投資性購房需求高漲的應(yīng)對之策

李超

2017年上半年投資性購房需求的市場表現(xiàn)

2017年上半年，在金融去杠桿加速和個人住房按揭貸款全線收緊的大勢下，投資性購房需求的釋放在一定程度上得到了有效遏制。特別是“3·17”新政以來，中央和地方密集出臺政策措施來重點調(diào)控投資性購房需求，并嚴(yán)控個人購房貸款新增額度占全部新增貸款的比重。央行發(fā)布的《2017年第一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，個人住房貸款余額同比增速比上年末回落1.1個百分點。2017年5月，北京個人住房貸款余額按年增速回落7個百分點，其中首次購房及申請房貸的比重達(dá)到84.3%。雖然在重磅調(diào)控政策之下熱點城市投機(jī)性需求得到抑制，但受實體經(jīng)濟(jì)不振和投資渠道不暢影響，投資性購房需求仍在積極尋求釋放空間。綜合來看，近期投資性購房需求的市場表現(xiàn)主要有以下幾個突出特點：

投資性需求主體具有買漲殺跌的盲從心理。根據(jù)2017年第一季度到第二季度中國人民銀行《全國儲戶問卷調(diào)查報告》，雖然全國總體房價走勢在趨向回落，但是認(rèn)為預(yù)期房價上漲的儲戶比例從2017年第一季度的27.2%仍穩(wěn)步上升至2017年第二季度的31.2%，未來3個月準(zhǔn)備買房的儲戶比例從2017年第一季度的22.9%穩(wěn)步上升至2017年第二季度的23.1%。一方面超過半數(shù)的投資性消費主體認(rèn)為當(dāng)前房價“高，難以接受”，另一方面認(rèn)為預(yù)期房價上漲以及選擇未來3個月出手買房的儲戶比例持續(xù)升高，這種看似矛盾的投資選擇也充分體現(xiàn)了投資性需求主體買漲殺跌的盲從心理，也從另一個角度揭示了2017年以來從嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策也并未能從根本上改變投資性購房需求群體的市場預(yù)期。由于實體經(jīng)濟(jì)不景氣和投資渠道不暢，以及房地產(chǎn)對于中國家庭而言具有投資和居住的雙重屬性，很多儲戶出于無奈仍然將房地產(chǎn)作為家庭的重要資產(chǎn)配置（表1）。

人口基本面仍是投資性需求考慮的重要因素。為了限制投資性購房需求和穩(wěn)定住房市場，近期天津、西安等地陸續(xù)出臺限制居民房地產(chǎn)交易的“凍房”政策，呈現(xiàn)“一線全凍、二線漸凍、三四線解凍”的調(diào)控局面?！皟龇俊闭叩某雠_和推廣，從另一個側(cè)面反映出一線城市、熱點二線城市，以及人口基本面較好的長三角、珠三角和京津冀地區(qū)仍然是投資性購房需求角逐的重點區(qū)域。北京、廣東、上海、浙江、江蘇五省市不僅是全國跨省流動人口最集中的五個省市，同時也是高收入群體最為集中的五個省市，高收入階層的地理集中呈現(xiàn)出與人口流向一致的趨勢。高收入人群所帶來的是高端消費能力，同時對資產(chǎn)的保值和升值需求使得此類人群對高端住宅產(chǎn)品擁有較高的投資意愿。再加上外來人口形成的龐大需求群體，會進(jìn)一步加劇這些流入地區(qū)的住房供需矛盾。

投資性需求釋放帶來的羊群效應(yīng)裹挾了其他需求群體。一般而言，投資性需求主體在專業(yè)知識和對房地產(chǎn)市場的把握判斷方面要明顯高于其他需求主體，并且在一定程度上能夠影響輿論導(dǎo)向和未來市場預(yù)期，在同類購房需求群體中也具有很強的示范效應(yīng)。本輪房價上漲主要由于2016年初信貸寬松政策帶動的投資性需求旺盛，加上部分開發(fā)商和中介平臺的炒作，導(dǎo)致部分熱點城市出現(xiàn)“一房難求”的供需假象，從而誘導(dǎo)了大量剛性需求和改善性需求群體開始恐慌性入市。投資性購房需求釋放及其引發(fā)的羊群效應(yīng)，導(dǎo)致了大多數(shù)熱點城市房地產(chǎn)貸款余額占比和新增房地產(chǎn)貸款占比屢創(chuàng)新高，樓市的整體杠桿率進(jìn)一步加大。即便是2017年第一季度個人住房貸款余額同比增速與上年末相比出現(xiàn)回落，但仍然保持著35.7%的高增速慣性。由此來看，本輪需求釋放的始作俑者主要是信貸寬松政策帶動的投資性需求旺盛，并進(jìn)一步裹挾了其他需求群體，整體上呈現(xiàn)出剛需、改善型、避險型和投資型需求疊加的現(xiàn)狀。

由限購政策觸發(fā)的投資輪動現(xiàn)象此起彼伏。由于各個城市間市場基本面和調(diào)控政策的力度不一，投資客資金也根據(jù)不同城市的市場供需特征開始在不同城市和區(qū)域之間輪動。2017年4月初，由于京津地區(qū)限購限貸政策加碼以及雄安新區(qū)規(guī)劃出臺，投資客的購房資格受到很大限制，由此導(dǎo)致了京津冀的投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)廊坊和張家口，而廊坊和張家口的限購政策加碼又推動了保定和涿州市場的投資性購房需求持續(xù)高漲。所以綜合來看，近期投資性購房需求仍然集中在兩類地區(qū)：一類是人口基本面較好、供需矛盾突出的熱點城市，另一類則是一線周邊城市以及鄰近政策趨緊的城市。城市群內(nèi)部以及跨區(qū)域、跨經(jīng)濟(jì)圈的投資輪動現(xiàn)象，也進(jìn)一步加劇了對投資性購房需求的調(diào)控難度。

