居住主體差異背景下郊區(qū)大型樓盤出行特征的比較研究

胡淑雅

[摘 要] 郊區(qū)樓盤作為中國(guó)郊區(qū)正規(guī)化開發(fā)的主動(dòng)形式和重要驅(qū)動(dòng)力，有著不同的發(fā)展模式，并在居住主體上存在著顯著的差異。通過對(duì)南京、杭州兩個(gè)典型的郊區(qū)大型樓盤的實(shí)證研究，在分析居民差異的基礎(chǔ)上，通過兩個(gè)社區(qū)居民出行活動(dòng)的調(diào)查數(shù)據(jù)，比較兩個(gè)社區(qū)居民的日常出行行為，以此探究居住郊區(qū)化模式對(duì)居民出行行為的影響。研究發(fā)現(xiàn)西方符號(hào)化下的郊區(qū)樓盤為居民提供了較完善的活動(dòng)機(jī)會(huì)與便捷的出行環(huán)境，但并沒有避免職住空間錯(cuò)位；新城建設(shè)背景下的郊區(qū)樓盤，雖暫時(shí)無法提供完善的活動(dòng)機(jī)會(huì)與良好的出行環(huán)境，居民日?；顒?dòng)高度依賴于主城，但可以通過公共服務(wù)的完善得以改善。這意味著，雖然打著田園、文化等旗號(hào)的烏托邦式高品質(zhì)郊區(qū)樓盤能給開發(fā)商帶來更大的商業(yè)價(jià)值，但其對(duì)于城市的整體發(fā)展卻有著無法忽略的消極影響。

[關(guān)鍵詞] 郊區(qū)樓盤；開發(fā)模式；出行特征；郊區(qū)化

[中圖分類號(hào)] TU981 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009-6043（2017）10-0048-04

郊區(qū)化的概念來源于西方，是指城市在發(fā)展過程中城市中心人口向城市郊區(qū)的遷移[1]。對(duì)于緊湊發(fā)展的中國(guó)城市而言，西方的郊區(qū)化概念顯得較為狹隘，中國(guó)城市中心區(qū)從未由于郊區(qū)化而衰落，而是顯示出更為復(fù)雜的內(nèi)在特征：正規(guī)開發(fā)、非正規(guī)開發(fā)等開發(fā)方式，中產(chǎn)階層、外來務(wù)工、郊區(qū)原住民等郊區(qū)人群，凸顯了中國(guó)郊區(qū)的異質(zhì)組合性。借用西方針對(duì)新的郊區(qū)化現(xiàn)象的名詞，我們可將中國(guó)的特色郊區(qū)化模式稱為“后郊區(qū)”[2]。

在中國(guó)后郊區(qū)化的過程中，由開發(fā)商主導(dǎo)的郊區(qū)商品房開發(fā)是中國(guó)郊區(qū)化的重要引擎，也是郊區(qū)正規(guī)開發(fā)的主要?jiǎng)恿ΑＲ恍╅_發(fā)商借用西方郊區(qū)化的概念，通過打造低密度的建筑和高水平的生活質(zhì)量來吸引中高收入者[3]，成功的將郊區(qū)住宅包裝營(yíng)銷，打造出了符號(hào)化的西方郊區(qū)住宅。在開發(fā)商之外，政府同樣在郊區(qū)住宅的開發(fā)中占有重要地位。在由市場(chǎng)的“守夜人”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖?jīng)紀(jì)人”的企業(yè)化過程中[4]，政府出售郊區(qū)土地并大量建設(shè)新城，郊區(qū)成為中國(guó)資本積累的前沿[5]。本文正是關(guān)注了郊區(qū)正規(guī)開發(fā)下的兩種模式，選取了兩個(gè)郊區(qū)大型樓盤作為典型代表，在分析兩者居住主體存在明顯分異的基礎(chǔ)上，闡釋了其內(nèi)部居民的不同出行特征，并通過特征差異探討了兩種郊區(qū)開發(fā)模式對(duì)城市的影響。

