我國(guó)城市工業(yè)園區(qū)土地再開(kāi)發(fā)問(wèn)題研究
——基于土地發(fā)展權(quán)的視角

李艷榮，劉金燦

(海南大學(xué) 土木建筑工程學(xué)院， 海南 ?？?570228)

我國(guó)城市工業(yè)園區(qū)土地再開(kāi)發(fā)問(wèn)題研究
——基于土地發(fā)展權(quán)的視角

李艷榮，劉金燦

(海南大學(xué) 土木建筑工程學(xué)院， 海南 ?？?570228)

針對(duì)我國(guó)城市工業(yè)園區(qū)土地閑置或低效利用問(wèn)題，基于土地發(fā)展權(quán)的視角，利用演化博弈理論，探析了不同情形下園區(qū)管委會(huì)和用地低效企業(yè)的演化穩(wěn)定策略，并結(jié)合研究結(jié)論，分別從園區(qū)管委會(huì)反哺用地低效企業(yè)、誘導(dǎo)機(jī)制與逼迫機(jī)制相結(jié)合、土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)等方面提出政策建議。為了推動(dòng)園區(qū)用地低效企業(yè)主動(dòng)開(kāi)展土地的再開(kāi)發(fā)工作，政府需要加大制度創(chuàng)新力度，調(diào)動(dòng)企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)型升級(jí)的主動(dòng)性和積極性，放開(kāi)園區(qū)土地二級(jí)市場(chǎng)，盤活存量閑置土地，誘導(dǎo)和逼迫低效企業(yè)開(kāi)展土地再開(kāi)發(fā)，提高我國(guó)城市工業(yè)園區(qū)土地再開(kāi)發(fā)的效率。

工業(yè)園區(qū)；工業(yè)用地；土地發(fā)展權(quán)；土地再開(kāi)發(fā)

改革開(kāi)放以來(lái)，城市工業(yè)園區(qū)成為我國(guó)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要載體，地方政府爭(zhēng)相劃出一定范圍的土地來(lái)設(shè)立工業(yè)園區(qū)，并將產(chǎn)業(yè)布局大規(guī)模向園區(qū)聚集，以期推動(dòng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。但由于地區(qū)之間存在激烈的招商引資競(jìng)爭(zhēng)，為了在競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)，各地政府積極營(yíng)造政策洼地，放寬土地使用門檻，造成了工業(yè)園區(qū)土地的低成本快速擴(kuò)張。在工業(yè)用地出讓時(shí)，不同類型企業(yè)卻經(jīng)常獲得相同的土地使用年限，即法定最高年期50年。當(dāng)用地企業(yè)的生命周期小于法定最高年期時(shí)，企業(yè)衰落后剩余年期的土地使用權(quán)仍為這些企業(yè)所持有。由于建設(shè)用地使用權(quán)的用益物權(quán)屬性，使地方政府在工業(yè)園區(qū)土地再開(kāi)發(fā)過(guò)程中失去了主動(dòng)性，增加了其根據(jù)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃靈活調(diào)整產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)的難度。相反，用地企業(yè)卻憑借這類用益物權(quán)所有者身份在土地再開(kāi)發(fā)過(guò)程中成為關(guān)鍵主體。我國(guó)許多早期設(shè)立的工業(yè)園區(qū)，經(jīng)過(guò)多年的招商引資，園區(qū)現(xiàn)存增量土地已非常有限，難以滿足欲入駐企業(yè)的用地需求；而同時(shí)園區(qū)存量土地閑置或低效利用現(xiàn)象卻較為普遍，如果不能及時(shí)有效地完成這部分土地的再開(kāi)發(fā)，勢(shì)必會(huì)影響園區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，降低土地產(chǎn)出效率，致使經(jīng)營(yíng)環(huán)境惡化乃至整個(gè)園區(qū)衰落。為了盤活閑置或低效利用的存量土地，本文將從土地發(fā)展權(quán)的視角，利用演化博弈理論來(lái)探析我國(guó)工業(yè)園區(qū)土地再開(kāi)發(fā)的一般規(guī)律。

