淺談如何提高房產(chǎn)測(cè)繪的效率與質(zhì)量

楊曉平

摘 要：在住房制度改革和相關(guān)政策的推動(dòng)下，房產(chǎn)測(cè)繪在房地產(chǎn)市場(chǎng)中作用日益突出。文章主要對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)與分類進(jìn)行了總結(jié)，并探討了提高測(cè)繪效率和控制成果質(zhì)量的方法。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；特點(diǎn)；效率；成果質(zhì)量

1、房產(chǎn)測(cè)繪特點(diǎn)與分類

房產(chǎn)測(cè)繪是采集和表述房屋及房屋用地的有關(guān)信息，為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)，以及為城市規(guī)劃建設(shè)提供數(shù)據(jù)和資料的測(cè)繪活動(dòng)。

1.1 房產(chǎn)測(cè)繪的特點(diǎn)

1）權(quán)威性。房產(chǎn)測(cè)繪是一項(xiàng)專業(yè)測(cè)繪，其與普通的測(cè)繪有較大的差別，其成果一經(jīng)被房地產(chǎn)主管機(jī)關(guān)確認(rèn)，便具有法律效力，是產(chǎn)權(quán)確認(rèn)、處理產(chǎn)權(quán)糾紛的主要依據(jù)。

2）周期長(zhǎng)、責(zé)任重。房產(chǎn)測(cè)繪從規(guī)劃預(yù)算到房產(chǎn)實(shí)測(cè)至少需要兩年時(shí)間，因此，用于權(quán)屬登記的房產(chǎn)測(cè)繪成果一旦有誤，在業(yè)主發(fā)現(xiàn)測(cè)繪成果錯(cuò)誤時(shí)，可能該測(cè)繪公司早已注銷不存在了，遺留的后患政府將無法處理。個(gè)別業(yè)主若對(duì)購買房屋的測(cè)繪成果有疑問，如需委托其他測(cè)繪公司進(jìn)行測(cè)繪，由于涉及到共有面積分?jǐn)?，測(cè)繪公司將作整棟測(cè)繪，收取整棟的測(cè)量費(fèi)用，此項(xiàng)費(fèi)用業(yè)主將無法承受。

3）成果產(chǎn)品數(shù)量、規(guī)格較多

房產(chǎn)測(cè)繪分規(guī)劃預(yù)算、房產(chǎn)預(yù)算、房產(chǎn)竣工測(cè)量、房產(chǎn)實(shí)測(cè)四

個(gè)大的階段，每個(gè)階段所出具的成果各不相同，且房地產(chǎn)管理部門對(duì)成果規(guī)格要求極其嚴(yán)格，所以，房產(chǎn)測(cè)繪有別于其他測(cè)繪，內(nèi)業(yè)工作量相對(duì)較大，部分項(xiàng)目成果需要反復(fù)修改。

1.2 房產(chǎn)測(cè)繪的分類

房產(chǎn)測(cè)繪按照測(cè)繪性質(zhì)分為單一產(chǎn)權(quán)測(cè)繪和多產(chǎn)權(quán)測(cè)繪。單一產(chǎn)權(quán)測(cè)繪主要包括居民自建房、廠房等，不涉及公攤。多產(chǎn)權(quán)測(cè)繪主要包括商品房、安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等，涉及到多個(gè)產(chǎn)權(quán)人和公用面積的公攤。房產(chǎn)測(cè)繪主要研究方向是多產(chǎn)權(quán)測(cè)繪。

2、如何提高房產(chǎn)測(cè)繪效率

提高房產(chǎn)測(cè)繪工作的效率不僅是行業(yè)人士所關(guān)注的焦點(diǎn)問題，也是業(yè)主關(guān)注的核心話題。

2.1 利用編程來提高內(nèi)業(yè)工作效率

在房產(chǎn)測(cè)繪中，我們需要將外業(yè)中數(shù)據(jù)繪制成 CAD 圖件并加以注記，若涉及公攤，數(shù)據(jù)量很大。而面對(duì)龐大的數(shù)據(jù)量，如何通過有效的編制一定的程序讓計(jì)算機(jī)為作業(yè)人員服務(wù)，從而提高工作效率，是我們每個(gè)測(cè)繪人需要思考的問題。

