商品住宅建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)前簽訂的施工合同法律效力研究

宋崇迪

[摘要]在商品住宅建設(shè)領(lǐng)域，普遍存在著開發(fā)企業(yè)在履行招投標(biāo)手續(xù)前就選定施工單位，簽訂施工合同，后又履行招投標(biāo)手續(xù)的情況。這種情況下簽訂的施工合同的效力在理論及實(shí)務(wù)界存在爭議。而施工合同的效力對合同雙方，尤其是施工方具有重大意義。筆者結(jié)合多年為大型建筑施工企業(yè)提供法律服務(wù)的實(shí)踐，梳理國家法律規(guī)定，就該種情況下施工合同的效力進(jìn)行分析，以期幫助建筑施工企業(yè)更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

[關(guān)鍵詞]商品住宅建設(shè)招投標(biāo)；標(biāo)前合同效力

在商品住宅建設(shè)領(lǐng)域，普遍存在著開發(fā)企業(yè)在履行招投標(biāo)手續(xù)前就選定施工單位，簽訂施工合同，后又履行招投標(biāo)手續(xù)的情況。這種情況下簽訂的施工合同的效力在理淪及實(shí)務(wù)界存在爭議。而施工合同的效力對合同雙方，尤其是施工方具有重大意義。如果施工合同無效，則施工方在施工過程中，如果遇到項(xiàng)目可能虧損時(shí)可以以合同無效為由主張終止合同；在項(xiàng)目施工結(jié)束后想提前獲取工程款時(shí)也可以主張除質(zhì)量保證金外的全部工程款。因此，準(zhǔn)確把握該情況下建設(shè)工程施工合同效力非常重要。筆者結(jié)合多年為大型建筑施工企業(yè)提供法律服務(wù)的實(shí)踐，梳理國家法律法規(guī)等規(guī)定，就該種情況下施工合同的效力進(jìn)行分析，以期幫助建筑施工企業(yè)更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

1、商品住宅建設(shè)項(xiàng)目是否屬于強(qiáng)制招投標(biāo)項(xiàng)目之爭

司法實(shí)踐中，對于商品住宅建設(shè)項(xiàng)目是否屬于強(qiáng)制招投標(biāo)項(xiàng)目觀點(diǎn)不一。一種觀點(diǎn)認(rèn)為商品住宅建設(shè)項(xiàng)目屬于強(qiáng)制招投標(biāo)項(xiàng)目。理由是：《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第三條第（一）項(xiàng)規(guī)定，大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購，必須進(jìn)行招。《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》第三條第（五）項(xiàng)規(guī)定商品住宅屬于關(guān)系社會(huì)公共利益的項(xiàng)目。根據(jù)以上規(guī)定，商品住宅建設(shè)項(xiàng)目屬于強(qiáng)制招投標(biāo)項(xiàng)目。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為商品住宅建設(shè)項(xiàng)目不屬于強(qiáng)制招投標(biāo)項(xiàng)目。理由是：住建部2014年7月1日下發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展和改革的若干意見》中指出，改革招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管方式，調(diào)整非國有資金投資項(xiàng)目發(fā)包方式，試行非國有資金投資項(xiàng)目建設(shè)單位自主決定是否進(jìn)行招標(biāo)發(fā)包。而全國各地方政府曾有相關(guān)的規(guī)定，明確商品住宅建設(shè)項(xiàng)目屬于直接發(fā)包項(xiàng)目類型。如《江蘇省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工直接發(fā)包管理暫行辦法》規(guī)定，使用非國有資金投資的工業(yè)用房、商業(yè)用房和商品住宅等房屋建筑工程，發(fā)包人可以自主決定采用招標(biāo)發(fā)包或直接發(fā)包。

筆者認(rèn)為，住建部《關(guān)于推進(jìn)建筑業(yè)發(fā)展和改革的若干意見》以及部分省級政府的規(guī)定雖然明確商品住宅可以直接發(fā)包，但這些規(guī)定的合法性值得商榷?！吨腥A人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第三條規(guī)定，前款所列項(xiàng)目的具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，由國務(wù)院發(fā)展計(jì)劃部門會(huì)同國務(wù)院有關(guān)部門制訂，報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)?！豆こ探ㄔO(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》第十條規(guī)定，省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況，可以規(guī)定本地區(qū)必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目的具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，但不得縮小本規(guī)定確定的必須進(jìn)行招標(biāo)的范圍。筆者認(rèn)為在國家法律未對商品住宅建設(shè)項(xiàng)目必須進(jìn)行招投標(biāo)進(jìn)行修改的情況下，不應(yīng)認(rèn)為商品住宅可以直接發(fā)包，否則國家法律的適用將不具有統(tǒng)一性和權(quán)威性。商品住宅建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)屬于強(qiáng)制招投標(biāo)項(xiàng)目。

