我國(guó)投資性房地產(chǎn)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量存在的問題研究

張菊俠

摘 要：隨著世界經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境的巨大變化，傳統(tǒng)的以歷史成本計(jì)量的會(huì)計(jì)政策已經(jīng)無(wú)法適應(yīng)現(xiàn)今的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，歷史成本計(jì)量使得賬面價(jià)值嚴(yán)重偏離其市場(chǎng)價(jià)值，因此公允價(jià)值計(jì)量這一新的計(jì)量模式應(yīng)運(yùn)而生。這種新的計(jì)量模式在我國(guó)的應(yīng)用也是曲折反復(fù)的，而且存在著一些亟待解決問題。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值；計(jì)量；問題

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）18-0067-02

公允價(jià)值的計(jì)量屬性是金融創(chuàng)新和主體之間經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)創(chuàng)新的產(chǎn)物，是它們發(fā)展了財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的計(jì)量屬性。我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在借鑒國(guó)際準(zhǔn)則基礎(chǔ)上建立起來，引入了公允價(jià)值。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠完善，會(huì)計(jì)人員的整體素質(zhì)不高，資產(chǎn)評(píng)估水平?jīng)]有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，致使公允價(jià)值在我國(guó)的應(yīng)用困難重重。

一、市場(chǎng)環(huán)境不夠成熟

公允價(jià)值來源于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，1998年我國(guó)的市場(chǎng)化指數(shù)超過市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)臨界值水平（市場(chǎng)化指數(shù)為60%），開始成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家。我國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)具有極大的不穩(wěn)定性。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不成熟，從市場(chǎng)結(jié)構(gòu)上看它的不成熟主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

對(duì)市場(chǎng)的層次結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析可以看出，一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展比較活躍，但是二級(jí)與三級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為低調(diào)，致使房地產(chǎn)的市場(chǎng)化進(jìn)程受到了極大的束縛。

我國(guó)有關(guān)公允價(jià)值計(jì)量的指南已包含了與美國(guó)FASL57公允價(jià)值計(jì)量類似的“公允價(jià)值級(jí)次”，但具體內(nèi)容差異很大，結(jié)果是在準(zhǔn)則執(zhí)行中，對(duì)同一交易或事項(xiàng)，由活躍市場(chǎng)報(bào)價(jià)來確定公允價(jià)值，有的則以交易雙方協(xié)議價(jià)格確定公允價(jià)值，還有以評(píng)估價(jià)格為公允價(jià)值，這勢(shì)必影響報(bào)表的可比性。公平公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是公允價(jià)值的實(shí)現(xiàn)條件。進(jìn)行交易的各方都應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)的具體狀況展開深入了解，最大限度地減少由于信息不對(duì)稱而產(chǎn)生的損失，消費(fèi)者可以要公平公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境是公允價(jià)值的實(shí)現(xiàn)條件。

而在市場(chǎng)中，受多種因素的影響，很難確定一個(gè)沒有爭(zhēng)議的價(jià)值，即使是世界頂級(jí)的投行對(duì)于有關(guān)證券的估值也是一個(gè)大的區(qū)間，有時(shí)現(xiàn)實(shí)價(jià)格還未必落入其估值區(qū)間。在這種情況下，直接以市場(chǎng)價(jià)格作為確定公允價(jià)值的依據(jù)，就會(huì)出現(xiàn)偏離基本面。因此對(duì)于不存在活躍市場(chǎng)的地方，由于國(guó)內(nèi)估值技術(shù)尚不發(fā)達(dá)，通常會(huì)將估值技術(shù)確定的公允價(jià)值等同于評(píng)估價(jià)值，然而評(píng)估假設(shè)與會(huì)計(jì)假設(shè)的區(qū)別，加之我國(guó)評(píng)估難以做到真正的客觀，如果直接將評(píng)估價(jià)值確定公允價(jià)值就會(huì)影響相關(guān)性。同時(shí)，我們還應(yīng)注意避免另外一種傾向，即將市場(chǎng)價(jià)格等同于公允價(jià)值，運(yùn)用公允價(jià)值時(shí)可以獲得最客觀與可靠的市場(chǎng)價(jià)格。所以，政府應(yīng)該采取一切措施促進(jìn)各級(jí)市場(chǎng)的培育，不斷提高我國(guó)市場(chǎng)化水平，使得投資性房地產(chǎn)行業(yè)的透明度以及公平性得到不斷提高。

