新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況分析及應(yīng)對策略研究

黃耐梅

【摘 要】現(xiàn)在，我國的經(jīng)濟得到了迅速發(fā)展，在這里面，房地產(chǎn)貢獻了很多。成為我們國家財政收入的很大一部分。房地產(chǎn)行業(yè)太過于火爆，從2007年到2017年，我國大中城市的房地產(chǎn)價格翻了很多倍。所以，我們一定要做好房地產(chǎn)里面的財務(wù)狀況分析。這樣才能充分結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)里面的經(jīng)營嗯模式，解決房地產(chǎn)企業(yè)里面的財務(wù)困難。文章就對房地產(chǎn)的財務(wù)狀況進行了分析，提出了一些合理的建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)困境；經(jīng)營模式；融資創(chuàng)新

一、引言

改革開放以來，我國的經(jīng)濟和社會得到了很大的發(fā)展。速度堪稱世界之最，讓全球矚目。但是，我國的經(jīng)濟的新常態(tài)的發(fā)展里面，也出現(xiàn)了新的矛盾和問題。這里面也存在不同的風險。在新常態(tài)下，房地產(chǎn)給國民經(jīng)濟貢獻了很大一部分。但是，在發(fā)展的過程中，也有一些問題。現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫很嚴重，很長一段時間，去泡沫是房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的問題。從2012年到2013年，當?shù)亻L經(jīng)濟瘋狂的發(fā)展。讓很多房地產(chǎn)企業(yè)看到了希望，他們一個勁地擴張。投入了大量的錢財，也產(chǎn)生了很多的庫存。后來，在2015年的時候，房地產(chǎn)行業(yè)又開始大幅度增長，這里面不管是投資客還是剛需，都看到了房地產(chǎn)的前景，認為再也不能錯過購房的機會了。于是，又有大量熱錢投入到了房地產(chǎn)行業(yè)。國家也看到了事態(tài)的嚴重，從2017年開始進行房地產(chǎn)的調(diào)控。新一輪的調(diào)控，規(guī)定了購房者的條件，這樣很多人沒有條件買房了，現(xiàn)在房地產(chǎn)的市場正在逐漸進入正軌。現(xiàn)在，房地產(chǎn)里面的資金沒有以前多了，很容易形成財務(wù)困難。所以，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了財務(wù)困難以后很容易破產(chǎn)。在此，我們一定要做好房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況分析，知道企業(yè)的財務(wù)困難情況，并且提出合理的建議。這才是新常態(tài)下經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)情況的分析

1.財務(wù)資源不多

在我國的房地產(chǎn)行業(yè)，發(fā)展并不是很正常。這里面有很大的資金風險。因為有些企業(yè)本身資金不是很充足。他們的資金最多只夠購買土地的錢。而且，現(xiàn)在房地產(chǎn)的成本在不斷增長。購買土地的成本也越來越高。所以，他們在購買了土地以后就沒有什么錢了。他們會采取不同的融資的辦法還有銷售房屋所得到的錢進行資金的回籠。所以，向銀行貸款是他們的途徑之一。在向銀行貸款的時候，利息很高，但是他們沒有別的辦法。這樣，有很多時候，在貸款到期了不能夠償還，還有的時候，出現(xiàn)了大量的財務(wù)問題。還有一個原因是他們的借貸資金比較困難。所以，資金在運轉(zhuǎn)的時候，就不是那么通暢。房地產(chǎn)企業(yè)有時候沒有那么大的實力，偏偏借了很多的錢，所以他們償還本息的能力就比較差了。銀行也意識到了這個問題。他們?yōu)榱吮ＷC自己的資金能回來，通暢給房企設(shè)置很高的門檻。這樣，就更加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的負擔。房地產(chǎn)企業(yè)在銀行里面得不到貸款，轉(zhuǎn)而去了那些擔保的機構(gòu)里面去貸款。但是，我國的擔保機構(gòu)的發(fā)展還不是很成熟，很多擔保機構(gòu)的擔保能力不足，而且擔保的費用比銀行的利息要高。由于擔保機構(gòu)自身發(fā)展不足，加上他們的借出去的能力也不強。所以，擔保機構(gòu)抵抗市場風險相對來說很弱。不能滿足房地產(chǎn)企業(yè)對資金的需求。

2.財務(wù)管理和監(jiān)督體系不完善

（1）資金管理的體系相對混亂。在很多的房地產(chǎn)企業(yè)，其實遠沒有表面看上去那么繁華。里面的管理制度很不健全。在資金管理這方面，雖然很多企業(yè)也制定了嚴格的投資還有開發(fā)方面的計劃方案。但是，具體實施的并不好。沒有把所有的目標進行分解，按部就班進行。還有就是房地產(chǎn)項目在建設(shè)的時候，需要很多的資金。所以，在對資金進行集中的管理和分配上面，就顯得力不足心。資金的使用并不是很合理，所以，運行的效率不高。

