我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的現(xiàn)狀與分析

湯飛武　徐風(fēng)清

[摘要]在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記和進(jìn)一步深化改革的背景下，各測(cè)繪單位應(yīng)自覺遵守市場(chǎng)秩序，遵從行政部門的統(tǒng)籌安排，積極應(yīng)對(duì)改革要求，繼續(xù)做好配合和服務(wù)工作；行政部門需進(jìn)一步明確職能、相互協(xié)作，加強(qiáng)與房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)之間的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和交流，建立健全管理制度和管理體系，著重加強(qiáng)市場(chǎng)安全管理，構(gòu)建公正有序、優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，維護(hù)參與各方及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

[關(guān)鍵詞]不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪；工作；現(xiàn)狀

1、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的改革發(fā)展

不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)物權(quán)制度，為《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》中的重要組成部分，主要是由利害關(guān)系人或權(quán)利人提出申請(qǐng)，由國(guó)家專職部門茌不動(dòng)產(chǎn)登記薄中記錄有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)及其變動(dòng)的事實(shí)。不動(dòng)產(chǎn)是一種物權(quán)公示的措施，不是登記機(jī)關(guān)的行政管理行為，而是產(chǎn)生司法效果的事實(shí)。國(guó)務(wù)院辦公廳在20侶年3月下發(fā)了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記改革的通知，要求不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度要在2014年6月底前出臺(tái)實(shí)施。現(xiàn)階段我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記主要由登記機(jī)關(guān)、內(nèi)容及依據(jù)三方面構(gòu)成，由于其還處于分散狀態(tài)，導(dǎo)致很難有效的統(tǒng)一好不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪?，F(xiàn)階段不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪由房產(chǎn)測(cè)繪、地籍測(cè)繪和林業(yè)測(cè)繪構(gòu)成，由此可見，茌我國(guó)全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記改革的過程中，會(huì)為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪帶來(lái)巨大的變化，可以讓一些測(cè)繪工作盡快實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，通過各種類型不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的相結(jié)合，可以更加明確標(biāo)準(zhǔn)，避免出現(xiàn)重復(fù)測(cè)量的情況。

2、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的現(xiàn)狀

2.1不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的基礎(chǔ)性作用有待進(jìn)一步認(rèn)識(shí)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪特別是房產(chǎn)測(cè)繪的主要對(duì)象是城鎮(zhèn)房屋的自然狀況、權(quán)屬狀況、利用狀況以及相關(guān)的地形要素。通過確定房屋及基本單元的位置、權(quán)屬界限、建筑面積、共有面積等房屋基本屬性，編制房屋基本單元代碼，建立房屋實(shí)體與房產(chǎn)信息化管理的紐帶，形成房產(chǎn)測(cè)繪成果。房產(chǎn)測(cè)繪成果經(jīng)房產(chǎn)行政管理部門核準(zhǔn)采用后，即具備法律效力。測(cè)繪成果一定程度上作為經(jīng)濟(jì)價(jià)值衡量標(biāo)準(zhǔn)，在房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、財(cái)政稅收、不動(dòng)產(chǎn)登記、城市社會(huì)服務(wù)（建設(shè)、規(guī)劃、市政、環(huán)保、拆遷等）等方方面面都發(fā)揮著非常重要的作用。近年來(lái)，隨著房產(chǎn)價(jià)值的快速上升和社會(huì)大眾權(quán)利意識(shí)的加強(qiáng)，房產(chǎn)測(cè)繪茌解決房產(chǎn)糾紛、維護(hù)司法公正和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等方面發(fā)揮出越來(lái)越明顯的作用。

2.2不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪立法有待進(jìn)一步完善

盡管《測(cè)繪法》已經(jīng)構(gòu)建了地籍測(cè)繪、權(quán)屬測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪等不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)制度，建設(shè)部在2000年《關(guān)于認(rèn)真執(zhí)行<房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范>加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理的通知》中明確要求“把房產(chǎn)測(cè)繪工作作為房地產(chǎn)管理中一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作抓好”，同年出臺(tái)的《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》進(jìn)一步確認(rèn)了房產(chǎn)測(cè)繪的重要作用。但遺憾的是，在《城市房地產(chǎn)管理法》（1995年1月）和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（1998年7月）中都沒有明確房產(chǎn)測(cè)繪在房產(chǎn)管理中的相關(guān)要求。

2.3不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)管有待進(jìn)一步加強(qiáng)

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪特別是房產(chǎn)測(cè)繪，承擔(dān)了行政管理的一項(xiàng)配套服務(wù)功能，具有很強(qiáng)的政策性。從業(yè)者除了須熟練掌握專業(yè)的測(cè)繪技能、了解國(guó)家有關(guān)政策之外，還應(yīng)該充分了解當(dāng)?shù)卦诓煌瑫r(shí)期的房產(chǎn)政策，包括權(quán)屬、銷售與登記等相關(guān)要求。目前，全國(guó)大多數(shù)城市都由相對(duì)穩(wěn)定的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)提供測(cè)繪成果應(yīng)用于房屋產(chǎn)權(quán)管理。長(zhǎng)期以來(lái)的實(shí)踐和發(fā)展表明，這種模式下的測(cè)繪機(jī)構(gòu)不純粹以追求經(jīng)濟(jì)利益為目標(biāo)，在保持適度的市場(chǎng)活力的同時(shí)，有力地促進(jìn)了房產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序和穩(wěn)定發(fā)展，最大程度上避免了由房產(chǎn)面積引發(fā)的權(quán)利糾紛、維持了社會(huì)穩(wěn)定，同時(shí)也獲得了社會(huì)大眾的普遍認(rèn)可。

