淺談運(yùn)用機(jī)會(huì)成本法進(jìn)行土地評(píng)估的理論

李燕玲

[摘要]隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的不斷改革，我國(guó)土地市場(chǎng)改革深化力度不斷加大，傳統(tǒng)的土地估價(jià)方法不再適用于當(dāng)代審核的發(fā)展。由于傳統(tǒng)的估價(jià)方法缺少適合評(píng)估公共建筑用地價(jià)格的理論體系，因此，本文圍繞運(yùn)用機(jī)會(huì)成本法進(jìn)行闡述，分析了其在土地評(píng)估理論中的運(yùn)用。

[關(guān)鍵詞]機(jī)會(huì)成本法；土地評(píng)估；理論

隨著土地制度的改革，我國(guó)土地價(jià)格評(píng)估制度不斷發(fā)展，機(jī)會(huì)成本法不屬于一種新的土地估價(jià)方法，而是種估價(jià)的新思路，企業(yè)在運(yùn)用機(jī)會(huì)成本法的過程中，必須提前確定適宜用途，從而充分發(fā)揮機(jī)會(huì)成本法的優(yōu)勢(shì)。

1、機(jī)會(huì)成本法的理論基礎(chǔ)

運(yùn)用機(jī)會(huì)成本法進(jìn)行土地估價(jià)的動(dòng)因包括：在當(dāng)代社會(huì)中，我國(guó)土地價(jià)格評(píng)估的基本估價(jià)方法主要包括以下幾種方式：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、剩余法、路線價(jià)法、市場(chǎng)比較法、收益還原法等，同時(shí)，這些方法有著不同的適用范圍。在當(dāng)代社會(huì)中，我國(guó)城市化進(jìn)程不斷加快，有關(guān)土地估價(jià)理論與方法的研究力度越來越大。其中，研究方式以基本估價(jià)方法為主，在估價(jià)方法的基礎(chǔ)上創(chuàng)新了很多內(nèi)容。機(jī)會(huì)成本屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的重要概念之一。從經(jīng)濟(jì)資源的稀缺性角度出發(fā)，學(xué)者們提出了機(jī)會(huì)成本的概念。當(dāng)企業(yè)在運(yùn)用經(jīng)濟(jì)資源生產(chǎn)產(chǎn)品的過程中，這些資源不能被同時(shí)由于其他的生產(chǎn)用途方面。因此，這個(gè)企業(yè)在獲取的收益的過程中，付出了一定的代價(jià)。該代價(jià)為放棄用相同的經(jīng)濟(jì)資源來生產(chǎn)產(chǎn)品。

機(jī)會(huì)成本的概念屬于當(dāng)代社會(huì)中全新的土地估價(jià)新思路。土地作為一種稀缺資源，土地的總量是有限的，同時(shí)具有不可再生的特點(diǎn)。從理論的角度出發(fā)，當(dāng)人們茌開發(fā)土地的過程中，可以為土地設(shè)置不同的用途。由于我國(guó)的城市土地利用實(shí)行規(guī)劃制度，因此，土地的用途是提前設(shè)定好的，具有排他性的特點(diǎn)，在短期內(nèi)的用途為固定的，但是，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益出發(fā)，土地用途可以進(jìn)行改變，因此，當(dāng)土地作為一種用途被人們使用的過程中，代價(jià)為放棄將土地作為其他用途。在公共建筑用地的過程中，土地利用期間，并非以土地在該區(qū)位的最佳收益用途來設(shè)定土地的用途，因此，為了公共利益最大化，不得不犧牲土地公共用途價(jià)值或者土地的真實(shí)價(jià)值。根據(jù)該原理，人們可以充分發(fā)揮土地利用的機(jī)會(huì)成本的優(yōu)勢(shì)，來有效評(píng)估公共的建筑用地價(jià)值。生產(chǎn)要素在其他領(lǐng)域中，所得到的最高收入為其機(jī)會(huì)成本。這一概念屬于經(jīng)濟(jì)學(xué)的范疇。但是，將該理論引入土地評(píng)估時(shí)，并非將土地能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)收益用途作為其機(jī)會(huì)成本。土地屬于自然經(jīng)濟(jì)歷史的綜合體，因此，全部構(gòu)成要素的綜合作用對(duì)土地的性質(zhì)和用途起主導(dǎo)作用，但是，也會(huì)產(chǎn)生某些問題，例如：與周圍環(huán)境不協(xié)調(diào)、污染問題，直接降低了土地價(jià)值。因此，人們?cè)谶\(yùn)用機(jī)會(huì)成本法評(píng)估土地價(jià)值的過程中，不能將最高收益的用途作為評(píng)估土地價(jià)值的因素，而是將該土地最適宜的方式設(shè)置為特定用途，該方式屬于運(yùn)用機(jī)會(huì)成本的重要步驟。例如：某土地的用途為學(xué)校用地，同時(shí)該地屬于該市的商業(yè)中心，周邊建筑為商場(chǎng)，該地的條件十分適合作為商業(yè)區(qū)域，但是，周圍商業(yè)用地屬于飽和狀態(tài)，企業(yè)不應(yīng)用商業(yè)用途作為其機(jī)會(huì)成本。土地的機(jī)會(huì)成本法估價(jià)思路為：根據(jù)土地的實(shí)際情況，首先選擇該土地如果不被設(shè)定為公共用途時(shí)，最適宜的用途，同時(shí)，在該用途下較為有效的利用方式，通過對(duì)該用途下的土地價(jià)格開始評(píng)估，根據(jù)土地的實(shí)際情況對(duì)評(píng)估資金進(jìn)行修改，從而將最終結(jié)果設(shè)置為待估土地的機(jī)會(huì)成本數(shù)值。