一、 基于發(fā)展權(quán)視角的我國(guó)城市工業(yè)用地再開(kāi)發(fā)解釋

從產(chǎn)權(quán)視角看，土地發(fā)展權(quán)即發(fā)展土地的權(quán)利，是一種可以與土地所有權(quán)或土地使用權(quán)相分離而單獨(dú)存在的財(cái)產(chǎn)權(quán)*成桂歆：《我國(guó)土地發(fā)展權(quán)配置與流轉(zhuǎn)制度研究》，中國(guó)地質(zhì)大學(xué)碩士學(xué)位論文，2010年第5頁(yè)。。根據(jù)對(duì)土地發(fā)展權(quán)利本質(zhì)和用途管制方面的考察，可以將其分為基本土地發(fā)展權(quán)、超額土地發(fā)展權(quán)等*張鵬：《規(guī)劃管制與土地發(fā)展權(quán)關(guān)系研究評(píng)述》，《中國(guó)土地科學(xué)》2010年第10期，第74-79頁(yè)。。所謂基本發(fā)展權(quán)，是政府給土地施加一個(gè)管制強(qiáng)度，賦予每一塊土地一個(gè)基本的發(fā)展權(quán)利，它規(guī)定了政府和土地使用者(或所有者)雙方的權(quán)利界限；而所謂超額土地發(fā)展權(quán)是土地使用者(或土地所有者)在基本發(fā)展權(quán)基礎(chǔ)上，向政府申請(qǐng)變更管制強(qiáng)度，所索取的新的土地開(kāi)發(fā)權(quán)利。

我國(guó)對(duì)城市土地的使用限制主要是通過(guò)規(guī)劃制度來(lái)實(shí)現(xiàn)的。政府作為土地所有權(quán)行使主體，以規(guī)劃為手段來(lái)控制、分配和調(diào)整土地用途和開(kāi)發(fā)參數(shù)等土地開(kāi)發(fā)內(nèi)容，成為事實(shí)上土地發(fā)展權(quán)的所有者。在工業(yè)園區(qū)土地出讓時(shí)，政府依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，在土地出讓合同中明確出讓地塊的區(qū)位、四至、使用性質(zhì)、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件。政府通過(guò)出讓方式轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)用地一定年期的使用權(quán)，并以建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證等政府行政許可方式向建設(shè)單位賦予特定用途一定開(kāi)發(fā)容量的土地基本發(fā)展權(quán)。工業(yè)用地使用權(quán)人如果想在既有土地發(fā)展權(quán)的基礎(chǔ)上予以突破，除了需要經(jīng)政府同意外，若變更涉及控制性詳細(xì)規(guī)劃的，還須依照相應(yīng)的程序進(jìn)行報(bào)批，甚至重新通過(guò)“招拍掛”才能再次獲得改變用途的土地使用權(quán)。當(dāng)前，在我國(guó)城市工業(yè)園區(qū)土地再開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，所涉及的土地發(fā)展權(quán)主要有以下兩類：

(1)改變土地用途。工業(yè)園區(qū)內(nèi)除了生產(chǎn)類第二產(chǎn)業(yè)用地外，還需要一些其他輔助類第三產(chǎn)業(yè)用地(如會(huì)展中心、酒店、職工公寓)。地方政府可以通過(guò)調(diào)整產(chǎn)業(yè)園區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃，將原第二產(chǎn)業(yè)用地調(diào)整為第三產(chǎn)業(yè)用地，通過(guò)改變土地用途來(lái)增加用地企業(yè)的預(yù)期收益，提高其實(shí)施土地再開(kāi)發(fā)的積極性(在我國(guó)現(xiàn)行制度環(huán)境下，改變土地用途需要重新履行“招拍掛”程序，這顯然會(huì)降低原土地使用權(quán)人的積極性，本文暫不考慮此類規(guī)制約束)。地方政府從中不僅可以獲得土地用途轉(zhuǎn)變所產(chǎn)生的地價(jià)差額，而且可以提高土地的綜合產(chǎn)出效益，優(yōu)化園區(qū)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。

