成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

郁銳+楊景海

[提要] 房地產(chǎn)評估方法主要有成本法、收益法和市場法。本文主要淺析使用較廣泛的成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用，通過描述房地產(chǎn)評估成本法的概念、范圍、公式和評估程序，了解成本法的原理和運(yùn)用過程，著重剖析房地產(chǎn)評估中成本法存在的問題，提出改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估；成本法；應(yīng)用

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2017年6月6日

隨著房地產(chǎn)行業(yè)逐漸壯大，人們的渴求愈演愈烈，交易頻繁發(fā)生，交易過程中的矛盾激化已成為常態(tài)。從銷售方角度來看，銷售人員希望售價越高越好，增加其賺取利潤的機(jī)會。從購買方角度來說，則是希望買價越低越好，降低購買的成本。兩方不同的立場注定了矛盾的產(chǎn)生，房地產(chǎn)真正的價值卻難以評定。為了公正、合理、客觀、精確地計(jì)算房地產(chǎn)真正的價值，就需要專業(yè)的房地產(chǎn)評估人員來進(jìn)行估價，因此房地產(chǎn)評估人員所接受的評估工作變多，房地產(chǎn)評估行業(yè)業(yè)務(wù)量也隨之增多。本文則是選擇了使用較廣泛的成本法，提出成本法應(yīng)用的不足，使得評估值更準(zhǔn)確。

一、成本法概述

（一）成本法的概念。成本法是評估對象在評估基準(zhǔn)日的重置價格或重建價格扣減掉折舊的部分，得到價格或價值的方法。成本法也可以說成是將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的開發(fā)成本、建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用等必要支出價格的匯總，組成房地產(chǎn)價值或價格方法。

（二）成本法的范圍。成本法不同于收益法，可以評估不以營利為目的或沒有經(jīng)濟(jì)利益或潛在經(jīng)濟(jì)利益的房地產(chǎn)；同樣也異于市場法，不需要有相似的可比交易。成本法適用如下：（1）將要開發(fā)或是新開發(fā)的房地產(chǎn)；（2）公益或是公用為目的的房地產(chǎn)，例如公園、醫(yī)院等；（3）設(shè)計(jì)獨(dú)特或是針對特定使用的房地產(chǎn)，例如工廠、機(jī)場等；（4）處于保險和損害賠償狀況下房地產(chǎn)。

（三）成本法的基本公式。成本法是站在購買者的角度，重新構(gòu)建房地產(chǎn)評估值是投資者從獲取土地開始購買到房屋出租出售過程發(fā)生的必要支出、稅費(fèi)和開發(fā)利潤的總和。

公式一：房地產(chǎn)價格=土地取得成本+建設(shè)成本+管理成本+銷售成本+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤

房地產(chǎn)評估通常是將房屋和土地分開評估，評估過程也是由專門的評估師分別完成的。土地價值的公式是將扣除建設(shè)成本，土地是不需要建設(shè)的，所以建設(shè)成本是屬于房屋價值的，同理，土地取得成本不包括在房屋價值中。土地價值計(jì)算時，還應(yīng)注意，實(shí)際中取得的土地不能直接使用，開發(fā)土地的成本也應(yīng)計(jì)入土地價值中。

公式二：建筑物價格=重置價格-建筑物折舊

建筑物折舊=物質(zhì)折舊-功能折舊-外部折舊=折舊×（1-成新率）

即：建筑物價格=重置價格×成新率

（四）成本法的房地產(chǎn)評估程序。第一步，了解評估對象的價格構(gòu)成以及收集基本信息，例如房地產(chǎn)買價和稅費(fèi)，房屋的使用狀況等；第二步，測算重置成本或重建成本，重置成本是房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、規(guī)格等通過改進(jìn)、更新之后評估的價值，由于評估時是預(yù)估，通常我們會選擇相同效用的全新建筑物作為參照評價。重建價格是將評估對象所用的相同材料等進(jìn)行類似復(fù)原所用的成本（兩者都要滿足參照物與估價對象在價值時點(diǎn)、國家制度和市場環(huán)境相同）；第三步，測算折舊，通過引起折舊的原因，進(jìn)行同類匯總，分別測算折舊額；第四步，計(jì)算成本價值，重置成本或重建成本扣除減值部分（如折舊）得出結(jié)果。

二、成本法在房地產(chǎn)評估中存在的問題

（一）忽略效用價值。使用成本法對房地產(chǎn)估價時，是從會計(jì)的角度，以生產(chǎn)費(fèi)用論為理論基礎(chǔ)，價格是由生產(chǎn)過程中必要支出決定的。實(shí)際評估中，很容易忽略房地產(chǎn)效用產(chǎn)生的價值，只考慮成本。因此，評估時還應(yīng)注意房地產(chǎn)的效用。以上海虹橋購物樂園為例，其號稱亞洲最大的購物中心，規(guī)模是兩個正大廣場，處于外環(huán)區(qū)域。成本的投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了實(shí)際的效用，超出了當(dāng)?shù)厥袌龅男枨蠛彤?dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)能力，導(dǎo)致現(xiàn)在仍然處于爛尾狀態(tài)，沒有發(fā)揮出價值就面臨著荒廢，這就是忽略效用的后果。所以，使用成本法估價時單從房地產(chǎn)生產(chǎn)必需的費(fèi)用來評定房地產(chǎn)的價值過于片面。應(yīng)在評估時，先考慮房地產(chǎn)的效用能否被市場所需要，再建立在生產(chǎn)所必要的費(fèi)用上，加上效用給房地產(chǎn)帶來的價值。