目前最常用方法的是通過編制 LISP 程序來實(shí)現(xiàn)，很多測(cè)繪單位在這方面都有所建樹。這是一個(gè)需要不斷探索，不斷創(chuàng)新的過程，既需要有一定計(jì)算機(jī)基礎(chǔ)，也需要必要的測(cè)繪實(shí)踐，這也是今后行業(yè)內(nèi)需要努力突破的一個(gè)方向。

2.2 采用更先進(jìn)的測(cè)繪儀器與軟件

當(dāng)今測(cè)繪領(lǐng)域，GPS、RTK、高精度全站儀、水準(zhǔn)儀、激光測(cè)距儀等先進(jìn)測(cè)繪儀器日新月異。傳統(tǒng)的房產(chǎn)測(cè)繪是使用皮尺或單一的使用測(cè)距儀來測(cè)量，精度不高且效率低下。因此，我們要改變傳統(tǒng)觀念，將更多的先進(jìn)儀器與軟件應(yīng)用在房產(chǎn)測(cè)繪上。但是，現(xiàn)在的房產(chǎn)測(cè)繪單位，硬件實(shí)力參差不齊，有的測(cè)繪單位甚至沒有配備這些先進(jìn)測(cè)繪儀器。所以，房產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)測(cè)繪單位的準(zhǔn)入條件。

2.3 建立本轄區(qū)統(tǒng)一的房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)

房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化導(dǎo)致一個(gè)區(qū)域內(nèi)存在多家測(cè)繪單位，且這些單位沒有統(tǒng)一的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)和成果格式，從而使得測(cè)繪單位和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門會(huì)產(chǎn)生諸多不必要的矛盾，造成測(cè)繪成果二次或多次的修改。針對(duì)以上問題，很多城市的房地產(chǎn)管理部門對(duì)測(cè)繪單位進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)協(xié)調(diào)，開發(fā)適用于當(dāng)?shù)貙?shí)際的軟件平臺(tái)，從而建立了一套統(tǒng)一的房產(chǎn)測(cè)繪系統(tǒng)。該系統(tǒng)的建立不僅使本區(qū)域內(nèi)的所有成果格式做到統(tǒng)一，同時(shí)也使得行政管理部門在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和成果質(zhì)量控制等方面有了極大的提高。目前主要包括基于 CAD 基礎(chǔ)上開發(fā)的系統(tǒng)和基于 GIS技術(shù)開發(fā)的系統(tǒng)。

3、房產(chǎn)測(cè)繪的質(zhì)量保證

房產(chǎn)測(cè)繪的成果質(zhì)量保證不僅需要測(cè)繪部門的自身努力，同時(shí)也需要相關(guān)的行政主管部門的政策性控制。

3.1 測(cè)繪單位的質(zhì)量控制

1）加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪從業(yè)人員的專業(yè)技能。房產(chǎn)測(cè)繪要求技術(shù)人員不僅需要掌握產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理和房屋面積計(jì)算等方面的知識(shí)和測(cè)量規(guī)范，而且還要能夠熟練使用現(xiàn)代測(cè)繪儀器。因此，測(cè)繪單位需要通過理論聯(lián)系實(shí)際的方法進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)。通過理論培訓(xùn)提高作業(yè)人員的專業(yè)水平，通過實(shí)踐提高作業(yè)人員的實(shí)際作業(yè)水平，從而培養(yǎng)一支善于學(xué)習(xí)、善于運(yùn)用的測(cè)繪隊(duì)伍，為確保測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量提供業(yè)務(wù)技術(shù)保障。另外，現(xiàn)代建筑結(jié)構(gòu)與功能日趨多樣化，測(cè)繪軟件不斷更新測(cè)量規(guī)范也在不斷完善中，因此，需要從業(yè)人員持續(xù)不斷地學(xué)習(xí)新的規(guī)范、新的軟件。