(2)提高土地利用強(qiáng)度。建筑密度和容積率等指標(biāo)是反映土地利用強(qiáng)度的主要指標(biāo)，用地企業(yè)在經(jīng)地方政府批準(zhǔn)同意的條件下，通過(guò)調(diào)整其用地強(qiáng)度指標(biāo)，來(lái)完成產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。這不僅可以提高土地利用的集約水平，改善用地企業(yè)的產(chǎn)業(yè)效能，而且地方政府還可以獲得更高的土地綜合產(chǎn)出效益。

二、 關(guān)于土地再開(kāi)發(fā)的演化博弈分析

在我國(guó)，每個(gè)城市一般都設(shè)立多個(gè)工業(yè)園區(qū)，每個(gè)工業(yè)園區(qū)都設(shè)立園區(qū)管委會(huì)或管理辦公室之類的行政組織，代表政府行使行政管理職能*園區(qū)管委會(huì)是各級(jí)政府的代表，因此本文認(rèn)為其具有賦予土地發(fā)展權(quán)的職能。。近幾年，各地政府出臺(tái)多種舉措來(lái)力推工業(yè)園區(qū)土地再開(kāi)發(fā)，并由各園區(qū)管委會(huì)來(lái)具體負(fù)責(zé)再開(kāi)發(fā)實(shí)施工作。但由于土地再開(kāi)發(fā)過(guò)程可能涉及城市規(guī)劃的調(diào)整、土地整理和物業(yè)改造等內(nèi)容，其實(shí)施的復(fù)雜性使得園區(qū)管委會(huì)和用地低效企業(yè)均缺乏足夠的預(yù)見(jiàn)性，導(dǎo)致在該階段雙方的理性存在局限性。因此，可以將園區(qū)管委會(huì)和用地低效企業(yè)視為兩個(gè)有差別的有限理性博弈方群體，并利用非對(duì)稱的演化博弈模型來(lái)研究雙方在土地再開(kāi)發(fā)過(guò)程中的行為特征。

演化博弈將博弈和動(dòng)態(tài)演化過(guò)程相結(jié)合，參與者通常是通過(guò)某種傳遞機(jī)制而非理性選擇獲得策略，其中復(fù)制動(dòng)態(tài)方程的運(yùn)用最為廣泛*Taylor P. D. and Jonker L. B., “Evolutionarily Stable Strategy and Game Dynamics”，Math Bioscience, Vol.40，No.1, 1978, pp.145-156.，其表達(dá)式為公式(1)。Friedman進(jìn)一步研究指出，復(fù)制者動(dòng)態(tài)方程可以保證演化穩(wěn)定策略為演化均衡*Friedman D., “On Economic Applications of Evolutionary Game Theory”，Journal of Evolutionary Economics, Vol.40, No.1, 1998, pp.15-43.。

(1)