應(yīng)對投資性購房需求高漲的調(diào)控策略

實體經(jīng)濟(jì)利潤率下滑、人民幣貶值預(yù)期等因素導(dǎo)致的投資荒困局，是造成投資性購房需求在各級城市間追逐傳導(dǎo)的主要原因。廊坊、昆山、惠州、佛山等一線周邊城市，因鄰近政策趨緊的北上廣深而承接了大量外溢的投資性需求，進(jìn)一步加快了房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)散蔓延。若采用一線城市的嚴(yán)格限購政策，也有可能對這些外圍城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和剛需群體造成一定影響。此外，許多區(qū)域振興規(guī)劃如京津冀一體化、通州副中心與北三縣規(guī)劃對接等利好消息，也成為了許多投資性需求主體炒作房地產(chǎn)的利器，往往出現(xiàn)“規(guī)劃落地，樓市先行”的怪圈。所以，如何進(jìn)一步拓展投資渠道、規(guī)范引導(dǎo)房地產(chǎn)投資的合理方向，是今后住房市場監(jiān)管和房地產(chǎn)市場穩(wěn)健均衡發(fā)展的一個關(guān)鍵所在。

加大對投資性購房需求的限制調(diào)控力度。此輪房價上漲背后的根本原因在于貨幣超發(fā)預(yù)期以及由此引發(fā)的保值性投資需求，因此只要這種預(yù)期不發(fā)生變化，大規(guī)模投資性購房的潮流就難以有效遏制，區(qū)域調(diào)控政策的出臺只會引導(dǎo)投資性需求在城市群內(nèi)部以及跨區(qū)域之間出現(xiàn)投資輪動，很難從根本上全面遏制投資性需求的死灰復(fù)燃。因此，要重點抑制投資投機(jī)性需求并有效保護(hù)剛性需求和改善性需求，加大對投資性購房需求的限制調(diào)控力度。適當(dāng)提高個人購買豪華別墅、高檔商品房或以投資為目的購買第二套普通住房的首付比例。雖然未來投資投機(jī)性需求在政策調(diào)控的影響下將會出現(xiàn)短期回落，但長期而全面的回落將取決于穩(wěn)健的貨幣政策、實體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和投資渠道的通暢。

因城施策，分類調(diào)控。要根據(jù)城鎮(zhèn)化的新態(tài)勢以及不同等級城市的市場特點，繼續(xù)穩(wěn)定“控一線、穩(wěn)二線、盤活三四線”的調(diào)控思路，有效預(yù)防投資性需求跨區(qū)域輪動所引發(fā)的潛在市場風(fēng)險。根據(jù)各城市的市場基本面特點，適時出臺限制房地產(chǎn)炒作交易的“凍房”政策。在信貸政策方面，一二線城市房地產(chǎn)信貸對住房價格彈性較大，鑒于這些區(qū)域的高房價及高增長率，有必要持續(xù)性地采取緊縮性信貸政策，促進(jìn)這些區(qū)域住房價格的合理回歸；對于住房價格較為合理的三四線城市，可以適當(dāng)采取較為寬松的信貸政策，帶動這些區(qū)域住房市場的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展；而對于住房價格畸高而需求支撐不足的部分城市，要加強金融領(lǐng)域風(fēng)險監(jiān)管和風(fēng)險防范。

以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整引導(dǎo)投資性購房需求。在宏觀經(jīng)濟(jì)增速下降、實體經(jīng)濟(jì)和股市持續(xù)不振的背景下，房地產(chǎn)業(yè)成為居民當(dāng)前為數(shù)不多的具有投資價值的行業(yè)之一，房地產(chǎn)的投資屬性在近年來開始凸顯。因此，必須加大有效經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，重點關(guān)注實體經(jīng)濟(jì)、新興產(chǎn)業(yè)和保障性產(chǎn)業(yè)，從住房制度上放棄房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的定位，轉(zhuǎn)型為民生導(dǎo)向的定位，從根本上引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)信貸資金的合理配置。相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整策略至少包括三個基本內(nèi)容：其一，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)創(chuàng)新過程培育出規(guī)?；⒏咝?、可持續(xù)的新興產(chǎn)業(yè)；其二，定向激勵政策引導(dǎo)金融資源增加對實體經(jīng)濟(jì)和新興產(chǎn)業(yè)的配置比重；其三，建立政策性金融體系，為投放到關(guān)系國計民生的保障性領(lǐng)域中的商業(yè)性金融資源提供增信支持。

加強限購限貸政策的區(qū)域聯(lián)動性。在高鐵快速發(fā)展和區(qū)域一體化加速推進(jìn)的時代，單個城市的限購限貸政策很難遏制住擴(kuò)散的投資性購房需求。因而在城市群之間和大區(qū)域內(nèi)部出臺調(diào)控政策時要事先充分溝通，有效預(yù)防投資性購房需求的跨區(qū)域輪動現(xiàn)象，從而避免區(qū)域房地產(chǎn)市場的大起大落和房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)散外延。特別是在新區(qū)開發(fā)和區(qū)域振興規(guī)劃出臺前后，要充分吸收借鑒雄安新區(qū)的房地產(chǎn)新政思路，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，嚴(yán)禁大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，對新區(qū)區(qū)域內(nèi)的有關(guān)土地、房地產(chǎn)開發(fā)等項目逐一登記調(diào)查，防止新區(qū)規(guī)劃和區(qū)域振興規(guī)劃成為房地產(chǎn)行業(yè)炒作的利器。

（作者單位：中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院）