（2）貸款的途徑很少，因為在房地產(chǎn)行業(yè)，特別密集。上面也分析了，資金主要靠銀行貸款。所以，現(xiàn)在國家的政策發(fā)生了變化，貸款在收緊，而且國家對房地產(chǎn)又嚴格進行了調(diào)控。貸款利率在上調(diào)。銀行系統(tǒng)對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款監(jiān)管也越來越嚴格。他們從銀行貸款的要求也越來越高。而且他們能夠得到的資金也越來越少。

（3）審計監(jiān)督的不是很規(guī)范?，F(xiàn)在，雖然很多的房地產(chǎn)企業(yè)都有內(nèi)部的財務(wù)監(jiān)管部門，也有相應(yīng)的財務(wù)監(jiān)督的制度，但是，只是有一個制度，也沒有落實到位。造成了監(jiān)管的不到位。

3.財務(wù)管理問題的意識不強

大家都知道，房地產(chǎn)一旦開發(fā)，是一個很大的工程，所以，一定要進行合理的規(guī)劃。房地產(chǎn)里面的開發(fā)商在開發(fā)之前要進行合理的規(guī)劃。在開始建設(shè)以后，最害怕的就是資金不到位的情況，這樣企業(yè)就不能夠進行建設(shè)了，耽誤了公司，增加了內(nèi)耗。給企業(yè)帶來巨大的損失。另外，在房地產(chǎn)的企業(yè)里面欠錢非常多。很多企業(yè)根本就不根據(jù)自己的實力去借貸，不惜償還銀行的高額利息去借貸。要是銀行不借出，那么就去民間借錢。通過自己的親戚朋友，還有單位同事的錢，這些錢也遠遠不夠，那么最后就去了地下錢莊借高利貸。這些機構(gòu)根本就不合法。這樣企業(yè)的壓力就很大了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)問題的對策

1.合理增加融資的途徑

（1）房地產(chǎn)的企業(yè)要要招聘那些有資質(zhì)的財務(wù)專員，只有這樣，在企業(yè)出現(xiàn)了資金緊缺的問題時，他們能夠通過合法的途徑給企業(yè)尋找資金出路。

（2）在企業(yè)里面，資金非常重要，是一個企業(yè)發(fā)展的核心。這些人能夠根據(jù)企業(yè)的特點還有社會內(nèi)部的資源的有利條件，對企業(yè)的資金進行合理分配。

2.完善企業(yè)財務(wù)管理和監(jiān)督的體系

（1）要整個企業(yè)里面的資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)，必要的時候，建立董事會的管理制度?，F(xiàn)在，整體房地產(chǎn)行業(yè)有非常大的泡沫。所以，房地產(chǎn)公司的資金控制十分重要，要進行有利的控制。一定要保證把公司的財務(wù)計劃實施好。在企業(yè)里面，要把財務(wù)管理的地位放在重要位置。通過制定合理的辦法，加上財務(wù)的科學(xué)合理的運行。一定要從制度上黑魚保障，從責任上面落實到位。從權(quán)限上給大家進行限制，并且也要有合理的監(jiān)督。必要的時候，要建立董事會的制度，這樣不同的開發(fā)項目就制訂出了不同的管理方案。并且大家相互監(jiān)督，相互制約。

（2）在指定財務(wù)預(yù)算的時候，要把預(yù)算進行制度化。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)工程的時候，資金進行預(yù)算方面存在很大的難度，也有很多不確定的因素。這些因素給房地產(chǎn)整個工程的效益來說是十分重要的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該根據(jù)公司還有工程的實際情況，做好宏觀的把控，把整個財務(wù)預(yù)算做好。一定要掌握企業(yè)的資金運行情況，了解資金的分配。認真做好財務(wù)的預(yù)算，大家一起研究和部署，從項目開始，到項目結(jié)算，整個過程都要進行詳細的預(yù)算。一定要嚴格進行預(yù)算的編制，保證在決策時候的正確性，不能讓決策的失誤帶來財務(wù)的損失。

（3）增強對資金的監(jiān)管。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)時候，很少有時候能夠按照工期如期完成任務(wù)。很多時候，借貸的那些資金得不到充分的利用，導(dǎo)致資金運行不通暢。資金的利用率很低。所以，我們要把資金的流動管理做好，指定出合理的監(jiān)管制度。保證企業(yè)在日常運行的時候資金能夠滿足需求。確立嚴格的財務(wù)監(jiān)管制度，保證財政的收支平衡。把資金的流動安排好，保證工程建設(shè)時候的資金供給，同時能夠提高企業(yè)的債務(wù)償還的能力。

（4）房地產(chǎn)的企業(yè)要對資金進行嚴格的成本控制。我們知道，工程建設(shè)的時候，需要很多的資金，這里面一定要做好成本的控制，成本控制做的不好，損失的錢可能都看不出來。做好成本控制，無形中就能給公司節(jié)約很多的資金。所以，在工程從開發(fā)到最后的結(jié)算都要做好成本的計算和控制。

四、結(jié)語

經(jīng)過上面的分析可知，在目前市場經(jīng)濟的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展面臨著很多財務(wù)方面的問題。所以，房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好財務(wù)的管理，這樣才能保證長久的發(fā)展。

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