其中x表示博弈方選擇策略s的概率，t表示時(shí)間，U(s)為采用策略s獲得的期望收益，E(S)為采用策略組合S所獲得的平均收益。

近年來(lái)，學(xué)者們成功地將復(fù)制動(dòng)態(tài)方程運(yùn)用于社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題研究。如胡靜峰針對(duì)中國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展的實(shí)際狀況，運(yùn)用演化博弈的研究方法考察了地方政府和企業(yè)的互動(dòng)機(jī)制*胡靜峰：《建設(shè)低碳經(jīng)濟(jì)的演化博弈分析：地方政府和企業(yè)互動(dòng)角度》，《經(jīng)濟(jì)問(wèn)題》2011年第4期，第53-56頁(yè)。。馬志強(qiáng)等通過(guò)校企協(xié)同的演化博弈分析，探尋了雙方最優(yōu)博弈狀態(tài)的實(shí)現(xiàn)條件*馬志強(qiáng)：《基于校企協(xié)同創(chuàng)新博弈分析的高校服務(wù)價(jià)值提升研究》，《科技進(jìn)步與對(duì)策》2012年第22期，第30-35頁(yè)。。施建剛在有限理性框架下構(gòu)建了監(jiān)管部門和承包商群體之間的演化博弈模型，分析了群體策略的動(dòng)態(tài)演化*施建剛：《基于有限理性的工程質(zhì)量監(jiān)督管理》，《同濟(jì)大學(xué)學(xué)報(bào)》(自然科學(xué)版)2014年第8期，第1273-1279頁(yè)。。劉德海將演化博弈模型與不同情景預(yù)設(shè)相結(jié)合,研究城市拆遷突發(fā)事件中博弈沖突多種情景下各種演化結(jié)果*劉德海：《城市拆遷群體性事件演化機(jī)理的多情景演化博弈分析》，《運(yùn)籌與管理》2016年第1期，第76-84頁(yè)。。本文將借鑒上述研究思路和研究方法，基于復(fù)制動(dòng)態(tài)方程，利用演化博弈理論來(lái)研究地方政府與用地低效企業(yè)之間關(guān)于土地再開(kāi)發(fā)的策略選擇問(wèn)題。

(一)演化博弈模型的基本假設(shè)

工業(yè)園區(qū)管委會(huì)和用地低效企業(yè)為參與園區(qū)土地再開(kāi)發(fā)的兩類主體，管委會(huì)的策略選擇為“賦予土地發(fā)展權(quán)”(簡(jiǎn)稱“賦權(quán)”)和“不賦予土地發(fā)展權(quán)”(簡(jiǎn)稱“不賦權(quán)”)兩種，用地低效企業(yè)的策略選擇為“實(shí)施土地再開(kāi)發(fā)”(簡(jiǎn)稱“實(shí)施”)和“不實(shí)施土地再開(kāi)發(fā)”(簡(jiǎn)稱“不實(shí)施”)兩種。并由此建立如下假設(shè)：

對(duì)于園區(qū)管委會(huì)而言，A1代表其選擇“賦權(quán)”策略，在其整個(gè)群體中所占的比例為P；A2代表其選擇“不賦權(quán)”策略，所占的比例為1-p。對(duì)于用地低效企業(yè)而言，B1代表其選擇“實(shí)施”策略，在其整個(gè)群體中所占的比例為q；B2代表其選擇“不實(shí)施”策略，所占的比例為1-q。

基于以上假設(shè)，園區(qū)管委會(huì)與用地低效企業(yè)雙方博弈的收益矩陣如表1所示：

表1 園區(qū)管委會(huì)與用地企業(yè)的收益矩陣

(二)博弈雙方的復(fù)制動(dòng)態(tài)

復(fù)制動(dòng)態(tài)實(shí)質(zhì)上描述的是某一特定策略在一個(gè)種群中被采用的比例或頻率的動(dòng)態(tài)微分方程，可用來(lái)反映博弈方學(xué)習(xí)的速度和方向。對(duì)于一個(gè)城市內(nèi)所有工業(yè)園區(qū)的管委會(huì)而言，選擇“賦權(quán)”策略(A1)和選擇“不賦權(quán)”策略(A2)的平均收益分別為：

那么，園區(qū)管委會(huì)以p和(1-p)的概率進(jìn)行策略選擇的平均收益為：

E(A)=pE(A1)+(1-p)E(A2) 。

同理，對(duì)于用地低效企業(yè)來(lái)說(shuō)，選擇“實(shí)施”策略(B1)和選擇“不實(shí)施”策略(B2)的平均收益分別為：

那么，用地低效企業(yè)群體的平均收益為：

E(B)=qE(B1)+(1-q)E(B2) 。

整合上述方程，代入復(fù)制動(dòng)態(tài)方程公式，分別得到園區(qū)管委會(huì)和用地低效企業(yè)之間關(guān)于土地再開(kāi)發(fā)利益博弈的復(fù)制動(dòng)態(tài)方程為：

