關(guān)于房地產(chǎn)多項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的若干思考

朱超英

摘 要：國(guó)家為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)久健康發(fā)展，實(shí)施了一系列的調(diào)控措施來引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展，同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。為了保證自身的利益增長(zhǎng)和長(zhǎng)久發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)采用多項(xiàng)目共同進(jìn)行的運(yùn)營(yíng)模式。房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理工作相對(duì)于一般的項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理更加復(fù)雜，所以需要根據(jù)存在的難點(diǎn)對(duì)一般的財(cái)務(wù)管理方法進(jìn)行改進(jìn)，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠保持良好的運(yùn)營(yíng)管理狀態(tài)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；多項(xiàng)目；財(cái)務(wù)管理

近年來，為了擴(kuò)大自身的發(fā)展空間，很多房地產(chǎn)企業(yè)選擇多項(xiàng)目共同進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)模式，相應(yīng)地，企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的復(fù)雜程度也隨之提升。房地產(chǎn)企業(yè)要想保持良好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，就必須對(duì)多項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的細(xì)節(jié)進(jìn)行研究并合理地控制相關(guān)工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，使企業(yè)能夠更好地利用多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式來推動(dòng)企業(yè)的高水平發(fā)展。

一、房地產(chǎn)多項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理中的難點(diǎn)

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)難度大。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)時(shí)有一個(gè)較為突出的問題就是項(xiàng)目的開發(fā)周期較長(zhǎng)，一般會(huì)經(jīng)歷從土地征收、地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以及后續(xù)的竣工交付等過程，所以項(xiàng)目從準(zhǔn)備到完成一般會(huì)有三年或者更長(zhǎng)的開發(fā)周期。企業(yè)在進(jìn)行多項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理時(shí)，需要對(duì)具體的項(xiàng)目分別進(jìn)行相應(yīng)的管理和控制工作。但是大多數(shù)企業(yè)無法承擔(dān)過長(zhǎng)的項(xiàng)目開發(fā)周期以及帶來的資金周轉(zhuǎn)速率過低等問題，同時(shí)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理能力也無法及時(shí)滿足多個(gè)項(xiàng)目的需求，這就決定了企業(yè)的多個(gè)項(xiàng)目不能全部得到良好的財(cái)務(wù)管理，房地產(chǎn)項(xiàng)目具體開展時(shí)也不能進(jìn)行有效的控制。

（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目決策規(guī)范性欠缺。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)具有較大的難度，所以在開始相關(guān)項(xiàng)目時(shí)企業(yè)需要進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)價(jià)和決策工作。雖然現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)都會(huì)進(jìn)行項(xiàng)目的考察和決策，但是其中還是存在相應(yīng)的不規(guī)范情況?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員自身的管理水平不能完全滿足多項(xiàng)目模式下的運(yùn)營(yíng)，他們的財(cái)務(wù)管理知識(shí)和財(cái)務(wù)管理理念都相對(duì)陳舊，容易因?yàn)樨?cái)務(wù)人員的原因造成相應(yīng)的決策數(shù)據(jù)出現(xiàn)誤差甚至是錯(cuò)誤，影響企業(yè)做出正確的決策。另外，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理還不能完全適應(yīng)多項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式，所以對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃以及預(yù)算管理實(shí)施不佳，容易造成企業(yè)資金盲目投入而影響運(yùn)營(yíng)。

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理復(fù)雜。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的成本管理也是財(cái)務(wù)管理中的重要一項(xiàng)，現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理整體呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的特征。其中項(xiàng)目成本包括土地征用、工程開發(fā)以及各類設(shè)施和安裝等費(fèi)用，每個(gè)項(xiàng)目的費(fèi)用產(chǎn)生類型和具體數(shù)量都會(huì)隨著項(xiàng)目的變化而變化，因此多項(xiàng)目的成本管理更為復(fù)雜，會(huì)在不同時(shí)間點(diǎn)產(chǎn)生不同的成本，不利于企業(yè)進(jìn)行快速而合理的管理工作。由于在進(jìn)行多項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理時(shí)的信息化水平不高，很多管理信息都需要通過較為煩瑣的上報(bào)過程才能到達(dá)處理部門，很難實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)管理，成本管理的結(jié)果也會(huì)不同程度地受到時(shí)間因素影響。

（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)難以控制。房地產(chǎn)企業(yè)由于在項(xiàng)目中的投資金額大、時(shí)間周期較長(zhǎng)，企業(yè)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)比進(jìn)行單一項(xiàng)目時(shí)更大，但是現(xiàn)在企業(yè)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)還不夠深入，相關(guān)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)難以控制。現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在評(píng)價(jià)多項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)時(shí)沒有一套全面有效的預(yù)防和控制機(jī)制，很多時(shí)候多個(gè)項(xiàng)目累積的風(fēng)險(xiǎn)超過了企業(yè)的承受能力，一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)將會(huì)對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)造成嚴(yán)重的影響。另外，房地產(chǎn)企業(yè)處理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)時(shí)往往是針對(duì)各個(gè)項(xiàng)目獨(dú)立進(jìn)行，很少對(duì)多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行綜合的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，所以企業(yè)掌握到的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)只是表象，而沒有發(fā)現(xiàn)深層次存在的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。