3、我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的改善

3，1迅速建立不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，制定不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)展規(guī)劃

隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái)，包括國(guó)土資源部在內(nèi)的眾多從中央到地方的國(guó)土管理部門建立了不動(dòng)產(chǎn)登記局或不動(dòng)產(chǎn)登記中心，—些試點(diǎn)城市已經(jīng)開展了大量的不動(dòng)產(chǎn)登記工作。建議各級(jí)政府國(guó)土管理部門迅速建立不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，制定不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)展規(guī)劃，把不動(dòng)產(chǎn)登記工作落到實(shí)處。

3.2加快人才培養(yǎng)，高校建立不動(dòng)產(chǎn)管理專業(yè)

我國(guó)已經(jīng)有部分高校設(shè)立了國(guó)土資源管理專業(yè)，并有一批國(guó)土資源管理人才充實(shí)到了各地不動(dòng)產(chǎn)管理崗位。但國(guó)土資源管理只是不動(dòng)產(chǎn)管理的一個(gè)重要方面，不能包辦代替其他不動(dòng)產(chǎn)管理，尤其林產(chǎn)、革產(chǎn)管理與國(guó)土資源管理內(nèi)容差距較大，建議相關(guān)高校建立不動(dòng)產(chǎn)管理專業(yè)，加快不動(dòng)產(chǎn)管理人才培養(yǎng)。

3，3統(tǒng)籌考慮各類不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作，有步驟地平衡發(fā)展各類不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)

由于我國(guó)地籍和房產(chǎn)測(cè)繪發(fā)展較快，海籍測(cè)繪、林產(chǎn)測(cè)繪相對(duì)較慢，草產(chǎn)測(cè)繪工作幾乎空白，因此，隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及《不動(dòng)產(chǎn)暫行條例實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái)，應(yīng)該加大海籍測(cè)繪、林產(chǎn)測(cè)繪和草產(chǎn)測(cè)繪的力度，平衡發(fā)展各類不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)。當(dāng)然不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的環(huán)節(jié)，要有步驟地平衡發(fā)展各類不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪事業(yè)，即要平衡發(fā)展地、海、房、林、草等各類不動(dòng)產(chǎn)登記事業(yè)的發(fā)展。

3，4加快更新完善不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的法規(guī)和測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立規(guī)范化的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪體系

《中華人民共和國(guó)測(cè)繪法》規(guī)定了地籍測(cè)繪規(guī)劃編制及組織管理、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬界線的測(cè)繪或變更測(cè)繪、房屋產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)籍面積測(cè)量規(guī)范的制定，但對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的更新、成果利用沒有給出具體規(guī)定，需要完善這方面法律條款。從相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的制定來(lái)看，制定了地籍、房產(chǎn)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查規(guī)范和測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)（但年代久遠(yuǎn)較，需要更新）；海籍有調(diào)查規(guī)程但沒有測(cè)繪規(guī)范：林產(chǎn)有森林資源規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)查技術(shù)規(guī)程，沒有林產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范：草產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)有草場(chǎng)資源調(diào)查技術(shù)規(guī)程，但沒有相應(yīng)的草場(chǎng)資源測(cè)繪規(guī)范。因此建議更新完善地籍、房產(chǎn)測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)，編寫《海籍測(cè)繪規(guī)范》《林產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》《草產(chǎn)測(cè)繪規(guī)范》。

3，5鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)的所有者或使用者參加不動(dòng)產(chǎn)登記，加大不動(dòng)產(chǎn)成果為社會(huì)服務(wù)力度

開展不動(dòng)產(chǎn)登記的目的是保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益和不動(dòng)產(chǎn)登記信思的共享，其前提條件就是要有盡可能多的不動(dòng)產(chǎn)所有者或使用者參與到不動(dòng)產(chǎn)登記中來(lái)，把不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)做大做精，這樣才能最大限度保護(hù)最多不動(dòng)產(chǎn)昕有者或使用者的權(quán)利，為社會(huì)提供最大限度的服務(wù)。當(dāng)然要加大不動(dòng)產(chǎn)成果為社會(huì)服務(wù)力度還必須建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)。

結(jié)語(yǔ)：

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是進(jìn)一步深化改革發(fā)展的重大舉措，對(duì)社會(huì)的影響廣泛而深遠(yuǎn)。不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪，特別是房產(chǎn)測(cè)繪作為行政管理的配套環(huán)節(jié)，為房產(chǎn)管理和城市建設(shè)提供了準(zhǔn)確可靠的測(cè)量數(shù)據(jù)，是不動(dòng)產(chǎn)交易和登記的重要依據(jù)。因此，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪工作的進(jìn)一步完善與發(fā)展，對(duì)于推進(jìn)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革，具有重要意義。