=p(1-p)(qG1+G2) ，

=q(1-q)(pG3+G4)，

(三)雙方的演化穩(wěn)定策略分析

由此可以得到4個(gè)均衡點(diǎn)E1(0,0)，E2(0,1)，E3(1,0)，E4(1,1)以及可能的第5個(gè)均衡點(diǎn)E5(p0,q0)。根據(jù)Friedman關(guān)于均衡點(diǎn)性質(zhì)的分析方法，首先得到該演化博弈模型的雅克比矩陣為：

將上述5個(gè)均衡點(diǎn)分別代入雅克比矩陣，計(jì)算其行列式det(J)和跡rt(J)的值，檢驗(yàn)det(J)的符號(hào)和tr(J)的符號(hào)。若det(J)為正，且tr(J)為負(fù)，則對(duì)應(yīng)均衡點(diǎn)漸進(jìn)穩(wěn)定；若det(J)為正，且tr(J)為正，則對(duì)應(yīng)均衡點(diǎn)不穩(wěn)定；若det(J)為負(fù)，則對(duì)應(yīng)均衡點(diǎn)為鞍點(diǎn)。

表2 均衡點(diǎn)穩(wěn)定性分析結(jié)果1

表3 均衡點(diǎn)穩(wěn)定性分析結(jié)果2

圖1 動(dòng)態(tài)演化路徑1 圖2 動(dòng)態(tài)演化路徑2

由表3可知，該博弈系統(tǒng)只有一個(gè)演化穩(wěn)定策略(ESS)，對(duì)應(yīng)的策略組合為(A2,B2)，即園區(qū)管委會(huì)選擇“不賦權(quán)”策略和用地低效企業(yè)選擇“不實(shí)施”策略；同時(shí)存在一個(gè)不穩(wěn)定點(diǎn)和兩個(gè)鞍點(diǎn)，由此得到該博弈系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)演化路徑如圖2所示。在圖2中，園區(qū)管委會(huì)和用地低效企業(yè)在區(qū)域I中的博弈策略，最終的博弈結(jié)果都將收斂于(不賦權(quán)，不實(shí)施)的穩(wěn)定策略組合。從演化路徑可知，盡管園區(qū)管委會(huì)實(shí)施土地再開(kāi)發(fā)的愿望比較強(qiáng)烈，但用地低效企業(yè)由于無(wú)好的轉(zhuǎn)型項(xiàng)目或產(chǎn)業(yè)升級(jí)的預(yù)期前景不明而繼續(xù)選擇“不實(shí)施”策略時(shí)，園區(qū)管委會(huì)考慮到自身利益的最大化，也最終不得不放棄“賦權(quán)”策略，最終導(dǎo)致土地再開(kāi)發(fā)將無(wú)法實(shí)施。

表4 均衡點(diǎn)穩(wěn)定性分析結(jié)果3

由表4可知，該博弈系統(tǒng)只有一個(gè)演化穩(wěn)定策略(ESS)，對(duì)應(yīng)的策略組合為(A1，B1)，即園區(qū)管委會(huì)選擇“賦權(quán)”策略和用地低效企業(yè)選擇“實(shí)施”策略；同時(shí)存在兩個(gè)不穩(wěn)定點(diǎn)和一個(gè)鞍點(diǎn)，由此得到該博弈系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)演化路徑如圖3所示。在圖3中，園區(qū)管委會(huì)和用地低效企業(yè)在區(qū)域I中的博弈策略，最終的博弈結(jié)果都將收斂于(賦權(quán)，實(shí)施)的穩(wěn)定策略組合。從演化路徑可知，由于園區(qū)管委會(huì)和用地低效企業(yè)都可以通過(guò)土地再開(kāi)發(fā)獲得更高的收益，雙方都會(huì)向?qū)崿F(xiàn)自身利益最大化的策略行進(jìn)，最終導(dǎo)致土地的再開(kāi)發(fā)能夠得以實(shí)現(xiàn)。