一、不同模式下的郊區(qū)大盤及其主體分異

（一）郊區(qū)大盤及其不同模式

2000年前后，從廣東興起了郊區(qū)大型樓盤的建設(shè)熱潮，集聚了大量的城市化、郊區(qū)化人口，強(qiáng)有力的推進(jìn)城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程。大盤是指占據(jù)大地塊、大體量的大規(guī)模樓盤，且能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)產(chǎn)生一定影響的房地產(chǎn)樓盤[6]。郊區(qū)大盤的開發(fā)基于城市社區(qū)的開發(fā)理念，利用市場(chǎng)行為完善基礎(chǔ)設(shè)施，吸引大量的城市居民，并反過來影響城市郊區(qū)化的進(jìn)程[7]。

由于開發(fā)理念、背景和機(jī)制的差異，西方符號(hào)化的郊區(qū)大盤與新城建設(shè)背景下的郊區(qū)大盤存在著從定位到空間的種種錯(cuò)位。對(duì)于中產(chǎn)階層烏托邦式的郊區(qū)樓盤而言，這些開發(fā)項(xiàng)目主要由負(fù)責(zé)打造地方品牌的大型開發(fā)商規(guī)劃和協(xié)調(diào)，有的是單一主體運(yùn)營(yíng)，如本文的研究對(duì)象之一良渚文化村；有的是多開發(fā)商共同開發(fā)建設(shè)，如上海的泰晤士小鎮(zhèn)。該模式下郊區(qū)住宅的生態(tài)環(huán)境良好、公共服務(wù)貼心、主題文化濃郁。

對(duì)于新城建設(shè)背景下的郊區(qū)樓盤，開發(fā)商并不需要刻意去營(yíng)造樓盤的品牌特征，簡(jiǎn)單的復(fù)制城市千篇一律的商品房就可以，因?yàn)檎畷?huì)主動(dòng)為整個(gè)區(qū)域招攬人氣，公共服務(wù)、相關(guān)設(shè)施會(huì)陸續(xù)入駐。這種模式下的郊區(qū)住宅，開發(fā)強(qiáng)度、環(huán)境品質(zhì)等方面往往與中心城區(qū)并無本質(zhì)不同。

（二）不同模式下的主體分異

空間品質(zhì)、開發(fā)理念的差異，會(huì)顯著的影響入住人的選擇，進(jìn)而產(chǎn)生兩種模式下的主體分異。西方符號(hào)化的郊區(qū)大盤，其目標(biāo)受眾是城市中心區(qū)追求生活質(zhì)量的中產(chǎn)階層人群。在消費(fèi)觀念日漸深化的當(dāng)下，這部分向上流動(dòng)的中產(chǎn)階層更愿意尋找獨(dú)有、高品質(zhì)的生活空間，而開發(fā)商正是通過景觀營(yíng)造、服務(wù)提升和市場(chǎng)營(yíng)銷等手段，刺激并滿足了該主體的此類需求[8]。

作為我國(guó)特色的郊區(qū)開發(fā)模式，其意向客戶是剛畢業(yè)的大學(xué)生、初期創(chuàng)業(yè)者等經(jīng)濟(jì)實(shí)力較低卻剛需外溢的新城市群體。該模式下的居住樓盤憑借遠(yuǎn)郊房?jī)r(jià)低的優(yōu)勢(shì)，打造相對(duì)低廉的大盤，為其提供居所。

因此，雖然都是政府主導(dǎo)下郊區(qū)的正規(guī)開發(fā)模式，但兩種開發(fā)理念下的居住主體存在著較大的差異，收入、年齡、來源地等都會(huì)存在著不同程度的差異。此外，從遷居郊區(qū)的主觀意愿來看，兩者也存在著主動(dòng)和被動(dòng)的差異，前者更多是主動(dòng)選擇郊區(qū)，而后者則是無奈的被動(dòng)選擇。

二、案例介紹及其主體特征

（一）中產(chǎn)階層的烏托邦：杭州良渚文化村

良渚文化村位于杭州市余杭區(qū)良渚鎮(zhèn)西北處，北與德清縣接壤，是杭州“北秀”的核心，距市中心武林廣場(chǎng)約16公里。文化村總占地面積約1萬畝，開發(fā)建設(shè)用地約5千畝，規(guī)劃總建筑面積約3500畝，綜合容積率約0.4，以低層為主。

