“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)影響分析

吳侃

摘要：伴隨著近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的稅收機(jī)制與時(shí)俱進(jìn)，經(jīng)歷了重大的改革。2016年5月1日起，我國在建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等四大行業(yè)全面推開“營改增”政策的施行。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“新政策的施行，對其財(cái)務(wù)管理帶來了好壞不一的影響。本文針對房地產(chǎn)企業(yè)的“營改增”所出現(xiàn)的問題，認(rèn)真分析了“營改增”政策的實(shí)施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中產(chǎn)生的波動(dòng)，指出“營改增”方案頒布之后房產(chǎn)有關(guān)財(cái)務(wù)管控的方式，為房產(chǎn)領(lǐng)域與“營改增”方案貫徹后企業(yè)相關(guān)管理工作的調(diào)整提出了一定的參考意見。

關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)

隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國對稅收制度進(jìn)行了改革，“營改增”政策也就順勢而生。并在2012年1月1日，作為我國稅制改革重要內(nèi)容之一的“營改增”開始試點(diǎn)運(yùn)行，自從試點(diǎn)的公司也越來越多，范圍也在逐漸擴(kuò)大，逐步延伸到了交通運(yùn)輸、鐵路運(yùn)輸、郵政服務(wù)、部分現(xiàn)代化服務(wù)業(yè)等行業(yè)。2015年國家稅務(wù)局作出指示，“營改增”的范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)、金融保險(xiǎn)、生活服務(wù)業(yè)。

一、“營改增”在房地產(chǎn)行業(yè)中的政策解析

2016年5月1日起，“營改增”在我國建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等四大行業(yè)全面推開。對這一政策的進(jìn)行推廣必然會(huì)在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營上產(chǎn)生一定的波動(dòng)作用，尤其在財(cái)務(wù)管理最容易受到影響和產(chǎn)生波動(dòng)，為了保證財(cái)務(wù)管理工作效率的提高。就必須要認(rèn)清形勢，采取有力措施增強(qiáng)企業(yè)的管理能力，本文針對“營改增”的政策實(shí)施對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響進(jìn)行研究，并提出相應(yīng)建議對策，希望能帶來一定的參考價(jià)值[1]。

二、“營改增”政策頒布對房產(chǎn)領(lǐng)域財(cái)務(wù)管理產(chǎn)生的正面影響

（一）采取“營改增”模式切實(shí)緩解了地產(chǎn)公司的稅務(wù)壓力

地產(chǎn)公司中的開發(fā)投入較大，一定會(huì)關(guān)系到土地資源、城市規(guī)劃方案、施工加裝、拆遷管理、裝修施工、供電建設(shè)、綠化管理、營銷外包、廣告宣傳以及各項(xiàng)成本投入。而在實(shí)行“營改增”政策后，此類投入能夠?qū)嵭腥轿坏亩悇?wù)抵扣，且可以產(chǎn)生相對健全的鏈條，且很大程度減輕了地產(chǎn)公司的稅務(wù)壓力[1]。

（二）實(shí)施“營改增”不同程度增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本流動(dòng)水平

針對地產(chǎn)公司來講，資金是公司能夠政策運(yùn)作的基礎(chǔ)，要想使企業(yè)能夠正常運(yùn)行，就要避開企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在客觀上就需要房地產(chǎn)企業(yè)必須要具有較強(qiáng)的融資能力和較強(qiáng)的現(xiàn)金流。所以，就造成了好多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)用了期房出售的模式，需在預(yù)售獲得資金的時(shí)候基于5%的比例進(jìn)行繳稅，其稅務(wù)花費(fèi)也是不少的。在“營改增”以后，針對地產(chǎn)的購買與早期施工方面就會(huì)形成較大數(shù)額的進(jìn)項(xiàng)稅務(wù)。因此，房產(chǎn)的預(yù)售過程中，通常不需要上交或是上交很少額度的企業(yè)營業(yè)稅。

（三）實(shí)施“營改增”不同程度提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算能力

“營改增”方案頒布之前，營業(yè)稅是地產(chǎn)公司的主體稅率，按銷售額再乘以5%，就是需要上繳的營業(yè)稅，處理起來非常簡單。但“營改增”方案頒布貫徹后，則需地產(chǎn)公司針對進(jìn)銷項(xiàng)實(shí)行詳細(xì)核算，進(jìn)稅中需關(guān)聯(lián)了6%、11%以及17%幾類級(jí)別的稅率，其對地產(chǎn)公司財(cái)會(huì)核算水平方面提出了更高的要求。

三、“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)中的財(cái)務(wù)工作的消極影響

（一）存在稅務(wù)負(fù)擔(dān)增加的風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在分類上為資本密集產(chǎn)業(yè)，其利息投入在整體投入中的占比更高。因此，產(chǎn)生了利息投入能不能抵扣變成了稅額抵扣的難點(diǎn)。比如，地產(chǎn)公司的營銷稅率為11%，如果政府部門在土地資源轉(zhuǎn)讓金有關(guān)投入的稅務(wù)抵扣方面為進(jìn)行具體規(guī)定，則會(huì)導(dǎo)致地產(chǎn)公司稅率抵扣出現(xiàn)問題，最終提升了公司的稅務(wù)壓力[3]。

（二）得到增值稅專用發(fā)票比較困難

自“營改增”自身來說，得到專用發(fā)票方可切實(shí)減輕地產(chǎn)公司的稅負(fù)壓力。可是，地產(chǎn)公司在支付轉(zhuǎn)讓金的時(shí)候，國土資源部門提供財(cái)政部門的發(fā)票，能否能把這樣的票據(jù)作為進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的憑證也是未知數(shù)。同時(shí)某些公共設(shè)施的財(cái)政投入，在總投入中的占比較大，并且有較大的風(fēng)險(xiǎn)問題，其造成了地產(chǎn)公司稅負(fù)水平無法確定。

（三）新政策頒布之前和之后的業(yè)務(wù)抵扣

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)建設(shè)工作都很長，“營改增”頒布推行之后，部分頒布之前的工程項(xiàng)目沒能完工的情況較多。若工程企業(yè)與建材購買于政策頒布之前，且未獲得專用的發(fā)票，則無法實(shí)行稅務(wù)抵扣；相反來看，如果利潤出現(xiàn)在政策頒布后，則要基于該稅率進(jìn)行繳稅，這也會(huì)造成銳負(fù)的增加。

四、結(jié)論

通過房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”政策實(shí)施前后對財(cái)務(wù)管理問題的分析，得出了對財(cái)務(wù)管理工作帶來影響的雙重性結(jié)論，既有積極方面的，又有消極方面。所以房地產(chǎn)企業(yè)要積極發(fā)揮利用好政策中有利的方面，通過認(rèn)真分析研判，及時(shí)合理規(guī)避存在的風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]孟林革.“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理影響分析[J].商品與質(zhì)量，2016（6）.

[2]陳英.分析營改增政策的實(shí)施對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)及稅務(wù)管理的影響[J].經(jīng)營者，2016，30（18）.

（作者單位：淄博魯中房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司）endprint