二、公允價(jià)值信息披露不夠充分

盡管新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則同意投資性房地產(chǎn)借助公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，然而從實(shí)際的操作上看，會(huì)計(jì)計(jì)量的地位和成本模式的地位還沒有真正實(shí)現(xiàn)平等。對(duì)有關(guān)公司的信息進(jìn)行分析研究可以知道，有些上市公司還未根據(jù)相關(guān)政策規(guī)定對(duì)交易內(nèi)容、過程以及金額確定方法進(jìn)行披露；有的沒有披露公允價(jià)值的確定方法及依據(jù)等，比如2012年對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式由成本轉(zhuǎn)為公允價(jià)值的世茂股份公司，沒有披露公允價(jià)值確定方法；即使披露了確定依據(jù)及確定方法，由于缺乏相應(yīng)準(zhǔn)則及指南作為依據(jù)，各公司采用方法各異，會(huì)計(jì)信息的客觀性與公允性令人質(zhì)疑。

例如，在金融街2007的年報(bào)中，披露的投資性房地產(chǎn)為15億元，但是這15億元的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)是什么樣，并沒有在報(bào)告或附注中進(jìn)一步披露，報(bào)表的閱讀者很難從報(bào)表中獲得投資性房地產(chǎn)的位置、面積及房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格等信息，從而很難對(duì)該上市公司借助計(jì)量方法進(jìn)行計(jì)量是否正確做出準(zhǔn)確判斷。又如，2014年福星股份有限公司在其年報(bào)中披露了投資性房地產(chǎn)的相關(guān)信息：公允價(jià)值確認(rèn)的依據(jù)、出現(xiàn)的增減變動(dòng)、設(shè)定借款抵押的各類狀況、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換狀況以及計(jì)量模式的改變，今天對(duì)信息的要求越來越高，這樣的披露方式很難滿足閱讀者的需求。

在公允價(jià)值的確定方法上，中國(guó)是沒有辦法與世界上其他發(fā)達(dá)國(guó)家比較的。在現(xiàn)代的發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)際操作中，因?yàn)楣蕛r(jià)值會(huì)計(jì)的產(chǎn)生以及發(fā)展，從而促進(jìn)了資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)、注冊(cè)會(huì)計(jì)師的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。這樣一來不僅能夠解決公允價(jià)值所需要的技術(shù)性支持，同時(shí)又能夠促進(jìn)公允價(jià)值確認(rèn)問題的順利解決。就現(xiàn)階段的發(fā)展?fàn)顩r來看，要實(shí)現(xiàn)我國(guó)評(píng)估系統(tǒng)的高透明度以及高工作質(zhì)量十分不容易，這是一個(gè)漫長(zhǎng)的發(fā)展過程。

三、納稅問題

新準(zhǔn)則是這樣規(guī)定的，借助公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量之后，不能夠再對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)提折舊或者是推銷，則之前在成本模式計(jì)量下投資性房地產(chǎn)借助計(jì)提折舊來實(shí)現(xiàn)抵稅的作用就非常難實(shí)現(xiàn)。并且這幾年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展一直處于單邊增長(zhǎng)的狀況，盡管2014—2016年下半年開始我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總體便開始出現(xiàn)回落現(xiàn)象，然而與企業(yè)的成本計(jì)量進(jìn)行對(duì)比，借助公允價(jià)值來對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，很多上市公司的凈資產(chǎn)以及賬面利潤(rùn)將會(huì)獲得極大的提高。同時(shí)由于實(shí)行公允價(jià)值計(jì)量，對(duì)引起稅收的變化主要可能體現(xiàn)在房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅三個(gè)方面。