良渚文化村建設(shè)初期確立了“山水田園新鎮(zhèn)”的居住理想，配套完善的居住設(shè)施，包括學(xué)校、商業(yè)、醫(yī)院、酒店等。針對(duì)良渚文化村的調(diào)查前后歷時(shí)一個(gè)月，在時(shí)間上兼顧了上午、下午、工作日及周末的平衡。調(diào)查地點(diǎn)為良渚文化村的社區(qū)公共空間，調(diào)查對(duì)象為隨機(jī)抽樣，累計(jì)發(fā)放問卷115份，回收100份有效問卷。

（二）新城的重要住區(qū)板塊：南京金地自在城

金地自在城坐落于南京市南部、奧體以南、板橋新城以內(nèi)，距離市中心新街口約21千米，車程約30分鐘。金地自在城總用地面積約47萬平方米，總建筑面積達(dá)103萬平方米，總?cè)莘e率為2.2，住房類型不一，多為高層、小高層和聯(lián)排別墅。樓盤致力于打造湖景住區(qū)，主要配套服務(wù)設(shè)施有商業(yè)設(shè)施和學(xué)校；對(duì)外有五條快速主干道，公共交通以地面公交車為主。新房開盤時(shí)，金地自在城的房?jī)r(jià)為每平方米14，000元，是當(dāng)時(shí)南京市區(qū)平均房?jī)r(jià)的一半左右。本次研究共在南京金地自在城發(fā)放83份問卷，回收有效問卷61份。endprint

（三）兩種模式下的居住主體分異

48%的居民首次置業(yè)，出于首次改善與再次改善目的而購(gòu)房的居民共占總?cè)藬?shù)的44.5%，且93.5%的居民常住于此。購(gòu)房之前，68%的居民居住在杭州市主城區(qū)內(nèi)。這意味著大量的居民是由城市中心區(qū)遷居于此，且有近一半的居民是改善性住房，體現(xiàn)了中產(chǎn)階層主動(dòng)選擇的特點(diǎn)。

兩個(gè)樓盤居民的來源地差異，符合了主動(dòng)選擇和被動(dòng)選擇的特征，因此所選的兩個(gè)案例是不同類型郊區(qū)大盤的典型代表。

三、居民出行特征比較分析

（一）居民通勤出行特征比較

1.出行地點(diǎn)及出行時(shí)間

通勤時(shí)間是指出行者從出發(fā)點(diǎn)到目標(biāo)地過程中所占用的時(shí)間。通勤時(shí)間能反映出行者經(jīng)過出行路線時(shí)的交通狀況、出行距離等。由于出行者從事的行為活動(dòng)不同，出行通勤時(shí)間也隨之不同。杭州良渚文化村和南京金地自在城居民的通勤方向都指向內(nèi)城，良渚文化村的通勤距離要更長(zhǎng)（上圖）。但值得關(guān)注的是，良渚文化村有著近20%的人的工作地點(diǎn)位于良渚文化村及其周邊的良渚街道、勾莊等，說明了其周邊提供了一定的就業(yè)機(jī)會(huì)。反觀南京金地自在城，雖然居民的出行地點(diǎn)均不太遠(yuǎn)，但其普遍遠(yuǎn)離金地自在城本身。

2.出行交通方式

交通出行方式是出行者完成一次出行所用的交通工具，居民對(duì)出行方式的選擇通?；谫M(fèi)用、可達(dá)性和出行速度的考慮。通過出行方式與實(shí)地的調(diào)研分析，可以判斷當(dāng)?shù)氐慕煌ㄔO(shè)施是否完善、公平，當(dāng)?shù)鼐用袷褂媒煌üぞ叩某杀?、需求[9]。

在工作日期間，良渚文化村居民和南京金地自在城的居民在工作出行需求上基本一致，都集中在使用私家車出行，均占總?cè)藬?shù)70%以上，其它出行方式占比均較小。但與南京金地自在城的居民相比，良渚文化村的居民出行方式更加多樣，其中良渚文化村中有8%的居民愿意步行去工作，南京金地自在城內(nèi)無人選擇步行作為工作出行方式，其非機(jī)動(dòng)車和公共交通的出行比例也略低于杭州文化村居民。