（二）不能準(zhǔn)確表達(dá)折舊金額。直線法計(jì)算折舊是假定房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等為前提使用的一種提取折舊的方法。運(yùn)用直線法計(jì)算房屋的折舊，是不準(zhǔn)確的。實(shí)際上房屋的折舊通常是逐年增加，呈上升趨勢的。剛投入使用的房地產(chǎn)的實(shí)際折舊非常小，隨著使用時間的增長，房地產(chǎn)后期的修理費(fèi)和折舊費(fèi)因房地產(chǎn)老化也逐年增加。

運(yùn)用年限法計(jì)算的折舊，期初房屋是嶄新的，實(shí)際折舊額低于理論的折舊額，實(shí)際的折舊被高估，后期房屋老化會越來越嚴(yán)重，折舊額又被低估，沒有體現(xiàn)出折舊是逐年增加的現(xiàn)象，違背了配比原則。

運(yùn)用成新折扣法計(jì)算房地產(chǎn)的現(xiàn)值是房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價格乘以房地產(chǎn)的成新率。房地產(chǎn)的成新率是由估價人員依據(jù)房屋的建筑年代、損壞狀況等估測出來的比率。估測的數(shù)值會受到估價人員實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的影響，這對房地產(chǎn)估價師理論知識的掌握、評估經(jīng)驗(yàn)有著較高的要求。但對剛成為估價師或經(jīng)驗(yàn)不足的估價師不易于運(yùn)用得當(dāng)，可能會影響評估結(jié)果。

（三）忽略外部環(huán)境對價格的影響。成本法主要是通過扣除折舊的方法來評定房地產(chǎn)的剩余價值。在實(shí)際生活中，外部環(huán)境同樣也影響著價格的高低。比如，有一幢房屋，窗外可以看見一條河，河邊有繁茂的植被，但是河水因?yàn)槲廴緡?yán)重，常年無人管理，發(fā)出惡臭氣味。此時房屋的價格在在2，500元左右每平方米。同一年，城市因?yàn)楦傔x文明綠化城市，要治理此河水，美化城市，此房屋的價格上漲到了3，200元左右每平方米。評估的主體沒變，房地產(chǎn)的使用年限近似相同即折舊額也近似相同，根據(jù)公式房地產(chǎn)的價格不應(yīng)該出現(xiàn)大幅度的變化。但實(shí)際上房地產(chǎn)的價格會隨著周圍的環(huán)境優(yōu)化、設(shè)施健全、交通便利、停車位充足等外部環(huán)境因素的提升而變動。評估人員往往走入誤區(qū)，評估房屋只對房屋評估，忽略外部環(huán)境的影響，會使評估值不夠準(zhǔn)確，偏離實(shí)際值。

三、成本法改進(jìn)建議

（一）增加效用評定的環(huán)節(jié)。通過上面效用所產(chǎn)生的影響，上海虹橋購物樂園會影響整幢房屋的價值，使之實(shí)際價值降低。效用價值會使房屋價值降低，同時也可以使其增高。將折舊改為調(diào)整，也就是說功能折舊改為功能調(diào)整，外部折舊改為外部調(diào)整。房屋效用的增減可以通過功能調(diào)整修正價格。例如，河北張家口在2015年7月31日被投票選為2022年冬奧會舉辦城市，舉辦冬奧會場地附近商品房的房價比以往價格有明顯的提高。房屋受到冬奧會的影響，促進(jìn)了場地附近的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋的效用提高，使得房屋價值增高，我們就可以通過功能調(diào)整對房屋價值調(diào)高。

（二）增加實(shí)地折舊鑒定環(huán)節(jié)。上述提到的折舊方法都易忽略貨幣時間價值和轉(zhuǎn)移規(guī)律。不能準(zhǔn)確地計(jì)算出房屋的折舊程度，可以通過評估人員的經(jīng)驗(yàn)，對房屋的結(jié)構(gòu)、設(shè)備等維護(hù)程度，進(jìn)行實(shí)地折舊的鑒定損毀程度，將理論的折舊和實(shí)際的折舊根據(jù)實(shí)際的側(cè)重情況，估算出所占比例，得出綜合的成新率。通過此方法，降低了理論上的折舊額低于或高于的偏差，更加真實(shí)地反映了房屋的損壞程度，使得評估值更加準(zhǔn)確地反映房屋的價值。

