養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式與策略研究

徐發(fā)輝

[摘要]老齡化是我國社會發(fā)展過程中面臨的嚴(yán)峻問題之一。養(yǎng)老地產(chǎn)是社會養(yǎng)老的一種重要形式，而融資問題已成為制約其發(fā)展的主要瓶頸。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的重要依托與路徑來源是養(yǎng)老地產(chǎn)金融化。養(yǎng)老地產(chǎn)不僅具有經(jīng)濟(jì)性，還具有公益性與福利性，能夠在一定程度上幫助解決養(yǎng)老問題，本文主要針對時下養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式與策略進(jìn)行分析，旨在為時下養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)建良好的環(huán)境。

[關(guān)鍵詞]中國養(yǎng)老地產(chǎn)；發(fā)展模式；發(fā)展策略

近年來，我國人口老齡化日趨嚴(yán)重，我國已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會，且老齡化速度日益加快。養(yǎng)老地產(chǎn)又被稱之為企業(yè)盈利型老年住宅，蒹具地產(chǎn)開發(fā)、金融創(chuàng)新、商業(yè)地產(chǎn)運營以及養(yǎng)老服務(wù)的屬性，該地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營模式具有一定的立體型，與房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)的運營以及養(yǎng)老服務(wù)、金融創(chuàng)新相結(jié)合。此外還有眾多的配套設(shè)施，如超市、醫(yī)院等，整個產(chǎn)業(yè)的綜合運作能夠提高養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量與專業(yè)水平。文章從多角度對比分析其未來發(fā)展策略方向。

1、中國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)況分析

根據(jù)最新人口普查結(jié)果顯示，我國老年人口（≥65歲）在總?cè)丝谥心苷嫉?.87%的比重，與第五次普查結(jié)果相比上升了1.19%。中國由于人均GDP比較低，根據(jù)人均GDP增長的初步測算，我國進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的快速發(fā)展期，養(yǎng)老市場將創(chuàng)造出新一輪的創(chuàng)新及變革。為了緩解老齡化對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成的壓力，我國應(yīng)當(dāng)重視養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)。

老年地產(chǎn)運營模式中的市場定位、銷售方式、服務(wù)體系的建立直接影響老年地產(chǎn)的經(jīng)營成敗，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場定位應(yīng)該遵循兼顧老年人養(yǎng)老與公共設(shè)施共享的原則。目前房地產(chǎn)公司、保險公司以及國內(nèi)外養(yǎng)老機構(gòu)等都逐步開始參與到養(yǎng)老地產(chǎn)及社會發(fā)展中，但是我國的養(yǎng)老地產(chǎn)并未形成系統(tǒng)、完整的結(jié)構(gòu)，受到多方面因素的影響，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展面臨即將呈現(xiàn)井噴狀態(tài)的老年住宅需求。

2、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式

2.1土地獲取

土地是地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的前提與關(guān)鍵，土地的區(qū)位、規(guī)模、性質(zhì)等都會影響?zhàn)B老地產(chǎn)的經(jīng)營狀況，養(yǎng)老地產(chǎn)屬于綜合性用地，既有居住性質(zhì)，又有商業(yè)與服務(wù)的性質(zhì)，因此以現(xiàn)有的劃分方法無法合理規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)的用地。由于土地性質(zhì)與劃分的問題，很多養(yǎng)老住宅難以真正達(dá)到養(yǎng)老的目的，其銷售不得不另尋途徑，例如重慶羊鹿山養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)園由于性質(zhì)不明確，在銷售中僅能以小產(chǎn)權(quán)房的形式出售。如果選擇在集體用地進(jìn)行建設(shè)，那么雖然可以獲得成本優(yōu)勢以及供應(yīng)量的優(yōu)勢，但是卻存在一定的政策風(fēng)險，且位置相對較為偏遠(yuǎn)。

2.2產(chǎn)業(yè)融資

我國雖然一直提倡發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，但是在政策上卻沒有給出明確的發(fā)展方向與法律保障，因此在產(chǎn)業(yè)融資模式中，融資成為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展的瓶頸。第一，融資主體的問題，近年來國家養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)、醫(yī)療機構(gòu)以及政府財政在養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)中的參與度仍然較低。第二，融資方式與融資渠道的問題，養(yǎng)老地產(chǎn)自身具有投資大、收益慢等特征，因此融資上面臨著一定的困難。