房屋是房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是根據(jù)房屋的計(jì)稅余值或者是租金收入，來向產(chǎn)權(quán)所有人進(jìn)行財(cái)產(chǎn)稅的征收。站在理論的層面進(jìn)行分析，房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格理應(yīng)是房產(chǎn)稅的計(jì)稅根據(jù)，由于市價(jià)體現(xiàn)了房屋的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，同時(shí)還囊括了其他的增值因素。如果不進(jìn)行房屋的買賣是不會(huì)形成房屋的市場(chǎng)價(jià)格的，并且在這樣的條件之下，市場(chǎng)價(jià)格也沒有一個(gè)較為統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。站在國(guó)際準(zhǔn)則角度進(jìn)行分析，把房地產(chǎn)的評(píng)估值視為征收房產(chǎn)稅的重要基礎(chǔ)就是當(dāng)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主流，因此我國(guó)在2015年執(zhí)行的新房產(chǎn)稅對(duì)個(gè)人房產(chǎn)稅有詳細(xì)規(guī)定，而企業(yè)房產(chǎn)稅依據(jù)國(guó)際慣例。在“低稅率”原則指導(dǎo)下，即使投資性房地產(chǎn)稅基增加，也能減少企業(yè)的稅負(fù)。

對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行征收，同時(shí)對(duì)全國(guó)各地的地價(jià)漲幅以及土地出讓金的增幅進(jìn)行嚴(yán)格控制，就像國(guó)家土地資源管理部門規(guī)定：全國(guó)各地的年度地價(jià)漲幅以及土地出讓金的增幅不可以超過當(dāng)?shù)谻PI的增長(zhǎng)水平；第二步，把一切和房地產(chǎn)相關(guān)的稅種都包括在房地產(chǎn)稅之中；第三步，廢除土地出讓金政策，將房地產(chǎn)稅視為最重要的稅收來源。為了實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收制度改革的順利進(jìn)行，我們可以通過采取試點(diǎn)的辦法來實(shí)現(xiàn)，爭(zhēng)取在五年內(nèi)保質(zhì)保量完成。

所謂的土地增值稅，就是指將國(guó)有土地的使用權(quán)、地上的建筑物以及相關(guān)附著物進(jìn)行轉(zhuǎn)讓后獲得收入的個(gè)人與單位，將所得作為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家進(jìn)行稅賦的繳納。盡管新準(zhǔn)則中同意企業(yè)可于資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)的增值進(jìn)行確認(rèn)，然而依照相關(guān)法律規(guī)定，新增值部分并不需要重新交納土地增值稅。在這樣的政策之下，僅需擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)于會(huì)計(jì)期末時(shí)對(duì)該房地產(chǎn)的相關(guān)增值信息進(jìn)行確認(rèn)，不會(huì)因此而產(chǎn)生土地的增值稅成本。之所以設(shè)置土地增值稅，作用在于對(duì)房地產(chǎn)的過度增值收益進(jìn)行調(diào)節(jié)，使得稅費(fèi)的繳納更加合理。

四、成本效益和會(huì)計(jì)監(jiān)管問題

公允價(jià)值的計(jì)量屬于一種動(dòng)態(tài)性的計(jì)量方式，在投資性房地產(chǎn)上借助公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，就要求所有企業(yè)的會(huì)計(jì)期間都必須對(duì)投資性房地產(chǎn)展開估價(jià)，不但要求要有專業(yè)的人員進(jìn)行估價(jià)，同時(shí)還需要對(duì)賬面成本進(jìn)行調(diào)整，這樣一來提高了企業(yè)的評(píng)估成本、監(jiān)管成本以及會(huì)計(jì)作業(yè)成本。