2、機(jī)會(huì)成本法的假設(shè)條件、適用范圍

2.1機(jī)會(huì)成本法的假設(shè)條件

機(jī)會(huì)成本法估價(jià)思路在應(yīng)用過程中，必須滿足一下幾個(gè)假設(shè)方面：假設(shè)土地市場(chǎng)屬于開放的市場(chǎng)，同時(shí)，各市場(chǎng)參與者在市場(chǎng)中的地位平等；假設(shè)土地權(quán)利擁有者屬于理性經(jīng)濟(jì)人，追求經(jīng)濟(jì)利益最大化；假設(shè)土地用途在后期能夠自由轉(zhuǎn)換，不會(huì)受到很多條件的限制。

通常情況下，機(jī)會(huì)成本法在應(yīng)用的過程中，對(duì)市場(chǎng)化程度與土地各用途間的自由轉(zhuǎn)換提出了較高要求，因此，機(jī)會(huì)成本法在應(yīng)用的過程中，必須滿足上述條件，否則，不能充分發(fā)揮機(jī)會(huì)成本法的優(yōu)勢(shì)。值得注意的是，假設(shè)條件屬于較為理想的狀況，與現(xiàn)實(shí)情況會(huì)產(chǎn)生不符。在當(dāng)代社會(huì)中，我國(guó)土地市場(chǎng)并非十分開放的市場(chǎng)。我國(guó)土地使用制度已經(jīng)進(jìn)行了改革，但是，土地的所有權(quán)依然被國(guó)家控制。當(dāng)企業(yè)熟悉理性經(jīng)濟(jì)人的假設(shè)條件后，還需要重視以下內(nèi)容：由于個(gè)人主觀具有差異性，因此，在實(shí)際生活中，經(jīng)濟(jì)人的行為具有差異性。但是，多數(shù)經(jīng)濟(jì)人會(huì)付出最小的代價(jià)，去追求最大的經(jīng)濟(jì)利益。土地權(quán)利的擁有者會(huì)希望從最大程度上獲取土地利益，因此，機(jī)會(huì)成本法的應(yīng)用前景較為廣闊。

土地用途雖然具有很多可能性，但是，這種用途的轉(zhuǎn)換缺乏自由性，因此，存在很多限制條件，包括：相鄰?fù)恋氐挠绊?、?guī)劃條件、土地地質(zhì)條件等。同時(shí)，茌當(dāng)代社會(huì)中，我國(guó)實(shí)行最嚴(yán)格的土地用途管制制度，土地的用途會(huì)提前確定，當(dāng)土地的用途要進(jìn)行變更時(shí)，必須經(jīng)過很多申請(qǐng)與審批。因此，在實(shí)際運(yùn)用過程中，企業(yè)必須充分考慮法律法規(guī)、限制條件等，從而選取較為適宜的用途、最有效的利用方式。當(dāng)條件受到限制時(shí)，機(jī)會(huì)成本法的運(yùn)用將會(huì)受到限制。但是，當(dāng)估價(jià)目的并非為轉(zhuǎn)讓時(shí)，可以將目的設(shè)置為：為國(guó)家征稅作為土地權(quán)力所有人取得利益等。在這樣的情況中，可以不重視這種用途轉(zhuǎn)換的限制，而是運(yùn)用假設(shè)用途來評(píng)估土地價(jià)格。

2.2機(jī)會(huì)成本法適用范圍

很多假設(shè)條件在現(xiàn)實(shí)中不能完全實(shí)現(xiàn)，但是，在某些特定條件下，有些限制條件存在被突破的可能性，因此，機(jī)會(huì)成本法的估價(jià)思路具有廣闊的前景。土地具有用途多樣性的特點(diǎn)，因此，不同的利用方式將會(huì)為權(quán)利人帶來不同的經(jīng)濟(jì)收益，通常情況下，土地權(quán)利人希望從其所占有的土地上獲取最大的經(jīng)濟(jì)收益，同時(shí)，會(huì)將滿足這一目的確定為土地利用方式的主要條件。因此，在土地進(jìn)行估價(jià)的過程中，不應(yīng)重視現(xiàn)實(shí)的使用狀況限制，而是重視在不通過的情況下做出正確的判斷。

結(jié)語：

綜上所述，本文圍繞機(jī)會(huì)成本法對(duì)土地評(píng)估的進(jìn)行闡述，分析研究了當(dāng)代社會(huì)土地現(xiàn)狀與存在的問題，提出了適用范圍的研究概念、在估價(jià)實(shí)務(wù)中的具體應(yīng)用等，希望能給相關(guān)企業(yè)借鑒意義。