房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)問(wèn)題研究

【摘 要】在我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革進(jìn)程不斷深入的現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)隨之實(shí)現(xiàn)了極大程度的發(fā)展，且房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資與開發(fā)也已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過(guò)程中的重要內(nèi)容，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨復(fù)雜的背景之下，對(duì)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作也提出了越來(lái)越高的要求，針對(duì)其過(guò)程中存在的問(wèn)題采取有效對(duì)策，是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的基礎(chǔ)保障。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；投資項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；問(wèn)題

一、前言

房地產(chǎn)作為國(guó)家的剛需消費(fèi)項(xiàng)目，在近幾年中已經(jīng)實(shí)現(xiàn)迅猛的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)雜性的日益增大，使得房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作面臨著一定的挑戰(zhàn)；與其他產(chǎn)品相比較而言，房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資開發(fā)上具有其自身鮮明的特點(diǎn)，又進(jìn)一步加大了項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的難度?；诖?，本文首先對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中存在的問(wèn)題進(jìn)行了簡(jiǎn)要分析，之后總結(jié)了在經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中應(yīng)注意的問(wèn)題，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中存在的問(wèn)題

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作中存在的問(wèn)題集中體現(xiàn)在以下幾方面：

1.對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作缺乏正確的認(rèn)識(shí)

對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開展必要的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是做出正確決策的重要依據(jù)，且經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作在房地產(chǎn)市場(chǎng)開放之初就被引入，然而，無(wú)論是地方政府、開放商，還是業(yè)內(nèi)人士，都忽略了經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的重要性。

2.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)內(nèi)容不合理，方法不科學(xué)

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的開展需要緊緊圍繞房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其目的在于服務(wù)開放商，然而，為了牟取利益，在評(píng)價(jià)內(nèi)容上往往會(huì)進(jìn)行隨意更改，對(duì)各個(gè)方面并沒(méi)有進(jìn)行深入的調(diào)查研究，且評(píng)價(jià)方法的采取也較為單一，使得評(píng)價(jià)結(jié)果的科學(xué)性無(wú)法得到保證。

3.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)尚未建立有效機(jī)制

一方面，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作中的主觀色彩較為強(qiáng)烈，將失敗原因歸結(jié)于不可控的外界因素，進(jìn)而導(dǎo)致決策失誤；另一方面，缺乏有效的市場(chǎng)分析，忽略市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)的作用；另外，對(duì)于項(xiàng)目中存在的不確定性因素也沒(méi)有予以重視，使得投資風(fēng)險(xiǎn)加大。

4.經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作人員素質(zhì)較低

從我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況來(lái)看，其工作人員較多，但是專門從事經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的專業(yè)人員較少，且負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的工作人員的綜合素質(zhì)較低，在開展經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作時(shí)的主觀性較強(qiáng)，同樣影響了評(píng)價(jià)結(jié)果。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中應(yīng)注意的問(wèn)題

1.建立完善的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的高效開展應(yīng)依托于完善的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系，這對(duì)于提高經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的合理性、科學(xué)性和可行性具有十分重要的意義。首先，要對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的內(nèi)容予以明確，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的指標(biāo)予以規(guī)范和細(xì)化，包括盈利能力、資產(chǎn)情況、收支水平等；其次，要對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的形式予以完善，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和經(jīng)濟(jì)評(píng)估二者之間的有機(jī)結(jié)合，充分考慮專家的意見(jiàn)，從而增強(qiáng)決策的科學(xué)性；再次，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件予以合理的選用，站在整體的角度上開展經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作。

2.重視對(duì)關(guān)鍵要素的影響分析

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作的開展還應(yīng)該對(duì)關(guān)鍵要素予以高度的重視，明確關(guān)鍵要素有哪些，并對(duì)關(guān)鍵因素和不確定因素的變化情況予以實(shí)時(shí)的關(guān)注，從根本上對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度予以把握。例如，在對(duì)整體財(cái)務(wù)分析評(píng)估體系予以建立時(shí)應(yīng)立足于整體盈利預(yù)測(cè)、總體資本投入和資本資產(chǎn)配置情況以及自主資金投資回報(bào)率這三個(gè)方面。同時(shí)，圍繞項(xiàng)目投入和產(chǎn)出類關(guān)鍵要素對(duì)整體盈利的影響進(jìn)行彈性分析。另外，還要分析項(xiàng)目潛在的期權(quán)價(jià)值等。

3.充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)查的作用

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作應(yīng)注意的問(wèn)題還體現(xiàn)在充分發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)查作用的層面之上?？茖W(xué)的分析和系統(tǒng)的論證是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基本環(huán)節(jié)，為了保證決策的正確，在分析之前需要開展大量的實(shí)踐調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)情況予以較好的把握，如項(xiàng)目的社會(huì)環(huán)境、交通環(huán)境、人文環(huán)境、商業(yè)環(huán)境和發(fā)展前景等，對(duì)獲取到的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行細(xì)致的分析和處理，在此基礎(chǔ)之上對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，從源頭降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

4.加大經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)人才隊(duì)伍培養(yǎng)

加大人才隊(duì)伍的培養(yǎng)是提升房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)水平的另一有效對(duì)策。其一，應(yīng)使得經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作人員正確的認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的重要性，及其所占據(jù)的地位；其二，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作人員開展必要培訓(xùn)，使之掌握科學(xué)的評(píng)價(jià)方法，提高其使用經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)軟件的能力，制定切實(shí)可行的方案；其三，要進(jìn)一步完善人才引入機(jī)制，如激勵(lì)機(jī)制和福利待遇等，從而提高其工作積極性。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一方面與經(jīng)濟(jì)效益的獲取具有直接的聯(lián)系，是決策敲定的重要依據(jù)；另一方面，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是政府部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展審批的重要參考，是金融機(jī)構(gòu)審批貸款的條件之一，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的結(jié)果甚至?xí)绊懙缴鐣?huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，應(yīng)該進(jìn)一步明確房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，對(duì)其經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)工作中存在的實(shí)際問(wèn)題予以透徹的分析，在此基礎(chǔ)之上對(duì)應(yīng)注意的問(wèn)題予以全面的把握，從根本上推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

馬慶（1975—），男，籍貫：江蘇省徐州市人，漢族，職稱：經(jīng)濟(jì)師，本科，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、工程項(xiàng)目投資。