淺析我國房地產(chǎn)信托的投融資方式

趙李曼

【摘 要】 房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營中對(duì)資金需求量較大，但融資渠道相對(duì)單一，比較依賴于銀行信貸，而房地產(chǎn)信托作為銀行貸款的一種有益補(bǔ)充，既有利于社會(huì)閑散資金的投資運(yùn)用，又緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的融資問題。本文分析了房地產(chǎn)投融資的優(yōu)勢(shì)，并提出了具體的投融資模式。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)信托 投融資模式 房地產(chǎn)企業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，融資問題關(guān)乎到房地產(chǎn)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行甚至整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的興衰。我國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)融資主要依賴于銀行貸款方式，但隨著銀行信貸政策的收緊，需要謀求以銀行融資為主導(dǎo)，多種融資渠道相結(jié)合的多元化融資模式。房地產(chǎn)信托作為一種銀行貸款的有益補(bǔ)充，也是我國正大量采用的房地產(chǎn)融資方式。

一、我國房地產(chǎn)信托投融資的概述

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是指委托人基于對(duì)信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，投資于房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營等行為。即信托投資公司發(fā)揮專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過實(shí)施信托計(jì)劃籌集資金，并將信托資金運(yùn)用于向房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)放貸款或投資，以使委托人獲取收益的一種信托形式。

我國的房地產(chǎn)信托是在2002年7月信托業(yè)重新開展后逐漸發(fā)展起來的。伴隨著2016年5月份以來各地“地王”頻出，部分一二線城市的房?jī)r(jià)暴漲，房地產(chǎn)信托的發(fā)行市場(chǎng)也不斷升溫。據(jù)國投泰康信托有限公司的一份報(bào)告顯示，2016 年以來，集合房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模和占比都呈顯著的上升趨勢(shì)，集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品從一季度單月百億元的發(fā)行規(guī)模，逐步上升至8 月份的167 億元，集合房地產(chǎn)信托的發(fā)行占比從年初的不到10% 逐步提升到8 月份的17%。房地產(chǎn)信托作為一種有效的投資手段，可以有效的刺激金融市場(chǎng)，作為融資手段又能推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著積極的作用。

二、房地產(chǎn)信托投融資的優(yōu)勢(shì)分析

信托投資公司通過發(fā)行集合資金信托計(jì)劃募集資金，然后投資于房地產(chǎn)市場(chǎng)，連結(jié)了資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。既解決了房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺問題，對(duì)信托產(chǎn)品的投資者來說又提供了一種新型的投資渠道。

1、房地產(chǎn)企業(yè)層面 房地產(chǎn)企業(yè)作為金融市場(chǎng)上巨額的資金需求者，大多都是建筑企業(yè)，缺乏金融管理的專業(yè)知識(shí)，在融通資金過程中會(huì)存在經(jīng)驗(yàn)不足或資金成本過高的問題，通過信托投資公司自身或聯(lián)合其他專業(yè)公司進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營管理，房地產(chǎn)企業(yè)可將精力用于擅長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，使房地產(chǎn)經(jīng)營績(jī)效大幅提升。

信托投資公司通過發(fā)售信托計(jì)劃方式募集的資金，解決了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中資金短缺問題，促進(jìn)土地的有效利用。由于信托產(chǎn)品的靈活性和個(gè)性化服務(wù)特性，使房地產(chǎn)信托具有一定的定制性質(zhì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的承租人或購買者可以要求信托投資公司按照自己的要求開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，避免房地產(chǎn)開發(fā)和銷售過程中的種種風(fēng)險(xiǎn)，也使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以迅速回籠資金，用于開發(fā)其他的房地產(chǎn)項(xiàng)目，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率。

2、投資者層面 近幾年隨著我國房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上升，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)售為投資者提供了一種新型的投資渠道，可以吸引社會(huì)閑散資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，既積聚社會(huì)資金促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又?jǐn)U大了投資者的投資渠道，這是房地產(chǎn)投融資的發(fā)展趨勢(shì)之一。