2、商品住宅建設(shè)項(xiàng)目履行招投標(biāo)手續(xù)的現(xiàn)狀

由于地方規(guī)定與國家法律的沖突，導(dǎo)致各地的商品住宅建設(shè)項(xiàng)目有些地方直接發(fā)包，有些地方通過招投標(biāo)的方式發(fā)包。本文探討通過招投標(biāo)方式發(fā)包的情形。招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。按照《中華人民共和國招標(biāo)招標(biāo)法實(shí)施條例》的規(guī)定，非國有資金投資的項(xiàng)目可以邀請招標(biāo)。商品住宅開發(fā)項(xiàng)目中，開發(fā)企業(yè)對項(xiàng)目的成本控制是其能否獲利的關(guān)鍵因素。由于公開招標(biāo)可能會(huì)出現(xiàn)成本無法控制的情況，開發(fā)企業(yè)往往先行與建筑企業(yè)洽談商定建設(shè)工程價(jià)款并簽訂施工合同，之后通過邀請招標(biāo)的方式發(fā)包。這種情況下之前確定的建筑企業(yè)一般都會(huì)中標(biāo)，并根據(jù)投標(biāo)文件簽訂中標(biāo)備案合同。這種模式下往往存在兩份合同，當(dāng)承發(fā)包雙方在合同履行過程中產(chǎn)生爭議時(shí)，兩份合同的效力及適用哪一份合同往往成為案件爭議的焦點(diǎn)。

3、商品住宅建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)前簽訂的施工合同效力

《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第一條第（三）項(xiàng)規(guī)定，建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或中標(biāo)無效的合同無效。最高人民法院民一庭主編的《民事審判指導(dǎo)與參考》也明確：“在履行法定招標(biāo)投標(biāo)程序之前，招標(biāo)人與投標(biāo)人簽訂的建設(shè)工程施工合同無效?！?。從最高人民法院的司法政策看，商品住宅建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)前簽訂的施工合同無效是非常明確的。但各地法院在審理這類案件時(shí)卻有不同的認(rèn)定。如江蘇省南遙六建建設(shè)集團(tuán)有限公司與山西嘉和泰開發(fā)有限公司就某商品住宅建設(shè)工程施工合同糾紛案中，江蘇省高級人民法院一審認(rèn)定雙方在履行招投標(biāo)手續(xù)前簽訂的建設(shè)工程施工合同無效。而同樣是江蘇省的男外一個(gè)案件，中城第六工程局集團(tuán)有限公司與蘇州東方威尼斯置業(yè)有限公司就某商品住宅項(xiàng)目建設(shè)工程施工合同糾紛案中，江蘇省高級人民法院卻認(rèn)定商品房住宅建設(shè)項(xiàng)目不屬于強(qiáng)制招投標(biāo)項(xiàng)目，并進(jìn)而認(rèn)定直接發(fā)包合同有效。這種情況下的直接發(fā)包和本文討論的招投標(biāo)前簽訂的合同的效力判斷標(biāo)準(zhǔn)是一致的。該案經(jīng)過最高人民法院的再審，最終認(rèn)定直接發(fā)包合同無效。但司法實(shí)踐中，有些法院仍然認(rèn)定履行招投標(biāo)程序前簽訂的施工合同有效。由于各種因素，很多案件沒有能夠進(jìn)入最高人民法院的審判層級。這就造成了茌認(rèn)定這種施工合同的效力時(shí)各地司法尺度不一，法官自由裁量權(quán)過大，當(dāng)事人無所適從的局面，從而嚴(yán)重影響司法權(quán)威性和公信力。

筆者認(rèn)為，商品住宅是否關(guān)系公共利益確實(shí)值得商榷，在實(shí)踐中商品住宅建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)也往往流于形式，直接發(fā)包具有一定的合理性。但在國家法律沒有就商品住宅建設(shè)項(xiàng)目必須進(jìn)行招投標(biāo)進(jìn)行修改的情況下，不應(yīng)認(rèn)為商品住宅可以直接發(fā)包，茌履行招投標(biāo)手續(xù)前簽訂的施工合同應(yīng)認(rèn)定為無效。