（三）增加外部環(huán)境的修正?？梢越Y(jié)合市場法進(jìn)行修正，將外部環(huán)境影響因素分成兩個部分，一部分為無形影響，例如對市場供求、外部環(huán)境和無形價值等，劃分不同的程度，制作出等級的修正系數(shù)，評估人員根據(jù)本身的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)地考查，判斷非實(shí)體的價值影響，適當(dāng)調(diào)整評估值。估價師應(yīng)對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、房價走勢和政策出臺等十分熟悉，并能靈活運(yùn)用于實(shí)際評估中；另一部分為有形影響，例如房屋小區(qū)環(huán)境改善、設(shè)施完善和交通更便捷等，通過系數(shù)調(diào)整價格。

四、案例分析

（一）評估對象概要。大連市某工廠因經(jīng)營不善出售其中一部分房產(chǎn)，工廠東面臨山，西南面臨街，北面臨居民住宅，位置偏僻，交通不便。

（二）評估范圍。評估范圍：某工廠出售辦公樓的價值評估。

（三）評估目的。評估目的：某工廠出售。

（四）評估基準(zhǔn)日。評估基準(zhǔn)日為2015年5月30日。

（五）評估方法及過程。采用成本法評估辦公樓的價格。重置價格是將評估對象所用的相同材料等進(jìn)行類似復(fù)原所用的成本。評估思路是將根據(jù)調(diào)查辦公樓建設(shè)的必要費(fèi)用測算出重置價格，再通過新舊程度進(jìn)行修正。本題我們選用公式二計(jì)算評估值：建筑物價格=重置價格×成新率。

成新率我們采用改進(jìn)后的方式，理論成新率占綜合成新率的40%，實(shí)地成新率占60%。

1、基本信息。辦公樓共二層，總建筑面積為1，000平方米，高3米，建筑的結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)。有防盜門、塑鋼窗、墻面及天棚刷乳膠漆、外墻水泥砂漿、地板地面；有衛(wèi)生間、防滑地磚地面、墻面瓷磚、鋁合金扣板吊頂；有消防，監(jiān)控設(shè)備，通水、電、訊等基礎(chǔ)設(shè)施。維護(hù)狀況一般。

2、重置價格。房地產(chǎn)估價師獲得相關(guān)數(shù)據(jù)如下：

辦公樓的建筑安裝工程費(fèi)由土建安裝直接費(fèi)、安裝工程直接費(fèi)和裝飾裝修工程直接費(fèi)三部分組成。（表1）

建筑安裝工程費(fèi)總額=1800×1000=1800000（元）=180（萬元）

專業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的11.2%，銷售費(fèi)用為20萬元，建設(shè)期半年，費(fèi)用視為均勻投入，稅費(fèi)18萬元，投資利潤率為20%。（折現(xiàn)率為6%）

專業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用=180×11.2%=20.16（萬元）≈20.2（萬元）

銷售費(fèi)用=20（萬元）

投資利息主要是將開發(fā)完成的必要費(fèi)用的投入計(jì)息，考慮其機(jī)會成本。本案例采用的是復(fù)利現(xiàn)值，由于所有費(fèi)用視為均勻投入，所以計(jì)息期為三個月，也就是0.25，復(fù)利是以年為單位，則計(jì)息期為0.25年。還應(yīng)注意本案例求取的是利息的復(fù)利現(xiàn)值，計(jì)算時應(yīng)扣除本金的部分。

投資利息=（180+20.2+20）×[（1+6%）∧0.25-1]≈3.2（萬元）

開發(fā)利潤=（180+20.2+20+3.2+18）×20%≈48.3（萬元）

重置價格=180+20.2+20+3.2+18+48.3=289.7（萬元）

3、成新率。辦公樓已使用20年，剩余使用年限為20年。即：理論成新率=剩余使用年限/（剩余使用年限+已使用年限）×100%=20/40×100%=50%

房地產(chǎn)評估師根據(jù)實(shí)地考察，房屋維護(hù)狀況一般，設(shè)備損壞程度較高，實(shí)地成新率為40%。

綜合成新率=50%×40%+40%×60%=44%

（六）評估結(jié)果。辦公樓評估值=重置價格×成新率=289.7×44%≈127.5（萬元）

上述內(nèi)容是對成本法的簡單敘述，并介紹如何用公式解決不同的實(shí)際問題。成本法有著使用范圍廣、計(jì)算相對簡單等優(yōu)勢，但同樣也有忽視效用的影響、折舊不準(zhǔn)確、忽略外部環(huán)境因素、評估人員經(jīng)驗(yàn)要求高等缺點(diǎn)。想要解決這些問題，只有從實(shí)踐中多獲取經(jīng)驗(yàn)，才能防止評估值偏離實(shí)際值的最大標(biāo)準(zhǔn)。隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)的不斷進(jìn)步，對方法的使用就更加嚴(yán)格，就需要我們不斷探索。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]劉晨光，余曉鳳.淺談資產(chǎn)評估案例教學(xué)——以房地產(chǎn)評估成本法和市場法為例[J].華人時刊旬刊，2015.8.

[2]蘇蕾蕾.房地產(chǎn)估價中成本法的改進(jìn)研究[D].武漢理工大學(xué)，2014.

[3]劉晨光，余曉鳳.淺談資產(chǎn)評估案例教學(xué)——以房地產(chǎn)評估成本法和市場法為例[J].華人時刊旬刊，2015.8.