淺析農(nóng)村宅基地確權(quán)登記問題

劉小藝

摘要：在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記新形式下，加快農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記工作，依法合理確定土地權(quán)屬，實(shí)現(xiàn)憑證管地用地，對于規(guī)范農(nóng)地使用權(quán)、維護(hù)廣大農(nóng)民合法權(quán)益、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、保障社會和諧穩(wěn)定具有重要而深刻的意義。文章在簡要介紹農(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)屬及農(nóng)村宅基地確權(quán)登記的重要性的基礎(chǔ)上，分析了我國農(nóng)村宅基地登記確權(quán)實(shí)施過程中出現(xiàn)的問題，并提出相應(yīng)的解決對策與建議，以期在保證農(nóng)民合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，推動農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作的順利開展。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；確權(quán)登記；不動產(chǎn)登記

近年來，在黨和國家高度重視與部署之下，我國的農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作取得了重大進(jìn)展，然而在具體工作實(shí)踐中，因歷史遺留、法律法規(guī)漏洞等原因?qū)е碌摹耙粦舳嗾?、流轉(zhuǎn)限制、宅基地濫用等一系列問題逐漸凸顯，給農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作帶來了巨大挑戰(zhàn)，本文對農(nóng)村宅基地登記確權(quán)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行深度剖析，并提出相應(yīng)解決對策。

一、關(guān)于農(nóng)村宅基地權(quán)屬

農(nóng)村宅基地，是僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部符合規(guī)定的成員按照法律法規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)享受使用，用于建造自己居住房屋的農(nóng)村土地，包括村民的住宅以及附屬建筑和房前屋后的綠化用地。《中華人民共和國物權(quán)法》第152條至第155條規(guī)定，村民享有對集體所有土地的使用權(quán)及占有權(quán)，保證了村民在土地上建造房屋住宅及其附屬房屋的合法性。農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記工作是維護(hù)使用人權(quán)益的重要手段，通過此項(xiàng)工作的開展，能夠規(guī)范農(nóng)村宅基地的使用情況，從而推動新農(nóng)村社會主義現(xiàn)代化建設(shè)的步伐。

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的規(guī)定，宅基地使用權(quán)屬于用益物權(quán)的范圍，農(nóng)民依法享有使用集體所有的土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利，解決了農(nóng)民的居住問題，農(nóng)村宅基地權(quán)屬問題的確定是維護(hù)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民等“三農(nóng)”問題穩(wěn)定的重要制度。改革開放以來，我國城鄉(xiāng)差距越拉越大，城鎮(zhèn)的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過農(nóng)村，重視強(qiáng)化宅基地的使用權(quán)，是提高廣大農(nóng)村居民財(cái)產(chǎn)性收入的重要途徑和手段，但當(dāng)下社會發(fā)展的過程中我國普遍存在著宅基地權(quán)屬不清、權(quán)能不明及宅基地不能流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，農(nóng)村居民對宅基地的使用權(quán)不能獲得很大的效益，從而制約了農(nóng)村居民生活水平的進(jìn)一步提高。所以，當(dāng)下我們必須要做好宅基地使用權(quán)的權(quán)屬明確工作，同時要為農(nóng)村居民構(gòu)建法律平臺以保障其主張權(quán)利、防止其權(quán)利受侵害。

不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的財(cái)產(chǎn)，如土地、房屋、探礦權(quán)、采礦權(quán)等土地定著物、因自然或者人力添附于土地并且不能分離的其他物。在不動產(chǎn)登記中，較為困難的是農(nóng)村的不動產(chǎn)登記，對于農(nóng)村而言，最為主要的不動產(chǎn)是宅基地。所以，農(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)屬明晰的工作必須得到重視。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)屬如果可以被確定下來，不動產(chǎn)登記的效率將得到很大的提升，從而督促政府建立更加公平、公正、合理和有效的宅基地使用權(quán)相關(guān)制度。

二、農(nóng)村宅基地使用權(quán)確權(quán)登記中存在的問題

（一）房地分離模式致使確權(quán)難度增加

《土地管理法》第八條明確規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體用地，農(nóng)戶與農(nóng)民個人僅享有宅基地的使用權(quán)，沒有所有權(quán)，不允許超出法律法規(guī)許可范圍對宅基地進(jìn)行出租、買賣與向非農(nóng)村組織成員進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；農(nóng)民在宅基地上建造的房屋則屬于農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，可以繼承。 在不動產(chǎn)登記時，如果存在宅基地與房屋權(quán)屬不一致等特殊情況，如何登記不動產(chǎn)，將會給確權(quán)工作增加難度。

（二）“一戶一宅”法律法規(guī)漏洞

針對農(nóng)村宅基地確權(quán)過程中出現(xiàn)“一戶多宅”等現(xiàn)象，《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村居民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。然而當(dāng)前的法律法規(guī)并未對“戶”做出詳細(xì)規(guī)定，導(dǎo)致農(nóng)戶界定比較模糊，某些村民為了最大限度地增加宅基地?cái)?shù)量或者擴(kuò)大住宅面積，搶鉆法律法規(guī)漏洞，通過分割戶口簿、單獨(dú)立戶的方式來增加戶數(shù)，以達(dá)到另外申請宅基地的目的，其實(shí)質(zhì)是以“一戶一宅”為掩飾的“一戶多宅”，這不僅阻礙了農(nóng)村宅基地登記確權(quán)工作的正常進(jìn)行，致使原本的“一戶多宅”現(xiàn)象變本加厲，同時損害了其他村民與集體的合法利益，嚴(yán)重影響了宅基地使用的公平合理。