（二）居民休閑出行特征比較

1.出行目的及地點(diǎn)

從整體上看，良渚文化村中居民出行目的較南京金地自在城居民的出行目的更加豐富（表4）。吃飯娛樂和購(gòu)物為目的的出行比例相當(dāng)，均達(dá)51.5%；看望親戚朋友的出行比例達(dá)31%。在南京金地自在城，購(gòu)物與吃飯娛樂比例一樣，但在看望親戚朋友上，金地自在城居民僅占總?cè)丝?.2%，遠(yuǎn)低于良渚文化村所占的比例。由此推測(cè)，居住在南京金地自在城的居民其出行目的更傾向于日常生活所需，如吃飯、購(gòu)物等。

2.出行交通方式

在休閑出行上，良渚文化村的居民外出仍然以私家車為主，占總?cè)藬?shù)的67%，公交出行比例居于其次，占24%；而相比于杭州良渚文化村，南京金地自在城居民的公交出行比例遠(yuǎn)高于文化村，占42.62%，基本與私家車出行所占比例相當(dāng)。

3.出行頻率及時(shí)間

出行頻率是城市居民個(gè)體出行的頻繁程度，能反映居民日常生活中對(duì)出行的需求情況。由于工作出行頻率有其規(guī)律性，因此本文在調(diào)研中選取休息日中，居民因娛樂需求而產(chǎn)生的出行頻率。南京金地自在城居民因休閑需求而出行的頻率較高，基本保持在一月多次或一周一次以上的水平，共占91.8%，基本不去和一月一次的人數(shù)卻極少。杭州良渚文化村中出行在一周一次及以上的居民占47%，基本不去和一月幾次的人數(shù)大致相等，均在16%-20%的范圍內(nèi)。

在休閑出行的時(shí)間上，良渚文化村居民出行時(shí)間結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出均勻變化的特征，其中出行時(shí)間達(dá)30-60分鐘的占35%，超過一小時(shí)的占32%；而在金地自在城內(nèi)居民出行時(shí)間結(jié)構(gòu)仍表現(xiàn)出趨于極化的特征，出行時(shí)間在30-60分鐘的占57.38%，15-30分鐘的占29.51%，出行時(shí)間超過1小時(shí)的占11.48%，由此可見絕大多數(shù)居民休閑出行的時(shí)間集中在30-60分鐘以內(nèi)。

（三）公交滿意度比較

在對(duì)當(dāng)?shù)毓步煌顩r的評(píng)價(jià)上，杭州良渚文化村居民總體評(píng)價(jià)比較均衡，40%的居民認(rèn)為公共交通仍存在不足，33.5%的居民對(duì)公共交通狀況比較滿意，另有26.5%的居民很少乘坐公交，并不清楚當(dāng)?shù)氐墓步煌顩r。南京金地自在城的居民絕大多數(shù)不滿意公共交通現(xiàn)狀，73.77%的居民認(rèn)為線路太少，基本滿意交通現(xiàn)狀的僅占總?cè)藬?shù)的14.57%。由此判斷，居住在南京金地自在城的居民多數(shù)依賴公共交通，但現(xiàn)有的公共交通體系卻難以滿足當(dāng)?shù)鼐用竦男枨蟆?/p>

（四）出行行為總體特征

杭州良渚文化村和南京金地自在城居民出行行為的相似性表現(xiàn)在：一是較大程度地依賴機(jī)動(dòng)車作為主要出行方式；二是通勤空間格局呈現(xiàn)出一定程度的內(nèi)城指向，平均通勤距離較長(zhǎng)，通勤時(shí)間較大；三是不同活動(dòng)場(chǎng)所的時(shí)間分配相似；四是據(jù)訪談得知，兩居民區(qū)的居民均較少在中午回家吃飯，其工作日的出行目的單一、巡回次數(shù)少，除往返于住所和工作單位外，較少停留在其他活動(dòng)場(chǎng)所，形成狹小的活動(dòng)空間。總而言之，兩個(gè)居住區(qū)居民出行行為均受到長(zhǎng)距離通勤的制約。