二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的建議

（1）合理選擇項(xiàng)目類型和數(shù)量。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展受限于國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與相關(guān)政策，所以企業(yè)的運(yùn)營(yíng)需要充分考慮現(xiàn)有的運(yùn)營(yíng)環(huán)境以及企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)狀況。企業(yè)進(jìn)行多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式的根本目的是為了保證自身更大的利益，因此需要選擇合適類型與數(shù)量的房地產(chǎn)項(xiàng)目。企業(yè)首先需要根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來判斷企業(yè)未來的盈利點(diǎn)以及適合的項(xiàng)目類型，還需要避免資金閑置，更需要充分利用融資和貸款等方式來保證自身資金鏈的完整，合理控制項(xiàng)目的數(shù)量避免資金投入過多導(dǎo)致企業(yè)承擔(dān)過大的運(yùn)營(yíng)壓力。在企業(yè)內(nèi)部需要規(guī)范財(cái)務(wù)管理體系內(nèi)容并提高財(cái)務(wù)管理的能力，確保企業(yè)能夠有效控制多個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行，保證企業(yè)的正常運(yùn)營(yíng)。

（2）優(yōu)化財(cái)務(wù)管理決策方式。在進(jìn)行房地產(chǎn)多項(xiàng)目的財(cái)務(wù)管理工作時(shí)一個(gè)重要的環(huán)節(jié)就是決策工作，該工作將會(huì)影響到各個(gè)時(shí)期項(xiàng)目的開展以及具體實(shí)施，因此企業(yè)必須完善自身的決策方式。首先在項(xiàng)目進(jìn)行前，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理部門需要進(jìn)行全面預(yù)算管理，不僅對(duì)各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)分析，還需要綜合評(píng)判多項(xiàng)目總體的經(jīng)濟(jì)影響以及未來的預(yù)期收益，實(shí)施項(xiàng)目前、中、后三個(gè)時(shí)期的預(yù)算管理，保證各個(gè)階段企業(yè)財(cái)務(wù)管理決策的正確性。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理決策需要與項(xiàng)目的目標(biāo)結(jié)合起來，利用預(yù)算管理來制定具體的項(xiàng)目實(shí)施方案，降低企業(yè)的成本投入并更精確地控制成本和各類費(fèi)用，同時(shí)貫穿項(xiàng)目的整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程。企業(yè)需要根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)信息反饋來開展資金管理、銷售管理以及納稅籌劃等工作，通過決策中的總體目標(biāo)來帶動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目的整體合理開展。

（3）實(shí)施信息化成本動(dòng)態(tài)管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生成本的地方很多，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理方式對(duì)于少量項(xiàng)目的情況還能勉強(qiáng)應(yīng)對(duì)，而多數(shù)量多類型的項(xiàng)目則需要使用信息化成本管理來應(yīng)對(duì)。房地產(chǎn)企業(yè)需要搭建信息化財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)現(xiàn)在進(jìn)行的項(xiàng)目統(tǒng)一進(jìn)行管理。該系統(tǒng)需要將項(xiàng)目中成本產(chǎn)生的金額、時(shí)間節(jié)點(diǎn)以及項(xiàng)目環(huán)節(jié)等信息進(jìn)行統(tǒng)一存儲(chǔ)和處理，通過信息化系統(tǒng)來提高信息的收集效率并起到相應(yīng)的監(jiān)督作用，減少各個(gè)項(xiàng)目成本信息錯(cuò)誤的產(chǎn)生。企業(yè)實(shí)行動(dòng)態(tài)的成本管理需要借助信息化系統(tǒng)的幫助，同時(shí)培養(yǎng)財(cái)務(wù)管理人員對(duì)相關(guān)系統(tǒng)的操作能力以及成本管理能力，能夠在獲取成本信息和其他財(cái)務(wù)信息后進(jìn)行多項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本管理，通過動(dòng)態(tài)成本管理來分別引導(dǎo)和控制各個(gè)項(xiàng)目的成本管理工作。

（4）加強(qiáng)多項(xiàng)目財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。房地產(chǎn)企業(yè)多項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比一般的運(yùn)營(yíng)模式更大，為了保證企業(yè)能夠平穩(wěn)有效發(fā)展，企業(yè)需要加強(qiáng)對(duì)多項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理工作。企業(yè)除了要進(jìn)行各個(gè)項(xiàng)目獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)管理以外還需要綜合進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的管理控制。企業(yè)判斷財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要對(duì)一個(gè)項(xiàng)目較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行分析，把握項(xiàng)目運(yùn)行中直接表現(xiàn)出的問題，同時(shí)需要將多個(gè)項(xiàng)目及企業(yè)所處的發(fā)展環(huán)境結(jié)合起來進(jìn)行綜合研究，不僅需要確定多項(xiàng)目實(shí)施中存在的問題，還需要進(jìn)一步確定企業(yè)在該時(shí)期運(yùn)營(yíng)發(fā)展中存在的不足。企業(yè)需要將風(fēng)險(xiǎn)管理和日常的財(cái)務(wù)監(jiān)督工作聯(lián)系起來，通過綜合分析結(jié)果來確定重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)以及容易出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)，利用信息化管理系統(tǒng)來監(jiān)控各個(gè)項(xiàng)目的異常財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)值，一旦發(fā)現(xiàn)問題便快速形成應(yīng)對(duì)措施，減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)多項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式的不利影響。

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