運(yùn)用公允價(jià)值使得企業(yè)獲得了巨大的人為操縱利潤(rùn)空間，但是就現(xiàn)在的發(fā)展?fàn)顩r來看，很多公司的治理結(jié)構(gòu)仍然存在不少缺陷，很多高管人員缺乏道德觀以及誠(chéng)信意識(shí)，很容易產(chǎn)生借助公允價(jià)值進(jìn)行人為操控利潤(rùn)粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表的狀況。同時(shí)對(duì)于我國(guó)而言，公允價(jià)值的運(yùn)用還處于一個(gè)最初的階段，不具備嚴(yán)格的監(jiān)督體系，法律法規(guī)不完善，各類企業(yè)的關(guān)系極其復(fù)雜。例如，公司的種類包括非上市公司、上市股份有限公司、外商投資企業(yè)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、工商個(gè)體戶、有限責(zé)任公司、合伙制企業(yè)等等，在以上企業(yè)當(dāng)中，能夠進(jìn)行審計(jì)監(jiān)督，并且比較規(guī)范的企業(yè)僅有幾個(gè)，其他的大多數(shù)企業(yè)只是表面上受到稅務(wù)、工商、國(guó)家審計(jì)部門等機(jī)構(gòu)的監(jiān)督與管理，這樣的監(jiān)督是極不規(guī)范，不全面以及不到位的。這使得很多企業(yè)出現(xiàn)了漏檢的狀況，現(xiàn)存的監(jiān)督機(jī)制是很難發(fā)揮應(yīng)有的監(jiān)督管理作用的。再者，我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中存在許多失信的案例，一個(gè)能夠促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保證企業(yè)之間誠(chéng)信的體系還未形成。

五、會(huì)計(jì)人員素質(zhì)參差不齊

因?yàn)楂@得公允價(jià)值的難度較大，它的獲取方法也很難對(duì)之進(jìn)行量化，確定公允價(jià)值很大程度上依靠專業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)判斷，這樣一來對(duì)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)化要求更加高了。就目前的發(fā)展?fàn)顩r來看，我國(guó)相關(guān)會(huì)計(jì)從業(yè)人員約為1 200萬(wàn)人，大概80%的人員還在基礎(chǔ)會(huì)計(jì)階段，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的執(zhí)業(yè)能力不高，借助公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量時(shí)，會(huì)計(jì)人員不僅要編制財(cái)務(wù)報(bào)表，提供一個(gè)真實(shí)、有效以及可靠的信息，同時(shí)還要對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值的評(píng)估。我國(guó)現(xiàn)階段的會(huì)計(jì)電算化水平發(fā)展水平較低，導(dǎo)致大部分的會(huì)計(jì)人員實(shí)際操作能力不高，他們很難準(zhǔn)確運(yùn)用公允價(jià)值，要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)向管理會(huì)計(jì)的轉(zhuǎn)化還需要較長(zhǎng)時(shí)間，進(jìn)行會(huì)計(jì)的實(shí)際操作時(shí)，盡管會(huì)計(jì)人員熟知在哪方面的投資性房地產(chǎn)需要運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式，但是進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量時(shí)需要進(jìn)行大量的職業(yè)判斷。在公允價(jià)值的確定方法以及具體參數(shù)的選擇上，會(huì)計(jì)人員需要以自身的知識(shí)水平與能力為依據(jù)做出判斷，但現(xiàn)狀卻是，我國(guó)會(huì)計(jì)人員素質(zhì)高低不平，沒有較高的職業(yè)判斷能力，也很難做出準(zhǔn)確判斷。對(duì)于大多數(shù)會(huì)計(jì)人員而言，他們主要進(jìn)行的是技術(shù)操作，不具備較高的職業(yè)判斷能力，也很難做出正確判斷，這樣的狀況嚴(yán)重束縛了公允價(jià)值模式計(jì)量在投資性房地產(chǎn)上的運(yùn)用。

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[2] 巨潮資訊網(wǎng)，http：//www.cninfo.com.cn/.

[責(zé)任編輯 陳丹丹]