兩個(gè)案例居民出行行為的差異性表現(xiàn)在：一是杭州良渚文化村的通勤目的地分散、通勤時(shí)間離散；而南京金地自在城居民通勤目的地集中在內(nèi)城、通勤距離集中。二是杭州良渚文化村居民步行直達(dá)率較高；而南京金地自在城居民步行直達(dá)率低。三是在公共交通的選擇上，南京金地自在城居民對(duì)公交的需求要遠(yuǎn)強(qiáng)于杭州良渚文化村的居民。

四、出行行為共性與差異的機(jī)制探究

（一）私家車出行方式為主

兩個(gè)案例中，就業(yè)機(jī)會(huì)與大部分居民的通勤空間分離，因此仍有較大比例的居民需要依賴機(jī)動(dòng)車長(zhǎng)距離通勤。但在兩個(gè)案例中，其內(nèi)在的機(jī)制卻并不相同。

在被動(dòng)郊區(qū)化的模式下，金地自在城周邊活動(dòng)機(jī)會(huì)少、出行環(huán)境不便捷，因此多數(shù)居民只能依賴機(jī)動(dòng)車出行，在主城進(jìn)行工作和非工作活動(dòng)。居民長(zhǎng)距離出行的需求以及社區(qū)公共交通供給的不足，造成了私家車出行比例的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。endprint

而在該模式下，良渚文化村周邊已經(jīng)能提供了一部分的工作及活動(dòng)機(jī)會(huì)，但由于部分人群學(xué)歷及收入水平相對(duì)較高，所以其工作及活動(dòng)仍位于城市中心地區(qū)。由于這部分人群的工作時(shí)間相對(duì)隨意，所以通勤時(shí)間遠(yuǎn)不如居住質(zhì)量的重要性高，這也解釋良渚文化村中有超過20%的居民其通勤時(shí)間超過一小時(shí)。

（二）步行及公共交通出行差異分析

居民出行行為的共性與差異，反映了居住郊區(qū)化模式對(duì)居民日常出行行為的影響。在主動(dòng)郊區(qū)化模式下，良渚文化村周邊有較完善的活動(dòng)機(jī)會(huì)與便捷的出行環(huán)境，因此有小部分居民以步行的出行方式在居住區(qū)附近發(fā)生工作或非工作活動(dòng)。另外，由于良渚文化村內(nèi)部商業(yè)區(qū)和娛樂活動(dòng)場(chǎng)所如春望里、村民食堂的營(yíng)造，居民更容易發(fā)生居住區(qū)內(nèi)的社會(huì)交往活動(dòng)，這可能是導(dǎo)致良渚文化村居民非工作出行距離短、出行頻率顯著高于南京案例的原因之一。

但在以休閑為目的的出行中，南京金地自在城居民選擇公共交通出行的比例大大增加，略次于私家車的出行，而良渚文化村內(nèi)交通出行方式仍然以私家車為主。另外，在對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦恼{(diào)研訪談中，有74%的金地自在城居民表示，如果當(dāng)?shù)毓步煌ōh(huán)境有所改善，他們更愿意選擇公共交通的出行方式。這說明金地自在城內(nèi)的居民對(duì)公共交通的依賴度更高，但由于公共交通現(xiàn)狀難以滿足實(shí)際需求，僅有15%的居民對(duì)公共交通表示滿意。在隨機(jī)訪談的過程中，部分居民表示還會(huì)選擇拼車的方式上下班。

受被動(dòng)動(dòng)力因素影響的居民因主城區(qū)房?jī)r(jià)過高不得不遷往郊區(qū)購(gòu)房，54%為21-40歲的青壯年，郊區(qū)住房的價(jià)格和距離工作地的遠(yuǎn)近是居民考慮的主要原因。因此，受當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)能力的影響，居民對(duì)公共交通的依賴度更高。但實(shí)際中，郊區(qū)的公共交通設(shè)施難以滿足居民需求，加劇郊區(qū)居民與城里居民的分化。