三、結(jié)論及政策建議

我國(guó)城市工業(yè)園區(qū)土地再開(kāi)發(fā)的實(shí)施是一項(xiàng)涉及雙方當(dāng)事人多項(xiàng)利益考量的博弈活動(dòng)。研究表明，當(dāng)用地低效企業(yè)在“不實(shí)施”策略下所獲得的收益比通過(guò)實(shí)施土地再開(kāi)發(fā)所帶來(lái)的收益更高時(shí)，用地低效企業(yè)將會(huì)認(rèn)為選擇實(shí)施土地再開(kāi)發(fā)策略對(duì)其不利，其最佳策略選擇只能是“不實(shí)施土地再開(kāi)發(fā)”。因此，園區(qū)管委會(huì)無(wú)論做出怎樣的努力，都將無(wú)法推動(dòng)土地的再開(kāi)發(fā)工作。只有當(dāng)用地低效企業(yè)實(shí)施土地再開(kāi)發(fā)所獲得的收益大于其選擇“不實(shí)施”策略下的收益時(shí)，土地的再開(kāi)發(fā)工作才可能得以推進(jìn)。當(dāng)事雙方所獲得的預(yù)期收益越多，實(shí)施土地再開(kāi)發(fā)的驅(qū)動(dòng)力就越強(qiáng)。

根據(jù)上述研究結(jié)論，為了推動(dòng)用地低效企業(yè)主動(dòng)地開(kāi)展土地再開(kāi)發(fā)工作，現(xiàn)給出以下政策建議：

(一)園區(qū)管委會(huì)在工業(yè)園區(qū)土地再開(kāi)發(fā)中所獲得的利益是多重的，通過(guò)用地低效企業(yè)的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，不僅可以增強(qiáng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的活力，獲得包括稅收、就業(yè)和環(huán)境等在內(nèi)的良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等綜合效益，還可以通過(guò)產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和土地資產(chǎn)價(jià)值增值的良性互動(dòng)。因此，政府需要通過(guò)制度創(chuàng)新，一方面允許企業(yè)在土地使用權(quán)期限內(nèi)可以自行進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；另一方面在允許改變土地用途時(shí)，賦予原土地使用權(quán)人獲得改變用途土地使用權(quán)的優(yōu)先權(quán)，充分調(diào)動(dòng)一切積極因素，來(lái)推進(jìn)用地低效企業(yè)開(kāi)展土地的再開(kāi)發(fā)工作。

(二)誘導(dǎo)機(jī)制與逼迫機(jī)制相輔相成，共同形成推力與拉力協(xié)同作用的合力機(jī)制，可以有效地促進(jìn)用地低效企業(yè)土地再開(kāi)發(fā)工作的開(kāi)展?；谕恋匕l(fā)展權(quán)的誘導(dǎo)機(jī)制固然可以提高用地低效企業(yè)的預(yù)期收益，但土地再開(kāi)發(fā)工作的開(kāi)展主要取決于用地低效企業(yè)選擇“實(shí)施”與“不實(shí)施”兩種策略收益的對(duì)比關(guān)系。因此，設(shè)定土地產(chǎn)出效益指標(biāo)的控制值，并將其作為政府的最低要求，未能達(dá)到該控制值的企業(yè)需要補(bǔ)齊差額費(fèi)用，以此形成對(duì)用地低效企業(yè)的逼迫機(jī)制，降低用地企業(yè)“不實(shí)施”策略的收益，擴(kuò)大兩種策略間的收益之差，從而增強(qiáng)用地低效企業(yè)實(shí)施土地再開(kāi)發(fā)的驅(qū)動(dòng)力。