2）完善的質(zhì)量管理體系

房產(chǎn)測(cè)繪單位應(yīng)建立相應(yīng)的多級(jí)質(zhì)量審核制度。嚴(yán)格執(zhí)行“作

業(yè)人員自檢 - 項(xiàng)目組互檢 - 部門之間檢查驗(yàn)收-分管領(lǐng)導(dǎo)抽查”的審核流程，杜絕質(zhì)量事故的發(fā)生。在完善質(zhì)量審核制度的同時(shí)，測(cè)繪單位應(yīng)定期組織業(yè)務(wù)研討會(huì)，對(duì)操作中遇到的業(yè)務(wù)問題經(jīng)過討論達(dá)成共識(shí)，以保證外業(yè)調(diào)查和內(nèi)業(yè)處理的一致。建立責(zé)任追究制，通過責(zé)任追究制度加強(qiáng)從業(yè)人員的工作責(zé)任心，保障測(cè)繪成果的質(zhì)量。建立嚴(yán)格的生產(chǎn)作業(yè)流程，制定從項(xiàng)目受理、派件、外業(yè)操作到內(nèi)業(yè)處理、質(zhì)量審核、資料歸檔等完整的質(zhì)量管理體系。

3.2 政策性控制

1）房地產(chǎn)管理部門的有效控制。近年來，隨著測(cè)繪市場(chǎng)的開放，測(cè)繪單位的數(shù)量與日俱增，水平參差不齊。在部分城市，政府部門過度開放市場(chǎng)，由測(cè)繪單位自由競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致各個(gè)測(cè)繪單位相互壓價(jià)，雖然會(huì)促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的發(fā)展，但如果其經(jīng)營成本大于收入，則測(cè)繪單位就會(huì)偷工減料，減少檢查程序，以降低經(jīng)營成本，最后造成

測(cè)繪成果質(zhì)量的下降。在全國范圍內(nèi)，真正意義上的房產(chǎn)測(cè)量工作脫離行政單位開展也只是近幾年的事，不管是人員素質(zhì)、技術(shù)還是生產(chǎn)規(guī)模都有待提高。因此，新進(jìn)入市場(chǎng)的測(cè)繪單位必須要經(jīng)過一段時(shí)間的培訓(xùn)才能勝任房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)要求。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格控制轄區(qū)內(nèi)測(cè)繪單位的數(shù)量和質(zhì)量。提高測(cè)繪單位的準(zhǔn)入門檻，人員需要通過嚴(yán)格的考核方能上崗作業(yè)。同時(shí)管理部門應(yīng)通過出臺(tái)政策，使得測(cè)繪單位有一個(gè)健康的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)體制。

2）建立質(zhì)量監(jiān)督協(xié)會(huì)，實(shí)行評(píng)分制度

在國家有關(guān)法規(guī)與政策的指引下，按照房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)范化的要求積極推進(jìn)房產(chǎn)測(cè)繪體制改革，使房產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)督管理與測(cè)繪行為徹底分離，房產(chǎn)測(cè)繪單位成為獨(dú)立的法人和市場(chǎng)主體。因此，房產(chǎn)管理部門對(duì)測(cè)繪成果質(zhì)量的監(jiān)督力度會(huì)有所減弱，有必要成立一個(gè)房產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督協(xié)會(huì)，并建立質(zhì)量保證金制度。測(cè)繪成果交付業(yè)

主后，業(yè)主有異議的，可以向房產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督協(xié)會(huì)申請(qǐng)裁決，對(duì)房屋面積測(cè)算失誤造成重大損失的，由協(xié)會(huì)對(duì)測(cè)繪成果鑒定后，由測(cè)繪單位用繳交的質(zhì)量保證金對(duì)其造成的損失進(jìn)行賠償。另外，房產(chǎn)管理部門可對(duì)轄區(qū)內(nèi)測(cè)繪單位實(shí)行評(píng)分制度，采取末位淘汰制，以此來促進(jìn)測(cè)繪成果質(zhì)量的不斷提高。

4、結(jié)束語

總之，房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)管理部門和測(cè)繪技術(shù)人員需要不斷地學(xué)習(xí)新的房產(chǎn)測(cè)繪相關(guān)法律法規(guī)及測(cè)量規(guī)范，努力開發(fā)并完善適合本轄區(qū)的測(cè)繪一體化系統(tǒng)，齊心協(xié)力控制測(cè)繪成果質(zhì)量，從而為社會(huì)提供高質(zhì)量的房產(chǎn)測(cè)繪服務(wù)。

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（作者單位：山東省成武縣房地產(chǎn)管理局）