投資者作為金融市場(chǎng)上的資金盈余者，可以通過購買各種金融工具比如購買股票、債券、證券投資基金和金融衍生產(chǎn)品等進(jìn)行投資，但單個(gè)投資者投資房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時(shí)就會(huì)面臨資金量不足、風(fēng)險(xiǎn)過度集中和專業(yè)知識(shí)不足的問題。房地產(chǎn)信托通過信托投資公司自身或聯(lián)合其他專業(yè)公司進(jìn)行專業(yè)化經(jīng)營管理，使投資者可以分享房地產(chǎn)專業(yè)投資的成果。另外房地產(chǎn)投資信托集合多個(gè)投資者的資金，進(jìn)行多項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資，從而分散了風(fēng)險(xiǎn)，使投資者在享受房地產(chǎn)市場(chǎng)投資高收益的同時(shí)承受較低風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)信托投融資的主要模式

1、債權(quán)型模式 關(guān)于房地產(chǎn)信托的債權(quán)融資模式，最為基礎(chǔ)的是信托貸款，即將信托公司募集到的資金以向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款的方式投入到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)商到期還本付息。近幾年，債權(quán)型信托的一種演進(jìn)方式為信托集合理財(cái)融資模式，即由房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司簽訂協(xié)議，由商業(yè)銀行向投資者發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品的方式籌集資金，并作為信托計(jì)劃的委托人，委托信托公司設(shè)立單一資金信托，由信托公司通過向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行貸款的方式用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

2、股權(quán)模式 股權(quán)模式是指信托公司以信托資金入股房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，成為項(xiàng)目公司股東，在信托期限屆滿或信托期限內(nèi)滿足約定條件時(shí)，由約定的項(xiàng)目公司股東或其他第三方按照約定價(jià)款收購信托持股。股權(quán)模式展現(xiàn)了信托在實(shí)業(yè)直投、核心資產(chǎn)管控、投融資對(duì)賭、補(bǔ)充項(xiàng)目資本金、主動(dòng)管理風(fēng)險(xiǎn)、撬動(dòng)銀行信貸等方面的優(yōu)勢(shì)。在實(shí)踐中，實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)一般不愿采取這種模式而失去項(xiàng)目公司的控制權(quán)，并且這種模式的操作關(guān)鍵在于信托產(chǎn)品到期后“股權(quán)變現(xiàn)退出”的保障問題。

3、權(quán)益模式 信托實(shí)踐中的權(quán)益模式，是指房地產(chǎn)企業(yè)基于自身擁有的優(yōu)質(zhì)權(quán)益，與信托公司合作，采用“權(quán)益轉(zhuǎn)讓附加回購”等方式，從而實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資源整合放大的信托投融資模式。在房地產(chǎn)信托的投融資實(shí)踐中，一般運(yùn)用租金收益權(quán)、股權(quán)收益權(quán)、項(xiàng)目收益權(quán)、應(yīng)收賬款收益權(quán)或者特定資產(chǎn)收益權(quán)等方式開展信托投融資。

4、組合模式 所謂“組合”，是指信托資金的運(yùn)用方式涵蓋了貸款投資、股權(quán)投資、權(quán)益投資、信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等“一攬子”策略，并根據(jù)不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目做出靈活的信托資金運(yùn)用方式以及退出機(jī)制。在信托實(shí)踐中，常見的組合模式有“股權(quán)投資+債權(quán)投資”、“股權(quán)投資+權(quán)益投資”、“股權(quán)投資（或權(quán)益投資）+財(cái)產(chǎn)權(quán)信托”。但因組合模式交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜，加大了信托公司在實(shí)踐管理的難度。

結(jié)語：房地產(chǎn)信托投融資的發(fā)展使得房地產(chǎn)企業(yè)在面臨資金緊張時(shí)，充分運(yùn)用金融信托的融通資金職能，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，并且推動(dòng)了房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的多元化，有利于金融體系的完善。目前我國大多數(shù)投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)都十分看好，房地產(chǎn)行業(yè)及房地產(chǎn)信托的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

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