基于這些問題，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)融資方面應(yīng)當(dāng)做到，第一擴大融資生體，鼓勵養(yǎng)老機構(gòu)等組織參與到養(yǎng)老地產(chǎn)的投資中，拓展融資渠道，創(chuàng)新自身的發(fā)展模式，積極尋求政府的幫助，與國內(nèi)外的企業(yè)或機構(gòu)展開合作，發(fā)起長效基金，豐富融資形式，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展，借鑒國外優(yōu)秀的發(fā)展經(jīng)驗，將其應(yīng)用到我國的養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中。

2.3產(chǎn)業(yè)經(jīng)營

投資與經(jīng)營結(jié)合兩種模式。我國的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚不成熟與完善，因此大部分建設(shè)都采用投資與管理相結(jié)合的模式。

以盈利方式為依據(jù)可將養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗?zāi)Ｊ椒譃槲飿I(yè)租賃、物業(yè)銷售、租售結(jié)合、住房反向抵押、會員服務(wù)銷售等類型。

3、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展策略

3.1政府應(yīng)率先落實相關(guān)的政策法規(guī)

為了促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的有效發(fā)展，政府應(yīng)當(dāng)率先制定相關(guān)的政策、法規(guī)并將其落實。另外，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在發(fā)展的過程中還面臨著城鄉(xiāng)差異大、公私養(yǎng)老機構(gòu)在體制方面不平衡等問題，政府應(yīng)當(dāng)適當(dāng)對參與養(yǎng)老地產(chǎn)建設(shè)的企業(yè)予以政策與經(jīng)濟(jì)上的支持，促進(jìn)其建設(shè)工作的展開，尤其要重視用地與融資方面的政策扶持，幫助企業(yè)走出瓶頸。

3.2實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的共贏

養(yǎng)老地產(chǎn)的參與者應(yīng)當(dāng)將提供有效的養(yǎng)老服務(wù)作為建設(shè)的中心與重點，提高自身的責(zé)任意識，承擔(dān)起自身應(yīng)負(fù)的社會責(zé)任，努力實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會效益的共贏。企業(yè)在發(fā)展過程中應(yīng)當(dāng)做到：促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式的創(chuàng)新，提高金融化的發(fā)展水平，以示范企業(yè)帶動整個行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展；加強養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，為老年人口提供中高端服務(wù)，滿足社會對養(yǎng)老的需求；為政府機構(gòu)設(shè)置的處于中低端水平的養(yǎng)老服務(wù)提供幫助，促進(jìn)其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)機構(gòu)、管理體系的規(guī)范化與高端化。

3.3推動養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)驗發(fā)展模式創(chuàng)新

因此，我國應(yīng)當(dāng)對企業(yè)的發(fā)展建設(shè)予以扶持，使企業(yè)能夠發(fā)揮出自身的優(yōu)勢，因為近年來我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)雖然取得了一定的成績，但是卻沒有標(biāo)桿式的企業(yè)。我國可以將國外具有豐富經(jīng)驗的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)引入，使其能夠帶動我國的養(yǎng)老地產(chǎn)健康的發(fā)展，提高養(yǎng)老服務(wù)的金融化水平。

4、養(yǎng)老地產(chǎn)和金融的高度融合是未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的方向

養(yǎng)老地產(chǎn)的金融化模式有：養(yǎng)老地產(chǎn)證券化。對于開發(fā)商而言，房地產(chǎn)證券化可以把地產(chǎn)項目設(shè)計成證券產(chǎn)品出售給投資者，以迅速套現(xiàn)，資金流動速度將會大幅加快，利用證券化工具改善房企的資金壓力。產(chǎn)權(quán)置換股權(quán)。置換股權(quán)是指開發(fā)商用現(xiàn)金、產(chǎn)權(quán)或“現(xiàn)金+產(chǎn)權(quán)”的方式將旗下房產(chǎn)與入駐的上市企業(yè)或者是擬上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)置換，進(jìn)而通過資本市場獲得更高投資回報。以及發(fā)行資產(chǎn)抵押債券，發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)化證券等形式。

由于養(yǎng)老地產(chǎn)用地性質(zhì)和服務(wù)特性，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)資金鏈壓力巨大，因此必須加快金融創(chuàng)新，提高資產(chǎn)流動性。養(yǎng)老地產(chǎn)和金融的高度融合是未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的方向。

結(jié)語：

本文主要分析了我國目前養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，對于養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式做出分析，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)尚處于初級階段，無論是在土地獲取、產(chǎn)業(yè)融資還是產(chǎn)業(yè)經(jīng)營的模式上都存在著一定的問題，因此在未來的發(fā)展建設(shè)中應(yīng)當(dāng)對其予以高度的重視。要學(xué)習(xí)國外的先進(jìn)政策措施和發(fā)展模式以提高自身的管理水平，促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。