中形成聯(lián)動機(jī)制，實(shí)現(xiàn)信息共享與及時(shí)溝通，加強(qiáng)動態(tài)管理。

3.建立科學(xué)合理運(yùn)行機(jī)制

受到外界多種因素限制，政府所能夠提供所提供保障性住房資源是有限的，為了確保此類資源得到充分的利用，必須不斷完善保障性住房住房準(zhǔn)入機(jī)制。根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展情況，制定合理保障性住房收入線，對于保障性住房申請對象的資格也應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格審查，建立健全個(gè)人信用系統(tǒng)，及時(shí)掌握詳細(xì)個(gè)人收入情況。同時(shí)形成相關(guān)的審查、征詢及等級制度，主動接受社會公眾監(jiān)督，保證申請人資格符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

4.完善住房保障的土地政策

保障性住房建設(shè)需要土地資源作為支撐，因此需要不斷完善相關(guān)土地政策，使保障性住房建設(shè)用地的質(zhì)量、數(shù)量等滿足要求。在城市規(guī)劃布局中，應(yīng)根據(jù)區(qū)域內(nèi)保障性住房的數(shù)量及結(jié)構(gòu)，分析保障性住房所占的用地比例，切實(shí)提高保障性住房供應(yīng)量。同時(shí)，逐步優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，目前很多城市保障住房建設(shè)在郊區(qū)或者較為偏遠(yuǎn)地帶，此類地區(qū)基本設(shè)施還不完善，一定程度上增加了保障對象的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，所以應(yīng)合理規(guī)劃土地供給結(jié)構(gòu)，保證建設(shè)選址的科學(xué)性。

四、結(jié)束語

綜上所述，隨著國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不斷提高，城市化進(jìn)程推進(jìn)速度逐漸加快，住房問題也逐漸凸顯出來，這不僅關(guān)系到民生問題，與社會穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等也息息相關(guān)。但是在住房保障制度具體實(shí)施過程中還存在一定不足之處，保障性住房供給量還不能滿足現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求，中低收入階層依舊面臨著住房困難的問題。因此，政府相關(guān)部門必須不斷完善住房保障制度，對客觀存在的問題進(jìn)行分析，結(jié)合區(qū)域發(fā)展實(shí)際情況采取相應(yīng)解決對策，促進(jìn)住房保障制度的發(fā)展與完善，切實(shí)保障居民基本居住水平。

參考文獻(xiàn)：

陳酉宜.我國保障性住房政策實(shí)施過程中存在的問題及對策[J].經(jīng)濟(jì)縱橫，2010年11期 .endprint