（三）對(duì)主城依賴度的差異分析

在非工作的出行中，57%的金地自在城居民每周至少去一次主城區(qū)，且更愿意乘坐公共交通工具出行，只有5%的居民基本不去主城；而在良渚文化村中，一周至少去一次主城的居民為47%，基本不去的居民卻達(dá)到了16%。由此可見，受居住區(qū)周邊公共設(shè)施的完善程度影響，南京金地自在城居民更依賴主城。

主動(dòng)郊區(qū)化驅(qū)動(dòng)下的居民因城市中心區(qū)環(huán)境的破壞、生活壓力巨大而轉(zhuǎn)向城郊選擇居住地，但工作單位仍在主城內(nèi)，因此從工作職業(yè)的角度來看，主動(dòng)郊區(qū)化下的居民更依賴主城區(qū)；被動(dòng)郊區(qū)化驅(qū)動(dòng)下的居民多數(shù)因就業(yè)的需要，迫于無奈地遷入城市郊區(qū)。而郊區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)存在較大空缺，因此該情況下的居民更傾向于進(jìn)城進(jìn)行日常娛樂消費(fèi)。主動(dòng)遷移的居民因城內(nèi)環(huán)境原因而遷往城外，其建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施更加完備，社區(qū)品質(zhì)更高，因此往往在社區(qū)周圍就可以完成日常的娛樂生活。

五、結(jié)論與討論

南京金地自在城的開發(fā)帶有政府與市場(chǎng)相結(jié)合的特征，其是南京規(guī)劃的外圍市鎮(zhèn)之一板橋新城的組成部分，選擇此處的居民多出于住房?jī)r(jià)格及到達(dá)工作地的便捷性考慮。作為新城前期資本積累的重要組成部分，政府的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還相對(duì)滯后，短時(shí)間內(nèi)難以保證有效的公共產(chǎn)品供給，無法在社區(qū)層面為居民提供完善的活動(dòng)機(jī)會(huì)與良好的出行環(huán)境。因此，金地自在城的居民日常出行距離遠(yuǎn)、時(shí)間長(zhǎng)、便捷性差，戶外活動(dòng)高度依賴于主城。杭州的良渚文化村則更市場(chǎng)化，其周邊配套設(shè)施齊全，社區(qū)文化氛圍良好，迎合了主動(dòng)郊區(qū)化人群對(duì)良好居住環(huán)境和更高生活品質(zhì)的需求。良渚文化村內(nèi)部提供了一部分的就業(yè)機(jī)會(huì)，一定程度上減少了其對(duì)主城的依賴，但無法滿足城市精英人群的工作需求，因而依然有大量的長(zhǎng)距離通勤。

這兩種居住郊區(qū)化的模式都對(duì)城市交通產(chǎn)生了不利的影響，大量的私家車用于工作及休閑出行大大增加了城市的交通負(fù)擔(dān)。在這種情境下，發(fā)展郊區(qū)公共交通體系幾乎是唯一出路，可以滿足郊區(qū)大型樓盤眾多居民出行需求、構(gòu)建并完善郊區(qū)居民出行結(jié)構(gòu)，理論上能夠有效緩解城市交通擁堵問題，改善資源緊缺和環(huán)境惡化的窘境，提高城市和郊區(qū)居民的生活質(zhì)量，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的健康可持續(xù)發(fā)展。

剛性需求下的金地自在城對(duì)公共交通需求量巨大，其出行方式及出行距離將會(huì)隨著公共交通的配置和相關(guān)配套設(shè)施的完善而得到相當(dāng)程度的改善。然而良渚文化村對(duì)于城市交通的不利影響卻較難通過這種簡(jiǎn)單的配置得到緩解這種看似烏托邦的郊區(qū)開發(fā)模式，也只是符號(hào)化的郊區(qū)情結(jié)罷了，其高級(jí)別的安全隱私保護(hù)和西方開闊的中產(chǎn)階層郊區(qū)生活模式大相徑庭[10]。在更田園、更高品質(zhì)的生活方式，及更好的城市總體效益之間，似乎存在著不可規(guī)避的矛盾。開發(fā)商在矛盾中的抉擇，或許不該只考慮自身的經(jīng)濟(jì)利益，而應(yīng)更多的考慮城市發(fā)展的綜合效益和可持續(xù)性。

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[責(zé)任編輯：高萌]endprint