三、農(nóng)村宅基地確權(quán)登記問題出現(xiàn)的原因

（一）宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全，濫用現(xiàn)象嚴(yán)重

由于受我國傳統(tǒng)文化中“安家落戶”、“落地生根”觀念的影響，宅基地與住宅對農(nóng)村居民的重要性非比尋常，不僅關(guān)系到農(nóng)村居民的生產(chǎn)生活，也關(guān)系到下一輩的延續(xù)發(fā)展，一般情況下，住宅建造花費(fèi)其大量心血，成為村民財(cái)產(chǎn)的重要組成部分。傳統(tǒng)的宅基地流轉(zhuǎn)只允許在集體內(nèi)部進(jìn)行，流轉(zhuǎn)范圍受到很大限制。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，農(nóng)村居民的生活得到不斷改善，許多村民為了追求更好的生活環(huán)境與教育環(huán)境，進(jìn)入城鎮(zhèn)定居生活，將閑置的宅基地與住宅進(jìn)行私自轉(zhuǎn)讓以求獲得更多收益；一些村民為了改善現(xiàn)有居住環(huán)境，無視政府規(guī)定，私自將耕地等擴(kuò)建為宅基地；一些村民為了追求更好的經(jīng)濟(jì)效益，將臨街的住宅改為商品性用途進(jìn)行出租或經(jīng)營生意，或是大肆建造棚圈，將宅基地改造為養(yǎng)殖場。

（二）監(jiān)督管理不到位

村干部是農(nóng)村宅基地登記確權(quán)工作進(jìn)行的中堅(jiān)力量，然而村干部與村民大多為親屬或者鄰里關(guān)系，致使一部分村干部法制觀念薄弱，礙于人情而置相關(guān)法律法規(guī)于不顧，甚至對村民“一戶多宅”、“少批多占”等違法情況包庇縱容；各級主管部門對村民宅基地的審批要求未能按照相關(guān)規(guī)定嚴(yán)格進(jìn)行，致使審批監(jiān)督漏洞重重；管理部門對村民違法建造行為沒有進(jìn)行有效糾正，處罰手段不足，致使農(nóng)村宅基地違法建設(shè)情況屢見不鮮，給確權(quán)登記工作帶來困難。

四、農(nóng)村宅基地確權(quán)登記問題的解決對策和建議

（一）加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的法律體系建設(shè)

建立完善宅基地管理專項(xiàng)法律體系是解決農(nóng)村宅基地確權(quán)登記問題的基礎(chǔ)與保障，明確農(nóng)戶界定與分戶標(biāo)準(zhǔn)，確定科學(xué)的分戶原則，杜絕實(shí)際過程中“一戶多宅”現(xiàn)象發(fā)生，將多余宅基地及時收歸集體所有，完善農(nóng)村宅基地的進(jìn)入、退出、收回監(jiān)管措施，確保農(nóng)村宅基地能夠最大限度的發(fā)揮使用效率，避免浪費(fèi)與閑置。強(qiáng)化宅基地審批與監(jiān)督手段，確保工作的順利高效進(jìn)行。

（二）推進(jìn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度改革

推進(jìn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度改革是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要內(nèi)容，在明晰農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上，保障“一戶一宅”的實(shí)現(xiàn)，維護(hù)農(nóng)戶依法取得的宅基地的使用權(quán)，與此同時，要關(guān)注農(nóng)村發(fā)展新狀況，探索宅基地流轉(zhuǎn)新思路與新方法，突破傳統(tǒng)的內(nèi)部流轉(zhuǎn)模式，以集體性出租、合作等方式使空閑的宅基地得到充分利用，讓閑置宅基地與住宅充分體現(xiàn)農(nóng)戶財(cái)產(chǎn)權(quán)，成為增加農(nóng)戶收入的一項(xiàng)來源，同時，探索定居城市的農(nóng)村居民宅基地使用新模式，鼓勵其自愿退出閑置宅基地，并給予其適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

（三）完善宅基地監(jiān)督管理

加強(qiáng)對村干部的法制觀念普及，同時派專人協(xié)助村干部負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地的確權(quán)登記工作，避免包庇縱容現(xiàn)象發(fā)生；嚴(yán)格村民書面申請——鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所受理，縣級國土資源局審批、公告公示——注冊登記，資料歸檔——頒發(fā)證書的宅基地確權(quán)登記程序；對于村民違法建造等現(xiàn)象應(yīng)該加大處罰力度，及時給予糾正，可以采用經(jīng)濟(jì)處罰，宅基地審批限制、建筑面積限制等方式對其進(jìn)行處罰。

五、結(jié)語

穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作，對于農(nóng)村宅基地的規(guī)范化、完善農(nóng)村宅基地使用制度、促進(jìn)農(nóng)村土地集約化利用具有深遠(yuǎn)意義，要堅(jiān)持全心全意為人民服務(wù)的宗旨，切實(shí)解決確權(quán)工作中出現(xiàn)的各種問題，規(guī)范農(nóng)地使用權(quán)，維護(hù)廣大農(nóng)民的合法權(quán)益，不斷推動社會主義新農(nóng)村建設(shè)。

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（作者單位：泉州市洛江區(qū)不動產(chǎn)登記中心）endprint