(三)有條件地放開(kāi)工業(yè)園區(qū)土地的二級(jí)市場(chǎng)，盤活園區(qū)存量閑置土地。在需要實(shí)施土地再開(kāi)發(fā)的用地企業(yè)中，大多屬于產(chǎn)能較為落后或不符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向的企業(yè)，因此，園區(qū)管委會(huì)通常也不會(huì)允許此類企業(yè)在原有基礎(chǔ)上提高土地使用強(qiáng)度。但園區(qū)管委會(huì)可以有條件地放開(kāi)土地的二級(jí)市場(chǎng)，允許用地低效企業(yè)將土地及其上物業(yè)出租給符合園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的企業(yè)，同時(shí)允許新的用地企業(yè)提高土地的利用強(qiáng)度，提高其對(duì)土地租金的支付意愿。通過(guò)改善用地低效企業(yè)的預(yù)期收益，來(lái)提高其實(shí)施土地再開(kāi)發(fā)的積極性，這對(duì)于閑置土地的利用將會(huì)起到一定的推動(dòng)作用。

(四)園區(qū)管委會(huì)通過(guò)牽線搭橋，積極推動(dòng)園區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)企業(yè)與產(chǎn)能落后企業(yè)的合作。對(duì)于一些效益較好而又需要空間擴(kuò)張的企業(yè)，園區(qū)管委會(huì)可以鼓勵(lì)產(chǎn)能落后的用地企業(yè)在新的土地利用強(qiáng)度下對(duì)原有廠房等物業(yè)進(jìn)行改造，并將其出租給這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)，以獲得較好的預(yù)期收益。用地低效企業(yè)也可以將其所擁有的土地等物業(yè)作價(jià)入股給優(yōu)質(zhì)企業(yè)，從中獲得優(yōu)于“不實(shí)施”策略收益的股權(quán)收益；優(yōu)質(zhì)企業(yè)也可以從中獲得一定的土地利用強(qiáng)度發(fā)展權(quán)，在獲得經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，促進(jìn)園區(qū)土地的高效利用。

(五)設(shè)立產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，助力用地低效企業(yè)開(kāi)展土地再開(kāi)發(fā)。為了實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的良性發(fā)展，園區(qū)管委會(huì)可以每年從園區(qū)稅收增值中拿出一定比例，設(shè)立支持園區(qū)土地再開(kāi)發(fā)的發(fā)展基金，如對(duì)于用地低效企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)所涉及的土地整理和物業(yè)改造等項(xiàng)目，相關(guān)企業(yè)可以向園區(qū)管委會(huì)申請(qǐng)發(fā)展基金的資助，以降低土地再開(kāi)發(fā)的實(shí)施成本，提高園區(qū)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的能力，園區(qū)管委會(huì)也可以從園區(qū)產(chǎn)業(yè)更新改造中獲得稅收增加等綜合性的價(jià)值補(bǔ)償。

[責(zé)任編輯：靳香玲]

Re-exploitationofLandResourcesinChina’sUrbanIndustrialDistrictsfromthePerspectiveofLandDevelopmentRights

LIYan-rong,LIUJin-can

(CollegeofCivilEngineeringandArchitecture,HainanUniversity,Haikou570228,China)

For the issues of idle land or inefficient use of land in China’s urban industrial districts, the paper, from the perspective of land development rights, adopts the evolutionary game theory to explore the evolutionary stable strategies between the industrial district management committee and the enterprises with inefficient use of land. According to the research results, some policy suggestions are put forward from the perspectives of subsidizing the enterprises of inefficient land use by the industrial district management committee, the combination of induction and enforcement mechanism, and the transaction of land use rights. In order to promote the active land re-exploitation by those enterprises, the government is suggested to increase the system innovation, arouse the enterprises’ initiative and enthusiasm for the transformation and upgrade of property rights, decontrol the secondary market within the industrial districts, revitalize the idle land in stock and induce and enforce the low efficient enterprises to re-exploit the land resources so as to improve the efficiency of land re-exploitation in China’s urban industrial districts.

industrial district; industrial land; land development right; land re-exploitation

2016-12-31

海南省自然科學(xué)基金面上項(xiàng)目(20167251)

李艷榮(1967-)，男，廣東信宜人，海南大學(xué)土木建筑工程學(xué)院講師，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理研究。

劉金燦(1977-)，男，河南鶴壁人，海南大學(xué)土木建筑工程學(xué)院講師，博士，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與管理研究。

F 127.9

A

1004-1710(2017)04-0060-07